TJSP - 1012958-32.2023.8.26.0604

Processo 1012958-32.2023.8.26.0604 (apensado ao processo 1008040-82.2023.8.26.0604) - Embargos à Execução - Valor da Execução / Cálculo / Atualização - Viva Vista Brisa Spe Empreendimento Imobiliário Ltda. - Condominio Viva Vista Brisa -

Vistos.

Cuida-se de embargos do devedor referentes a uma execução de débitos condominiais, autos em apenso, propostos pela parte embargante acima indicada.

Inicial a fls. 01/14, documentos a fls. 15/193.

Os embargos foram recebidos sem efeito suspensivo, fls. 195.

Resposta do embargado a fls. 462/469, documentos a fls. 470/524.

Da decisão que recebeu os embargos no efeito suspensivo, foi tirado recurso de agravo, ao qual se deu provimento ao final, fls. 531/537.

A parte embargante se manifestou em réplica a fls. 541/548. É O RELATÓRIO.

DECIDO.

De rigor o julgamento do feito no estado em que se encontra.

Presentes estão as condições da ação e os pressupostos processuais, sem nulidade a ser sanada.

O mais toca ao mérito da lide e com ele se confunde.

No mérito, os embargos são parcialmente procedentes.

Vejamos.

Ao que consta de fls. 65/70, o imóvel em questão, do qual se originou o débito exequendo, passou ao domínio do executado, ora embargante, pois em seu favor foi consolidada a propriedade correspondente, extinguindo-se a alienação fiduciária antes existente e o débito por ela assegurado.

Ainda, tal tipo de obrigação de pagamento, de cotas-condominiais, é de natureza propter rem, transferindo-se de pleno iure ao atual proprietário a responsabilidade a tanto correspondente, inclusive quanto àquelas vencidas anteriormente, sem prejuízo de seu oportuno regresso em face de quem de direito e pelas vias próprias.

Confira-se: "(...) As cotas condominiais, concebidas como obrigações propter rem, consubstanciam uma prestação, um dever proveniente da própria coisa, atribuído a quem detenha, ou venha a deter, a titularidade do correspondente direito real.

Trata-se, pois, de obrigação imposta a quem ostente a qualidade de proprietário de bem ou possua a titularidade de um direito real sobre aquele.

Por consectário, eventual alteração subjetiva desse direito, decorrente da alienação do imóvel impõe ao seu 'novo' titular, imediata e automaticamente, a assunção da obrigação pelas cotas condominiais (as vincendas, mas também as vencidas, ressalta-se), independente de manifestação de vontade nesse sentido.

Reconhecida, assim, a responsabilidade do 'novo' adquirente ou titular de direito real sobre a coisa, este poderá, naturalmente, ser demandado em ação destinada a cobrar os correspondentes débitos, inclusive, os pretéritos, caso em que se preserva seu direito de regresso contra o vendedor (anterior proprietário ou titular de direito real sobre o imóvel). (...)" Recurso Especial n. 1.440.780/RJ, 3ª Turma do E.

Superior Tribunal de Justiça, v. u., relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, j. 17.03.2015, grifo nosso.

Ocorre que tal responsabilidade, vencida ou vincenda, pretérita e futura, só se transfere ao credor-fiduciário, em casos que tais, após não só a consolidação da propriedade, já operada na espécie e registrada na matrícula do imóvel, mas também após a sua imissão na posse. É o que reza o artigo 27, § 8º, da Lei Federal n. 9.514/1997, com a redação dada pela Lei Federal n. 19.931/2004, verbis: "Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse", grifo nosso..

Em outros termos, só com a imissão do agente financeiro na posse do imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária em garantia, cuja propriedade foi consolidada na matrícula em seu favor, é que ele passa a ser responsável pelos débitos condominiais, inclusive os pretéritos e vencidos, reiterando, quanto a estes, o caráter da obrigação propter rem.

Nesse sentido: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA.

IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL.

EXECUÇÃO.

TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

TAXAS CONDOMINAIS.

CREDOR FIDUCIÁRIO.

RESPONSABILIDADE.

ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE.

SÚMULA 83 DO STJ.

AGRAVO INTERNO PROVIDO.

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1.

Nas razões do agravo em recurso especial a parte agravante impugnou todos os fundamentos da decisão que não admitiu o seu recurso especial. 2.

A jurisprudência do STJ encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel.

Precedentes. 3.

O entendimento desta Corte Superior é no sentido de que: "A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02.

A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.". (REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018.). 4.

Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo em recurso especial"- Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial n. 2.074.722/DF, 4ª Turma do E.

Superior Tribunal de Justiça, v. u., relator Ministro Luis Felipe Salomão, j. 09.09.2022, destaques nossos.

De igual teor: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

DESPESAS CONDOMINIAIS.

A RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO APENAS SURGE COM A CONSOLIDAÇÃO DE SUA PROPRIEDADE PLENA EM RELAÇÃO AO BEM DADO EM GARANTIA, OU SEJA, APÓS SUA IMISSÃO NA POSSE.

PRECEDENTES.

MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO" Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial n. 1.637.467/SP, 3ª Turma do E.

Superior Tribunal de Justiça, v. u., relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, j. 15.12.2020, grifo nosso.

Pois bem.

In casu, e como bem apontou o eminente Desembargador Alfredo Attié quando do julgamento do Agravo de Instrumento n. 2016134-34.2024.8.26.0000 (27ª Câmara de Direito Privado do E.

Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v.u., j. 10.09.2024), a agravante é responsável pelas despesas condominiais apenas após 28/11/2022, data da imissão na posse, após a consolidação da propriedade, e não a contar de 10/11/2021, como pretende a agrava e exequente, fls. 536.

Logo, observadas as premissas acima apontadas, os débitos vencidos anteriormente a novembro de 2022, inclusive, não são de responsabilidade do executado-embargante, ainda que, de regra, trate-se de obrigação propter rem, incindo na espécie expressa previsão legal à guisa de exceção.

E com relação às contribuições condominiais devidas pelo executado-embargante, vencidas a partir de dezembro de 2022, inclusive, o documentado a fls. 71/72 e 73/74 dá conta de que foram pagas as relativas aos meses de junho de 2023 a novembro de 2023, o que não foi objetivamente impugnado pelo embargado, de modo que, também em relação a estas, a execução deve ser extinta (artigo 924, II, CPC).

Daí a acolhida parcial dos embargos, não para a extinção da execução em apenso no seu todo (pois nela estão incluídas também as parcelas vencidas a partir de dezembro de 2022 a maio de 2023, inclusive, as quais são de responsabilidade do executado-embargante e que remanescem em aberto e dele exigíveis), mas apenas para a exclusão das demais.

Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os presentes embargos do devedor, para excluir da execução em apenso os débitos vencidos até novembro de 2022, inclusive, e a partir de junho de 2023 a novembro de 2023, inclusive, prosseguindo-se apenas em relação aos vencidos de dezembro de 2022 a maio de 2023, inclusive.

Decaimento da menor parte da pretensão da inicial destes embargos, de modo que condeno a parte exequente-embargada ao pagamento das custas e da honorária do patrono da parte executada-embargante, que fixo em 10% do valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, e §§, NCPC, observada a Súmula n. 14 do E.

Superior Tribunal de Justiça.

Eventual execução deverá ser processada em autos de incidente de cumprimento de sentença em separado.

Após o trânsito e quando em termos, certifique-se quanto ao ora decidido nos autos da execução e arquivem-se os autos destes embargos do devedor, na forma da lei, com as anotações e comunicações devidas.

P.

R.

I. - ADV: LUIZ ALCESTE DEL CISTIA THONON FILHO (OAB 211808/SP), BRENO CAETANO PINHEIRO (OAB 222129/SP), SEBASTIÃO ROBERTO RIBEIRO (OAB 356549/SP)