TRF1 - 1010338-03.2022.4.01.3000

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Acre 1ª Vara Federal Cível e Criminal da SJAC SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1010338-03.2022.4.01.3000 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: FRANCILENE MOURA DOS SANTOS REPRESENTANTES POLO ATIVO: JAYNE SOARES DA SILVA - AC5627 e LEONARDO SILVA DE OLIVEIRA BANDEIRA - AC5638 POLO PASSIVO:SUGOI RESIDENCIAL I SPE LTDA e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: DIEGO MARTIGNONI - RS65244 e FELIPE VARELA CAON - PE32765 SENTENÇA I Ação sob o rito Ordinário ajuizada por Francilene Moura dos Santos, em face de Sugoi Residencial I SPE LTDA, Tsuri Acre Ltda., N.

Negócios Imobiliários Eireli, Residencial Sports Gardens da Amazônia e Caixa Econômica Federal, por meio do qual requer: a) a declaração de nulidade das Cláusulas E.2 e E.3 do contrato original e de outras que transfiram ao agente financeiro a responsabilidade para firmar a data de entrega do imóvel, devendo prevalecer o prazo originalmente pactuado (setembro de 2021); b) a condenação da requerida ao pagamento de lucros cessantes, na proporção de 1% do valor do imóvel, R$ 3.702,79 por mês de atraso, sem prejuízo da correção monetária e juros, no importe de R$ mensais, desde o primeiro mês de atraso na entrega do imóvel até a efetiva entrega; c) a condenação por danos morais no valor de R$ 15.038,86; d) a condenação das requeridas ao ressarcimento dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra, de forma dobrada, no importe de R$ 13,038,86.

Narrou ter celebrado contrato de compromisso de compra e venda de unidade autônoma na Unidade Habitacional Condomínio Sport Gardens, por meio de financiamento junto à Caixa Econômica Federal.

Alegou que possuía a expectativa de que, tal como previsto em contrato, a entrega da unidade ocorreria em setembro de 2021, o que não se realizou.

Informou que o contrato previu um prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, já expirado em abril de 2022.

Defendeu a ilegalidade das cláusulas contratuais por intermédio das quais a Construtora transferiu ao agente financeiro a responsabilidade para firmar a data de entrega do imóvel.

Pontuou que a CEF faltou com o seu dever de zelo e transparência para com os consumidores, tendo em vista que inseriu em contrato de financiamento data que ultrapassava e muito o prazo de entrega inicialmente estabelecido.

Afirmou estarem presentes os pressupostos para responsabilização cível das partes demandadas, o que inclui: i) a condenação por lucros cessantes, presumíveis no caso de atraso na entrega (REsp Repetitivo 1.729.593); ii) a condenação por danos morais, em razão de a demora na entrega ter superado em muito o período de tolerância, o que afetou direito importante como o de moradia.

Inicial instruída com documentos pessoais, comprovante de endereço, instrumento particular de compromisso de venda e compra de unidade autônoma, contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade vinculada a empreendimento – alienação fiduciária, contrato de prestação de serviços de intermediação imobiliária, recolhimento das custas judicias etc.

Conforme Decisão ID 1381243252, a tutela de urgência foi deferida, a fim de determinar que a Caixa Econômica Federal se abstivesse de cobrar a taxa de evolução de obra da parte autora, bem como de inscrever seu nome em cadastro de órgãos restritivos de crédito em razão da cobrança da indigitada taxa, até posterior decisão.

A Caixa Econômica Federal apresentou Contestação ID 1428468079.

Preliminarmente, alegou sua ilegitimidade passiva, porquanto não seria agente promotor da obra, e a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, porquanto estaria vinculada a programa regulamentado por Lei.

No mérito, defendeu a ausência de solidariedade da CEF, a improcedência dos pedidos de lucro cessantes, pois não comprovados, e a inocorrência do dano moral, diante da ausência dos requisitos caracterizadores da responsabilidade civil.

Também ofertaram contestação a Sugoi Residencial I SPE Ltda., o Residencial Sports Gardens da Amazônia SPE Ltda. e a Tsuri Acre Ltda., ID 1770517078.

Preliminarmente, alegaram a ilegitimidade passiva da Sugoi Residencial SPE I Ltda. e da Tsuri Acre Ltda.

No mérito, alegaram que o prazo de entrega foi estendido para 01/03/2023, em razão de contrato de financiamento firmado com a CEF, circunstância prevista no contrato original (cláusulas e.1 a e.4).

