TJSP - 1009286-77.2024.8.26.0152

VISTA Nº 1009286-77.2024.8.26.0152 - Processo Digital.

Petições para juntada devem ser apresentadas exclusivamente por meio eletrônico, nos termos do artigo 7º da Res. 551/2011 - Apelação Cível - Cotia - Apelante: Godoi e Godoi Empreendimentos Ltda - Apelante: Associação dos Proprietários dos Lotes Residenciais dos Loteamentos Terra Nobre - Apelado: Priscila da Cunha Torquato (Justiça Gratuita) - Apelado: Alexsandro de Almeida Torquto (Justiça Gratuita) - Vista à(s) parte(s) interessada(s) para apresentar(em) CONTRARRAZÕES ao(s) recurso(s) interposto(s).

Eventuais dúvidas, acessar o andamento processual pelo site http://www.tjsp.jus.br, onde é possível conferir o(s) número(s) de protocolo(s) do(s) recurso(s) juntado(s). - Advs: Jose Luis Gomes Sterman (OAB: 122080/SP) - Lilian Isoppo (OAB: 160309/SP) - Juliana Salete Kostochesnko (OAB: 483657/SP) - Mauricio Panzarini (OAB: 320570/SP) - 4º andar

DESPACHO Nº 1009286-77.2024.8.26.0152 - Processo Digital.

Petições para juntada devem ser apresentadas exclusivamente por meio eletrônico, nos termos do artigo 7º da Res. 551/2011 - Apelação Cível - Cotia - Apelante: Godoi e Godoi Empreendimentos Ltda - Apelante: Associação dos Proprietários dos Lotes Residenciais dos Loteamentos Terra Nobre - Apelado: Priscila da Cunha Torquato (Justiça Gratuita) - Apelado: Alexsandro de Almeida Torquto (Justiça Gratuita) - Vistos, etc.

Nego seguimento aos recursos.

Registro que a presente decisão monocrática tem respaldo no art. 168, § 3º, c.c. o art. 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça de São Paulo.

De início, não há falar em deserção do recurso interposto pela associação ré.

Isso porque o protocolo das razões recursais e da peça de encaminhamento do preparo ocorreu com menos de 2 (dois) minutos de diferença (29/1/2025, às 23:58:56; 30/1/2025, 00:04:55), diga-se, ambos no prazo recursal, motivo pelo qual o mero fato de os protocolos terem se dado em datas diversas não tem nenhuma relevância.

No mérito, é caso de ratificar os fundamentos da r. sentença apelada, proferida nos seguintes termos: Cuidam os autos de ação ordinária de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores aforada por PRISCILA DA CUNHA TORQUATO e ALECSANDRO DE ALMEIDA TORQUATO devidamente qualificados nos autos, contra GODOI E GODOI EMPREENDIMENTOS LTDA. e ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DOS LOTES RESIDENCIAIS DO LOTEAMENTO TERRA NOBRE, também qualificadas.

Em breve síntese, é dos autos que parte autora celebrou com a primeira ré compromisso de compra e venda do bem imóvel descrito nos autos.

Ocorre que, no curso da execução do contrato, a autora houve por bem desistir da aquisição.

Com isso, pugna pela rescisão do contrato, com suspensão das parcelas vincendas; declaração de inexigibilidade de taxa associativa; condenação da parte ré a devolver a quantia desembolsada, com retenção a ser estipulado pelo juízo. (...) O feito prescinde de produção de mais provas, viabilizando-se, desde logo, o julgamento do feito, vez que os elementos de convicção constantes dos autos são suficientes à justa composição deste.

Como é sabido, cabe ao juiz o exame e valoração judicial dos elementos probantes, em vista dos fatos expostos na inicial.

Vejamos o entendimento das Cortes sobre o tema: Em matéria de julgamento antecipado da lide, predomina a prudente discrição do magistrado, no exame da necessidade ou não da realização de prova em audiência, ante as circunstâncias de cada caso concreto e a necessidade de não ofender o princípio basilar do contraditório1; Não configura afronta aos princípios constitucionais da ampla defesa e do contraditório o julgamento antecipado da lide, que se traduz, (...), em imposição e não faculdade do magistrado, uma vez presentes os seus pressupostos autorizadores2.

Assim, perfeitamente possível ao magistrado, diante do conjunto probatório que se apresenta, entender serem despiciendas mais provas.

