TJSP - 1005010-95.2023.8.26.0650

ADV: Robson William Oliveira Barreto (OAB 248345/SP), Alexandre Junqueira Gomide (OAB 256505/SP), Natália da Silva Bueno Negrello (OAB 275767/SP) Processo 1005010-95.2023.8.26.0650 - Embargos à Execução - Embargte: Jardim Jardim Brasil Empreendimentos Imobiliários Ltda., - Embargdo: Condomínio Floratta Club Houve - Vistos, Trata-se de embargos à execução opostos por JARDIM BRASIL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de CONDOMÍNIO FLORATTA CLUB HOUSE voltados contra a execução de débitos condominiais vencidos de 30/10/2016 a 05/06/2019, alegando, preliminarmente, ser parte legítima para o ajuizamento dos presentes embargos, tendo em vista que a referida execução foi distribuída em face de Mansões Valinhos Empreendimentos Imobiliários Ltda., sociedade empresária incorporada por ela.

Afirmou que não consta em qualquer documento dos autos os parâmetros necessários à definição do quantum das contribuições condominiais, alegando que a convenção, as atas de assembleia e os boletos processados em 09/05/2023 são insuficientes, pois desacompanhados dos documentos imprescindíveis para auferir a base de cálculo das despesas de condomínio e, ainda, para comprovarem não terem sido quitadas pelo titular dos boletos, sendo que, para tanto, bastaria a apresentação da certidão de débito condominial.

Sustentou que o ajuizamento de execução em face do Sr.

Eurides Ferreira, titular dos boletos, não interrompeu a prescrição em face dela, razão pela qual são inexigíveis as despesas referentes aos cinco anos anteriores à sua citação.

Disse que o embargado omitiu que os débitos cobrados nestes autos são os mesmos cobrados no cumprimento de sentença nº 0002623-03.2018.8.26.0650, movido em face do titular dos boletos.

Asseverou que não responde pelos débitos maliciosamente inclusos pela parte contrária a título de acordo nos autos nº 1000579-62.2016.8.26.0650, pois não existe título executivo extrajudicial firmado entre as partes que integram a presente relação jurídico-processual, o que denota a ilícita tentativa de enriquecimento sem causa do embargado.

Aduziu que o embargado mencionou expressamente o disposto na cláusula trigésima primeira da convenção de condomínio para incluir o cômputo de multa e de juros sobre o débito, porém, não há previsão expressa acerca de correção monetária e tampouco do índice aplicável à espécie.

Referiu que o embargado também foi omisso quanto ao disposto na cláusula vigésima sexta da convenção, que é clara ao dispor que a contribuição condominial das unidades não ocupadas se limitará a 20% das taxas ordinárias.

Alegou que são indevidos os honorários advocatícios de 20% previstos na convenção, pois foram majorados em mais 10%, com base no artigo 827, do CPC, o que representa bis in idem.

Defendeu que, caso não se entenda pela abusividade em razão dos honorários advocatícios da convenção de condomínio, acrescidos de honorários advocatícios arbitrados no despacho inicial, a verba honorária quantifica R$ 2.202,40.

Acrescentou que consta na planilha de cálculo despesa com oficial de justiça, porém, a intimação ocorreu por carta.

Pediu a condenação do embargado por litigância de má-fé.

Juntou documentos (fls. 25/51 e 59/194).

Os embargos foram recebidos com efeito suspensivo (fls. 196).

O embargado ofertou impugnação tempestiva (fls. 200/211), arguindo, preliminarmente, a ilegitimidade da embargante, pois não evidenciada a incorporação da executada.

Alegou que inexiste confirmação de quitação das mencionadas despesas, eis que estas nunca foram quitadas, estando ainda em aberto.

Defendeu que a simples propositura da demanda que discutiu os títulos exequendos interrompeu a prescrição dos mesmos.

Disse que o acordo homologado nos autos nº 0002623-03.2018.8.26.0650 se refere às despesas com vencimento de 13/05/2015 a 10/02/2016.

Sustentou ser possível a cumulação de honorários advocatícios convencionais com aqueles decorrentes da presente execução.

Juntou documentos (fls. 212/261).

A embargante juntou cópia da ata de reunião de sócios que deliberou pela incorporação da sociedade empresária Mansões Valinhos Empreendimentos Imobiliários Ltda (fls. 262/285).

Intimada (fls. 286), a embargante se manifestou sobre a impugnação aos embargos (fls. 289/303).

Instadas a especificar as provas que pretendiam produzir (fls. 304/305), ambas as partes pugnaram pelo julgamento imediato do feito (fls. 308/319 e 320). É o RELATÓRIO.

FUNDAMENTO e DECIDO.

O caso é de julgamento conforme o estado do processo, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, dada a preclusão do direito probatório das partes, que nada requereram no prazo assinado para tanto.

Inicialmente, dou por prejudicada a preliminar de ilegitimidade arguida pelo embargado, em vista dos documentos de fls. 263/285, que demonstram a incorporação da executada pela embargante.

No mais, é o caso de extinção da execução pela inexequibilidade do título.

A inicial da execução foi instruída com boletos de cobrança de despesas condominiais referentes ao período de 10/2016 a 06/2019, desacompanhados das atas das assembleias condominiais em que aprovado o rateio mensal das referidas despesas, as quais foram apresentadas apenas nos autos dos presentes embargos, de forma extemporânea.

A lei confere executividade ao crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, nos termos do art. 784, X, do CPC.

Portanto, ainda que não se exija documentação específica, há previsão legal da necessária aprovação da contribuição condominial em convenção ou assembleia, que deverá ser comprovada documentalmente.

