10/06/2025 11:12

Certidão de Publicação Expedida
09/06/2025 20:02

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
09/06/2025 19:46

Proferidas outras decisões não especificadas
02/04/2025 04:47

Conclusos para decisão
01/04/2025 19:43

Juntada de Petição de Petição (outras)
31/03/2025 19:18

Juntada de Petição de Petição (outras)
15/03/2025 15:18

Certidão de Publicação Expedida
14/03/2025 00:47

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
13/03/2025 20:01

Proferidas outras decisões não especificadas
26/02/2025 11:45

Conclusos para decisão
26/02/2025 11:41

Recebidos os autos do Tribunal de Justiça
24/04/2024 13:15

Remetidos os Autos (;7:destino:Remetidos os Autos para o Tribunal de Justiça/Colégio Recursal - Processo Digital) para destino
24/04/2024 13:13

Expedição de Certidão.
16/04/2024 08:45

Certidão de Publicação Expedida
15/04/2024 00:24

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
12/04/2024 16:23

Proferido despacho de mero expediente
12/04/2024 15:52

Conclusos para despacho
11/04/2024 14:12

Juntada de Petição de Contra-razões
16/03/2024 08:17

Certidão de Publicação Expedida
15/03/2024 05:51

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
14/03/2024 18:55

Proferido despacho de mero expediente
14/03/2024 11:47

Conclusos para despacho
08/03/2024 19:01

Juntada de Petição de Razões de apelação criminal
15/02/2024 04:04

Certidão de Publicação Expedida
12/02/2024 00:54

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
08/02/2024 14:06

Julgada Procedente a Ação
31/01/2024 12:58

Conclusos para julgamento
05/12/2023 13:41

Conclusos para decisão
30/11/2023 18:47

Juntada de Petição de Petição (outras)
30/11/2023 18:31

Juntada de Petição de Petição (outras)
22/11/2023 03:21

Certidão de Publicação Expedida
20/11/2023 06:07

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
17/11/2023 18:40

Proferidas outras decisões não especificadas
11/09/2023 16:04

Juntada de Petição de embargos de declaração
06/09/2023 11:22

Conclusos para decisão
06/09/2023 10:35

Juntada de Petição de embargos de declaração
30/08/2023 01:22

Certidão de Publicação Expedida
30/08/2023 00:00

Intimação

ADV: Tarcisio Silvio Beraldo (OAB 33274/SP), Oswaldo Daguano Junior (OAB 296878/SP), Eduardo Pellegrini de Arruda Alvim (OAB 118685/SP), Eduardo Aranha Alves Ferreira (OAB 356664/SP) Processo 1134022-03.2022.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Reqte: Carlos Eduardo Russo Bastos - Reqdo: Tegra Incorporadora S.a., Tgsp-88 Empreendimentos Imobiliários Ltda. -

Vistos. 1 CARLOS EDUARDO RUSSO BASTOS ME (nome fantasia CRB EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS) ingressou com ação de cobrança de comissão de corretagem imobiliária contra TEGRA INCORPORADORA S.A e TGSP-88 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., alegando, em síntese, que o Autor é empresário individual e explora a atividade comercial de corretor de imóveis.

Narra que a Escola Lourenço Castanho visava à construção de uma nova unidade, sendo o Autor o intermediador da união dos interesses da escola com as Corrés.

Sustenta que empregou todos os esforços necessários para a consecução do negócio, além de ter se envolvido nas tratativas por anos.

Aduz que firmou com a corré Tegra Instrumento Particular de Contrato de Prestação de Serviços.

Contudo, afirma que as Corrés optaram por fechar o negócio às escondidas, referente à aquisição do imóvel matriculado sob no 201.003 perante o 4º Registro de Imóveis de São Paulo, privando o Autor do recebimento da devida comissão de corretagem.

Diante disso, pleiteia a condenação das Requeridas no pagamento do importe de R$ 8.445.000,00, correspondente a 6% do valor da alienação, conforme tabela de honorários do CRECI/SP; ou, subsidiariamente, no valor de R$ 5.630.000,00, equivalente a 4% do valor da venda do imóvel, conforme contrato firmado pelas partes em 2018, ambos acrescidos de juros e correção monetária a partir de 09/10/2020, data em que foi firmado o instrumento particular de promessa de compra e venda e outros pactos.