Na verdade, assim proceder, atendo aos princípios da celeridade e economia processual, na medida em que se amolda aos exatos preceitos do artigo 355, inciso I, do novo Código de Processo Civil, ou seja, o Juiz deverá abreviar a marcha processual, quando a questão for de direito e de fato e não houver necessidade de produção de provas em audiência. (...) Ao optar pela imediata entrega da tutela jurisdicional, o faço respaldado pelo princípio da livre convicção no trato das provas, conhecido como sistema da persuasão racional, ou do livre convencimento.

No mais, as preliminares de ilegitimidade passiva e carência de ação se confundem com o mérito e serão com ele apreciadas a seguir.

Com efeito, celebrado o compromisso de compra e venda, não por culpa da ré e não por inadimplemento contratual dela, a parte autora demonstrou inequívoca manifestação de vontade de rescindir o contrato por conta de adversidades financeiras.

E não se diga que a contratação havida entre as partes seja abusiva, o que, em tese, implicaria culpa da ré pela rescisão.

Ao contrário, o contrato firmado entre as partes é representativo do livre acordo de vontade e, destarte, merece prestígio, não revisão judicial.

O consagrado princípio do pacta sunt servanda não pode ser simplesmente afastado como quer o autor pelo só fato de que assim lhe convém.

Ora, os contratos existem para serem cumpridos, esta é a tradução livre do brocardo sempre anunciado em latim.

Aliás, ele é muito mais que um dito jurídico.

Encerra um princípio de Direito, no ramo das Obrigações Contratuais. É o princípio da força obrigatória, segundo o qual o contrato faz lei entre as partes.

Como é cediço ninguém contrata senão urgido por uma necessidade mais ou menos opressiva da ocasião.

Quase sempre o contrato é a solução de uma situação individual aflitiva, a saída única de uma dificuldade que as circunstâncias da vida acarretam.

Um dos contratantes saca então sobre o futuro, para onde transfere suas esperanças, em troca do sacrifício atual que lhe elimina o sofrimento da ocasião.

Chegada a época do adimplemento, minorado o rigor da situação que se propôs evitar, em vez de se manifestar o nobre sentimento de gratidão, quase sempre se revoltam os instintos egoísticos no sofisma de cláusulas que o contratante julga extorquidas às suas necessidades e ao seu direito.

Isto se repete a cada passo na prática5.

Daí o merecido prestígio ao pacta sunt servanda. (...) Consoante esta teoria, as cláusulas contratuais devem ser cumpridas como regras incondicionais, sujeitando as partes do mesmo modo que as normas legais.

Descabido o uso do Poder Judiciário para intervir na relação contratual privada e revisar os termos livremente avençados pelas partes.

Seria violência contra os princípios da liberdade contratual e força obrigatória dos contratos.

Sendo assim, é caso de se prestigiar a vontade rescisória do compromissário comprador.

E, como não houve culpa da ré pela rescisão do contrato, é cabível a devolução do que desembolsado pela parte autora, bem como são inexigíveis os débitos pendentes, mas não é caso de devolução integral do quanto desembolsado pela parte autora.

Anoto que a Súmula n° 01 do Tribunal de Justiça de São Paulo estabelece que: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

O quantum a ser compensado pela construtora varia, pela maioria dos julgados, entre 10% e 30%. (...) Isto posto, e por aplicação análoga ao entendimento acima manifestado, entendo por justo e adequado que, do total desembolsado pela parte autora, seja a ré condenada à restituição de 80% do valor, retendo para sim somente 20%.

No mais, fica declarada a inexigibilidade da dívida em questão.

No tocante aos juros de mora incidentes sobre os valores a mereceram restituição, anoto que, diante de hipótese de rescisão contratual que se deu por iniciativa do comprador, por não mais suportar o pagamento das parcelas, o termo inicial dos juros moratórios é a data do trânsito em julgado, pois inexiste mora anterior da parte ré/vendedora (REsp n.º 1342255/SP; Terceira Turma; Rel.

Min.

João Otávio de Noronha; data de julgamento: 23/02/2016).

Da taxa associativa.

Observo que toda a importância decorrente de taxas associativas somente têm lugar após a entrega do imóvel, quando então os compromissários compradores passam a ter a posse do bem adquirido. (...) De outro turno, a partir do presente instante, em que se rescinde o contrato, deixa o autor de ser obrigado a suportar tais encargos.

