TJSP - 1070786-43.2023.8.26.0100

ADV: Leonardo Fabricio Fradeschi Juvanteny (OAB 315343/SP), Pedro Henrique Di Masi Palheiro (OAB 127420/RJ), Matheus Vidal Rocha (OAB 215834/RJ), Paulo Vinicius Fradeschi Juvanteny (OAB 474064/SP), Gabriel Gomes Contarini (OAB 236109/RJ) Processo 1070786-43.2023.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Reqte: Sandra Libarina Vargas - Reqdo: Spe Stx 32 Desenvolvimento Imobiliário Sa, Stx Desenvolvimento Imobiliário S.a. -

Vistos.

Trata-se de AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA ajuizada por SANDRA LIBARINA VARGAS em face de SPE STX 32 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S.A., STX DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO S.A. e URBIX PARTICIPAÇÕES LTDA.

Narra a exordial ter a autora firmado junto às rés Contrato de Cessão de Direitos de Parte do Acordo de Acionistas de Sociedade em Conta de Participação e Instrumento Particular de Constituição de Sociedade em Conta de Participação e posteriormente Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma Condominial com Condição Suspensiva e Outras Avenças, a fim de adquirir a unidade imobiliária 1607 do empreendimento RASME ABDUCH, tendo honrado com o pagamento total de R$ 362.900,00, nele compreendido o valor de R$ 278.220,80 a título do preço da unidade autônoma, R$ 41.779,20 referente à comissão de corretagem, e R$ 42.900,00 a título de benfeitorias denominadas enxoval, restando em aberto apenas as parcelas vincendas, para além das verbas pré-operacionais, R$ 2.600,00 a título de capital de giro, e R$ 1.900,00 a título de taxa de afiliação, além do ITBI, custas e emolumentos.

Sucede, todavia, que a obra se encontra parada, tendo sido ultrapassado o prazo de entrega, em 30.11.2022, assim como o prazo de tolerância de 180 dias, em 30.05.2023, não obstante a informação de que o término aconteceria apenas em maio de 2024, ou seja, com 12 meses a mais de atraso.

Assim, requer a rescisão do contrato, diante do inadimplemento das rés por sua culpa exclusiva, e a declaração de nulidade das cláusulas contratuais abusivas, bem como postula a devolução de todas as quantias pagas, inclusive a comissão de corretagem e o propalado enxoval.

Invoca a relação consumerista e, por conseguinte, o CDC e suas prerrogativas concedidas ao consumidor, para além de argumentar com a responsabilidade solidária e objetivas das rés, enquanto integrantes da cadeia de fornecimento, pugnando, ainda, pela averbação premonitória na matrícula mãe do empreendimento em questão.

Por fim, assevera que a sociedade em conta de participação está sendo utilizada para driblar a incidência do CDC, o que entende descabido nas circunstâncias, mercê da clara aplicação da legislação consumerista, porquanto se trata de contrato de adesão, para além de não haver dúvidas de que as rés são fornecedoras de serviços.

Requer seja declarada a rescisão contratual por culpa das rés, presente o inadimplemento incorrido, bem assim da mudança da bandeira e administração hoteleira de Days in para Tryp by Windham, aduzindo ainda vício de informação, pretendendo seja os réus condenados à restituição de 100% das quantias pagas, postulando, a título de tutela provisória de urgência, a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas, ficando as rés, outrossim, impedidas de negativar o nome da autora.

Com a exordial vieram documentos (fls. 32/125).

Liminar indeferida a fls. 126.

Devidamente citadas, as rés SPE STX 32 Desenvolvimento Imobiliário S/A e STX Desenvolvimento Imobiliário S/A. ofertaram contestação a fls. 135/179, acompanhada da documentação de fls. 180/594, aduzindo, preliminarmente, incompetência absoluta deste juízo, porquanto se trata de contrato de sociedade em conta de participação, cabendo o processamento e o julgamento do feito às Varas Empresariais e de Conflitos relacionados à Arbitragem, suscitando, ainda em sede preliminar, a ilegitimidade passiva das rés STX DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S.A e URBIX PARTICIPAÇÕES LTDA., já que não participam da relação jurídico-contratual existente entre as partes.