Juntou documentos (fls. 42/297). Às fls. 307, sobreveio decisão que indeferiu o pedido de tramitação em segredo de justiça.

Contra a decisão, o Autor opôs embargos de declaração, que foram rejeitados.

Citadas, as Corrés ofertaram sua contestação às fls. 399/422, oportunidade em que sustentam que a Escola não era proprietária do Imóvel no período citado pelo Autor (2017-2022), de modo que a relação com a diretoria da Escola ao final não tinha nenhuma valia.

Afirmam que a Bueno Brandão, proprietária do imóvel, procurou diretamente o presidente da Tegra, de maneira que o negócio efetivamente entabulado não contou com a intermediação do Autor.

Apontam que há uma diferença entre o negócio almejado pelo Autor e aquele negociado e celebrado diretamente entre Tegra e Bueno Brandão.

Sustentam, ainda, a manifesta ausência dos requisitos essenciais para gerar o dever de pagamento de corretagem.

Argumentam que a mera aproximação das partes, sem efetiva intermediação, não dá ensejo ao pagamento da comissão.

Defendem que o Autor não faz jus a nenhum valor e apontam o descabimento do percentual de 6%, que representaria enriquecimento sem causa.; e, subsidiariamente, pleiteiam que eventual percentual fixado seja inferior a 3,5%.

Réplica às fls. 580/618. Às fls. 634/668, as Corrés informaram ter interesse na produção de prova documental e prova oral, consistente na oitiva de testemunhas.

Juntaram documentos (fls. 671/742).

Em seguida, intimado, o Autor se manifestou (fls. 746/773), oportunidade em que informou entender que a prova documental constante dos autos seria suficiente, mas ressalvou-se o direito de produzir outras provas, precipuamente a prova oral.

Derradeira petição das Rés às fls. 774/778. É o relatório.

DECIDO. 2 O feito comporta julgamento sendo suficientes a prova documental juntada aos autos.

Nada obstante bem elaborado o enredo, a narrativa constante da contestação apresentada pelas rés e a tentativa de emenda de fls. 634/742, não convence.

A prova documental trazida aos autos demonstra que as requeridas distorceram os fatos para apresentação de versão que não é com ela compatível, especialmente porque se batem em uma afirmada inexistência de vínculo da Escola Lourenço Castanho com o negócio sendo esse o ponto fulcral de sua narrativa desconsiderando que o início de tratativas se deu diretamente com ela. É óbvio que isso não ocorreu à toa ou por inocência de quem participou do início das negociações.

As requeridas são reconhecidamente líderes do setor em que atuam e o negócio expectado não era a simples compra de um terreno por qualquer neófito, não sendo crível que iniciasse qualquer negociação sem verificar as condições em que era proposta.

Basta ver que, ofertado o imóvel à negociação, as tratativas desde o início avançaram para atendimento dos interesses de quem ocupava a área, que era a escola.

Para compatibilizar esses interesses, como se vê de fls. 67/76, cuidou-se da elaboração de estudo bastante amplo, com participação da Tegra e do Colégio, por meio de renomado escritório de arquitetura, que conta com a identificação de ambos os interessados.

Por outra, embora as rés afirmem que o Colégio não ostentava legitimação para debater eventual compra e venda dos diversos imóveis que compunham a área, como se vê de fls. 60/66, foi a ele que a requerida Tegra endereçou a proposta.

Mais do que isso, como se vê de fls. 66, o autor esteve envolvido nas tratativas feitas entre a compradora e o pretenso vendedor.

As rés pretendem seja crível a versão de que somente tomaram conhecimento sobre quem figurava no folio registral como titular do domínio dos imóveis após longa tratativa inicial, elaboração de projeto arquitetônico, formulação de proposta de compra com transferência da escola.

Desejam ver acolhida a narrativa de que esses elementos, que obviamente constituem o valuation do negócio que pretendiam realizar foram negligenciados por mera confiança na apresentação do vendedor pelo corretor, apenas após longo percurso de tempo natural para um negócio que envolve a transferência de operação de uma escola quando então pode constatar que os imóveis pertenciam a outro.

