TJSP - 1006154-51.2025.8.26.0451

Processo 1006154-51.2025.8.26.0451 - Procedimento Comum Cível - Oferta e Publicidade - Ricardo Henrique Lima Ribeiro de Almeida - Direcional Engenharia S/A e outro -

Vistos.

Ricardo Henrique Lima Ribeiro de Almeida, ajuizou Ação Procedimento Comum Cível contra Parque Flores Empreendimentos Imobiliarios Ltda e Direcional Engenharia S/A alegando, em síntese, que adquiriu imóvel no empreendimento denominado Residencial Parque das Flores, que destacava como diferencial a existência de quintal privativo murado, exibido em folders, site, redes sociais e modelo decorado.

Afirmou que celebrou contrato de promessa de compra e venda da unidade, com previsão de entrega em 31/08/2023, prorrogável em até 180 dias.

Sustentou que a entrega do imóvel ocorreu apenas em 18/03/2025 e que recebeu o imóvel sem os muros de divisa do quintal.Isto posto, formula os seguintes pedidos: 1 - danos morais no valor de R$ 20.000,00; 2 - danos materiais no valor de R$ 13.960,00, referentes ao custo mínimo para edificação dos muros de fechamento do imóvel; 3 - reconhecimento do atraso da obra e condenação das rés ao pagamento de indenização decorrente d0 atraso de entrega; bem como a condenação das Rés à restituição em dobro dos valores pagos a título de juros de obra; A contestação às fls. 398/431, pela qual em sede preliminar, arguiram a ilegitimidade passiva da Direcional Engenharia S.A., sustentando que atuou apenas como divulgadora e vendedora, cabendo à Parque Flores a responsabilidade pela obra.

Requerem, também a incompetência absoluta da justiça estadual.

No mérito, afirmaram que não houve descumprimento contratual, que a entrega do imóvel ocorreu dentro do prazo de tolerância contratualmente previsto e que a publicidade em momento algum garantiu a entrega de muros de divisa, inexistindo cláusula contratual nesse sentido.

Declaram que não há dano material a ser indenizado, pois o imóvel foi entregue conforme memorial descritivo, tampouco dano moral.

Impugnam, por fim, os valores pleiteados a título de indenização e pediram pela total improcedência da demanda.

A réplica às fls. 886/902. É o relatório.

Passo a decidir. 1 - Não prosperam as preliminares sobre a ilegitimidade passiva e incompetência da Justiça Estadual em razão dos "juros de obra".

A pretensão de ressarcimento dos "juros de obra" pagos pela parte autora decorre do atraso a comunicação à Caixa Econômica Federal, pela ré, da conclusão das obras e da entrega das chaves.

Assim, não se trata de repetição de indébito, o que geraria a necessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo, com deslocamento do feito para a seara federal, mas sim de verdadeira recomposição patrimonial não exigível do agente financeiro.

No mais, a parte autora não questiona a validade da cobrança da taxa de evolução da obra pela Caixa Econômica Federal.

Na verdade, o que fez foi questionar o atraso na entrega das chaves, fato este imputável às rés, bem como as consequências deste fato no contrato coligado celebrado com a instituição financeira. 2 - O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, I, do CPC. 3 - Analiso o mérito. 3.1 - ATRASO NA ENTREGA A parte autora firmou contrato de promessa de compra e venda com as rés, o qual previa a entrega do imóvel em 31/08/2023 com tolerância de 180 dias (fl. 30).

Ademais, os autores firmaram contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal, o qual previu o prazo de construção até 28/09/2023 (fl.51).

Evidente a conexão entre os contratos.

Destaque-se ainda que, apesar dos contratos tratarem de objetos distintos, possuem as mesmas partes, sendo o contrato de financiamento ainda mais abrangente que o original, bem como, ambos trataram do prazo de entrega da obra.

Sendo assim, em observância às regras de hermenêutica, o contrato posterior, por ser mais abrangente, em relação aos objetos comuns, tratados em ambos os contratos, prevalece sobre o contrato anterior.

Portanto, infere-se que com a celebração do contrato desfinanciamento com a expressa previsão de prazo de construção, houve renegociação do prazo pelas partes, o que se mostra legítimo.

Destaco, todavia, que não se trata, em verdade, de uma novação integral, uma vez que subsiste a obrigação anterior, em todos os sustermos, à exceção do prazo de conclusão das obras, dilatado por ocasião da celebração do contrato de financiamento.

Considerara-se, assim, uma novação parcial, apenas do prazo maior, o qual ocorreu com expressa ciência e concordância de todas as partes que firmaram o documento, sem notícias acerca de qualquer ressalva das partes ou alegação de vício de consentimento para a sua anulação.

A cláusula de tolerância de 180 dias é plenamente válida desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível, conforme inteligência da Súmula 164 do TJSP.

E este é o caso dos autos, conforme verifica-se na cláusula II de fl. 507.