No mérito, rebatem as afirmações de aplicação do Código de Defesa do Consumidor, não figurando a relação entre as partes como de consumo, conforme parâmetros estabelecidos pelo E.

STJ em casos semelhantes, seja pela inexistência de má-fé das rés, seja por não ser a autora uma investidora eventual vulnerável.

Aludem à relação negocial paritária entre as partes, cabendo à autora comprovar sua suposta vulnerabilidade, o que não ocorreu, sendo inclusive empresária e advogada, a evidenciar sua ciência sobre a natureza jurídica do investimento.

Nesse sentido, tecem considerações sobre o empreendimento, possuindo natureza comercial e não finalista, de modo que os riscos inerentes à atividade empresarial praticada são assumidos pelos investidores no momento de sua participação acionária.

Somado a isso, rebatem a caracterização de contrato de adesão, afirmando tratar-se de contrato-tipo, cujos termos foram livremente negociados entre as partes.

Outrossim, alegam se tratar de caso de força maior, já que o atraso se deu em decorrência da pandemia de Covid-19, responsável por causar um impacto geral no setor imobiliário e de hotelaria, e, nesse contexto, tratando-se de negócio jurídico de natureza civil e comercial, há a distribuição dos riscos.

Mencionam, também, que o Código Civil apenas admite o reequilíbrio contratual em situações como a exposta, mas exonera a responsabilidade das rés diante da ruptura do nexo causal, em especial por sempre terem agido de boa-fé e disponibilizando a atualização das construções no site da empresa.

Assim sendo, requerem a total improcedência da pretensão autoral e, subsidiariamente, em caso de condenação, argumentam pela exclusão da restituição de valores pagos a título de taxa de corretagem, por se tratar de relação com terceiros alheios à lide.

Réplica apresentada a fls. 599/622, com documentos adicionais (fls. 623/666).

Ambas as partes manifestaram desinteresse por maior dilação probatória ou designação de audiência de conciliação, tendo a ré, a fls. 671/681 requerido a condenação da autora à penalidade por litigância de má-fé, azo da juntada de documentos alheios à relação jurídica estabelecida entre as partes. É o relatório.

Decido.

II. - O feito comporta o julgamento antecipado, na forma do art. 355, I do CPC, porquanto exclusivamente de direito as questões postas à apreciação, suficientemente demonstrado o substrato fático do litígio pela prova documental carreada aos autos, não demandando, para o seguro equacionamento do litígio, maior dilação probatória, sequer postulada pelas partes.

De proêmio, afasta-se a preliminar de incompetência absoluta do juízo.

Postula a autora, em breve síntese, a rescisão de compromisso de venda e compra de unidade imobiliária, imputando às rés a culpa pelo inadimplemento das obrigações contratuais.

A tanto, invoca a incidência das normas protetivas do CDC com vistas a ver descaracterizado o caráter societário atribuído pela ré à relação jurídica subjacente ao litígio, porquanto arguido que a "STX vem lançando diversos empreendimentos no ramo hoteleiro, através de supostos contratos travestidos de 'SCP' Sociedade de Conta de Participação visando driblar a incidência da lei especial 'Código de Defesa do Consumidor'" (fls. 12).

O cenário traçado revela que o cerne da controvérsia posta não está assentado no vínculo societário havido entre as partes, mas sim no direito obrigacional que decorre do descumprimento contratual imputados às rés, mercê do atraso da obra, mudança da bandeira e administração hoteleira de Days in para Tryp by Windham, para além do propalado vício de informação.

A única menção ao vínculo societário diz respeito à sua indevida constituição, tida por levada a efeito precisamente com o intuito de afastar a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, sabidamente de natureza cogente, azo do que postulado seu afastamento.

Sem embargo da divergência jurisprudencial identificada em relação à questão, vem a talhe trazer as seguintes ponderações lançadas pela C. 1ª Câmara Reservada de Direito Empresarial deste E.

Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do agravo de instrumento nº 2127965-24.2023.8.26.*00.***.*28-92-59.2023.8.26.000, de relatoria do Exmo.

Des.

