TJSP - 1033027-06.2022.8.26.0577

ADV: Giulianno Mattos de Pádua (OAB 196016/SP), Leonardo Pereira Santos Costa (OAB 456906/SP) Processo 1033027-06.2022.8.26.0577 - Procedimento Comum Cível - Reqte: Associação de Proprietários das Chácaras In Natura - Reqda: Lucia Helena Magalhães da Silva -

Vistos.

ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DAS CHÁCARAS IN NATURA ajuizou AÇÃO DE COBRANÇA em face de LUCIA HELENA MAGALHÃES DA SILVA, por meio da qual pretende receber a importância de R$ 13.729,05, referente a rateio de despesas da Associação.

Informa que a ré é proprietária da chácara nº 01 e está inadimplente com as contribuições mensais vencidas desde jan/2021.

Procedida à citação, a ré apresentoucontestação.

O autor se manifestou em réplica - aponta intempestividade dacontestação. À fl. 79 a Serventia deste Juízo certificou a intempestividade dacontestação. É o relatório.

DECIDO.

O processo comporta julgamento no estado em que se encontra, pois não há necessidade de produção de outras provas além das já existentes nos autos.

Conforme se verifica à fl. 79, houve apresentação decontestação extemporânea, e a resposta além do prazo legal configura a revelia.

Por consequência, presumem-se verdadeiros os fatos alegados na petição inicial (CPC, art. 344), estando tal presunção reforçada pela prova documental que evidencia o direito alegado.

Inescondível a exigibilidade dos valores pretendidos pela Associação. É remansosa a jurisprudência no sentido de que é dever de todos os proprietários o pagamento de despesas do loteamento fechado ou aberto, equiparado ao condomínio de fato, sob pena de locupletamento indevido daqueles que, mesmo não usufruindo, mas tendo seu imóvel valorizado, não efetuarem o pagamento das despesas e benfeitorias comuns.

Apenas para ilustrar, confira-se: Apelação Cível nº 144.973-4, São Paulo, 3ª Câmara de Direito Privado do TJSP, Rel.

Des.

Carlos Roberto Gonçalves, em 14.03.00, Unânime, "in" JUIS, Edição nº 30; AGRESP 490419/SP, 3ª Turma, Rel.

Min.

Nancy Andrighi, em 10.06.2003, "in" DJ de 30.06.2003, pg 248.

A circunstância de não existir condomínio e sim simples loteamento não afasta os princípios básicos que a jurisprudência consolidou como motivo bastante para o rateio das despesas entre todos os proprietários: o de que se a todos beneficia todos devem suportar os custos do benefício.

A propósito, confira-se precedente do Colendo STJ: "Civil.

Agravo no recurso especial.

Loteamento aberto ou fechado.

Condomínio atípico.

Sociedade prestadora de serviços.

Despesas.

Obrigatoriedade de pagamento. - O proprietário de lote integrante de loteamento aberto ou fechado, sem condomínio formalmente instituído, cujos moradores constituíram sociedade para prestação de serviços de conservação, limpeza e manutenção, deve contribuir com o valor correspondente ao rateio das despesas daí decorrentes, pois não se afigura justo nem jurídico que se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem a devida contraprestação.

Precedentes" (AgRg no REsp 490419/SP, 3ª Turma, Rel.

Min.

Nancy Andrighi, em 10.06.2003, in DJ 30.06.2003 p. 248).

Assim, o proprietário de lote/terreno integrante de gleba urbanizada, cujos moradores constituíram associação para prestação de serviços comuns, deve contribuir com o valor que corresponde ao rateio das despesas daí decorrentes, pois não é adequado que continue gozando dos benefícios sociais sem a devida contraprestação.

Ademais, nem se argumente que a obrigação fere o princípio constitucional da liberdade de associação não merece ser acolhido uma vez que o não pagamento implica enriquecimento ilícito de alguns moradores em detrimento dos demais que arcam com a totalidade das despesas comuns.

Assim, diante de dois princípios constitucionais em conflito, deve o intérprete se valer do princípio da razoabilidade para então descobrir qual deles deve prevalecer.