Também não seduz a versão de completa desvinculação entre o Colégio Lourenço Castanho e a Bueno Brandão, que estaria comprovada por relação meramente locatícia.

Os motivos que levaram o Colégio a transferir à Bueno Brandão a titularidade do domínio dos imóveis que compunham sua área de ocupação e com ele realizar um constituo possessório por meio de contrato de locação são absolutamente irrelevantes.

O que releva é que o Colégio era o efetivo ocupante da área e com ele a ré iniciara as tratativas de compra e venda como titular de fato do domínio e como interposta pessoa tratando em nome e no interesse da Bueno Brandão entenda-se: o Colégio.

Como se vê de fls. 405/406, parte dos imóveis que serviram à unificação de matrículas pertencia ao Colégio, que os transferiu à Bueno Brandão.

E outro deles (item 24 da contestação) fora objeto de usucapião, com sentença de atribuição de domínio proferida apenas em 6 de abril de 2017 (fls. 493).

Ainda que se espere dotado de maior bonomia o Juízo, inegável que fere o bom senso e a prática comercial a pretensão de que se admita que a ré negocie uma área de R$ 140.750.000,00, fiando-se apenas na informação prestada pelo corretor.

E o argumento cai por terra ante a simples leitura do que consta no contrato de fls. 212/221, especialmente na cláusula 5.1, que a par de tratar de eventual remuneração por negócio prospectado, é expressa em mencionar a submissão de negócios a prévio estudo de viabilidade pela ré.

Por fim, a desprendida ligação entre o Colégio e a Bueno Brandão se afasta não apenas pela propalada identidade de dirigentes e integrantes, mas pela própria prova trazida aos autos pelas requeridas dando conta de que atuavam efetivamente como grupo econômico com interesses comuns e indissociáveis, inclusive envolvendo a própria alienação de imóveis que tinham como única afetação o funcionamento da escola.

A inversão na apreciação das teses de defesa se dá exatamente porque, resvala o argumento em matéria de ilegitimidade, que foi aduzida como questão de mérito.

Sob o aspecto da configuração da atuação do autor de modo efetivo para a concretização do negócio que envolveu as partes da compra e venda igualmente a prova coligida aos autos não deixa dúvidas.

Em março de 2017 (fls. 77), dirigindo-se à requerida Tegra, o autor enviou e-mail com oferta do imóvel.

Embora a ré afirme que o autor atuava em nome e por conta da vendedora, confrontada a correspondência de fls. 66, com o contrato ao depois firmado entre as partes (fls. 212/221), o que se extrai é que o autor realizava em favor da ré Tegra a prospecção de novos negócios, compreendendo a captação e análise de imóveis, para novas incorporações imobiliárias (...).

O contrato datado de março de 2018 demonstra que houve a intenção de disciplinar a atividade que já vinha sendo exercida pelo autor em favor da ré, bem como estabelecer limite à remuneração (item 5.1 fls. 215).

Iniciadas as tratativas em março de 2017, como acima mencionado, com a indicação do negócio feita pelo autor em interesse da requerida, houve formulação da proposta por seu intermédio.

As tratativas prosseguiram durante o ano de 2017 e 2018, como se vê das correspondências trocadas entre as partes do negócio originalmente proposto, sempre com a participação do requerente inclusive nas reuniões agendadas entre representantes do Colégio, da Bueno Brandão e da Tegra (fls. 77/193).

Como se vê das ditas correspondências, reforçando a noção de que a Bueno Brandão e o Colégio tratavam como cotitulares dos direitos negociados (posse/propriedade), passaram ambas a cuidar da alienação da área (fls. 116, 119. 121, 124, 131, 133, etc.), com pleno conhecimento da Tegra.

A Tegra conhecia perfeitamente a condição com que se apresentavam as duas empresas, Colégio e Bueno Brandão, desde o início das negociações, como comprovam os documentos.

O colégio transferiu à Bueno Brandão o restante das áreas matriculadas em seu nome, viabilizando a unificação das matrículas e a concretização do negócio.