Alexandre Lazzarini, em que tratada questão similar envolvendo a mesma ré STX, in verbis: (...) Não obstante as agravantes afirmem a existência de relação societária com os agravados, o que se observa dos autos e dos documentos anexados, é que o cerne da controvérsia fática existente diz respeito à gestão de investimentos e o inadimplemento contratual por parte da incorporadora, ainda que nessa relação negocial tenham sido firmados contratos denominados sociedade em conta de participação e acordo de acionistas.

Na hipótese concreta, não há qualquer pedido de apuração de haveres, nem de dissolução de sociedade, estando a matéria de fundo vinculada ao Direito das Obrigações (Livro I da Parte Especial do Código Civil), em que os agravados almejam a anulação/rescisão do contrato firmado por inadimplemento das rés, e devolução de valores pagos, não se justificando, portanto, a competência das Câmaras Reservadas de Direito Empresarial.

Neste contexto, conquanto inaplicáveis a esta primeira instância as regras de distribuição de competência previstas na Resolução nº 623/2013, bem de ver que na hipótese em tela, estando a matéria de fundo inexoravelmente relacionada ao direito das obrigações, não incide qualquer das hipóteses previstas no artigo 2º da Resolução nº 736/2016 deste E.

Tribunal de Justiça.

Nessa ordem de ideias, fica afastada a preliminar de incompetência absoluta.

Dito isso, ainda em sede preliminar, de rigor afastar-se a arguição de ilegitimidade passiva da ré STX Desenvolvimento Imobiliário S/A., porque a aferição da legitimidade ad causam se opera in status assertionis, ou seja, à luz da causa de pedir e do pedido deduzidos na petição inicial.

Na expressão do preciso magistério de Humberto Theodoro Júnior, a legitimação ordinária tem por característica básica a coincidência da titularidade processual com a titularidade hipotética dos direitos e obrigações em disputa no plano do direito material.

Assim, se a parte autora expressamente imputa à esta ré a responsabilidade pelos fatos narrados na inicial, tem-se por efetivamente verificada a legitimação passiva para a causa, ainda que refutada o que, se o caso, conduzirá ao desfecho de improcedência da pretensão deduzida, e não à extinção anômala por vício de ilegitimidade passiva.

Em outras palavras, se a imputação merece ou não acolhimento é questão de mérito, que, conforme o caso, implicará o acolhimento ou a rejeição, no todo ou em parte, do pedido autoral.

Por outro lado, merece acolhida a preliminar deduzida no que concerne à ré Urbix, porquanto não integrada na relação jurídica estabelecida com a assinatura do Contrato de Cessão de Direitos de Parte do Acordo de Acionistas de Sociedade em Conta de Participação e Instrumento Particular de Constituição de Sociedade em conta de Participação de fls. 35/39, nem tampouco no próprio contrato particular de promessa de venda e compra (fls. 39/72).

Desta forma, não há justificativa para a inclusão da Urbix no polo passivo da lide, valendo observar que eventual existência de grupo econômico, se o caso, será objeto de aferição oportuna, em futura fase executiva, com observância do artigo 50 do Código Civil e artigos 134 a 137 do CPC, a pressupor a incapacidade de as rés, em sendo condenadas, suportarem a condenação.

Superadas as preliminares, no mérito, a pretensão inicial comporta parcial acolhimento.

Trata-se, como dito, de ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel c.c. devolução de quantias pagas, ajuizada por Sandra Libarina Vargas, tendo por objeto os contratos acostados a fls. 35/38 e 39/72, que materializaram a promessa de compra da unidade hoteleira nº 1607, integrante do empreendimento RASME ABDUCH, com nome fantasia Perdizes Hotel.

A parte autora atribui às rés a culpa pela rescisão contratual, tendo em vista o atraso injustificado na entrega da obra, para além da mudança da bandeira e administração hoteleira de Days Inn para Tryp by Windham, destacando ainda a falta com o dever de informação.

Em sede de defesa, as rés aduzem que o contrato se reveste de típica natureza de direito empresarial, com riscos conhecidos e assumidos pela parte autora, e ausente a vulnerabilidade invocada, tratando-se, pois, de aquisição de imóvel para investimento.

