TJSP - 1002225-35.2025.8.26.0572

Processo 1002225-35.2025.8.26.0572 - Procedimento Comum Cível - Locação de Imóvel - Augusto Aparecido Mazier -

Vistos.

Vistos.

Trata-se de ação de despejo ajuizada por AUGUSTO APARECIDO MAZIER em face de LIDIANE MARIELLE DA SILVA DO NASCIMENTO.

A parte autora alega, em síntese, ter alugado o imóvel residencial situado na Rua Voluntário Geraldo n.º 595, Bairro Baixada, na cidade de São Joaquim da Barra/SP, pelo valor mensal de R$ 450,00 (quatrocentos e cinquenta reais).

Consta do contrato que a parte requerida seria responsável pelas despesas mensais de água, IPTU e energia elétrica (CPFL).

No entanto, a partir de fevereiro de 2025, a parte requerida deixou de adimplir com as obrigações contratuais.

Diante disso, requer a rescisão do contrato de locação, a condenação da parte requerida ao pagamento dos aluguéis vencidos e demais encargos, bem como multa por rescisão antecipada e a imediata desocupação do imóvel.

A parte autora instruiu a inicial com documentos (fls. 12/20) Deferida a assistência judiciária e indeferida a tutela provisória à parte autora (fls. 21/22).

Foi proferida decisão determinando a citação da parte requerida para, querendo, apresentar contestação no prazo legal (fl. 22).

A parte ré foi citada via postal (fl. 28), porém, deixou de apresentar contestação, conforme certidão nos autos (fl. 29). É O RELATÓRIO.

FUNDAMENTO E DECIDO.

Os pedidos são procedentes.

Regularmente citada, a parte ré não apresentou contestação, tendo sido certificada sua revelia à fl. 29, o que atrai a presunção de veracidade dos fatos articulados na inicial, nos termos do art. 344 do CPC: Art. 344.

Se o réu não contestar a ação, será considerado revel, e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor.

Nesta esteira, ensina Daniel Amorim Assumpção Neves que a ausência jurídica de resistência do réu diante da pretensão do autor faz com que o juiz repute verdadeiros os fatos alegados pelo autor, sendo comum entender que nesse caso a lei permite ao juiz presumir a veracidade dos fatos diante da inércia do réu. (NEVES, Daniel Amorim Assumpção.

Novo Código de Processo Civil.

Salvador: Ed.

JusPodivm, 2016. p. 603).

Importa destacar que a revelia não dispensa a análise do direito, mas implica presunção relativa da veracidade dos fatos, desde que não haja prova em sentido contrário e que os fatos não contrariem a boa-fé ou normas cogentes.

Diante desse contexto, decreto revelia da parte requerida.

Conheço diretamente da demanda, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

Como ensina Cândido Rangel Dinamarco sobre dispositivo lavrado com idêntico conteúdo pelo códex anterior, "a razão pela qual se permite a antecipação do julgamento do mérito é invariavelmente a desnecessidade de produzir provas.

Os dois incisos do art. 330 desmembram essa causa única em várias hipóteses, mediante uma redação cuja leitura deve ser feita com a consciência de que só será lícito privar as partes de provar quando as provas não forem necessárias ao julgamento" (Instituições de direito processual civil, v.

III. 2. ed.

São Paulo: Malheiros, p. 555).

Conforme já decidiu, na mesma linha, o Excelso Supremo Tribunal Federal, "a necessidade de produção de prova há de ficar evidenciada para que o julgamento antecipado da lide implique em cerceamento de defesa.

A antecipação é legítima se os aspectos decisivos estão suficientemente líquidos para embasar o convencimento do Magistrado" (RE 101171, Relator Min.

FRANCISCO REZEK, SEGUNDA TURMA, julgado em 05/10/1984, DJ 07-12-1984 p. 20990). É o caso dos autos, vez que desnecessária dilação probatória, porquanto as alegações controvertidas encontram-se elucidadas pela prova documental, não tendo o condão a prova oral ou pericial de trazer quaisquer esclarecimentos relevantes para seu deslinde.

