TRF1 - 1003792-40.2025.4.01.3900

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Pará 5ª Vara Federal Cível da SJPA PROCESSO: 1003792-40.2025.4.01.3900 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: CELSO RYDWAN FERREIRA MONTEIRO REPRESENTANTES POLO ATIVO: EMMILLY SEDRIM KABACZNIK - PA33684 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DECISÃO Trata-se de ação sob o procedimento comum ajuizada por CELSO RYDWAN FERREIRA MONTEIRO contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, na qual requer, em sede de tutela de urgência (id. 2074666655 - Pág. 48 - 49): a) Que seja deferida MEDIDA LIMINAR, para obstar a Ré de prosseguir com o processo de execução o extrajudicial do bem imóvel dado em garantia hipoteca ria, suspendendo o leilão o designado para os dias 10/02/2025 e 17/02/2025, às 10h; bem como que se abstenha da emissão o da CARTA DE ARREMATAÇÃO em favor de terceiros ou do próprio banco, em virtude de adjudicação compulsória; devendo o leiloeiro oficial o Sr.

CELSO RYDWAN FERREIRA MONTEIRO, Telefone: (91) 98747-7771, ser intimado via ligação, da respectiva decisão de suspensão dos Leilões; devendo também o Registro de Imóveis, ser oficiado para não averbação da arrematação, caso haja, junto a matrícula de N° 10.723, do Cartório Teixeira de Santa Izabel do Para PA. b) A manutenção da parte Autora na posse do imóvel até ulterior decisão, sob pena de multa a ser estabelecida por este Juízo; (....) d) A retificação da certidão de matrícula para declarar anulável a consolidação realizada na averbação, oportunizado a parte Autora a efetuação dos depósitos judiciais no valor do financiamento obtido, bem como a manutenção da posse da parte Autora no imóvel até o trânsito em julgado da presente demanda; Em suma, alega que: a) firmou em 17 de dezembro de 2013, Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Residencial Quitado, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia, Carta de Crédito com Recursos do SBPE no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, para a compra do imóvel situado na Rua Antônio Simão, nº 1159, bairro Triângulo, CEP 68790-000, Município de Santa Izabel do Para – Estado do Para; b) em razão de problemas financeiros deixou de pagar algumas prestações, ficando inadimplente com o contrato, o que ensejou a execução extrajudicial promovido pela ré, mesmo tendo tentado renegociar o débito; c) os juros e multas acumulados com as prestações vencidas ficaram muito altos e a parte ré não aceitou nenhuma forma de pagamento se não a vista; d) a demandada agendou a realização de leilão para os dias 10/02/2025 (1ª Praça) e 17/02/2025 (2ª Praça), correndo o risco do imóvel ser arrematado a qualquer momento por terceiros, sem ao menos ter sido notificado dos atos expropriatórios acerca da purgação da mora e da realização dos leilões, com o fim de exercer o seu direito de preferência.

Requereu os benefícios da justiça gratuita e a aplicação do Código de Defesa do Consumidor – CDC.

Decisão de id. 2168699646 postergou a apreciação do pedido de tutela de urgência, determinando, contudo, que a CEF se abstenha de alienar o imóvel objeto da lide até decisão ulterior e, ainda, deferiu os benefícios da justiça gratuita e a inversão do ônus da prova, para que a demandada juntasse toda documentação atinente à causa.

A CAIXA apresentou contestação em id. 2171630002, juntando documentos relativos ao procedimento expropriatório, aduziu ausência de vícios na consolidação da propriedade. É o relatório.

Decido. – Aplicação do Código de Defesa do Consumidor É pacífico o entendimento da jurisprudência de que o CDC é aplicável às instituições financeiras (ADI n. 2.591/DF e Súmula n. 297 do Superior Tribunal de Justiça - STJ) – Tutela de urgência – Suspensão dos efeitos da consolidação da propriedade O cerne da demanda reside em verificar se a parte demandante possui direito à suspensão efeitos da consolidação de propriedade, em vista do arcabouço processual.

O deferimento da tutela de urgência requer a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, bem como que não haja perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão (art. 300, caput e § 3.º do CPC).

Pois bem.