Além disso, invocam a ocorrência de fato imprevisível pandemia causada pela Covid-19 argumentando ter sido concedida à autora a opção de revogação do contrato, mediante devolução do valor pago em doze parcelas fixas, quando da alteração da bandeira do hotel, o que, não entanto, opção à qual não aquiesceu.

De saída, anoto que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de cunho consumerista e, portanto, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor.

Sobre a incidência do CDC, conquanto se trate de unidade denominada condo-hotel, adquirida com o intuito de investimento e/ou obtenção de lucro, o C.

Superior Tribunal de Justiça já admitiu a aplicabilidade da lei consumerista, em razão da vulnerabilidade dos adquirentes, com base na teoria finalista mitigada (REsp 1956544/SP, rel.

Min.

Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 22.11.2022).

Precisamente sob este enfoque, oportuno trazer à colação o recente julgado da 3ª Turma da Colenda Corte Superior de Justiça, de perfeita aplicação ao caso em comento, porquanto se trata de hipótese em que o contrato subjacente ao litígio foi firmado por investidor eventual, e cuja invocação da estrutura societária pelo sócio ostensivo constituiu subterfúgio à aplicação do Código de Defesa do Consumidor, in verbis: RECURSO ESPECIAL.

CERCEAMENTO DE DEFESA.

SÚMULA 7/STJ.

OFENSA A RESOLUÇÕES.

IMPOSSIBILIDADE.

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.

REEXAME.

IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULA 5 E 7 DO STJ.

RESCISÃO CONTRATUAL.

SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO.

INVESTIMENTO FINANCEIRO.

RELAÇÃO DE CONSUMO.

INCIDÊNCIA DA LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA.

POSSIBILIDADE.

INVESTIDOR OCASIONAL.

COMPETÊNCIA DO FORO DO DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR. 1- Recurso especial interposto em 15/4/2021 e concluso ao gabinete em 28/6/2021. 2- O propósito recursal consiste em dizer se: a) estaria configurado cerceamento de defesa; b) a competência para analisar processo de rescisão de contrato de sociedade em conta de participação seria de vara especializada; c) o foro competente para o julgamento da demanda, em não sendo acolhida a alegação de incompetência absoluta, seria aquele da sede da pessoa jurídica; d) haveria possibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor em hipótese de rescisão de contrato de sociedade em conta de participação; e e) caberia a devolução dos valores investidos ante o elevado risco do investimento. 3- (...) 4- (...) 5- (...) 6- Nos termos do art. 991, caput, do Código Civil, na sociedade em conta de participação, a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo, em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade, participando os demais dos resultados correspondentes. 7- "O CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor), não abrangendo em seu âmbito de proteção aquele que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional." (REsp 1785802/SP, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/02/2019, DJe 06/03/2019). 8- Para incidência excepcional do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de sociedade em conta de participação, devem estar presentes dois requisitos: (a) a caracterização do sócio participante ou oculto como investidor ocasional vulnerável, e (b) ter sido a sociedade em conta de participação constituída ou utilizada com fim fraudulento, notadamente para afastar a incidência do Código de Defesa do Consumidor. 9- Na hipótese dos autos, extrai-se do arcabouço fático delineado pela Corte de origem que se encontra evidenciada a desproporção de forças entre as partes diante da estruturação e forma de remuneração do sócio ostensivo e a caracterização do recorrido como investidor ocasional vulnerável, pois este não desenvolve a referida atividade de maneira reiterada e profissional, razão pela qual se subsome ao conceito de consumidor.

Ademais, a ré é suspeita de ter utilizado a forma de sociedade em conta de participação como ardil para burlar as regras de proteção do consumidor, motivo pelo qual é de rigor a incidência das normas consumeristas, não havendo que se falar, portanto, em incompetência na hipótese em apreço. 10- Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido. (REsp n. 1.943.845/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/3/2022, DJe de 31/3/2022.) Veja-se que o caso em comento encerra hipótese similar àquela enfrentada no v. aresto, porquanto a constituição da sociedade em conta de participação se fez no claro escopo de criar óbice ilegítimo ao exercício do direito potestativo de resilição contratual, em conformidade com as diretrizes da jurisprudência consolidada, sujeitando os investidores eventuais, como a autora, a regras próprias da dissolução de sociedade.