Defendeu que o contrato preliminar apenas é convolado em definitivo quando firmando o instrumento com a participação da CEF, cujas disposições ratificam as cláusulas do acordo original, sendo o fato diverso do Tema 966, do STJ.

Informou que a entrega do imóvel ocorreu em 21/12/2022 (data do habite-se), antes do prazo previsto.

Réplica apresentada pela autora, ID 1803445190, sem requerimento de prova.

Já na petição de ID 1864915160, a parte autora postulou a prova testemunhal (sem apresentar rol), além do depoimento pessoal.

Por fim, a parte informou o descumprimento da decisão de urgência, pois a CEF teria suspendido a cobrança de todo o financiamento habitacional e não apenas da taxa de obras. É o relatório.

Sentencio.

II Da preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela CEF A preliminar deve ser rejeitada, pois patente a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, notadamente porque formulados pedidos que atingem diretamente sua esfera jurídica, como a declaração de nulidade de cláusula em contrato entabulado com a Instituição Bancária, além da repetição do valor percebido a título de “Taxa de Evolução de Obra”, cobrada por esta instituição financeira.

Da preliminar de não aplicação do CDC arguida pela CEF Também não merece prosperar a intenção da Caixa Econômica Federal de afastar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista o entendimento do e.

Superior Tribunal de Justiça de que a norma consumerista “atinge os contratos de promessa de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento.” (STJ, 4ª Turma, AgInt no AREsp n. 2.289.941/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 13/11/2023, DJe de 17/11/2023).

A jurisprudência que a Caixa Econômica Federal colacionou em sua contestação não se aplica ao caso por tratar-se de situação diversa, alusiva à quitação do saldo residual de contrato com recursos do Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS, matéria estranha aos presentes autos.

Da preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela Sugoi Residencial SPE I e pela Tsuri Acre Ltda.

Em sua contestação, a Sugoi Residencial I SPE Ltda. afirmou que não há qualquer vínculo entre ela e a parte autora, do que ressai sua ilegitimidade passiva para a demanda.

Não obstante tal alegação, entendo que a Sugoi Residencial SPE I faz parte de um mesmo grupo econômico responsável pela incorporação, construção e venda das unidades imobiliárias, tendo em vista o objeto declarado em seu Contrato Social (ID 1770540087, pág. 22/24), seu estabelecimento na cidade do empreendimento, bem como o fato de ter como sócio, detentor de 95% de suas quotas, a Sugoi S.

A., que inclusive subscreveu, na qualidade de construtora/interveniente, o Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Vinculada a Empreendimento, conforme se observa no documento ID 1314830295, pág. 27.

Da mesma forma, não há de prosperar a alegação de ilegitimidade formulada por Tsuri Acre Ltda., sob o argumento de que é pessoa diversa da Tsuri Brasil S/AC, pois o contrato social da primeira demonstra que a segunda, que subscreveu o contrato com os autores, é detentora de 67% do capital social da Tsuri Acre Ltda. (ID 1770540087, pág. 40), fazendo parte, portanto, de um mesmo grupo econômico.

Diante disso e considerando a máxima proteção ao Consumidor que, quando da execução da sentença, poderá buscar a reparação em face de integrantes de grupos societários, sociedades controlas, consorciadas ou coligadas (CDC, arts. 7º; 28, §1º a 4º; dentre outros), deve a preliminar de ilegitimidade passiva ser rejeitada.

Da ilegitimidade passiva de N.

Negócios Imobiliários Eireli A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça repele a responsabilidade de empresa Corretora por atraso na entrega de unidade imobiliária, por ser fato dissociado do escopo do serviço de corretagem, havendo cadeia de fornecimento da citada hipótese.

Nesse sentido: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA.

ENTREGA DO IMÓVEL AO ADQUIRENTE.

CORRETORA.

ARTS. 722 E 723 DO CÓDIGO CIVIL.

INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM.

AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. 1.

A prestação de serviço de corretagem, em princípio, não gera liame jurídico entre o corretor e as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato de compra e venda que enseje sua responsabilização por descumprimento de obrigação assumida pela incorporadora/construtora.

O corretor não integra a cadeia de fornecimento (arts. 722 e 723 do Código Civil). (AgInt no REsp n. 1.779.271/SP). 2.

Agravo interno provido. (STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp n. 2.047.791/MG, relator Ministro João Otávio de Noronha, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.) Razão disso, excluo do polo passivo da demanda a empresa N.

