TJTO - 0039094-59.2018.8.27.2729

body{ padding: 10px; font-family: Times New Roman; font-size:13pt }; #divHeader{ line-height:25px; margin-bottom:30px }; #divBody{ max-width:90%; text-align:justify }APELAÇÃO CÍVEL Nº 0039094-59.2018.8.27.2729/TO (originário: processo nº 00390945920188272729/TO)RELATOR: MAYSA VENDRAMINI ROSALAPELADO: ANA MARIA COSTA MELO GOMES (AUTOR)ADVOGADO(A): JACQUES SILVA DE SOUSA (OAB TO01463B)ADVOGADO(A): EDIVALDO GOMES DA SILVA SOUZA (OAB TO005016)APELADO: THAYNARA BISPO MARINHO (AUTOR)ADVOGADO(A): JACQUES SILVA DE SOUSA (OAB TO01463B)ADVOGADO(A): EDIVALDO GOMES DA SILVA SOUZA (OAB TO005016)ATO ORDINATÓRIOIntimação realizada no sistema eproc.O ato refere-se ao seguinte evento:Evento 40 - 23/07/2025 - PETIÇÃO PROTOCOLADA JUNTADA - AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL

Apelação Cível Nº 0039094-59.2018.8.27.2729/TOPROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 0039094-59.2018.8.27.2729/TO APELANTE: FLAVIO RODRIGO SAMPAIO NEIVA (RÉU)ADVOGADO(A): NILZIKELY MAIA FONSECA (OAB TO009496)ADVOGADO(A): ADENILSON CARLOS VIDOVIX (OAB SP144073)ADVOGADO(A): ÉDER FERREIRA DA SILVA (OAB TO013547)APELANTE: LOURENA VELOZO NUNES FERNANDES (RÉU)ADVOGADO(A): NILZIKELY MAIA FONSECA (OAB TO009496)ADVOGADO(A): ADENILSON CARLOS VIDOVIX (OAB SP144073)ADVOGADO(A): ÉDER FERREIRA DA SILVA (OAB TO013547)APELADO: ANA MARIA COSTA MELO GOMES (AUTOR)ADVOGADO(A): JACQUES SILVA DE SOUSA (OAB TO01463B)ADVOGADO(A): EDIVALDO GOMES DA SILVA SOUZA (OAB TO005016)APELADO: THAYNARA BISPO MARINHO (AUTOR)ADVOGADO(A): JACQUES SILVA DE SOUSA (OAB TO01463B)ADVOGADO(A): EDIVALDO GOMES DA SILVA SOUZA (OAB TO005016) DECISÃO Trata-se de Recurso Especial, interposto por Flávio Rodrigo Sampaio Neiva e outra, contra julgamento proferido pela 2ª Turma da 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins, em sede de Apelação Cível, com fundamento no Art. 105, III, “a” e “c” da Constituição Federal, cujo acórdão restou assim ementado: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DISTRATO CONTRATUAL.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

IRRETROATIVIDADE DA LEI Nº 13.786/2018.

CLÁUSULA ABUSIVA.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Trata-se de apelação cível interposta contra sentença proferida nos autos de Ação de Distrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel, proposta por promitente compradora, visando à rescisão de contrato celebrado em 18/10/2012, com restituição parcial dos valores pagos.

A sentença de primeiro grau reconheceu a rescisão do contrato, declarou a abusividade da cláusula que previa a perda integral do sinal e determinou a restituição dos valores pagos, com retenção de 20% em favor dos promitentes vendedores, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), afastando a aplicação da Lei nº 13.786/2018 por sua irretroatividade.

Condenou ambas as partes ao pagamento das custas e honorários advocatícios, de forma proporcional.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

Há três questões em discussão: (i) definir se é aplicável ao caso a Lei nº 13.786/2018, a chamada "Lei do Distrato", para fins de fixação do percentual de retenção em 25%; (ii) estabelecer se a cláusula contratual que prevê a perda total do sinal é válida; e (iii) determinar se o valor de R$ 11.000,00 pago à imobiliária deve ser excluído do montante a ser restituído.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

A Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos celebrados anteriormente à sua vigência, conforme reiterado entendimento jurisprudencial (REsp nº 1.723.519/SP, STJ), em observância ao princípio do tempus regit actum e ao disposto no artigo 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal de 1988. 4.

