TJTO - 0011407-35.2025.8.27.2706

Dúvida Nº 0011407-35.2025.8.27.2706/TO INTERESSADO [POLO PASSIVO]: MARIA TERESINHA DA CUNHA VELOSOADVOGADO(A): DIOGO ESTEVES PEREIRA (OAB TO012216A) SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de suscitação de dúvida formulada pelo Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de Araguaína/TO, com fundamento no art. 198 da Lei nº 6.015/1973, diante da pretensão de retificação da matrícula nº 16.863, descrito como parte das Chácaras nº 99 e 29 e parte do Lote nº 02, integrante do Loteamento Zona Lontra, Gleba nº 02, desta cidade, formulada por MARIA TERESINHA DA CUNHA VELOSO.

O suscitante alegou que foi protocolado requerimento de retificação administrativa com a finalidade de corrigir suposto erro na descrição da área do imóvel registrado.

Após análise técnica e jurídica, verificou-se significativa divergência entre a área constante na matrícula (962.551,00 m²) e a área indicada na retificação (545.804,59 m²), sem que tenham sido apresentadas justificativas técnicas adequadas para tal redução.

Aduziu, ainda, que o levantamento apresentado indicaria a existência, na verdade, de dois imóveis distintos, interligados por uma faixa estreita de terra, o que violaria o princípio da unitariedade da matrícula.

Segundo o Oficial, o peculiar formato do imóvel levanta a suspeita de possível apropriação ou ocupação irregular de uma das porções, situação que não pode ser convalidada por meio do procedimento de retificação administrativa.

Ressalta, por fim, que a matrícula em questão é oriunda de desmembramento da matrícula nº 6.144 e que, dada a ausência de elementos técnicos contemporâneos à averbação originária – realizada há cerca de 40 (quarenta) anos – não é possível atestar a existência de erro material.

Diante da complexidade da situação e da ausência de elementos suficientes que assegurem a correção pretendida sem risco de conflito possessório ou dominial, o registrador suscitou a presente dúvida ao juízo competente, requerendo orientação judicial sobre a viabilidade da retificação.

A suscitada apresentou impugnação (eventos 10 e 11), na qual afirma que a Matrícula nº 16.863, derivada da matrícula nº 6.144, contém erro material na descrição da área e do perímetro, decorrente de falha originária da própria serventia.

Sustenta que a retificação foi solicitada de forma voluntária, com sua expressa anuência, e que não há qualquer transmissão de domínio ou modificação substancial na situação fática do imóvel.

Alega, ainda, que o Oficial tem formulado exigências excessivas e reiteradas, por meio das notas devolutivas nºs 53/2024, 647/2025 e 943/2025, em afronta ao art. 198 da LRP, uma vez que não apresentou todas as exigências de forma concentrada, gerando insegurança jurídica e desnecessária onerosidade.

Acrescenta que a recusa do registrador compromete a função social da propriedade e obstaculiza o pleno exercício do direito de propriedade, motivo pelo qual requer a autorização judicial para a retificação.

Além disso, sustenta que tais exigências são desnecessárias, pois a retificação visa apenas corrigir erro material causado pela própria serventia, e não ampliar ou diminuir a área real do imóvel.

Afirma ainda que a recusa injustificada do Cartório fere a função social da propriedade e impede o pleno exercício do direito de propriedade, o que justifica a atuação do Judiciário para autorizar a retificação.

Instado a se manifestar (evento 16, DOC1), o Ministério Público opinou pelo acolhimento da dúvida, argumentando que a expressiva redução da área, a ausência de anuência dos confrontantes e os indícios de que a atual descrição do imóvel não coincide com sua configuração originária inviabilizam a retificação pela via administrativa, sendo recomendável o ajuizamento de ação própria para apuração dos fatos. É o relatório.

Decido.

II – FUNDAMENTAÇÃO Presentes os requisitos de admissibilidade do procedimento de suscitação de dúvida, especialmente fundado no art. 198 da Lei de Registros Públicos, que admite a formulação de exigências pelo oficial registrador, bem como permite a suscitação de dúvida ao Juízo no caso de divergência com o requerente.

Quanto ao mérito, esta espécie de procedimento, administrativo por sua natureza, possui limitações em termos de instrução probatória, não admitindo a discussão de questões de alta indagação ou que demandem a produção de prova além daquelas documentais que poderiam ser exigidas mesmo pelo oficial de registro.