Destarte, tem-se que o princípio que veda o enriquecimento ilícito deve se sobrepor quando o devedor tiver se beneficiado dos serviços organizados pela associação de proprietários.

Nesse sentido já se decidiu: "LOTEAMENTO - Ação de cobrança de taxa de manutenção - Improcedência - Administração exercida por associação civil - Equiparação a condomínio fechado - Obrigatoriedade do pagamento, diante dos serviços que são postos à disposição dos proprietários - Ausência de ofensa ao artigo 5º, XX da Constituição Federal - Recurso provido" (Apelação Cível nº 144.973-4, São Paulo, 3ª Câmara de Direito Privado do TJSP, Rel.

Des.

Carlos Roberto Gonçalves, em 14.03.00, Unânime, "in" JUIS, Edição nº 30).

Veja-se, ainda, equiparando o loteamento a condomínio fechado e obrigando a todos os moradores, independentemente de filiação: Apelação Cível nº 144.973-4, São Paulo, 3ª Câmara de Direito Privado do TJSP, Rel.

Des.

Carlos Roberto Gonçalves, em 14.03.00, Unânime; Apelação Cível nº 256.210-2, São Paulo, Rel.

Des.

Ruiter Oliva, CCIV 14, em 04.04.95, Unânime; Apelação Cível nº 269.630-2, Mairiporã, 2ª Câmara de Direito Privado do TJSP, Rel.

Des.

Vasconcellos Pereira, em 10.12.96, Unânime; Apelação Cível nº 50.783-4, São Paulo, 8ª Câmara de Direito Privado do TJSP, Rel.

Des.

Haroldo Luz, em 11.11.98, Unânime.

A obrigação de satisfazer o pagamento das mensalidades tem origem no princípio que veda o enriquecimento sem causa, não dependendo, para tanto, de serem ou não propter rem, a qual, segundo ORLANDO GOMES, "nascem de um direito real do devedor sobre determinada coisa, a que aderem, acompanhando-o em suas mutações subjetivas.

São denominadas obrigações in rem, ob ou propter rem, em terminologia mais precisa, mas também conhecidas como obrigações reais ou mista" e para quem "esse cordão umbilical jamais se rompe.

Se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo." (GOMES, Orlando.

Obrigações. 12ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1999, p. 21).

Na mesma linha é a lição de ARNOLDO WALD quando assenta que "as obrigações reais, ou propter rem, passam a pesar sobre quem se torne titular da coisa.

Logo, sabendo-se quem é o titular, sabe-se quem é o devedor" (WALD, Arnoldo.

Obrigações e Contratos. 12ª Edição.

Ed.

Revista dos Tribunais.

Pág. 60).

Observa SÍLVIO RODRIGUES que: "A obrigação propter rem é aquela em que o devedor, por ser titular de um direito sobre uma coisa, fica sujeito a uma determinada prestação que, por conseguinte, não derivou da manifestação expressa ou tácita de sua vontade" ("Direito Civil", vol.

V, Saraiva, p. 99).

Nesse mesmo norte a ótica sempre autorizada de CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA ("Condomínio e Incorporações" - Forense - 10ª edição - 1998 - p. 189): "O cumprimento das obrigações atinentes aos encargos condominiais, sujeitando o devedor às cominações previstas (juros moratórios, multa, correção monetária), todas exigíveis judicialmente, constitui uma espécie peculiar de ônus real, gravando a própria unidade, uma vez que a lei lhe imprime poder de seqüela." Em outras palavras, essas obrigações só existem em razão da situação jurídica do titular do domínio e tem como característica primeira a automática transmissão decorrente de um direito real, seja qual for a forma de transferência da propriedade.

A obrigação relacionada à cobrança de parcelas mensais relativas a serviços prestados por administradora de condomínio ou loteamento que a tanto se equipare, independe de estar ligada ao título dominial porque tem por princípio básico a vedação ao enriquecimento sem causa.

Se estiver não há dúvida, se não estiver também é devida se prestados os serviços a serem pagos por todos que dele se beneficiem.