Tudo o quanto cobrado do autor fora este interregno de tempo é, por aqui, declarado inexigível, merecendo restituição se houve desembolso.

Por fim, anoto que o juiz não está obrigado a responder a todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundar decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco a responder um a um os seus argumentos6.

Do exposto, na forma do artigo 487, I, CPC, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido desta ação, fazendo-o para: i. rescindir o contrato celebrado entre as partes; Ii. condenar a primeira ré à devolução de 80% dos valores desembolsados pela parte autora, corrigidos monetariamente desde os desembolsos e com juros de mora a contar do trânsito em julgado da sentença, em parcela única; iii. declarar indevida a cobrança de taxa associativa/condominal anterior à entrega do imóvel e posterior a este presente instante, em que se rescinde o contrato, o que, por via de consequência, faz surgir a obrigação da ré de restituir eventual importância desembolsada pelo autor, com correção monetária a contar da data de desembolso e acréscimo de juros de mora a partir da citação, a se apurar em liquidação; Diante da sucumbência recíproca, cada parte arcará com metade das custas e despesas do processo, além dos honorários advocatícios que fixo em 10%, sobre o valor dado a causa, devidos pela autora ao procurador do réu e do réu ao procurador da autora (v. fls. 420/426).

E mais, não se desconhece que o registro imobiliário é condição indispensável à constituição da propriedade fiduciária, nos termos do art. 23 da Lei 9.514/97 e que, no caso, a parte ré, ora apelante, demonstrou que o contrato foi levado a registro (v. fls. 220/221), situação que, em tese, impediria a rescisão pretendida por submissão ao procedimento específico da referida lei.

No entanto, o Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou o seguinte entendimento, sob a sistemática dos recursos repetitivos: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (Tema 1095).

Pois bem, no caso dos autos, não há falar em inadimplemento do devedor, ao contrário, é fato incontroverso, à míngua de impugnação específica, que os compradores honraram o contrato celebrado até finalmente desistirem do negócio por desinteresse na continuidade (v. fls. 3), ou seja, não houve constituição em mora por parte do credor. É dizer, a despeito do registro da alienação fiduciária, a ausência de constituição em mora do comprador impede a aplicação da Lei nº 9.514/97, sendo o caso de aplicação do Código de Defesa do Consumidor, sem a incidência da tese firmada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça (Tema 1095).

Em casos semelhantes, este Egrégio Tribunal de Justiça decidiu: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO.

AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C.C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS.

I.

CASO EM EXAME 1.

Apelação interposta pela parte ré contra a r. sentença que julgou procedente a ação.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

A questão em discussão se resume ao debate suscitado pela Apelante quanto a) à indevida rescisão contratual, tendo em vista se tratar de contrato com pacto de alienação fiduciária, sendo obrigatório, em seu entendimento, a observância à Lei nº 9.514/97, tendo em vista que esta foi registrada ao passo que a opção pela resolução pelo Autor equivaleria ao inadimplemento do preço, sendo aplicável o Tema 1.095 do C.

STJ; b) à necessidade de fixação do pagamento de Taxa de Ocupação no percentual de 1% ao mês, além da aplicação da Taxa SELIC como correção monetária e juros de mora.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

Hipótese em que se debate a rescisão contratual do imóvel objeto dos autos por iniciativa do comprador em virtude da impossibilidade de continuar arcando com o pagamento das parcelas. 4.

Situação em que, não obstante o registro da alienação fiduciária, a ausência de constituição em mora do comprador impede a aplicação da Lei nº 9.514/97, devendo-se aplicar o Código de Defesa do Consumidor, restando afastada a incidência, portanto, o Tema 1.095 do C.

STJ. 5.

Precedentes. 6.

Retenção dos valores no percentual de 25% determinada pelo Juízo Singular que não só se mostrou razoável, evitando-se o desequilíbrio contratual, como também se mostrou superior ao que costumeiramente adotado por esta Corte, não sendo tal percentual modificável tão somente pela ausência de irresignação do Autor, sob pena de se ocasionar o reformatio in pejus. 7.

Indevida a fixação de taxa de fruição, tendo em vista que não houve aproveitamento do bem, nem comprovação de edificação no lote urbano. 8.

Sentença publicada em momento anterior à Lei nº 14.905/2024, não havendo que se falar em aplicação de suas disposições no caso concreto.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 9.

SENTENÇA MANTIDA RECURSO NÃO PROVIDO.