O objeto deste procedimento é dirimir a dúvida levantada pelo registrador com relação à demanda a ele apresentada.

A cognição judicial é focada na avaliação das exigências formuladas pelo suscitante e sobre as quais houve discordância expressa da suscitada.

A questão é saber se está certo o registrador nas exigências que fez, ou a requerente do registro que as entende indevidas.

No caso, constata-se que a retificação pretendida implica substancial alteração da área registrada (redução de mais de 40%), com base em levantamento atual que sugere a reunião de dois núcleos fundiários por estreita faixa de ligação, contrariando o princípio da unitariedade matricial e gerando dúvida quanto à conformidade entre posse e registro.

Vale salientar que, em razão do procedimento adotado, não foram apresentadas anuências formais de todos os confrontantes, conforme impõe o art. 213, §13, da LRP e o art. 1.389 do Provimento nº 3/CGJUS-TO, o que, por si só, inviabiliza o deferimento do pleito pela via administrativa. Além disso, há menção à faixa de domínio (estrada vicinal) como elo físico entre as áreas, sem que haja qualquer ato de destinação formal ao poder público, o que exige instrução probatória mais robusta para apuração da cadeia dominial da área envolvida. Nesse sentido, já decidiu alguns Tribunais: APELAÇÃO CÍVEL – SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA – RETIFICAÇÃO DE ÁREA – AUMENTO SUBSTANCIAL DE ÁREA MATRICULADA – SOBREPOSIÇÃO DE ÁREAS – CONFRONTANTE FALECIDO – NÃO LOCALIZAÇÃO DE HERDEIROS – CONTRADITÓRIO – DILAÇÃO PROBATÓRIA – NECESSIDADE – SOLUÇÃO PELA VIA ADMINISTRATIVA – IMPOSSIBILIDADE.

A decisão da dúvida tem natureza administrativa e não impede o uso do processo contencioso competente. (Lei 6.015/1973, art. 204).

O requerimento apresentado pelo interessado ao Oficial Registrador que importe em alteração substancial da área registrada, com possível alteração dos limites descritos no título, não pode ser solucionado em procedimento de suscitação de dúvida, diante de dilação probatória.

No caso de falecimento de algum dos confrontantes, cabe à parte interessada informar os sucessores ou confrontante atual do imóvel lindeiro, ante a imprescindível notificação e anuência de todos os confrontantes do imóvel. (TJMG – Apelação Cível: 50006505820228130064, Relator.: Des.(a) Ramom Tácio, Data de Julgamento: 14/11/2024, Câmaras Especializadas Cíveis / 16 ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 19/11/2024). destaquei RECURSO ADMINISTRATIVO.

SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA.

PROCEDÊNCIA NA INSTÂNCIA A QUO.

INSURGÊNCIA DOS INTERESSADOS.

RETIFICAÇÃO DE ÁREA.

INVIABILIDADE, PELA VIA ADMINISTRATIVA.

AUMENTO CONSIDERÁVEL DA ÁREA DE TERRAS QUE CONFIGURA HIPÓTESE DE AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE E, PORTANTO, DEVE SER LEVADO AO CRIVO DO PODER JUDICIÁRIO.

PRECEDENTES DESTE CONSELHO, INCLUSIVE ENVOLVENDO A MESMA LOCALIDADE.

DECISÃO MANTIDA.

RECURSO DESPROVIDO."Embora inexista limite legal para ajuste de área em requerimento administrativo, não se mostra factível que tenha havido uma imprecisão de tamanha monta por mero equívoco de medição, com acréscimo substancial da propriedade imobiliária constante da respectiva matrícula, situação que exige a necessidade de que a controvérsia seja submetida ao judiciário, a fim de zelar pela segurança emanada dos registros públicos e pela correta aplicação dos institutos administrativos e jurídicos" (Des.

Altamiro de Oliveira). (Processo: 0028996-03.2022 Relator: Gilberto Gomes de Oliveira, Origem: Ponte Serrada, Órgão Julgador: Conselho da Magistratura, Julgado em: 10/04/2023).destaquei CONSELHO DA MAGISTRATURA.

RECURSO ADMINISTRATIVO.

SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA FORMULADA PELA OFICIALA DO REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE TIMBÓ.