Negócios Imobiliários Eireli.

Do julgamento conforme o estado do processo Na petição ID 1864915160, a parte autora requereu seu depoimento pessoal, além de prova testemunhal.

Nos termos do que disciplina o art. 385 do CPC, o depoimento pessoal trata de meio de prova a ser requerido pela outra parte ou ainda determinado, de ofício, pelo Juiz.

Não há, na norma processual, previsão para que o requerente postule sua própria oitiva, à medida que a petição inicial constitui a via adequada para que o autor relate todos os fatos que gostaria de levar ao conhecimento do Juízo, o qual se encontra, inclusive, adstrito à causa nos termos em que formulada.

Quanto à prova testemunhal, a parte autora não indicou o rol de testemunha, tampouco especificou o fato que pretendia comprovar, sendo que, em análise à peça inicial, vê-se que a alegação de dano advém da simples alegação de atraso da obra, cuja comprovação não se faz pela prova testemunhal.

Do mérito Superadas as questões preliminares, o cerne da controvérsia consiste em determinar o prazo para entrega da unidade habitacional adquirida pela parte autora, a existência de atraso e de eventuais reflexos deste.

As partes demandadas alegam que a data a ser considerada é aquela fixada no contrato de financiamento para conclusão da obra, a saber, o dia 01/03/2023 (ID 1770540090, p. 3, Item C6.1).

A parte autora, por sua vez, indica que o prazo fatal da construção seria o mês de abril de 2022, contado com acréscimo do prazo de tolerância de 180 dias, conforme indicado no contrato firmado entre o autor e o Residencial Sports Gardens da Amazônia (ID 1314830280, pág. 2/3 – item e.1 e item e.4).

Neste particular, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, firmada inclusive em sede de recurso repetitivo, é uníssona no sentido que o prazo para entrega do imóvel não pode ser vinculado à concessão de financiamento ou a qualquer outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

Ilustram tal entendimento as seguintes ementas: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NOTÓRIO.

MITIGAÇÃO DOS REQUISITOS DE ADMISSIBILIDADE.

ALTERAÇÃO DA DATA DE ENTREGA DA OBRA.

VINCULAÇÃO À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.

DESCABIMENTO.

ACÓRDÃO RECORRIDO EM DESACORDO COM AS ORIENTAÇÕES ESTABELECIDAS NO RESP N. 1.729.593/SP (TEMA 996/STJ).

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. É possível a mitigação dos requisitos formais de admissibilidade do recurso especial diante da constatação de divergência jurisprudencial notória.

Precedentes. 2.

A jurisprudência desta Corte, firmada em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, é no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância (REsp n. 1.729.593/SP, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019). 3.

No caso, o entendimento adotado pelo acórdão recorrido não está ajustado às orientações estabelecidas no Tema 996/STJ, sendo de rigor a sua reforma. 4.

A decisão agravada dirimiu a questão central, aplicando o mais recente entendimento jurisprudencial.

Assim, têm-se como inaplicáveis os óbices sumulares apontados pelo agravante. 5.

Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.068.098/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/4/2024, DJe de 17/4/2024) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ALTERAÇÃO DA DATA DE ENTREGA DA OBRA.

VINCULAÇÃO À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.

DESCABIMENTO.

ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE.

SÚMULA 83/STJ.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento REsp n. 1.729.593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, fixou a tese de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância (Tema 996/STJ). 2.

Estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, tem incidência a Súmula n. 83/STJ, aplicável por ambas as alíneas autorizadoras. 3.

Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.062.995/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 23/8/2023) No caso, o novo prazo de entrega do imóvel, pactuado quando da celebração do financiamento imobiliário, corresponde, em última análise, à vinculação da entrega da obra a evento diverso da vontade manifestada inicialmente entre as partes, fato veementemente repelido pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não subsistindo a distinção alegada pela Sugiu Residencial I SPE Ltda e pelo Residencial Sports Gardens da Amazônia SPE Ltda, em sua contestação, na tentativa de afastar o entendimento proferido pelo STJ, em julgamento repetitivo.

Assim, adoto como razão para decidir, sobretudo no tocante à ilegitimidade da cobrança da “taxa de evolução da obra”, os fundamentos constantes na decisão de tutela de urgência, transcritos a seguir: A concessão de tutela de urgência depende, para sua concessão, de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou resultado útil do processo.

No caso, observo que a parte autora demonstrou a presença de tais requisitos.