Veja-se que da tão só formação jurídica da autora, não é possível extrair-se sua condição de investidora profissional, em ordem a legitimar-se o afastamento da presunção de vulnerabilidade que milita em seu favor.

Olvidaram-se as rés, pois, do ônus da prova da particular condição da autora, pressuposta como condição do afastamento da incidência cogente das normas protetivas do CDC.

Neste cenário, uma vez incontroverso o vínculo contratual entabulado entre as partes, sob a forma de 'Contrato Comercial de Sociedade em Conta de Participação', decorre que, no equacionamento do litígio, se faz de rigor considerar que não é o nomen juris que se atribui à relação contratual, mas sim o seu conteúdo que lhe define a substância.

E no caso dos autos, não há dúvidas do intuito das rés de, travestindo a relação obrigacional de societária, buscar afastar, de forma ilegítima, a legislação protetiva destinada aos consumidores, nada obstante preservado o fim último do negócio jurídico, conferindo, a tanto, nova roupagem ao contrato de adesão ofertado perante o mercado de consumo, de modo a simular aquilo que intitulou maliciosamente de formação de sociedade em conta de participação.

E à luz dos preceitos protetivos do Código de Defesa do Consumidor, a onerosidade excessiva da relação contratual resta indisputável, porquanto a ré transfere para os consumidores os riscos de seu empreendimento, o que resta tanto mais evidente quando se consideram os termos da contestação apresentada.

De significativa pertinência, na espécie, o magistério de Georges Ripert, em sua festejada obra 'A Regra Moral nas Obrigações Civis', in verbis: O juiz arvorado em guarda da moral pública, deve censurar as manifestações abusivas das vontades individuais...

O que interessa ao juiz é a descoberta do fim imoral que as partes se propuseram.

Quando ele descobrir que a forma jurídica honesta do contrato foi empregada para a troca de objetos ou de serviços imorais ou serviu de atrativo de um ganho pecuniário à satisfação de um desejo imoral, não há contrato que, apesar de habilidade técnica da sua redação ou da aparência da sua regularidade, resista ao direito de censura.

No exercício deste poder o juiz não se contenta em verificar fatos, qualifica-os: não interpreta as vontades, quebra-as.

Por essa sanção civil da nulidade a regra moral faz-se consagrar e chega à via jurídica' (ob. cit. pg. 46/47, Ed.

Saraiva, 1937, tradução de Osório de Oliveira).

Assim, diante da manifesta simulação, a relação jurídica deve ser analisada sob o prisma do negócio jurídico dissimulado, da compra e venda, causa determinante da aproximação das partes, e não da sociedade em conta de participação.

Dito isso, trata-se, na essência, de contrato de compromisso de compra e venda para entrega de futura unidade certa e determinada em estabelecimento hoteleiro.

Decorrido o prazo para a entrega fato incontroverso nos autos , e alteradas unilateralmente as bases inicialmente contratadas acerca da bandeira do hotel, pretende a autora o desfazimento do negócio, com o retorno ao status quo ante.

A invocação dos efeitos da pandemia da COVID-19 sobre a atividade empresarial das rés não se presta a legitimar o inadimplemento obrigacional incorrido.

Com efeito, conquanto especificadas as bases em que a pandemia repercutiu na hipótese em comento, não se há cogitar da incidência da excludente de responsabilidade, porquanto o contrato subjacente ao litígio foi firmado em 5.3.2021 (fls. 72), em pleno período pandêmico, o qual, diga-se, teve início no Brasil em 26.2.2020, quando deflagrado o primeiro caso.

Nesta hipótese, admitir os efeitos negativos da pandemia sobre o contrato em comento importaria desconsiderar a inafastável falha da ré em relação ao déficit informacional da relação, haja vista que no momento em que firmado o contrato com a autora, repita-se, em março de 2021, até mesmo a propalada segunda onda de contaminação, deflagrada em meados de novembro do ano anterior, já havia sido superada.

