TJSP - 1080506-10.2025.8.26.0053

Processo 1080506-10.2025.8.26.0053 - Mandado de Segurança Cível - Pagamento - Azevedo e Mafra Ltda. -

Vistos.

Cuida-se de mandado de segurança impetrada por Azevedo e Mafra Ltda. contra ato imputado a Secretário da Fazenda do Município de São Paulo, com requerimento de medida liminar.

Narra a impetrante que celebrou contrato de compra e venda de dois imóveis situados na cidade de São Paulo e agora, ao tentar promover o registro da transação, sobreveio cobrança de ITBI sobre o valor venal de referência do imóvel atual.

Pleiteia o uso do valor da transação como base de cálculo do ITBI, bem como das custas, despesas e emolumentos.

A inicial veio acompanhada de documentos. É o relatório.

A ação constitucional de mandado de segurança visa à tutela de direito líquido e certo em face de ilegalidade ou abuso de poder praticados por autoridade pública ou por agente particular no exercício de atribuições do Poder Público, na forma do art. 5º, LXIX, da Constituição da República de 1988 (CR/88) e do art. 1º da Lei n. 12.016/09.

O direito líquido e certo é definido como aquele cujo fato constitutivo é demonstrável de plano, vale dizer, mediante apresentação de prova pré-constituída.

Assim, pela interpretação a contrario sensu da Súmula 625/STF, afastam-se da tutela pelo mandado de segurança além dos direitos amparáveis por habeas corpus e habeas data, quais sejam, os direitos à liberdade de locomoção e à autodeterminação informativa, respectivamente , os direitos cujos fatos constitutivos dependem de certificação quanto à matéria fática, vale dizer, aqueles que dependem de dilação probatória.

A concessão de medida liminar em mandado de segurança, por sua vez, depende, além da cognição sumária do direito do impetrante, da verificação de fundamento relevante e da possibilidade de ineficácia da medida concedida apenas ao fim do procedimento, nos termos do art. 7º, III, da Lei n. 12.016/09.

Para tanto, pode ainda ser exigida do impetrante a prestação de caução, fiança ou depósito como contracautela voltada a assegurar eventual pretensão de ressarcimento da pessoa jurídica.

O imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI) tem por fato gerador a transferência onerosa da propriedade ou de direitos reais sobre bens imóveis, ressalvados os direitos reais de garantia, à luz do art. 156, II e § 2º, da CR/88 e dos arts. 35 a 42 do CTN.

A base de cálculo do tributo é, em regra, o valor real da transação, que, por força do princípio da boa-fé objetiva, corresponde ao valor de mercado do imóvel.

Porém, diante de possível divergência entre o valor da transação e o valor de mercado, pode o Fisco promover o lançamento por arbitramento, com base no valor de mercado apurado em procedimento administrativo fiscal instaurado na forma do art. 148 do CTN.

Assim, não é viável o lançamento por arbitramento como regra, mas sim como exceção, mediante demonstração (pelo Fisco) da divergência entre o valor da transação e o valor de mercado, conforme teses firmadas no julgamento do Tema 1.113 dos recursos especiais repetitivos: "a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente." (STJ, REsp 1.937.821-SP, Primeira Seção, j. 24/02/2022).

No mesmo sentido, a jurisprudência anterior: O preço efetivamente pago pelo adquirente do imóvel tende a refletir, com grande proximidade, seu valor venal, considerado como o valor de uma venda regular, em condições normais de mercado.

Todavia, se o valor apresentado pelo contribuinte no lançamento do ITBI (por declaração ou por homologação) não merece fé, o Fisco igualmente pode questioná-lo e arbitrá-lo, no curso de regular procedimento administrativo, na forma do art. 148 do CTN (STJ, AgRg no AREsp 847.280/PR, Segunda Turma, j. 10/03/2016).

Sobre o tema, cf. ainda: TJSP; Apelação / Remessa Necessária 1014920-31.2022.8.26.0053; 14ª Câmara de Direito Público; j. 20/07/2022; TJSP; Apelação / Remessa Necessária 1025288-36.2021.8.26.0053; 18ª Câmara de Direito Público; j. 17/05/2022).

Uma vez firmadas tais premissas, no caso ora em apreço, em cognição sumária da controvérsia, verifica-se que houve lançamento do tributo por arbitramento sem prévio procedimento administrativo fiscal em que apurada divergência entre o valor da venda e o valor de mercado do bem (à época da transação).

Daí haver ilegalidade a ser reparada por esta via mandamental, a fim de determinar o cálculo do ITBI com base no valor da transação, autorizada a incidência de correção monetária desde a data da transação.

Por tais razões, DEFERE-SE a liminar a fim de DETERMINAR que o recolhimento do ITBI incidente sobre a transmissão do imóvel descrito na inicial tenha por base de cálculo o valor da transação, corrigido monetariamente, sem prejuízo da instauração de PAF para apuração de eventual divergência em relação ao valor de mercado, na forma do art. 148 do CTN.

Notifique-se a autoridade indicada como coatora, a fim de que tome ciência do conteúdo da petição inicial e do conteúdo desta decisão e a fim de que, caso queira, preste as informações no prazo legal de 10 (dez) dias (Lei n. 12.016/09, art. 7º, I).

Nos termos do Comunicado CG 879/2016, é vedado o recebimento em meio físico (papel impresso) de informações, ofícios, relatórios ou outros documentos apresentados por autoridades que não devam necessariamente intervir por intermédio de advogado, sendo obrigatório o uso do formato digital, seja através do peticionamento eletrônico pelos órgãos de representação judicial, a ser preferencialmente utilizado, seja por meio do e-mail institucional da unidade judicial onde tramita o feito ([email protected]), em conformidade com o disposto no artigo 1.206-A das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.

Todas as informações e/ou documentos deverão estar salvos em formato padrão PDF e sem restrições de impressão ou salvamento, devendo constar no campo 'assunto' o número do processo.

Cientifique-se o órgão de representação judicial da pessoa jurídica interessada, a fim de que possa ingressar no feito, no prazo de 15 (quinze) dias (Lei n. 12.016/09, art. 7º, II).

Exaurido o prazo para informações, intime-se o Ministério Público para apresentar parecer final no prazo de 10 (dez) dias (Lei n. 12.016/09, art. 12).

Transcorrido o prazo para manifestação ministerial, com ou sem parecer, venham os autos conclusos para sentença.

Cópia dessa decisão valerá como ofício a ser encaminhado pela parte interessada à autoridade competente para sua implementação, desde que acompanhada de certidão cartorária quanto ao recolhimento das custas processuais ou de decisão de deferimento da gratuidade de justiça.

Anote-se a prioridade de tramitação (Lei n. 12.016/09, art. 7º, § 4º).

Publique-se.

Notifique-se.

Intimem-se. - ADV: RUI TRENCH DE ALCANTARA SANTOS (OAB 254129/SP)