Com relação à alegada declaração de que o negócio se dera sem a participação de corretor, constante do instrumento firmado entre a compradora e a vendedora, por óbvio que não guarda nenhuma eficácia para afastar o direito do terceiro, que foi alijado do negócio, de buscar o ressarcimento dos serviços que efetivamente prestou.

A apresentação do imóvel, a aproximação das partes, a participação nas tratativas, ou seja, a atuação do requerente deve ser considerada como efetiva para viabilização do negócio, de onde decorre seu direito de ser remunerado. Às fls. 212/221 encontra-se juntado o contrato firmado entre as partes em 7 de março de 2018, com cláusula de vigência de 12 meses improrrogáveis, salvo por expresso aditivo firmado entre as partes, o que não ocorreu.

O negócio foi firmado em 1º de julho de 2022 (fls. 44), fora do período de vigência do ajuste contratual realizado entre as partes, que não foi prorrogado.

Portanto, não sofre a limitação de 3,5% ou 4% previsto como remuneração do corretor para as hipóteses ali descritas.

Incide o porcentual de 6% que representa a prática de mercado para remuneração por comissão ao corretor pela intermediação de compra e venda de imóveis.

A inexistência de ajuste vigente entre as partes atrai a aplicação do art. 724 do C.C.

Neste sentido a lição de Cláudio Luiz Bueno de Godoy: Inexistente previsão legal ou ajuste das partes, a comissão deverá ser arbitrada judicialmente, atentando-se à natureza do negócio e aos usos locais, ou seja, aos costumes, de que é exemplo a taxa de 6% para a corretagem de imóveis. 3 Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE A AÇÃO e condeno as requeridas a pagarem ao requerente R$ 8.445.000,00 a título de comissão de corretagem, corrigidos monetariamente desde a data do negócio, com juros de mora de 12% ao ano a contar da citação.

Condeno-as, ainda, ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.

P.R.I.C.
29/08/2023 00:48

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
28/08/2023 17:23

Julgada Procedente a Ação
16/08/2023 16:09

Conclusos para julgamento
02/08/2023 18:51

Juntada de Petição de Petição (outras)
05/07/2023 16:16

Conclusos para decisão
04/07/2023 15:56

Juntada de Petição de Petição (outras)
13/06/2023 04:51

Certidão de Publicação Expedida
08/06/2023 05:52

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
07/06/2023 16:03

Proferido despacho de mero expediente
06/06/2023 18:05

Juntada de Petição de Petição (outras)
05/06/2023 15:58

Conclusos para julgamento
19/04/2023 13:59

Conclusos para decisão
18/04/2023 10:51

Juntada de Petição de Réplica
22/03/2023 23:57

Certidão de Publicação Expedida
22/03/2023 00:32

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
21/03/2023 16:53

Embargos de Declaração Não-acolhidos
13/02/2023 19:00

Juntada de Petição de contestação
01/02/2023 10:52

Conclusos para decisão
30/01/2023 13:31

Juntada de Petição de embargos de declaração
23/01/2023 11:46

Juntada de Petição de Petição (outras)
18/01/2023 07:07

Juntada de Aviso de recebimento (AR)
18/01/2023 07:07

Juntada de Aviso de recebimento (AR)
10/01/2023 22:41

Certidão de Publicação Expedida
10/01/2023 00:30

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
09/01/2023 17:07

Expedição de Carta.
09/01/2023 17:07

Expedição de Carta.
09/01/2023 17:06

Recebida a Petição Inicial
26/12/2022 13:12

Conclusos para decisão
12/12/2022 20:20

Juntada de Petição de Petição (outras)
11/12/2022 11:30

Suspensão do Prazo
05/12/2022 17:48

Certidão de Publicação Expedida
05/12/2022 05:38

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
02/12/2022 16:23

Ato ordinatório - Intimação - DJE
02/12/2022 13:13

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
02/12/2022

Ultima Atualização
10/06/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

Decisão • Arquivo

Despacho • Arquivo

Sentença • Arquivo

Decisão • Arquivo

Sentença • Arquivo

Despacho • Arquivo

Decisão • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

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