Não fosse isso o suficiente, veja-se que reconhecem as rés a fls. 168 que a paralisação da obra ocorreu tão somente por conta da manutenção do gravame constante na matrícula, em forma de alienação fiduciária em garantia, acabando por argumentar com o cumprimento parcial da obrigação inicialmente assumida, haja vista que uma vez resolvida a situação, as obras retomarão o seu ritmo normal, tal como os demais empreendimentos, não se tendo por caracterizado, por tais motivos, o abandono da obra, mas sim mero atraso.

Tais comportamentos constituem verdadeiro reconhecimento de que o empreendimento em questão, longe do contratado, não restou entregue na data aprazada, 30.11.2022 (fls. 44), tendo sido superado, inclusive, o prazo de tolerância de 180 dias, vencido em meados de maio/junho de 2023.

Releva mencionar, bem a propósito, que eventual resposta encaminhada pela autora à rés, em relação à comunicação de mudança de bandeira e prorrogação de prazo (fls. 461) não constitui óbice ao pleito de rescisão com recebimento da integralidade do valor pago.

Neste cenário, a responsabilidade das vendedoras é inconteste nos autos, tanto mais porque descabido cogitar-se do repasse aos consumidores dos riscos inerentes à atividade empresarial das rés.

Inegável a insuficiência da alegação em abstrato da existência de crise sanitária, que, malgrado encerre fato notório, não necessariamente reflete por igual em toda e qualquer relação jurídica.

Na expressão do preciso magistério do E.

Des.

Francisco Eduardo Loureiro, a pandemia não é a priori salvo-conduto geral para o descumprimento da palavra empenhada.

Dito isso, a solução da controvérsia, como é cediço, de há muito vem sendo dirimida pelo C.

Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015,DJe 31/08/2015).

Dessa forma, todos os valores adiantados pela parte autora devem ser integralmente devolvidos, inclusive a comissão de corretagem, porque a rescisão motivada do contrato impõe a restituição das partes ao status quo ante, como anotado nos seguintes precedentes persuasivos: Promessa de compra e venda.

Programa Minha Casa Minha Vida.

Alegação de atraso na entrega do imóvel.

Pedido de resolução do contrato, com restituição dos valores pagos, inclusive de corretagem, além de indenização por danos materiais e morais.

Ação julgada parcialmente procedente.

Contrato regido pelo CDC.

Rompimento do vínculo por culpa da promitente vendedora.

Reconhecimento.

Matéria submetida à sistemática dos recursos repetitivos, nos termos do artigo 543-C, do Código de Processo Civil.

Julgamento da questão pelo C.

STJ (Resp 1.729.593).

Restituição das partes ao "status quo ante".

Valores pagos pelo autor e que devem ser devolvidos, sem qualquer abatimento.

Invalidade da cláusula de desconto.

Abusividade e que não pode prejudicar parte inocente.

Inclusão da comissão de corretagem.

Valor não alcançado pela prescrição e que, na hipótese específica, é de dez anos.

Recurso improvido, com observação.

Embora a promitente vendedora alegue ausência de culpa, afirmando impossibilidade de cumprimento de sua obrigação se deu por motivos alheios à sua atuação, bem se vê que o STJ já firmou entendimento a respeito da questão, que restou consolidado no julgamento do Recurso Especial 1.729.593.

De tal modo, não há como afastar a responsabilidade civil da ré e, caracterizada a culpa da promitente vendedora, é direito do autor a restituição integral da quantia já quitada.

A restituição das parcelas pagas deve ser integral, sem qualquer abatimento e a cláusula que prevê o desconto é abusiva e ilegal, dada a proteção conferida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Assim, aplica-se ao caso a solução disposta pela Súmula 543 do STJ.

Ao reconhecer culpa da promissária vendedora no rompimento do negócio jurídico, a comissão de corretagem deve ser devolvida em razão da necessidade de retorno das partes ao "status quo ante", ou seja, a discussão está sendo travada considerando a culpa da construtora e não em relação à legalidade das taxas (Apelação 1051692-14.2016, Monica de Carvalho).

Aliás, na apelação 1003115-40.2016, rel.