As relações decorrentes do contrato em análise são regidas pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), por se tratar de aquisição de imóvel por destinatário final, o que atrai a aplicação das normas protetivas e da responsabilidade objetiva do fornecedor. 5.

A cláusula que prevê a perda integral do valor pago a título de sinal mostra-se abusiva, conforme artigo 53 do CDC, por implicar em vantagem manifestamente excessiva ao fornecedor, sendo nula de pleno direito.

A retenção limitada a 20% dos valores pagos se mostra razoável e suficiente para compensar os prejuízos do vendedor, em consonância com a jurisprudência consolidada do STJ (Súmula nº 543/STJ). 6.

O valor de R$ 11.000,00, ainda que destinado à corretagem, integra o contrato de compra e venda e foi formalizado em recibo emitido pela empresa vendedora, não havendo comprovação de que tenha sido repassado exclusivamente ao corretor, razão pela qual deve ser considerado no cálculo de restituição.

Além disso, a questão não foi impugnada em sede de contestação, configurando-se preclusa a discussão em sede recursal. 7.

Correção monetária deve incidir pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), a partir do efetivo desembolso (data do pagamento), conforme Súmula nº 43 do STJ.

Juros moratórios de 1% ao mês devem incidir a partir do trânsito em julgado, quando a rescisão se deu por desistência do comprador, consoante entendimento do STJ (EDcl no AgInt no REsp nº 1793339/MG).

IV.

DISPOSITIVO E TESE 8.

Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento: “1.

A Lei nº 13.786/2018, por força do princípio do tempus regit actum, é inaplicável aos contratos de compromisso de compra e venda firmados antes de sua entrada em vigor, nos termos do artigo 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal de 1988 e da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 2.

Em contratos de compra e venda de imóvel firmados sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, a cláusula que prevê a perda integral do sinal em caso de rescisão unilateral por inadimplemento do comprador é nula de pleno direito, por implicar vantagem manifestamente excessiva ao fornecedor, devendo ser limitada a retenção de 20% dos valores pagos. 3.

Valores pagos a título de entrada, ainda que alegadamente destinados à comissão de corretagem, integram o preço total do contrato e devem ser objeto de restituição proporcional em caso de distrato, salvo comprovação cabal de pagamento direto e autônomo ao corretor, não havendo preclusão para alegações não trazidas na fase de conhecimento.” Dispositivos relevantes citados: CF, art. 5º, XXXVI; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, III, 39, V, 46, 53; Código Civil, arts. 421 e 422; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, e 86, caput.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.723.519/SP, Rel.

Min.

Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28.08.2019, DJe 02.10.2019; STJ, AgInt no REsp nº 1816960/RJ, Rel.

Min.

Raul Araújo, Quarta Turma, j. 10.08.2020, DJe 26.08.2020; STJ, EDcl no AgInt no REsp nº 1793339/MG, Rel.

Min.

Luis Felipe Salomão, j. 03.09.2019, DJe 10.09.2019; TJTO, Apelação Cível nº 0032228-40.2019.8.27.0000, Rel.

Des.

Marco Anthony Steveson Villas Boas, j. 19.02.2020; TJTO, Apelação Cível nº 0006384-15.2020.8.27.2729, Rel.

Des.

Jacqueline Adorno de La Cruz Barbosa, j. 23.02.2022. (TJTO, APELAÇÃO CÍVEL Nº 0039094-59.2018.8.27.2729, 1ª CÂMARA CÍVEL, Juiz MARCIO BARCELOS, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 13/05/2025) Em suas razões recursais os Recorrentes indicaram como violados os artigos 413, 422 e 725 do Código Civil e o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor.