Aliás, o Código Civil dispõe que: Art. 1.345 - O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Pois bem, estabelecidas as premissas acima, segundo as quais o proprietário ou adquirente é responsável pelas despesas decorrentes dos serviços prestados ou postos à disposição pela associação em benefício de todos, independentemente de filiação, pautada no princípio que veda o enriquecimento sem causa, passo, doravante, à análise do caso concreto.

A ré é proprietária do imóvel descrito na inicial, o qual está localizado no loteamento em que a Associação resolveu instituir a prestação de serviços típicos de relação condominial, aproveitando-se a ré de tais benesses, motivo pelo qual não pode se esquivar de contribuir com as contribuições instituídas no Estatuto Social, pelos fundamentos acima postos.

No mais, o valor da cobrança deve ser acolhido integralmente, posto que não sofreu impugnação específica (CPC, art. 302) a ré foi revel.

Diante de todo o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido, para condenar a ré no pagamento do valor expresso de R$ 13.729,05, corrigido pela Tabela Pratica do TJSP desde a última atualização, com incidência de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, além das taxas vincendas no curso da ação, até a data do efetivo pagamento.

Também condeno a ré no pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da condenação, em observância ao disposto no art. 85 do CPC.

Por fim, determino à Serventia que observe a seguinte deliberação: 1-Verifico que AMBAS as partes NÃO são beneficiárias da justiça gratuita.

Assim, após o trânsito em julgado da sentença ou do acórdão, proceda a Serventia à conferência do recolhimento integral de todas as custas processuais devidas; à consulta da validade e da veracidade das guias DARE-SP, oportunidade em que deve ser realizada a vinculação do documento ao número do processo para impossibilitar a reutilização; bem como à queima das guias pendentes no Portal de Custas, certificando-se nos autos, de acordo com o Comunicado CG nº 136/2020 da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça (arts. 1.093,§6º e 1.098, caput, das NSCGJ). 2-Decorrido o prazo recursal ou havendo renúncia das partes a este, certifique-se o trânsito em julgado e intimem-se as partes, cabendo ao interessado, sendo o caso, instaurar o respectivo cumprimento de sentença, no prazo de 30 dias, sob pena de arquivamento (art. 1.286,§6º, das NSCGJ). 3-Caso haja o pagamento das custas processuais, emitir certidão de quitação de custas. 4-Caso haja custas processuais pendentes, intime-se o responsável para efetuar o pagamento no prazo de 60 dias, via DJE e/ou por AR Digital, sob pena de expedição de certidão para fins de inscrição na dívida ativa, nos termos do art. 1.098, §§1º e 2º, das NSCGJ. 5-Após a intimação supra, caso não haja o pagamento, emitir certidão de inscrição na dívida ativa. 6- Proceda-se à baixa nos alertas de pendências e arquive-se com extinção e baixa definitiva, fazendo-se as anotações necessárias no sistema informatizado, observados os códigos de movimentação descritos no Comunicado CG 1789/17 (art. 184, parágrafo único, das NSCGJ). 7- Interposta apelação, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões no prazo de 15 dias, assegurada a contagem em dobro para o Ministério Público, a Defensoria Pública e a Advocacia Pública, na forma dos arts. 180, 183 e 186 do CPC (art. 1.010, §1º do CPC). 8-Interposta apelação adesiva, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões na forma do item 6 (art. 1.010, §2º, do CPC). 9-Cumpridas as formalidades descritas acima, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, com as nossas homenagens, independentemente de juízo de admissibilidade (art. 1.010, §3º, do CPC). 10- Com o retorno dos autos à origem, intimem-se as partes para cumprirem o v. acórdão, cabendo ao interessado, sendo o caso, instaurar o respectivo cumprimento de sentença no prazo de 30 dias (art. 1.286, §6º, das NSCGJ).

Após, arquive-se, observadas as diretrizes descritas nos itens 2 a 5.

Certifique-se o decurso de prazo quando não houver manifestação da pessoa intimada.Cumpra-se, por simples ato ordinatório, sempre que possível.

Oportunamente, arquive-se com as cautelas de praxe.

P.I.