A Lei 9.514/97 instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário, permitindo, dentre as modalidades de garantia do financiamento, a alienação fiduciária de coisas imóveis, especialmente disciplinada pelos arts. 22 a 33 da citada lei, com posteriores alterações (inclusive da Lei 14.711/2023).

Especificamente em relação à inadimplência do contrato de financiamento e seus efeitos, a Lei 9.514/97 prevê: Art. 26.

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-A.

Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.

Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Em relação à realização dos leilões, a referida lei dispõe: Art. 27.

Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Na hipótese, a decisão de id. 2168699646 inverteu o ônus da prova determinando que a CEF juntasse aos autos cópia do procedimento administrativo relativo à execução extrajudicial do imóvel, o que foi cumprido em parte pela empresa pública.

Em relação à purgação da mora, a CAIXA juntou o documento de id. 2171630235, recebido pelo próprio autor, intimando-o para purgar o débito relativo ao contrato discutido nos autos, assim como a Certidão de Intimação de id. 2171630244 expedida pelo Cartório do Único Ofício de Serviço Notarial e de Registro de Imóveis do Município de Santa Izabel do Pará.

Já a consolidação da propriedade foi averbada em 05.09.2024, constando na certidão de id. 2171630268 - Pág. 2, que o autor, apesar de notificado, não purgou a mora.

Nesse ponto, é preciso registrar que a execução extrajudicial de dívidas que contam com a garantia de alienação fiduciária de bens imóveis é realizada pelo oficial do registro de imóveis competente (§1º, do art. 26), ou seja, por cartório extrajudicial, cujos atos gozam de presunção de veracidade, a qual não foi ilidido pela parte autora.

Contudo, em relação à intimação dos leilões nada foi juntado.

Na hipótese, o autor também alega a ausência de notificação sobre as datas dos leilões.

Em relação à notificação da realização dos leilões, a jurisprudência tem decidido que o mutuário/devedor pode ser intimado das seguintes formas: por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis; por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la; pelo correio, com aviso de recebimento ou pelo endereço eletrônico cadastrado (§2º-A, art. 27, Lei n. 9.514/97), o que não restou comprovado nos autos.

Nesse sentido: APELAÇÃO.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.

CONTRATO DE MÚTUO.

INADIMPLÊNCIA.

LEILÃO PÚBLICO.

AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO MUTUÁRIO.

INOBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS.

NULIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

APELAÇÕES DESPROVIDAS. 1.

Entendimento pacífico do STJ e desta Corte sobre a necessidade de notificação prioritariamente pessoal do devedor no âmbito do procedimento de execução extrajudicial, inclusive para dar-lhe ciência sobre as datas de realização dos leilões.

Precedentes. 2.

Constata-se dos documentos trazidos aos autos pelas partes que o procedimento legal de consolidação da propriedade não foi regularmente observado, notadamente porque comprovou-se apenas a realização de diligências empreendidas pelo 1º Tabelionato de Protestos e Registro de Pessoas Jurídicas, Títulos e Documentos de Goiânia com essa finalidade.

Não há sequer notícias da tentativa de intimação por meio dos Correios ou ainda por hora certa, que é possibilitada pela previsão do art. 26, § 3º-A, da Lei n. 9.514/97. 3.

Não há nos autos comprovação de que houve tentativa de notificação pessoal do apelante acerca da realização dos leilões públicos para que, assim, frustrados esses procedimentos, fossem publicados os editais, do que se conclui que o procedimento executivo extrajudicial não foi regularmente observado, devendo ser anulado. 4.

Apelações desprovidas. (AC 0007905-33.2001.4.01.3500, DESEMBARGADOR FEDERAL NEWTON PEREIRA RAMOS NETO, TRF1 - DÉCIMA-PRIMEIRA TURMA, PJe 18/12/2024 PAG.) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE.

NÃO INDICAÇÃO.

SÚMULA 284/STF.

DECISÃO SURPRESA.

CONSTITUIÇÃO EM MORA.

PREQUESTIONAMENTO.

AUSÊNCIA.

SÚMULA 211/STJ.

INTIMAÇÃO DA DEVEDORA FIDUCIANTE PARA A PURGAÇÃO DA MORA.