O primeiro contrato firmado pelo autor com a Residencial Sports Gardens da Amazônia previu que a unidade autônoma seria entregue em setembro de 2021 (ID 1314830280, p. 2 – item e.1).

Também foi estipulado prazo de tolerância de 180 dias (ID 1314830280, p. 3 – item e.4) Assim, o prazo inicialmente pactuado, acrescido do prazo de tolerância, expirou em abril/2022.

O atraso na obra é inegável e está demonstrado no comunicado de ID 1314843262, p. 1), que estabeleceu novo prazo para conclusão das obras, agora em outubro de 2022.

Nesse mesmo contrato, as cláusulas ‘e.2’ e ‘e.3’ dispuseram que o prazo para conclusão da obra poderia ser alterado em função da contratação do financiamento pelos compradores.

No aditamento desse contrato, as cláusulas d.1, d.2 e d.3 dispuseram que vai prevalecer os prazos ajustados no contrato de financiamento com o agente financeiro (ID 1314843247, p. 5) Por sua vez, no contrato de financiamento o prazo para conclusão da obra foi fixado em 01/03/2023 (ID 1314830295, p. 3) Ocorre que o STJ já fixou o entendimento, em sede de julgamento de IRDR, TEMA 996, no seguinte sentido: “Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer de forma clara, expressa e inteligível o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. (…) 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (…) (Resp 1729593/SP, julgado em 11/09/2019)” .

Também nesse sentido: “(…) 6.

Vincular o prazo de entrega à data da assinatura do contrato de financiamento do imóvel deixaria a critério exclusivo da apelante e do agente financeiro a data da entrega do imóvel.

Se ainda se somar os 180 dias de tolerância da promessa de compra e venda e mais 60 dias para efetivar a entrega das chaves prevista na cláusula 16°, § 2° do contrato entabulado com o agente financeiro, teríamos uma excessiva vantagem em favor da apelante, tornando assim indefinida a data de entrega do empreendimento e, consequentemente, a mora da construtora.

Em se tratando de contrato de adesão regido pelo CDC, verifica-se que tal cláusula é abusiva, sendo nula de pleno direito, nos termos do art. 51, IV da legislação consumerista.

Precedentes. (STJ - REsp: 1884576 RJ 2020/0174957-8, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Publicação: DJ 28/08/2020).” Dessa forma, são abusivas as cláusulas que alteraram a data inicialmente prevista para a conclusão das obras e a vincularam à data estipulada no contrato de financiamento, sendo nulas de pleno direito, nos termos do art. 51, IV, do CDC.

Dito isso, a taxa de evolução de obra constitui encargo devido pelo mutuante ao agente financeiro desde a aprovação do financiamento até a efetiva entrega do imóvel.

A cobrança da referida taxa se torna ilegal quando o consumidor continua a pagá-la após o prazo estipulado no contrato para a entrega das chaves.

Desta feita, o pagamento da taxa de evolução da obra em caso de atraso na entrega das chaves caracteriza nítida afronta ao CDC, por se tratar de exigência de vantagem manifestamente excessiva (artigos 39, V e 51 , do CDC).

Aos compradores mutuários não pode ser imputada a responsabilidade pelo repasse do capital às construtoras e/ou incorporadoras inadimplentes.

Não cabe aos consumidores suportarem o ônus pelo pagamento dos juros decorrentes dos atrasos aos quais não deram causa (nesse sentido: AC 08013114620144058400, Desembargador Federal Vladimir Carvalho, TRF5- Segunda Turma, julgado em 05/05/2015).

A possibilidade de a CAIXA alterar unilateralmente os prazos para entrega das obras é evidentemente um abuso contratual de quem detém maior poder econômico, principalmente.

Assim, tendo a parte autora comprovado a existência dos contratos discutidos na presente demanda, e a efetiva cobrança de "taxa de evolução de obra" (ID 1314843274, p. 1), após a data prevista para a entrega das chaves, bem como a não entrega do imóvel no prazo estipulado, presente a probabilidade do direito.

Da mesma sorte, o perigo de dano está presente, consistente na continuidade de pagamento indevido, que compromete as finanças o autor.

Apesar de tratar-se de relação consumerista, a devolução da tava de evolução obra deverá de forma simples e não dobrada.

Isto porque o STJ já decidiu que a repetição em dobro do indébito prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC exige a existência de pagamento indevido e de má-fé do credor (AgRg no AREsp 337.505/RJ, Relator Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, DJe de 19.02.2016), hipótese não demonstrada nos autos, no qual a CEF cobrou a rubrica em questão não com má intento, mas arraigada em cláusula contratual cuja nulidade apenas foi reconhecida em Juízo.

