TJSP - 4000035-71.2025.8.26.0338

PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL Nº 4000035-71.2025.8.26.0338/SPAUTOR: JULIANA FONSECA DE OLIVEIRA NERIADVOGADO(A): MOARA RODRIGUES FRANÇA KRÜGER (OAB PR034472)RÉU: COMPANHIA THERMAS DO RIO QUENTEADVOGADO(A): ALFREDO GOMES DE SOUZA JUNIOR (OAB SP160189)RÉU: RCI BRASIL - PRESTACAO DE SERVICOS DE INTERCAMBIO LTDA.ADVOGADO(A): MARCIA CRISTINA REZEKE BERNARDI (OAB SP109493)SENTENÇA

Vistos.

Dispensado o relatório, nos termos da lei.

FUNDAMENTO e DECDO.

As questões suscitadas e controvertidas nos autos prescindem da produção de quaisquer outras provas, razão pela qual se passa ao julgamento no presente estado do processo, na forma do art. 355, inciso I do novel Código de Processo Civil.

Trata-se de ação de rescisão de contrato (multipropriedade) na qual a autora alega que, pela emoção do momento e com vistas aos lucros prometidos, contratou com as requeridas.

Ocorreu que, por questões pessoais, pretendeu a rescisão, o que não encontrou respaldo delas.

Por isso, pede sejam anuladas as cláusulas que não lhe permitem o recebimento integral do que pagou e, ainda, a condenação das requeridas em devolver-lhe o que efetivamente pagou.

De início, rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela correquerida, posto participou da contratação objeto do litígio.

E, em se tratando de relação de consumo, ambas devem responder de forma solidária, pois, sem dúvidas, integram a mesma cadeia, o que atrai a incidência do previsto no §1º do art. 25 da Lei 8.078/90 - CDC.

Volvendo ao mérito, não há controvérsia quanto à existência de relação jurídica entre as partes, consubstanciada no instrumento acostado aos autos ? doc 5 e 6.

Ainda, provou a autora que pagou certo número de parcelas.

Também não se discute que a requerente solicitou o cancelamento do contrato, conforme documento de fls. 8.

Sendo assim, cinge-se a controvérsia em definir: (i) se a autor tem o direito de rescindir unilateralmente o contrato avençado entre as partes; (ii) se faz jus à devolução da quantia integral que despendeu ou de parte dela; Pois bem.

Conforme relatado, o contrato entre as partes se refere a aquisição de cota de propriedade de imóvel em regime de multipropriedade, a respeito do qual dispõe o art. 1.358-B do Código Civil: Art. 1.358-B.  A multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste Capítulo e, de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições deste Código e pelas disposições das Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor). (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018).

E, como se sabe, a resilição contratual, por iniciativa do promitente-comprador, é um direito potestativo de não mais continuar vinculado à avança, uma vez que ninguém é obrigado a permanecer no vínculo contratual indevidamente, ou até que seja constituído em mora pela parte contrária.

Se a parte autora não mais tem interesse na aquisição do imóvel, nada a impede de proceder à rescisão unilateral da avença firmada.

A lei consumerista, aplicável ao caso dos autos por envolver nítida relação de consumo, autoriza a resilição do compromisso de compra e venda, ainda que em regime de multipropriedade, por conveniência do comprador (CDC, artigos 6º, V, 51, II, 53 e 54).

Esse, aliás, é também o entendimento firmado pelo E.

Tribunal deJustiça nas Súmulas 1 e 3.

Confira-se: ?Súmula 1, TJSP: O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem?; ?Súmula 3, TJSP: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção?.

Feitas essas considerações, conclui-se que, não havendo mais interesse por parte da compromissária compradora em prosseguir com o cumprimento da avença, e sendo lícito o direito ao arrependimento, mostra-se perfeitamente possível a rescisão contratual pela desistência da demandante no cumprimento do contrato de compra e venda de imóvel, de modo a retornar as partes ao ?status quo ante?, nos termos do art. 475 do Código Civil.

Faz jus a parte autora, por conseguinte, à restituição das parcelas pagas, em conformidade com o que dispõe a Súmula nº 543 do C.

STJ, in verbis: ?Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento? Posto isso, havendo rescisão do contrato por iniciativa do promitente-comprador, como ocorre na espécie, a devolução dos valores pagos deverá ser feita de forma parcial, e não integral.

Neste sentido, jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça: ?Ação de rescisão movida pela vendedora.

Desfazimento da relação.

Devolução das parcelas pagas com retenção de determinado percentual para fazer frente a despesas da credora.

Contestação omissa a respeito.

Preclusão inexistente.