PROCEDÊNCIA DE DÚVIDA.

RECURSO DOS SUSCITADOS.

PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO.

NÃO OCORRÊNCIA.

DECISÃO QUE, EMBORA CONCISA, CONTÉM FUNDAMENTOS SUFICIENTES E BASEADOS NA LEGISLAÇÃO PERTINENTE AO CASO.

CUMPRIMENTO DO ART. 93, IX, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL.

PRELIMINAR AFASTADA.

MÉRITO.

RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO.

PROCEDIMENTO PREVISTO NOS ARTS. 212 E 213 DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS (LEI N. 6.015/1973).

FINALIDADE DE CORREÇÃO DE EVENTUAL ERRO OU OMISSÃO NA MATRÍCULA.

VÍCIOS NÃO DEMONSTRADOS.

NEGATIVA REGISTRAL LEGÍTIMA.

AUMENTO SUBSTANCIAL DA ÁREA.

ANUÊNCIA DOS CONFINANTES.

IRRELEVÂNCIA.

ELEMENTO QUE NÃO CONSTITUI PROVA INEQUÍVOCA.

TENTATIVA DE AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE CONFIGURADA.

INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DA DÚVIDA MANTIDA.

RECURSO DESPROVIDO. (Processo: 0032160-10.2021, Relator: Altamiro de Oliveira, Origem: Timbó, Órgão Julgador: Conselho da Magistratura, Julgado em: 10/05/2022). destaquei Nesse sentido, já decidiu o Tribunal de Justiça do Tocantins: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA.

CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS PESSOAS JURÍDICAS, TÍTULOS, DOCUMENTOS, PROTESTOS E TABELIONATO DE NOTAS - FILADÉLFIA/PALMEIRANTE.

SENTENÇA QUE DEU PROVIMENTO À SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA.

PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO.

CONFIGURAÇÃO.

POSSÍVEL CONFLITO DE INTERESSES.

NECESSIDADE DE PROVIMENTO JURISDICIONAL.

REGISTRO DE TÍTULO DEFINITIVO.

TERCEIROS PREJUDICADOS.

COMPLEXIDADE.

VIA ESTREITA DA SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO DE APELO DESPROVIDO.- Conforme bem ponderado pelo Douto Julgador primevo, o item 34 do Inciso I do art. 167 da Lei de Registros Públicos determina que uma vez concluída a transação há que se fazer o imediato registro.

A mora da apelante no registro da desapropriação em questão permitiu a alteração do quadro fático jurídico envolvendo o imóvel que foi desmembrado e vendido a terceiros.

Tem-se, então, que tendo havido a transferência do imóvel a terceiros (de boa fé - até que se prove o contrário), não incumbe ao Oficial de Registro de Imóveis proceder administrativamente o registro pretendido, o que importaria em verdadeira alteração registral.- No caso versado resta claro que se trata de suscitação de dúvida no âmbito de pedido de retificação de registro imobiliário que ultrapassa a esfera administrativa e alcança direito real das partes, marcado pela existência de possíveis conflitos de interesses, o que na lição clássica de Carnelutti configura a lide e requer provimento jurisdicional e não administrativo, de modo que a sentença recorrida deve ser mantida, devendo a ora apelante procurar as vias judiciais ordinárias, na forma do artigo 213, § 6º, da Lei Federal. 6.015/1973.- Na via estreita da suscitação de dúvida, não cabe maiores indagações quanto à idoneidade do título, possível sobreposição de matrícula e emissão fraudulenta de títulos, cabendo ao Julgador apenas decidir sobre a legitimidade da exigência feita pelo Registrador para levar a efeito o registro pretendido.

Eis que a decisão da dúvida suscitada não impede o uso do processo contencioso competente.- Sem honorários advocatícios recursais, tendo em vista a natureza da ação originária.- Recurso conhecido e desprovido, para manter incólume a sentença de primeiro grau.(TJTO , Apelação Cível, 0000106-65.2019.8.27.2718, Rel.

JOSÉ DE MOURA FILHO , julgado em 09/07/2020, juntado aos autos em 28/07/2020 09:55:58) - destaquei Registre-se, finalmente, que se deve ser observada sob a ótica do procedimento, que é de de natureza administrativa próprio da suscitação de dúvida.

Neste há limitações quanto à produção de provas.