Desta forma, considerado o prazo de entrega no contrato da Caixa 28/09/2023 e o prazo de tolerância de 180 dias, as rés teriam até março de 2024 para entrega da unidade.

A data da entrega em 18/03/2025 (fls. 213) é incontroversa, configurando-se, assim, o atraso.

A alegação da parte ré de que o atraso decorreu de morosidade administrativa não prospera.

Nos termos da jurisprudência consolidada do TJSP e do Tema 996 do STJ, os riscos relacionados à obtenção de documentos públicos são inerentes à atividade empresarial e não podem ser repassados ao consumidor. "Ação de indenização por danos materiais.

Atraso na entregada obra.

Prazo de tolerância máximo é de 180 dias corridos.

PandemiaCOVID-19.

Caso fortuito ou força maior.

Inocorrência.

Atividades desconstrução civil que não foram suspensas ou limitadas, tendo até apresentado crescimento mesmo durante a quarentena.

Risco da atividade, ademais, que é do incorporador.

Culpa exclusiva da promitente vendedora caracterizada.

Atraso na entrega do imóvel que era incontroverso.

Demora na expedição de habite-se que era ao comprador inoponível.

Súmula TJSP nº 16.

Indenização por lucros cessantes devida.

Súmula TJSP nº 162.

Juros de obra que haviam de ser restituídos pela construtora porque deu causa ao atraso na entrega do imóvel.

Correção monetária da indenização por danos materiais devida a partir da propositura.

Honorários sucumbenciais que foram fixados emvalor razoável e proporcional à medida do decaimento.

Recursos improvidos."(Apelação Cível 1059618-71.2023.8.26.0576, Relator(a): Arantes Theodoro, Comarca: São José do Rio Preto, Órgão julgador: 36ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 20/02/2025, Data de publicação: 20/02/2025) 3.1.2 - JUROS DE OBRA Dessa forma, a autora deve ser reembolsada dos valores para pagamento da "taxa de evolução de obra" ("juros de obra") após março de 2024 até a efetiva entrega do bem, desde que devidamente comprovados, já que a eles não deram causa e conforme tese 1.3 fixada no Recurso Especial Repetitivo (Tema 996), isso porque representam um encargo cobrado pelo agente financeiro até a conclusão da construção, que ocorre com a entrega das chaves. 3.1.2 LUCROS CESSANTES Ademais, é cabível a condenação das rés por lucros cessantes (perdas e danos), conforme inteligência da tese 1.2 do Recurso Especial Repetitivo (Tema 996), bem como da Súmula 162 do TJSP que assim diz: "Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio." (grifamos).

Passando a quantificação do valor devido a título de lucros cessantes, condeno as rés a pagarem o valor mensal correspondente a 1%sobre o valor atualizado do contrato, no período correspondente à mora das rés, isto é, do termo final do prazo de tolerância até a data da entrega das chaves (18/03/2025), nos termos da Cláusula II, parágrafo segundo, "b" (fl. 30). 3.2 APARTAMENTO DECORADO A parte autora sustenta a aquisição de apartamento no empreendimento das rés, porém, quando da entrega, foi surpreendido por alterações previstas em relação ao decorado apresentado e prometido quanto ao quintal privativo diante da ausência de muro de divisa entre as unidades.

As rés alegam e demonstram que o apartamento foi construído de acordo com o projeto e memorial descritivo, sendo estes documentos entregues ao autor e disponibilizado nos canais das rés.

Todavia, o memorial descritivo e planta do empreendimento descrevem, detalhadamente, todas as informações pertinentes ao imóvel, desde materiais, forma de construção, tamanhos, manutenções, entre outros dados, não havendo previsão para a construção de muro de divisa.

Frise-se que os documentos supramencionados são de fácil compreensão e que o apartamento decorado ou material publicitário referente ao decorado possui caráter meramente ilustrativo, com finalidade de divulgar o empreendimento.

No mais, o decorado ou fôlder, não pode se sobrepor ao contrato escrito de compra e venda e memorial descritivo do imóvel assinados pelas partes, maiores e capazes.

Ademais, o próprio fôlder de fls. 97/98 demonstra que a parede lateral seria construída nos limites da área de serviço, em conformidade com o memorial descritivo de fls. 458/560 e planta de fl. 465/466, com os materiais descritos no documento de fl. 461/462 e com as fotos apresentadas pelo autor, sendo que a ausência de muro de divisa não desqualifica o quintal como privativo, uma vez que destinado ao uso exclusivo da referida unidade.

Por fim, o autor não impugnou ou relatou a irregularidade quando do termo de vistoria do imóvel em 19/04/2024 (fl. 469), considerando que é um item de fácil percepção.

Nesse sentido: "APELAÇÕES.

INDENIZATÓRIA.

DANOSMORAIS.

COMPRA E VENDA.

IMÓVEL NA PLANTA.

DESCONFORMIDADEENTRE O DECORADO E O ENTREGUE.

Inconformismo das partes contraprocedência do pedido, para condenar a construtora ré a ressarcir danos moraisfixados em R$ 7.000,00.