Conseqüência inerente à rescisão.

CPC, art. 300.

Ofensa não verificada.

Em havendo rescisão do compromisso de compra e venda, o desfazimento da relação contratual implica, automaticamente, como decorrência lógica e necessária, na restituição das prestações pagas, reservada uma parte, que fica deduzida, em favor da alienante, para ressarcir-se de despesas administrativas, sendo desnecessário que tal devolução conste nem do pedido exordial (quando o autor é o vendedor), nem da contestação (quando o autor é o comprador), por inerente à natureza da lide? (Resp n. 500.038-0-SP, Quarta Turma, Rel.

Min.

ALDIR PASSARINHO, Julgados STJn. 180, agosto/2004, pág. 70) Isto porque o artigo 67-A da Lei nº 4.591/64, introduzido pela Lei nº13.786/2018, estabelece que, em caso de desfazimento do contrato por culpa do adquirente, este fará jus à restituição das quantias pagas diretamente ao incorporador, atualizadas, deduzidas, cumulativamente: (i) a integralidade da comissão de corretagem e (ii) a pena convencional, que não poderá exceder a 25% da quantia paga.

Referidos valores serão atualizados, desde a data do desconto, segundo a Tabela prática do E.

TJSP, e sobre eles incidirão juros de mora, à taxa de 1% ao mês, desde a data do pedido na seara extrajudicial ? doc 8.

Por isso, no que tange ao percentual de redução, anula-se as cláusulas contratuais em sentido contrário, de sorte que valerá o acima posto.

Posto isso, e considerando tudo o mais que dos autos consta, JULGA-SE PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial para: (i) declarar rescindido o contrato firmado entre as partes; (ii) anular as cláusulas contratuais referentes aos percentuais de retenção em caso de rescisão pelo autor; (iii) condenar as requeridas, de forma solidaria, a devolver ao autor as quantias pagas, do que se abaterão: a) a integralidade da comissão de corretagem e b) a pena convencional, ora fixada em 20% da quantia paga.

Isenção de custas e de honorários advocatícios nessa fase, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95.

Eventual recurso deverá ser interposto no prazo de dez dias, contados da ciência da sentença, acompanhado das razões e do pedido do recorrente, que deverá efetuar, nas quarenta e oito seguintes à interposição, o preparo do recurso.

No sistema dos Juizados Especiais, em caso de interposição do Recurso Inominado, deverá ser elaborada certidão antes da remessa dos autos ao Colégio Recursal.

Ressalvada a hipótese de concessão de gratuidade da justiça, o preparo corresponderá: a) à taxa judiciária de ingresso, no importe de 1,5% sobre o valor atualizado da causa, observado o valor mínimo de 5 (cinco) UFESPs, a ser recolhida na guia DARE; b) à taxa judiciária referente às custas de preparo, no importe de 4% sobre o valor fixado na sentença, se líquido, ou sobre o valor fixado equitativamente pelo MM.

Juiz de Direito, se ilíquido ou ainda 4% sobre o valor atualizado atribuído à causa na ausência de pedido condenatório, observado o valor mínimo de 5 (cinco) UFESPs, a ser recolhida na guia DARE; c) às despesas processuais referentes a todos os serviços forenses eventualmente utilizados (despesas postais, diligências do Oficial de Justiça, taxas para pesquisas de endereço nos sistemas conveniados, custas para publicação de editais etc.), a serem recolhidas na guia FEDTJ, à exceção das diligências de Oficial de Justiça, que deverão ser colhidas na guia GRD.

O preparo será recolhido de acordo com os critérios acima estabelecidos independente de cálculo elaborado pela serventia que apenas será responsável pela conferência dos valores e elaboração da certidão para juntada aos autos.

Aos advogados interessados, está disponível, no site deste Tribunal, planilha para elaboração do cálculo do preparo, nos casos de interposição de Recurso Inominado.

O acesso à planilha poderá ser realizado por meio do portal do Tribunal de Justiça de São Paulo, a partir da aba Institucional ? Primeira Instância ? Cálculos de Custas Processuais ? Juizados Especiais ? Planilha Apuração da Taxa Judiciária ou diretamente pelo link https://www.tjsp.jus.br/Download/SPI/CustasProcessuais/1.PlanilhaRecursoInominado.xls Na planilha estão relacionados os links para emissão da guia de recolhimento da taxa judiciária (DARE), das despesas processuais (FEDTJ) e das diligências de Oficial de Justiça (GRD).

Dúvidas poderão ser dirimidas exclusivamente pelo Portal de Chamados (https://suporte.tjsp.jus.br) Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos.

P.I.C.