Nesse mesmo sentido, eis o entendimento do e.

Tribunal Regional Federal da 1ª Região: CIVIL E PROCESSO CIVIL.

SFH.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA APÓS O PRAZO CONTRATUAL PREVISTO PARA O TÉRMINO DA CONSTRUÇÃO.

ILEGALIDADE.

TEMA 996 DO STJ.

REPETIÇÃO DO INDÉBITO.

AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ.

DEVOLUÇÃO SIMPLES DO ENCARGO INDEVIDAMENTE COBRADO.

DANOS MORAIS.

CABIMENTO.

SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. (…) 3.

O STJ já decidiu que “a repetição em dobro do indébito prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC exige a existência de pagamento indevido e de má-fé do credor” (AgRg no AREsp 337.505/RJ, Relator Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, DJe de 19.02.2016), hipótese que não restou demonstrada nos autos, posto que não houve a comprovação de que a Caixa teve a intenção de causar prejuízo à parte autora, mas deu apenas interpretação às disposições do contrato. (…) 5.

Na espécie, a parte autora somente faz jus ao ressarcimento, na forma simples, dos valores pagos a título de juros de construção a partir de 09/02/2016, e aos danos materiais, conforme consignado na origem, vez que ficou demonstrado o pagamento de aluguel a partir desta data. (…) 7.

Apelação da Caixa a que se dá parcial provimento, tão somente para afastar da condenação a repetição em dobro dos juros de obra pagos a partir de 9/2/2016, devendo o encargo ser devolvido na forma simples. (TRF1, 5ª Turma, AC 0001842-34.2016.4.01.3801, DESEMBARGADOR FEDERAL PAULO RICARDO DE SOUZA CRUZ, TRF1 - QUINTA TURMA, PJe 18/05/2022) No tocante aos lucros cessantes, a “jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça flui no sentido de que há presunção de prejuízo ao adquirente, em virtude da privação do uso do imóvel a partir da data contratualmente prevista para a entrega das chaves, sendo devida a condenação da empresa ao pagamento de indenização por lucros cessantes até a data da disponibilização das chaves” (STJ, 3ª Turma, AgInt no REsp n. 2.037.717/MT, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 13/12/2023, DJe de 15/12/2023).

Com relação ao valor indicado pelo autor, contudo, reputo-o superestimado, por serem raros os casos em que o aluguel de um imóvel represente 1% de seu valor comercial.

Embora a parte autora tenha indicado o valor de R$ 3.702,79 como um parâmetro de aluguel para o seu imóvel de 53,63m², a mesma juntou aos autos um exemplo de anúncio de aluguel imóvel maior que o seu (67m²), cujo valor mensal era de R$ 2.000,00 (ID 1701985456, pág. 27).

Em outro caso similar, este Juízo, em anúncios divulgados na internet, deparou-se com anúncio de aluguel de imóvel situado no mesmo condomínio do imóvel do autor pelo valor de R$ 1.700,00 (https://ac.olx.com.br/acre/imoveis/sport-garden-1336185346?lis=listing_no_category, consultado em 21/09/2024), valor mensal que reputo razoável a título de lucros cessantes, cuja incidência deverá ocorrer entre 01/04/2022 a 16/02/2023 (ID 1770558562).

Pontuo que o valor dos lucros cessantes aqui determinados não confundem com a multa estabelecida pelo art. 43-A da Lei 4591/64, incluído pela Lei 13.786/18, a qual, a despeito de não ser objeto da presente lide, tem dado ensejo a embargos aclaratórios pelas rés em casos similares.

A citada norma engendrou multa sancionatória à incorporadora imobiliário pela inobservância do prazo de entrega contratualmente estabelecido que não se confunde com a obrigação aqui constituída, concernente à reparação de lucro cessantes por danos decorrentes do ato ilícito perpetrado pela ré.

Nesse sentido, cumpre elucidar que o STJ reconheceu o direito ao recebimento de lucros cessantes em 2023, conforme precedente já citado nesta decisão, mesmo após a multa sancionatória estabelecida pela Lei 13.786/18.

Por fim, a parte autora requereu a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais com amparo em alegação genérica de que o mero atraso injustificado na entrega do imóvel, pelo curto período de oito meses, perfaria, in re ipsa, prejuízo extrapatrimonial, sem indicar a ocorrência de fato excepcional que lhes tenha causado abalo psíquico significativo.