Des.

Cristina Medina Mogioni, este Tribunal deixou claro que é inaplicável o prazo prescricional de 3 anos do art. 205 CC.

O fundamento da rescisão é amora contratual da ré e não o enriquecimento indevido, e o prazo é de dez anos, contados do negócio.

Logo, desfeito o negócio por culpa da ré, não soa razoável o reconhecimento de prescrição para restituição das verbas de corretagem, em prejuízo do consumidor (TJSP; Apelação Cível 1003325-14.2016.8.26.0322; Relator (a): Kioitsi Chicuta; Órgão Julgador:32ª Câmara de Direito Privado; Foro de Lins - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento:01/07/2020; Data de Registro: 01/07/2020) PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AÇÃO DE RESOLUÇÃOCONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA RÉ ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS POSSIBILIDADE INDENIZAÇÃOCORRESPONDENTE AO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM POSSIBILIDADE MULTA INDEVIDA SENTENÇA DE PROCEDÊNCIAPARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I Evidenciada a culpa da ré, pertinente o pedido de rescisão do contrato e de indenização correspondente ao valor pago a título de corretagem, pelo que de rigor a manutenção da sentença nesta parte; II Possível a condenação da ré ao pagamento do valor equivalente à comissão de corretagem, a título de indenização por perdas e danos, para garantir o retorno ao status quo ante; III Indevida a aplicação da multa, como pretendido pelo autor, pois a previsão contratual é para o caso de mora, e deve ser aplicada sobre a parcela vencida.

A aplicação dessa multa sobre o valor integral do contrato em caso de rescisão não pode ser acolhida, vez que ensejaria enriquecimento ilícito do autor (TJSP; Apelação Cível1004719-72.2018.8.26.0100; Relator (a): Paulo Ayrosa; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 16/12/2020; Data de Registro: 16/12/2020) Nessa quadra, a autora faz jus à restituição integral dos valores comprovadamente desembolsados, e que correspondem ao montante histórico de R$ 361.779,20, resultado da somatória dos valores impressos nos comprovantes de fls. 74/81.

A restituição do montante em questão, pela qual respondem solidariamente as rés, se dará de uma só vez e não de forma parcelada (Súmula 2 deste E.TJSP), e sobre ele incidirá a correção monetária, a contar de cada desembolso, e os juros moratórios de 1% ao mês, estes devidos desde a citação.

Por fim, com relação ao pleito de averbação postulada na matrícula de imóvel, não há justificativa plausível que ampare a propalada limitação do direito das rés de livremente dispor da coisa.

Para o deferimento da medida almejada é imprescindível o fornecimento de elementos concretos capazes de demonstrar a necessidade de providência de extrema gravidade, o que não ocorreu no caso dos autos, inexistindo mínima comprovação de dilapidação do patrimônio das rés.

Ressalvo, por fim, a inexigibilidade das prestações vencidas a partir do ajuizamento da ação, como corolário lógico do reconhecimento do inadimplemento contratual incorrido pelas rés, a legitimar a invocação do remédio resolutório pela autora, providência que se impõe a título antecipatório, em ordem a debelar risco de dano grave e de difícil reparação, na eventualidade de negativação indevida.

III - Do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão deduzida para, excluída do polo passivo da ação a empresa Urbix Participações Ltda., declarar a rescisão do contrato de compra e venda da unidade nº 1067 do empreendimento RASME ABDUCH, com nome fantasia Perdizes Hotel, subjacente ao litígio, bem como para condenar as rés remanescentes, solidariamente, a restituir à parte autora o valor de R$ 361.779,20 (fls. 74/81), acrescido de correção monetária a partir de cada desembolso, somando-se juros de mora a contar da citação.

A título de tutela provisória de urgência, imponho às rés a obrigação de não fazer, devendo abster-se de cobrar da autora, até final solução do litígio, quaisquer valores vinculados ao negócio jurídico subjacente ao litígio.

Dada a sucumbência mínima da parte autora, sobre as rés recairão na íntegra das partes, as custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios devidos ao patrono da primeira, à base de 10% do valor da condenação.

Publique-se e intime-se.