28/11/2023 00:00

Intimação

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Maranhão 5ª Vara Federal Cível da SJMA Processo n. 1007986-48.2018.4.01.3700 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Polo ativo: MARIA DAS GRAÇAS GUIMARÃES Polo passivo: CONSTRUTORA PENAFORTE LTDA.

E OUTRO SENTENÇA TIPO “A” 1.

RELATÓRIO Trata-se de demanda de procedimento comum proposta por MARIA DAS GRAÇAS GUIMARÃES em desfavor de CONSTRUTORA PENAFORTE LTDA. e da EMPRESA GESTORA DE ATIVOS (EMGEA), por meio da qual a parte autora pretende obter provimento judicial que determine: (i) a outorga da escritura definitiva de compra e venda em seu favor do imóvel descrito na petição inicial (apartamento n. 404, condomínio Boulevard II, situado na Rua das Macaúbas, lotes 09 e 10, bairro São Francisco, São Luís), com a adjudicação compulsória do bem; e, ainda, (ii) a baixa da hipoteca existente na matrícula do referido imóvel, averbada em razão da dívida contraída pela construtora ré perante a CEF.

Afirma a autora que, em 21/12/1993, celebrou com a construtora demandada contrato para compra da unidade imobiliária em questão, já tendo ocorrido sua quitação.

Diz, também, que a escrituração e o posterior registro da aquisição no Registro de Imóveis encontram-se inviabilizados, haja vista a existência de gravame hipotecário na matrícula do bem, que tem por beneficiária a Caixa Econômica Federal.

Em defesa de sua pretensão, aduz, basicamente, que se aplica ao caso o entendimento consolidado na Súmula n. 308 do Superior Tribunal de Justiça, que reputa ineficaz a hipoteca celebrada entre a construtora e a instituição financeira perante o terceiro adquirente de boa-fé.

A petição inicial foi instruída com procuração e documentos.

Após a apresentação de declaração de hipossuficiência econômica pela autora, foi deferida a justiça gratuita.

Citada, a Emgea, representada pela Caixa Econômica Federal, ofereceu contestação.

Na resposta, a empresa pública arguiu preliminares de conexão com a execução extrajudicial n. 0003328-38.1994.4.01.3700, de inépcia da petição inicial e de ilegitimidade passiva ad causam.

No tocante ao mérito, argumentou, em suma, que: a) a demandante não logrou provar que faz jus à adjudicação compulsória pretendida; b) o contrato com garantia hipotecária, devidamente formalizado e registrado, configura-se como ato jurídico perfeito e acabado, e encontra-se em plena vigência, não podendo ser desconstituído por via judicial; e c) a credora hipotecária atuou de boa-fé.

Na petição de Id. 309175949, a CEF comunicou sua renúncia ao mandato que lhe fora conferido pela Emgea.

Adiante, a empresa pública ré, depois de intimada para regularizar sua representação processual, sob pena de revelia, requereu a habilitação de seus novos patronos.

Posteriormente, a ré Construtora Penaforte Ltda. foi citada pelo correio, por intermédio de seus representantes legais, mas não apresentou contestação.

Na sequência, a autora requereu a decretação da revelia da construtora e apresentou réplica à contestação da Emgea. É o que há de relevante a relatar.

Fundamento e decido. 2.

FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, afasto a conexão aventada pela Emgea.

Segundo dispõe o artigo 55 do Código de Processo Civil, opera-se a conexão quando duas ou mais ações tiverem em comum o pedido ou a causa de pedir.

A lógica empregada favorece a celeridade processual e evita decisões contraditórias.

De acordo com a jurisprudência pátria, “(...) a reunião dos processos para julgamento conjunto apenas se justifica nos casos de risco de prolação de decisões conflitantes” (TRF-1, Conflito de Competência n. 1026029-07.2020.4.01.0000, Rel.

Desembargador Federal Jamil Rosa de Jesus Oliveira, Terceira Seção, DJe.: 26/04/2022).

No caso, não verifico o fenômeno, pois que o pedido aqui formulado é diverso daquele objeto da execução extrajudicial em curso na 4ª Vara Federal da Seção Judiciária do Maranhão, movida pela Emgea contra a primeira ré.

Ademais, não vislumbro o risco de decisões conflitantes.