Apelo da autora para majorar a verba indenizatória a R$20.000,00, assim como os honorários advocatícios, estes conforme tabela OAB/SP.

Apelo da ré para julgar improcedente a ação ou, subsidiariamente, minorar a indenização moral.

Preliminar de não conhecimento do apelo da ré afastada.

Razões recursais que atendem ao princípio da dialeticidade.

Mérito.

Aquisição de imóvel na planta, após visita a apartamento decorado.

Alegada existência de desconformidades entre o modelo visto no estande de vendas e aquele recebido.

Divergências não demonstradas.

Ademais, adquirente que teve acesso ao memorial descritivo e às plantas do empreendimento, as quais são de fácil intelecção.

Ausência de propaganda enganosa.

Mero aborrecimento.

Sentença reformada, para julgar improcedente pedido.

Precedente desta C.

Câmara.

Recurso da autora não provido.

Apelo da ré provido." (TJSP; Apelação Cível 1022831-98.2021.8.26.0451; Relator: Schmitt Corrêa; 3ª Câmara de Direito Privado; Piracicaba - 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 08/02/2024).

Assim, não há que se falar em danos morais e danos materiais para construção do referido muro.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para declarar o atraso na entrega do imóvel e, consequentemente, condenar as rés ao pagamento de: a) "juros de obra" após 03/2024 e até a entrega das chaves (18/03/2025), atualizado pela tabela prática do E.TJSP desde o desembolso, acrescido de juros legais de mora a partir da citação; e b) "lucros cessantes", no valor mensal correspondente a 1%sobre o valor atualizado do imóvel à época em que os pagamentos deveriam ter ocorrido no período correspondente à mora das rés, isto é, do termo final do prazo de tolerância (03/2024) até a data da entrega das chaves (03/2025), quanto à correção monetária e aos juros de mora incidentes sobre o valor da condenação sejam observados os artigo 389 e 406 do CC, com as alterações trazidas pela Lei nº 14.905/24.

Em razão da sucumbência, cada parte arcará com metade das custas e das despesas processuais.

Condeno a ré em honorários advocatícios de R$1.500,00.

Condeno a parte a autora em honorários advocatícios de 10% sobre o pedido de dano moral e material, observada a gratuidade.

Cumprimento da sentença nos termos dos artigos 523 e seguintes do CPC.

O cumprimento de sentença não deverá ser distribuído, mas requerido por peticionamento eletrônico intermediário, devidamente categorizado como "cumprimento de sentença", a fim de que tramite na forma de incidente processual, nos termos dos comunicados CG n. 16/2016, 60/2016 e 1789/2017, bem como dos artigos 917 e 1.285 e seguintes das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo.

Ressalto que por ocasião da instauração da fase de cumprimento de sentença, deverá o credor / exequente recolher a taxa judiciária de 2% sobre o valor do crédito a ser satisfeito, prevista no inciso I Vdo art. 4º da Lei 11.608/2003, acrescentado pela Lei 17.785/2023.

Intime-se. - ADV: MELINA EBERT BARBEIRO (OAB 392674/SP), CLISSIA PENA ALVES DE CARVALHO (OAB 463146/SP), RAFAEL SANTOS COSTA (OAB 280362/SP), CLISSIA PENA ALVES DE CARVALHO (OAB 463146/SP)

ADV: Rafael Santos Costa (OAB 280362/SP), Melina Ebert Barbeiro (OAB 392674/SP) Processo 1006154-51.2025.8.26.0451 - Procedimento Comum Cível - Reqte: Ricardo Henrique Lima Ribeiro de Almeida -

Vistos.

Para fins de concessão dos benefícios da assistência judiciaria deverá a parte autora comprovar a insuficiência de recursos, como exigido no art. 5º, LXXIV, da Constituição Federal e na parte final do §2º do art. 99 do CPC, juntando aos autos, no prazo de 15 (quinze) dias, como documentos sigilosos, cópia integral de sua última declaração do imposto de renda ou de eventual cônjuge / companheiro, acaso deste dependente, e extratos bancários de todas as suas contas dos 3 (três) últimos meses, observado que a relação de contas ativas pode ser consultada no Registrato (https://www.bcb.gov.br/meubc/registrato).

Caso os documentos juntados demonstrem que a parte autora não faz jus aos benefícios da assistência judiciária, a gratuidade processual será indeferida e a parte deverá recolher as custas e despesas de ingresso (taxa judiciária + despesa para citação) no prazo de 15 dias, sob pena de cancelamento da distribuição.

Ressalto desde já que se ocorrer o cancelamento da distribuição, deverá a parte recolher a despesa prevista na Lei n° 17.785/2023 (art. 2º, XIV), correspondente a 5 UFESPs (Provimento nº 2739/2024), observado que a falta de recolhimento impedirá, em caso de propositura de nova ação, o recebimento da petição inicial, conforme disposto no art. 486, §2º do CPC.