Além disso, versa a demanda matéria de direito, tratando-se da interpretação dos ditames constitucionais e legais, tendo em vista a matéria objeto do processo.

Portanto, deve o feito ser julgado de forma antecipada.

Passo à análise do mérito.

A parte autora, na qualidade de locadora, comprovou a existência de contrato de locação residencial firmado com a parte requerida, garantido por caução, mediante instrumento escrito juntado às fls. 14/17.

Nos termos do artigo 1º da Lei nº 8.245/91, a locação de imóvel urbano com finalidade residencial rege-se pelas disposições daquela norma especial, sendo plenamente aplicável ao caso concreto.

Consta do referido contrato que o valor do aluguel foi fixado em R$ 450,00 (quatrocentos e cinquenta reais) mensais, além da responsabilidade da parte locatária pelo pagamento de encargos acessórios da locação, como o IPTU, as tarifas de água e energia elétrica, nos termos do artigo 23, inciso VIII, da Lei nº 8.245/91, vejamos: Art. 23.

O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário; VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27; X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

A parte autora sustenta que a parte requerida deixou de adimplir, a partir de fevereiro de 2025, os aluguéis mensais e os encargos pactuados.

O inadimplemento contratual por parte da locatária resta evidenciado pela ausência de qualquer prova em sentido contrário, recaindo sobre ela o ônus da demonstração de eventual pagamento, nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil.

Nos termos do artigo 9º, inciso III, da Lei do Inquilinato, constitui fundamento legal para a rescisão do contrato de locação a falta de pagamento do aluguel e demais encargos, vejamos: Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.

Além disso, o artigo 62 da mesma lei autoriza expressamente o ajuizamento de ação de despejo cumulada com cobrança, dispensando-se inclusive a audiência de conciliação se a ação for instruída com contrato escrito.

Art. 62.

Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: I o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; O contrato prevê expressamente que a parte locatária seria responsável pelas obrigações locatícias até a efetiva devolução do imóvel, inclusive os aluguéis devidos.

O locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel ajustado e a conservar o imóvel como se seu fosse.

Assim, impõe-se reconhecer que a inadimplência contratual configura violação das obrigações assumidas.

Dessa forma, é devida a cobrança dos aluguéis e encargos locatícios até a data em que a parte locadora retomou a posse do bem.

A parte requerida não apresentou justificativa jurídica idônea que pudesse afastar sua responsabilidade, tampouco comprovou adimplemento parcial ou total dos valores exigidos, razão pela qual deve ser condenada ao pagamento integral da dívida locatícia.

A documentação acostada aos autos comprova, de forma inequívoca, a existência do vínculo contratual, a mora e o valor da dívida, que se revela líquida, certa e exigível.

O pedido de cobrança dos aluguéis vencidos mostra-se amparado em prova documental idônea, e a pretensão de despejo encontra amparo direto na Lei do Inquilinato.

A jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo também tem reconhecido a procedência de ações de despejo por falta de pagamento, em hipóteses análogas à dos autos: AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO.

Pedido julgado parcialmente procedente.

Inconformismo dos requeridos.

Inadmissibilidade.

Contrato de locação de imóvel.

Inadimplemento dos requeridos.

Apelantes que, por sua vez, não se desincumbiram do ônus de provar, de forma idônea, que adimpliram os alugueres reclamados pelo demandante como atrasados.

Prescrição que tem como termo inicial a notificação dos locadores de seu inadimplemento.

Decisão preservada.

Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1003123-83.2023.8.26.0001; Relator (a): Marcos Gozzo; Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional I - Santana - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 16/07/2024; Data de Registro: 16/07/2024).

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO.

Pedido julgado procedente.

Inconformismo do requerido.

Inadmissibilidade.

Contrato de locação de imóvel.

Inadimplemento do requerido.

Apelante que, por sua vez, não se desincumbiu do ônus de provar, de forma idônea, que adimpliu os alugueres reclamados pelo demandante como atrasados.