Ora, eventual determinação, nestes autos, de baixa do gravame hipotecário registrado na matrícula do imóvel residencial descrito na inicial não implicaria adimplemento ou quitação da dívida por ele garantida, ficando resguardado o direito da Emgea de prosseguir com a cobrança judicial de seu crédito perante a construtora executada.

De igual modo, rejeito a preliminar de inépcia arguida pela ré.

Não se pode atribuir a pecha de inepta à petição inicial que, como na espécie, bem identifica a causa de pedir e oferece condições à defesa. É dizer: descabe, no caso, cogitar da extinção do feito por inépcia da inicial, porquanto a causa de pedir e o pedido estão satisfatoriamente delineados na exordial, circunstância que permitiu à ré o exercício do direito de defesa sem qualquer dificuldade.

Em outro plano, cumpre delimitar o objeto desta demanda, à luz da preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela Emgea.

Analisando a questão, concluo que o pedido de adjudicação compulsória não deve ser tratado nesta Justiça Federal, uma vez que a Empresa Gestora de Ativos não é parte legítima neste ponto.

De efeito, o objetivo da ação de adjudicação compulsória é proteger o promissário comprador da recusa injusta do promitente vendedor em realizar a transferência definitiva do bem, servindo a sentença como título substitutivo da escritura definitiva, para levar à transcrição no registro público competente.

Assim, o pedido de adjudicação compulsória, conquanto ato judicial de transferência de propriedade, deve ser deduzido exclusivamente contra aquele que figura como proprietário do imóvel, no caso, a Construtora Penaforte Ltda.

Inadequada, portanto, a inclusão da Emgea no polo passivo do pleito de adjudicação compulsória, porque essa empresa pública não é a proprietária do imóvel em questão, não havendo como se lhe exigir que adjudique um bem que nem sequer integra o seu patrimônio.

A Empresa Gestora de Ativos, na condição de credora cessionária, somente pode responder pelo gravame hipotecário, e não pela adjudicação do imóvel, sendo certo que, em tese, nada impede que o imóvel seja transferido para o nome do adquirente e permaneça hígida a hipoteca, que, por ser direito real de garantia, acompanha o imóvel, até que se extinga.

Esse o quadro, reconheço a ilegitimidade passiva da Emgea para responder pelo pedido de adjudicação compulsória, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

Consequentemente, não é a Justiça Federal competente para processar e julgar o litígio existente entre a autora e a construtora quanto ao pedido de outorga de escritura e transferência da propriedade.

A situação processual caracteriza cumulação indevida de pedidos, na medida em que formulados conjuntamente perante juízo absolutamente incompetente para apreciar um deles (art. 327, § 1º, II, do CPC).

Assim, a demanda prosseguirá neste juízo federal tão somente no que diz respeito ao pedido de baixa da hipoteca, que passo a analisar.

A parte autora invoca a aplicação da Súmula n. 308 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

O entendimento consolidado na aludida súmula tem por pressuposto a proteção do terceiro de boa-fé adquirente de unidade imobiliária objeto de incorporação imobiliária, que não foi parte de contrato de financiamento entre instituição bancária e o agente incorporador e que, tendo pagado o preço pactuado para aquisição do bem imóvel, não pode ser prejudicado no pleno exercício do direito de propriedade sobre a unidade autônoma habitacional.

Observo, ainda, que o STJ somente tem afastado a aplicação da súmula em evidência nas hipóteses que envolvem imóveis comerciais.

Confira-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

EMBARGOS DE TERCEIRO.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL.

HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO.

VALIDADE.

INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ.

PREQUESTIONAMENTO.

AUSÊNCIA.

AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.

Fica inviabilizado o conhecimento de temas trazidos na petição do agravo interno, mas não debatidos e decididos nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento.

Aplicação, por analogia, das Súmulas 282 e 356 do STF. 2.

Consoante entendimento desta Corte Superior, não se aplica a Súmula 308/STJ nas hipóteses envolvendo contratos de aquisição de imóveis comerciais.

Precedentes. 3.

A comprovação da boa-fé do adquirente não é suficiente para afastar a hipoteca firmada como garantia ao financiamento imobiliário de caráter comercial, mormente quando o compromisso de compra e venda é celebrado posteriormente à oneração do imóvel em favor de agente financeiro, como ocorre na presente hipótese. 4.

Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.682.442/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 2/4/2019, DJe de 25/4/2019.) No caso, contudo, trata-se de hipoteca averbada no registro de imóvel residencial em 7/3/1995 (Id. 26670020, pág. 2 e 16, e 26670024, pág. 7), decorrente de contrato de mútuo para construção firmado entre a construtora e a Caixa Econômica Federal, de modo que se revela aplicável a Súmula n. 308 do STJ.

Além disso, a parte autora apresenta contrato de promessa de compra e venda firmado em 21/12/1993 (Id. 26670020, pág. 6/10), comprovante das arras dadas mediante cheque (Id. 26670020, pág. 4) e a nota promissória representativa da dívida correspondente ao preço total do imóvel (Id. 26670020, pág. 11), sendo certo que o fato de a promitente compradora ter resgatado o título (nota promissória) faz presumir o adimplemento da obrigação, nos moldes do art. 324 do Código Civil (“A entrega do título ao devedor firma a presunção do pagamento”). 3.

DISPOSITIVO Ante o exposto, decido o seguinte: i) reconheço a ilegitimidade passiva da Empresa Gestora de Ativos com relação ao pedido de outorga de escritura e transferência da propriedade.

Por conseguinte, proclamo a incompetência da Justiça Federal nesse ponto; ii) acolho a pretensão autoral pertinente apenas à Emgea (ou seja, na parte em que foi conhecido o pleito neste juízo federal), para o fim de declarar a ineficácia e determinar a baixa da hipoteca averbada na matrícula n. 42.125, livro 2-HU, fls. 172, do 1º CRI de São Luís (Averbação n. 01; Id. 26670024, pág. 7), em relação à parte autora, promitente compradora do imóvel; iii) no tocante à exclusão do pleito adjudicatório, e considerando que a construtora deu causa ao ajuizamento da demanda, com o inadimplemento do contrato de mútuo celebrado com a CEF, condeno a ré Construtora Penaforte Ltda. ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos da Emgea, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa; iv) diante da sucumbência da Emgea quanto à baixa da hipoteca averbada na matrícula do imóvel objeto da lide, condeno a empresa pública a ressarcir as custas antecipadas pela autora e a pagar ao advogado do polo ativo honorários arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Não há reexame necessário.

Providências de impulso processual A publicação e o registro da presente sentença são automáticos no sistema PJe.

A Secretaria de Vara deverá adotar as seguintes providências: a) intimadas as partes, aguardar o prazo legal para recurso de apelação, que é de 15 (quinze) dias, contados em dobro quando se tratar de recurso interposto pela Fazenda Pública, pela Defensoria Pública da União ou pelo Ministério Público Federal; b) em caso de apelação, intimar a parte recorrida para apresentar suas contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias – observada a dobra de prazo a que fazem jus a Fazenda Pública, a DPU e o MPF –, certificar acerca dos requisitos de admissibilidade recursal – utilizando, para tanto, o modelo constante do anexo da Resolução Presi/TRF1 n. 5679096 – e remeter os autos ao TRF1 para julgamento do recurso; c) na hipótese de serem opostos embargos de declaração, intimar o(a)(s) embargado(a)(s) para, querendo, se manifestar(em) no prazo de 5 (cinco) dias, que deve ser contado em dobro caso a parte embargada seja a Fazenda Pública, pessoa assistida pela DPU ou o MPF; d) verificado o trânsito em julgado, arquivar os autos.

São Luís, data abaixo.

BÁRBARA MALTA ARAÚJO GOMES Juíza Federal Substituta Respondendo pela titularidade da 5ª Vara
23/09/2022 09:41

Conclusos para julgamento
22/09/2022 11:17

Juntada de manifestação
17/09/2022 00:38

Decorrido prazo de CONSTRUTORA PENAFORTE LTDA - ME em 16/09/2022 23:59.
24/08/2022 10:00

Juntada de Certidão
26/05/2022 11:47

Juntada de Certidão
24/05/2022 14:44

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
24/05/2022 14:39

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
26/04/2022 01:02

Decorrido prazo de MARIA DAS GRACAS GUIMARAES em 25/04/2022 23:59.
12/04/2022 16:02