Nesse passo, o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento segundo o qual a configuração do dano moral exige, em casos similares, a qualificação do prejuízo experimentado, mediante comprovação de que o inadimplemento da obrigação contratual desencadeou efetivo prejuízo, fato nem sequer alegado, como causa de pedir, na inicial.

Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE NÃO VERIFICADAS.

ACÓRDÃO DEVIDAMENTE JUSTIFICADO.

AUSÊNCIA DE DANOS MORAIS EM RAZÃO DA DEMORA NA BAIXA DO GRAVAME DO IMÓVEL.

MERO DISSABOR.

EXCLUSÃO DA CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE DANOS MORAIS.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (...) 2 .

O acórdão não aponta nenhum fato específico para justificar a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, logo infere-se que essa conclusão decorreu do mero desrespeito ao teor da avença, portanto não cabendo falar em fixação da indenização. 3. É sabido que "o atraso expressivo na entrega de imóvel pode configurar danos morais indenizáveis, não sendo, contudo, o caso dos autos.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça preleciona que o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é suficiente, por si só, para acarretar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que podem configurar lesão extrapatrimonial" (AgInt no AR Esp n. 2.259.954/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 23/10/2023, DJe de 26/10/2023). 4. É "importante esclarecer que não se aplica, à hipótese, a Súmula 7 do STJ, uma vez que a qualificação jurídica de fatos incontroversos, ou seja, seu devido enquadramento no sistema normativo, para deles extrair determinada consequência jurídica, é coisa diversa, podendo ser aferida neste âmbito recursal." (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.413.713/PB, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 11/12/2023, DJe de 18/12/2023). 5.

Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.473.514/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 18/3/2024, DJe de 20/3/2024.) III Ante o exposto: 1) RECONHEÇO a ilegitimidade passiva de N.

Negócios Imobiliários Eireli, extinguindo o processo sem resolução de mérito quanto a estas.

Deixo de fixar honorários advocatícios em razão da ausência de contestação desta ré. 2) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por Francilene Moura dos Santos, em face de Sugoi Residencial I SPE LTDA, Tsuri Acre Ltda., Residencial Sports Gardens da Amazônia e Caixa Econômica Federal, para: a) declarar a nulidade das cláusulas contratuais em avenças celebradas entre as partes que de alguma tenham alterado o prazo de entrega do imóvel para além de abril de 2022 (já considerado o prazo de 180 dias de tolerância); b) confirmar a tutela de urgência e condenar a Caixa Econômica Federal a restituir ao autor os valores pagos a título de “Taxa de Evolução de Obra” (ou similar), cobrada a entre abril/2022 e fevereiro/2023; c) condenar as rés Sugoi Residencial I SPE LTDA, Tsuri Acre Ltda., Residencial Sports Gardens da Amazônia e Caixa Econômica Federal ao pagamento da quantia de R$ 1.700,00 por mês, entre 01/04/2022 e 16/02/2023, a título de lucros cessantes, com correção monetária desde o efetivo prejuízo (Súmula n. 43, do Superior Tribunal de Justiça) e juros de mora desde a citação, observados os índices preconizados pelo Manual de Cálculos da Justiça Federal vigentes ao tempo do cumprimento de sentença.

Resolvido o mérito da demanda, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil.

A presente sentença não exime a CEF de realizar a cobrança dos encargos ínsitos à fase de amortização desde a entrega das chaves.

Considerando que a decisão em sede tutela de urgência também a eximiu desta possibilidade, fica a CEF obrigada a retomar a cobrança do financiamento, sem encargos adicionais sob os valores que não foram recolhidos em época oportuna por suspensão determinada pela própria Instituição Bancária.

Deixo de fixar multa, tal como requerido pela autora, por entender que a desídia, conjugada com ausência de cobrança de encargos adicionais, mais a favorece que desfavorece.

Imputo às rés o pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação.

Imputo à autora, vencida no tocante aos danos morais, os honorários advocatícios de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), correspondente a 10% do valor do pretendido.

As custas deverão ser rateadas entres as partes, na proporção do benefício econômico obtido, a ser apurado quando do cumprimento da sentença.

A autora terá o pagamento de custas processuais e dos honorários advocatícios suspensos em razão do deferimento da gratuidade judiciária na decisão ID. 1381243252.

P.

R.

I.

Rio Branco – Acre, documento assinado e datado eletronicamente.

WENDELSON PEREIRA PESSOA Juiz Federal da 1ª Vara/SJAC