Nesse contexto, não se admite a apreciação de questões complexas ou que exijam provas além daquelas documentais, que poderiam ser solicitadas diretamente pelo oficial de registro.

O objetivo desse procedimento é unicamente solucionar a dúvida do registrador em relação ao título apresentado para registro.

Portanto, nesse sentido, a análise judicial deve restringir-se à verificação das exigências formuladas pelo oficial e à avaliação da discordância expressa pela parte interessada.

Em essência, busca-se definir se as exigências feitas pelo registrador são procedentes ou se, ao contrário, são impertinentes, como sustenta a parte requerente. Assim, há que pontuar que a suscitação de dúvida prevista no artigo 198, da Lei de Registros Públicos não possibilita dilação probatória e/ou intervenção e manifestação de terceiros.

Neste caso, há nítida legitimidade nas exigências feitas pelo cartorário, porquanto, a retificação pretendida pela parte exige análise profunda do suposto erro apontado.

Ademais, há a necessidade de dilação probatória, uma vez que a retificação pretendida decorre a alteração substancial na área registrada — com redução superior a 40% —, fundamentada em levantamento recente que indica a junção de dois núcleos fundiários por uma estreita faixa de ligação.

Tal situação afronta o princípio da unitariedade da matrícula e levanta dúvidas razoáveis quanto à correspondência entre a posse efetiva e o registro imobiliário.

Nesse sentido, inclusive, há posição do Tribunal de Justiça do Estado do Goiás, vejamos: Ementa: DIREITO IMOBILIÁRIO.REMESSA NECESSÁRIA.

APELAÇÃO CÍVEL.

SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA REGISTRAL.

RETIFICAÇÃO DE ÁREA.

AUMENTO EXPRESSIVO.

IMPOSSIBILIDADE.

RECURSO DESPROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Trata-se de remessa necessária e apelação cível contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada por oficial registrador, recusando a retificação administrativa de área de imóvel, em razão do aumento expressivo pretendido (de 6,5022 para 69,6323 hectares).

O pedido de retificação foi feito pelos apelantes, existindo processo de desapropriação em andamento sobre parte da área.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

A questão em discussão consiste em definir se é possível, em sede administrativa, a retificação de área que implica acréscimo substancial, principalmente diante de processo de desapropriação em curso.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

O procedimento de retificação administrativa visa corrigir erros formais, não aquisição ou aumento de propriedade. 4.

O aumento de área pretendido (quase dez vezes o original) configura modificação substancial, inadequada ao procedimento administrativo de jurisdição voluntária. 5.

A existência de processo de desapropriação demanda dilação probatória, inviável em sede administrativa.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 6.

Recurso desprovido.

Tese de Julgamento: "1.

A retificação de registro imobiliário, em procedimento administrativo, não se presta à ampliação substancial de área, especialmente quando há processo de desapropriação em andamento. 2.

O aumento expressivo de área requer dilação probatória, inviável na via administrativa da jurisdição voluntária." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.015/73, arts. 198, 212, 213, § 7º.

Jurisprudências relevantes citadas: REsp n. 1.228.288/RS, Rel.

Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, STJ; TJGO, Apelação Cível 5277776-53.2017.8.09.0044, Rel.

Des.

Wilson Safatle Faiad, 3ª Câmara Cível. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação / Remessa Necessária, 5764287-23.2022.8.09.0170, ROBERTA NASSER LEONE - (DESEMBARGADOR), 6ª Câmara Cível, julgado em 15/04/2025 17:41:44) Portanto, o pleito retificatório, se assim desejar a parte, deverá ser formulado por meio de ação judicial própria, atraindo o devido processo legal, com observância do contraditório e possibilidade de produção de provas.

III – DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 198 e art. 213, §13, da Lei nº 6.015/73, e em consonância com o parecer do Ministério Público (evento 16, DOC1), JULGO PROCEDENTE A DÚVIDA suscitada pelo Oficial do Registro de Imóveis de Araguaína/TO, mantendo-se a recusa ao registro da retificação da matrícula nº 16.863, ressalvando-se à parte interessada o direito de ajuizar ação própria com produção probatória adequada.

Sem custas ou honorários advocatícios, vez que não são devidos em suscitação de dúvida.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Araguaína/TO, 13 de agosto de 2025.