Sustentaram, ainda, divergência jurisprudencial quanto à interpretação conferida aos dispositivos mencionados.

Segundo os Recorrentes, o acórdão recorrido teria contrariado a legislação federal ao manter o percentual de 20% de retenção sobre os valores pagos no distrato de compromisso de compra e venda de imóvel, em desconformidade com precedentes do Superior Tribunal de Justiça que teriam fixado como parâmetro-base o percentual de 25% para contratos firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018.

Aduziram que o Tribunal de origem adotou critério subjetivo e casuístico de razoabilidade para justificar a retenção de 20%, sem apontar circunstâncias concretas que autorizassem o afastamento do padrão jurisprudencial consolidado.

Afirmaram, também, que houve violação aos artigos 725 e 884 do Código Civil ao determinar a restituição de R$ 11.000,00, valor este pago a título de comissão de corretagem, sem que tenha havido prova de que tal quantia tenha sido recebida pelos vendedores.

Sustentaram que a quantia foi paga diretamente ao corretor de imóveis pela intermediação do negócio, não integrando, portanto, o patrimônio dos recorrentes.

Alegaram que tal devolução implicaria enriquecimento sem causa dos recorridos, motivo pelo qual requereram a exclusão desse valor da base de cálculo da restituição.

Ao final pugnou pelo conhecimento e provimento do recurso especial, para que fosse majorado o percentual de retenção para 25% dos valores pagos e excluído o valor de R$ 11.000,00 da base de cálculo da restituição.

Apresentadas as contrarrazões, os Recorridos sustentaram a inadmissibilidade do Recurso Especial por ausência de violação de norma infraconstitucional e incidência da Súmula 7 do STJ, no que diz respeito à análise da comissão de corretagem.

Argumentaram que o acórdão recorrido decidiu com base nos princípios do equilíbrio contratual e da distribuição do ônus da prova, nos termos dos artigos 373 do CPC e 421-A do Código Civil.

Alegaram, ainda, que a alegação sobre a comissão de corretagem estaria preclusa, pois não foi impugnada em sede de contestação, e que não houve demonstração do efetivo pagamento ao corretor.

Defenderam, por fim, que a retenção de 20% é compatível com a jurisprudência do STJ, que admite variação conforme as peculiaridades do caso concreto.

Eis o relato do essencial.

DECIDO.

O Recurso é próprio, tempestivo, foi regularmente interposto, bem como o preparo foi devidamente recolhido.

Ademais, o Recurso é cabível, a parte é legítima e tem interesse recursal, vez que o acórdão lhe foi desfavorável, bem como inexiste algum fato impeditivo para a interposição dos recursos.

O Recurso Especial interposto por FLÁVIO RODRIGO SAMPAIO NEIVA e outra tem como objeto a reforma do acórdão proferido pela 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins, que, ao julgar apelação cível oriunda de ação de distrato de compromisso de compra e venda de imóvel celebrado em 2012, manteve a sentença de primeiro grau que determinou a restituição dos valores pagos pelas promitentes compradoras com retenção de 20%, além de incluir na base de cálculo da restituição o valor de R$ 11.000,00, pago a título de comissão de corretagem.

No que concerne à admissibilidade do Recurso Especial, verifica-se, de início, que não se trata de matéria submetida ao regime dos recursos repetitivos, razão pela qual não se aplica a hipótese de negativa de seguimento nos termos do art. 1.030, I, “b”, do Código de Processo Civil.

Ausente, portanto, precedente qualificado com força vinculante (art. 927, III, CPC), impõe-se o regular exame dos pressupostos de admissibilidade do recurso especial.

A irresignação foi interposta com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, o que impõe a análise, respectivamente, da alegada violação a dispositivos infraconstitucionais e da suposta divergência jurisprudencial entre o acórdão recorrido e o entendimento de outros tribunais.

Em relação ao permissivo constitucional, os recorrentes apontaram expressamente os fundamentos legais da insurgência, invocando os arts. 413, 422 e 725 do Código Civil, art. 53 do Código de Defesa do Consumidor e art. 884 do mesmo diploma civil, o que, em princípio, satisfaz o requisito formal da indicação do dispositivo de lei federal tido por violado.