Decisão preservada.

Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1001113-44.2023.8.26.0073; Relator (a): Marcos Gozzo; Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; Foro de Avaré - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/07/2024; Data de Registro: 10/07/2024).

Por fim, é importante ressaltar que a ação de despejo por falta de pagamento é plenamente cabível mesmo durante a vigência de contrato de locação por prazo determinado.

Isso porque o inadimplemento contratual, notadamente do pagamento dos aluguéis e encargos locatícios, autoriza a rescisão do contrato por iniciativa do locador, independentemente do prazo estipulado contratualmente, nos termos do artigo 9º, inciso III, da Lei nº 8.245/91.

Trata-se de hipótese legal de desfazimento antecipado da locação, cuja previsão legal é clara e não sujeita a restrição temporal.

O inadimplemento do contrato pelo locatário também contraria os princípios da função social do contrato (art. 421 do Código Civil) e da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), que exigem o cumprimento leal e pontual das obrigações contratuais assumidas.

O descumprimento reiterado das cláusulas essenciais do contrato, como o não pagamento dos aluguéis, compromete a continuidade da relação locatícia e impõe ao locador a adoção das medidas legais cabíveis para reaver o imóvel e obter a satisfação de seu crédito.

Diante desse contexto, sendo incontroverso o inadimplemento da parte requerida e inexistindo nos autos qualquer causa legal de exclusão de responsabilidade, impõe-se o reconhecimento da procedência dos pedidos formulados pela parte autora, tanto quanto à rescisão contratual com despejo, quanto à cobrança dos aluguéis e encargos vencidos.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: (a) DECLARAR resolvido o contrato de locação, outorgando o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação do imóvel, a contar da data de intimação desta sentença, sob pena de despejo; (b) CONDENAR a parte requerida LIDIANE MARIELLE DA SILVA DO NASCIMENTO ao pagamento dos aluguéis vencidos até a efetiva desocupação do imóvel em favor da parte autora AUGUSTO APARECIDO MAZIER valores que deverão ser corrigidos monetariamente e com juros moratórios, ambos contados a partir do vencimento de cada prestação devida; e (c) CONDENAR, ainda, a parte requerida LIDIANE MARIELLE DA SILVA DO NASCIMENTO ao pagamento das despesas referentes à pintura, carreto e demais encargos de água, energia elétrica e IPTU, devidamente comprovados nos autos, valores que deverão ser corrigidos monetariamente, a contar da data dos respectivos desembolsos e com juros contados a partir da data de citação.

A correção monetária e os juros de mora terão incidência nos termos do art. 389 e do art. 406, ambos do Código Civil, com a observância das alterações efetivadas pela Lei n° 14.905/2024, da seguinte forma: I) até o dia 27/08/2024 (dia anterior à entrada em vigor da Lei n° 14.905/2024), a correção monetária será feita com base na Tabela Prática do E.

Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e os juros de mora serão de 1% ao mês; II) a partir do dia 28/08/2024 (início da vigência da Lei n° 14.905/2024), o índice a ser utilizado será: a) o IPCA-IBGE, quando incidir apenas correção monetária; b) a taxa SELIC, deduzida do IPCA-IBGE, quando incidir apenas juros de mora; c) a taxa SELIC, quando incidir conjuntamente correção monetária e juros de mora.

Pela sucumbência, condeno a parte requerida ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC.

Alerte-se às partes que embargos declaratórios não se prestam à revisão de fatos e provas, nem à impugnação da justiça da decisão, cabendo sua interposição nos estreitos limites previstos nos artigos 1.022 do CPC.

A interposição de embargos declaratórios meramente protelatórios ensejará a aplicação de multa, nos termos do artigo 1.026, § 2º, do CPC.

E será considerado ato protelatório a interposição de embargos pré questionadores, ante o caráter devolutivo do recurso de apelação.

Após o trânsito em julgado, não havendo custas pendentes e nem requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se.

P.I. - ADV: RODRIGO GARCIA CUNHA (OAB 388384/SP)