EDITAL.

AUSÊNCIA DE ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS PARA A INTIMAÇÃO PESSOAL.

INVALIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL E DO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

ALTERAÇÃO DO MONTANTE FIXADO.

REEXAME DE FATOS E PROVAS.

INADMISSIBILIDADE. 1.

Ação anulatória de leilão extrajudicial, tendo em vista supostas irregularidades ocorridas no procedimento de excussão de imóvel da devedora fiduciante, objeto de garantia de cédula de crédito bancário. 2.

Ação ajuizada em 22/05/2015.

Recurso especial concluso ao gabinete em 02/12/2020.

Julgamento: CPC/2015. 3.

O propósito recursal, a par de decidir acerca da ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, é definir se: i) houve a prolação de decisão surpresa, em evidente afronta ao disposto no art. 10 do CPC/2015; ii) é possível, na presente hipótese, admitir a intimação por edital da devedora fiduciante acerca do leilão extrajudicial do imóvel dado em garantia; iii) dados os comportamentos contraditórios da devedora fiduciante pode-se considerar que a mesma foi constituída em mora; e iv) a verba fixada a título de honorários advocatícios merece ser revista. 4.

A ausência de expressa indicação de obscuridade, omissão ou contradição nas razões recursais enseja o não conhecimento do recurso especial. 5.

A ausência de decisão acerca dos argumentos invocados pelo recorrente em suas razões recursais, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 6.

A intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor. 7.

A intimação pessoal, por sua vez, pode ser realizada de 3 maneiras: i) por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis; ii) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la; ou iii) pelo correio, com aviso de recebimento, sendo essa a melhor interpretação da norma contida no art. 26, § 3º, da Lei 9.514/97. 8.

Na espécie, tem-se que o credor fiduciário sequer tentou promover a intimação pessoal da recorrida por meio dos correios, com aviso de recebimento, passando diretamente, após três tentativas de intimação pessoal pelo oficial cartorário, a promover a intimação por edital da mesma. 9.

Ademais, a intimação por edital, nos termos do art. 26, § 4º, da Lei 9.514/97, por ser medida extrema, exige que o fiduciante, seu representante legal ou procurador encontre-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o que não se confunde com a hipótese dos autos em que, realizadas as tentativas de intimação, não foi o oficial do Cartório recebido pela recorrida - por alegados motivos de doença e locomoção em cadeira de rodas -, mas confirmado, pelo funcionário que trabalha no edifício, que a mesma residia no local diligenciado. 10.

Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à razoabilidade e proporcionalidade do valor arbitrado a título de honorários advocatícios, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ. 11.

Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. (STJ - REsp: 1906475 AM 2020/0306388-4, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 18/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/05/2021) Nesse contexto, diante da legislação vigente à época do procedimento de consolidação da propriedade do caso em apreço, bem como tendo em vista a impossibilidade de se verificar a observância do procedimento previsto acima, é o caso de deferir em parte a tutela de urgência, até o encerramento da instrução processual e prolação da sentença.

DISPOSITIVO Ante o exposto: a) defiro parcialmente o pedido de tutela de urgência para determinar a suspensão dos atos de execução extrajudicial perpetrada pela CEF em relação ao imóvel indicado na inicial (Rua Antônio Simão, nº 1159, bairro Triângulo, CEP 68790-000, Município de Santa Izabel do Para – Estado do Pará), mantendo-se a parte autora na posse do imóvel até o julgamento do presente processo; b) intime-se a CEF, com urgência, acerca da presente decisão, para cumprimento; c) já apresentada contestação, intime-se a parte autora para réplica, bem como, para que, querendo, informe se pretende produzir outras provas além daquelas acostadas aos autos, esclarecendo sua pertinência e utilidade ao deslinde do feito (prazo: 15 dias); d) após, intime-se a CAIXA para dizer se pretende produzir novas provas, além daquelas acostadas aos autos, esclarecendo sua pertinência e utilidade ao deslinde do feito (prazo: 15 dias); e) requerida dilação probatória, conclusos para decisão, nada requerido, conclusos para sentença.

Belém, data da assinatura eletrônica.

MARIA CAROLINA VALENTE DO CARMO Juíza Federal