Juntada de petição intercorrente
08/04/2022 10:26

Expedida/certificada a comunicação eletrônica
08/04/2022 10:24

Juntada de Certidão
04/03/2022 03:14

Decorrido prazo de MARIA DAS GRACAS GUIMARAES em 03/03/2022 23:59.
11/02/2022 14:28

Juntada de petição intercorrente
09/02/2022 10:03

Expedida/certificada a comunicação eletrônica
09/02/2022 10:01

Juntada de ato ordinatório
04/02/2022 15:28

Juntada de Certidão
14/07/2021 18:08

Processo devolvido à Secretaria
14/07/2021 18:08

Proferido despacho de mero expediente
08/04/2021 19:52

Conclusos para despacho
07/04/2021 17:18

Juntada de petição intercorrente
06/04/2021 10:24

Juntada de Certidão
06/04/2021 10:24

Expedição de Comunicação via sistema.
06/04/2021 10:24

Proferido despacho de mero expediente
23/03/2021 09:53

Conclusos para despacho
03/12/2020 11:44

Juntada de manifestação
19/11/2020 10:52

Decorrido prazo de EMGEA em 18/11/2020 23:59:59.
31/10/2020 12:18

Mandado devolvido sem cumprimento
31/10/2020 12:18

Juntada de diligência
27/10/2020 11:51

Recebido o Mandado para Cumprimento pelo Oficial de Justiça
26/10/2020 19:27

Mandado devolvido cumprido
26/10/2020 19:27

Juntada de Certidão de devolução de mandado
21/10/2020 14:26

Recebido o Mandado para Cumprimento pelo Oficial de Justiça
15/10/2020 23:42

Expedição de Mandado.
30/09/2020 09:28

Juntada de manifestação
11/09/2020 14:47

Classe Processual RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL (1683) alterada para PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
11/09/2020 08:59

Juntada de Vistos em inspeção - ato judicial proferido.
11/09/2020 08:59

Proferido despacho de mero expediente
01/09/2020 10:41

Conclusos para despacho
20/08/2020 16:47

Juntada de manifestação
03/03/2020 00:11

Expedição de Mandado.
28/02/2020 11:42

Ato ordinatório praticado
24/09/2019 10:21

Juntada de manifestação
04/09/2019 23:04

Mandado devolvido sem cumprimento
04/09/2019 23:04

Juntada de diligência
04/09/2019 22:52

Mandado devolvido sem cumprimento
04/09/2019 22:52

Juntada de diligência
15/07/2019 08:53

Decorrido prazo de EMGEA em 21/06/2019 23:59:59.
21/06/2019 12:39

Juntada de contestação
05/06/2019 11:27

Recebido o Mandado para Cumprimento pelo Oficial de Justiça
30/05/2019 20:52

Juntada de diligência
30/05/2019 20:52

Mandado devolvido cumprido
28/05/2019 16:41

Recebido o Mandado para Cumprimento pelo Oficial de Justiça
28/05/2019 15:58

Recebido o Mandado para Cumprimento pelo Oficial de Justiça
28/05/2019 13:49

Expedição de Mandado.
28/05/2019 13:49

Expedição de Mandado.
21/05/2019 16:43

Proferido despacho de mero expediente
21/05/2019 16:43

Concedida a Assistência Judiciária Gratuita a parte
21/05/2019 10:48

Juntada de Vistos em inspeção - conclusão mantida.
21/03/2019 19:26

Conclusos para despacho
13/03/2019 16:37

Juntada de petição intercorrente
08/03/2019 11:25

Proferido despacho de mero expediente
07/01/2019 14:54

Conclusos para decisão
07/01/2019 14:54

Juntada de Certidão
07/01/2019 10:38

Remetidos os Autos da Distribuição a 5ª Vara Federal Cível da SJMA
07/01/2019 10:38

Juntada de Informação de Prevenção.
19/12/2018 19:46

Recebido pelo Distribuidor
19/12/2018 19:46

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
19/12/2018

Ultima Atualização
23/01/2024

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

Documento Comprobatório • Arquivo

Sentença Tipo A • Arquivo

Ato ordinatório • Arquivo

Despacho • Arquivo

Ato ordinatório • Arquivo

Despacho • Arquivo

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