No que toca ao prequestionamento, constata-se que a matéria objeto do recurso foi efetivamente enfrentada no acórdão recorrido, inclusive com menção expressa às disposições legais e à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, notadamente quanto à inaplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 a contratos anteriores à sua vigência (em observância ao princípio tempus regit actum), bem como sobre a razoabilidade da retenção de 20% dos valores pagos e a inclusão da quantia de R$ 11.000,00, paga a título de corretagem, na base de restituição.

Assim, está configurado o necessário prequestionamento, afastando-se, nesta fase, a aplicação da Súmula 211/STJ.

Entretanto, no tocante à alegada afronta aos dispositivos legais e à divergência jurisprudencial, constata-se a presença de óbices formais que comprometem o conhecimento do recurso.

Quanto à alegação de violação aos arts. 413 e 422 do Código Civil, pretende-se a majoração do percentual de retenção para 25% dos valores pagos, sob o argumento de que esse patamar estaria consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça como critério objetivo, salvo a existência de peculiaridades que justificassem a redução.

Ocorre que o acórdão recorrido, ao fixar a retenção em 20%, fundamentou-se na razoabilidade da medida à luz do caso concreto, sem que se tenha afastado expressamente a jurisprudência superior, mas apenas aplicado o princípio da boa-fé e vedação ao enriquecimento sem causa, em consonância com a Súmula 543 do STJ.

Nessa medida, a pretensão recursal demanda o reexame das circunstâncias fáticas que ensejaram a fixação do percentual pela instância ordinária, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ, segundo a qual “a pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial”.

No que concerne à controvérsia relativa à devolução da comissão de corretagem, também não se vislumbra violação direta a dispositivo de lei federal.

O acórdão recorrido assentou que o valor de R$ 11.000,00, embora alegadamente destinado à corretagem, foi objeto de recibo emitido em nome da própria empresa vendedora e não houve prova cabal do repasse a corretor, além de considerar preclusa a matéria.

Assim, o reexame da natureza jurídica do pagamento implicaria, igualmente, incursão no conjunto probatório dos autos, circunstância vedada pela Súmula 7 do STJ.

Quanto ao dissídio jurisprudencial, observa-se que os recorrentes colacionam julgados do STJ que adotam, de fato, o percentual de 25% como parâmetro de retenção em distratos imobiliários anteriores à Lei nº 13.786/2018, como os Agravos Internos nos REsps 2.126.709/DF e 2.639.509/SP.

No entanto, o recurso não apresenta o devido cotejo analítico, nos moldes exigidos pelo art. 1.029, § 1º, do CPC.

Ausente a transcrição das circunstâncias fáticas idênticas e dos fundamentos jurídicos divergentes de forma detalhada e comparativa, não se configura o cumprimento do requisito de demonstração da divergência jurisprudencial, o que impõe a incidência do óbice da Súmula 284 do STF, aplicada por analogia.

Ademais, ainda que superados os óbices referidos, os julgados trazidos como paradigmas não constituem precedentes vinculantes nem foram afetados sob a sistemática dos recursos repetitivos (art. 1.036 do CPC), tratando-se de decisões colegiadas ordinárias, cuja força persuasiva não se sobrepõe à autonomia decisória dos tribunais locais na interpretação de cláusulas contratuais e na análise das provas dos autos.

Portanto, ausente violação direta e efetiva a norma federal, bem como não demonstrada a divergência jurisprudencial nos moldes exigidos, e sendo necessária a incursão no acervo fático-probatório para modificar as premissas adotadas pela instância de origem, não se encontram preenchidos os requisitos legais de admissibilidade do Recurso Especial.

Pelo exposto, INADMITO o Recurso Especial, tendo em vista que este não preenche os requisitos de admissibilidade.

Encaminhem-se os autos a Secretaria de Recursos Constitucionais para os fins necessários.

Intimem-se.

Cumpra-se.    

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