Dessa forma, os boletos bancários apresentados não constituem, por si só, título executivo extrajudicial, pois insuficientes à comprovação da exigência legal.

Outrossim, não é possível conhecer das atas assembleares juntadas extemporaneamente nos autos dos embargos, visto que não se tratam de documentos novos, conforme art. 435 do CPC, o que implicaria cerceamento de defesa da embargante.

A propósito, é a jurisprudência: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

EMBARGOS À EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS.

Sentença de parcial procedência dos embargos.

Apelo da embargante, reiterando alegação de nulidade do processo em razão da ausência de título executivo .

Subsidiariamente, sustenta excesso de execução e cobrança abusiva de juros e encargos.

Provimento recursal.

Exequente que não instruiu os autos do processo com documentos hábeis a constituir título executivo referente às despesas condominiais, na forma legalmente exigida.

Ausência de demonstrativos de rateio mensal aprovados pela assembleia geral .

Necessidade de aprovação assemblear para habilitar a execução do débito.

Inadequação da via executiva eleita.

Possibilidade de eventual discussão e cobrança pelas vias ordinárias, ausente liquidez e certeza capaz de ensejar a utilização da via executiva.

Reforma .

Extinção da execução, nos termos dos artigos 485, IV e 803, I e parágrafo único, do CPC.

Apelo provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1000691-69.2021 .8.26.0322 Lins, Relator.: José Augusto Genofre Martins, Data de Julgamento: 30/04/2024, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/04/2024).

APELAÇÃO.

Ação de execução.

Despesas condominiais.

Decisão que acolheu a exceção de pré-executividade .

Juntada extemporânea das atas das assembleias condominiais.

Ausência de comprovação da liquidez, exigibilidade e certeza.

Título executivo que não representa obrigação exigível.

Artigos 783 e 784 do CPC .

Exceção acolhida.

Execução extinta.

Recurso desprovido. (TJ-SP - AC: 10254948320208260506, Relator.: Lidia Conceição, Data de Julgamento: 15/09/2023, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/09/2023).

Apelação.

Embargos à execução.

Cerceamento de defesa.

Inocorrência .

Despesas condominiais.

Falta de liquidez e certeza.

Parte exequente que deixou de instruir a petição inicial da execução com documentos indispensáveis à aferição do valor cobrado.

Ata de assembleia na qual aprovadas as despesas cobradas que foi apresentada somente nos autos dos embargos .

Expediente que não pode ser reconhecido como documento novo, sendo sua juntada extemporânea.

Procedência dos embargos à execução e extinção da demanda principal.

Recurso provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1043212-79 .2022.8.26.0100 São Paulo, Relator.: Walter Exner, Data de Julgamento: 27/11/2023, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/11/2023).

Oportuno ainda registrar que os boletos foram emitidos em nome de terceiro estranho à presente lide.

Assim, vale lembrar que, para manejo da via executória, é imprescindível não só a comprovada aprovação do rateio mensal das despesas condominiais, com previsão específica do valor, de modo a permitir aferir a liquidez, certeza e exigibilidade do crédito, mas também a demonstração do vínculo jurídico da parte executada com o referido imóvel, por se tratar de obrigação propter rem.

De outro modo, a cobrança deverá ocorrer pela via ordinária.

Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - DESPESAS CONDOMINIAIS - EMENDA INICIAL PARA ADEQUAÇÃO PARA RITO DO PROCEDIMENTO COMUM - POSSIBILIDADE - AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ E CERTEZA DO TÍTULO - Ressalto a flexibilidade probatória deixada pelo legislador quando se trata de despesas condominiais ( CPC, art. 784, X), obrigação expressamente prevista em lei.

Essa C.

Câmara segue o espírito legislativo, porém, não alargando a ponto de ignorar as bases que acercam todos os títulos executivos - Não há liquidez oriunda das atas assembleares apresentadas .

Não basta a mera aprovação da "previsão orçamentária", pois tal informação é inócua para fins de identificação da liquidez das despesas condominiais que alicerçam o título executivo sob exame.

RECURSO IMPRÓVIDO. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2052415-86.2024.8 .26.0000 São Paulo, Relator.: Maria Lúcia Pizzotti, Data de Julgamento: 05/06/2024, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/06/2024).

Despesas condominiais.

Ação de cobrança.

Sentença de improcedência.

Apelação do autor.

Obrigação de caráter propter rem.

Responsabilidade do pagamento das cotas condominiais que se define pela condição de proprietário desse bem ou pela titularidade de sua posse.

Ação ajuizada em relação ao banco adjudicante do imóvel.

Adjudicação não registrada na matrícula do imóvel .

Irrelevância.

Antigos proprietários que estão na posse do imóvel e banco, novo adquirente, respondem solidariamente pelas despesas condominiais.

Cabe ao banco o direito de regresso contra os ocupantes do imóvel, que dele se beneficiaram durante o período da cobrança.

Litigância de má-fé afastada .

Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10097127020238260590 São Vicente, Relator.: Morais Pucci, Data de Julgamento: 14/01/2025, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/01/2025).

Destarte, os títulos que instruem a execução carecem de certeza, liquidez e exigibilidade.

Por outro lado, não verifico presente qualquer das situações descritas no art. 80 do Código de Processo Civil, para justificar a condenação da requerente às penas de litigância de má-fé.

Ante o exposto, ACOLHO os embargos à execução e JULGO EXTINTA a execução, com esteio no art. 924, I, do CPC.

Pelo princípio da causalidade, condeno o exequente/embargado ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios dos patronos da parte exequente, ora fixados em 10% sobre o valor atribuído à execução.

Traslade-se cópia desta sentença para os autos da execução, certificando-se.

P.I. e, oportunamente, arquivem-se.