Tese de Julgamento: "A Lei nº 9.514/1997 não se aplica quando o comprador não foi validamente constituído em mora, prevalecendo o Código de Defesa do Consumidor na rescisão contratual" (Apelação Cível 1001603-46.2022.8.26.0576; Relator: Corrêa Patiño; 2ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 2/4/2025).

DIREITO CIVIL.

APELAÇÃO.

RESCISÃO CONTRATUAL.

INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997.

AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA.

APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

PARCIAL PROVIMENTO.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS.

APLICAÇÃO DO ART. 85, §2º, DO CPC.

PROVIMENTO.

I.

Caso em Exame 1.

Apelações interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, reconhecendo a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária e determinando a devolução dos valores pagos pelos autores, com retenção de 10%.

Ambas as partes recorrem: a representante da autora para pleitear a fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais conforme o art. 85, §2º, do CPC; a requerida para sustentar a aplicação da Lei nº 9.514/1997 ou, subsidiariamente, maior percentual de retenção e juros de mora a partir do trânsito em julgado.

II.

Questão em Discussão 2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se a rescisão contratual deve seguir a Lei nº 9.514/1997 ou o Código de Defesa do Consumidor, considerando a ausência de constituição em mora dos compradores; e (ii) estabelecer o percentual de retenção dos valores pagos, a forma de restituição e o marco inicial dos juros de mora. 3.

Além disso, discute-se (iii) a correta aplicação dos honorários advocatícios sucumbenciais, considerando o entendimento firmado no Tema 1076 do STJ.

III.

Razões de Decidir 4.

A ausência de constituição em mora do comprador impede a aplicação da Lei n. 9.514/97, devendo-se aplicar o Código de Defesa do Consumidor. 5.

O percentual de retenção fixado em 10% pela sentença deve ser majorado para 20%, alinhando-se aos precedentes do Tribunal de Justiça de São Paulo, garantindo equilíbrio contratual e recompondo custos da requerida. 6.

Os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, pois a rescisão ocorreu por iniciativa do comprador, conforme entendimento consolidado no TJSP. 7.

O STJ firmou entendimento de que a fixação de honorários por equidade só é cabível em hipóteses legais específicas, não se aplicando a casos com condenação elevada.

IV.

Dispositivo e Tese 8.

Recurso da autora provido.

Recurso da ré parcialmente provido.

Tese de julgamento: 1.

A Lei nº 9.514/1997 não se aplica quando o comprador não foi validamente constituído em mora, prevalecendo o Código de Defesa do Consumidor na rescisão contratual. 2.

O percentual de retenção dos valores pagos deve ser fixado em 20%, considerando os custos administrativos da vendedora e a jurisprudência dominante. 3.

Os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, quando a rescisão do contrato ocorre por iniciativa do comprador. 4.

Os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados conforme o art. 85, §2º, do CPC, com percentuais entre 10% e 20% sobre o valor da condenação, sendo vedada a fixação por equidade nos termos do Tema 1076 do STJ. (Apelação 1003821-35.2023.8.26.0019; Relatora Hertha Helena de Oliveira; 2ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 13/2/2025).

Dessa forma, a rescisão do contrato é medida que se impõe, como bem destacado na r. sentença guerreada, ao passo que a retenção de 20% dos valores pagos se revela suficiente para cobrir os gastos administrativos do empreendimento, considerando o regular adimplemento do comprador.

E mais, o dever dos adquirentes de arcar com o pagamento das taxas associativas cessa com a efetiva rescisão do contrato e restituição da posse do bem à parte vendedora, descabendo, portanto, o acolhimento da pretensão da associação ré de fixação do termo final da obrigação apenas com o trânsito em julgado.

Em suma, a r. sentença apelada não comporta reparos.

Mantida a sucumbência recíproca, cabe a majoração dos honorários advocatícios arbitrados a favor do defensor dos autores, de 10% para 15% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

Por fim, uma advertência: o recurso interposto contra esta decisão poderá ficar sujeito a multa.

Posto isso, nego seguimento aos recursos.

Int. - Magistrado(a) J.L.

Mônaco da Silva - Advs: Jose Luis Gomes Sterman (OAB: 122080/SP) - Lilian Isoppo (OAB: 160309/SP) - Juliana Salete Kostochesnko (OAB: 483657/SP) - Mauricio Panzarini (OAB: 320570/SP) - 4º andar