TRF1 - 1001577-27.2025.4.01.3501

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Luziânia-GO Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Luziânia-GO PROCESSO: 1001577-27.2025.4.01.3501 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: ARETHA MARQUES RODRIGUES REPRESENTANTES POLO ATIVO: ORLANDO JUNIOR GONCALVES DA SILVA - DF59702 POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DECISÃO ARETHA MARQUES RODRIGUES, representada por PAULA DE SOUSA BORGES, propôs a presente ação pelo procedimento comum em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL no qual pretende seja determinado à ré que se abstenha de alienar a terceiros o imóvel objeto do contrato de financiamento habitacional com garantia de alienação fiduciária celebrado entre as partes.

Alega, em apertada síntese, a nulidade do procedimento de execução extrajudicial promovido pela CEF, uma vez que não observada a necessidade de intimação pessoal do mutuário para purgar a mora, bem como para a realização do leilão.

Invoca o Código de Defesa do Consumidor.

Juntou documentos. É o relatório.

Decido.

Inicialmente, fixo a competência do Juízo com fundamento das razões do Juízo de origem.

Por outro lado, ressalto que, em se tratando de ação em que a parte autora objetiva obstar a execução extrajudicial de imóvel promovido pela CAIXA, o valor da causa deve corresponder ao valor do imóvel (valor da garantia).

Sendo assim, com arrimo no art. 292, § 3º, do CPC, procedo, de ofício, à correção do valor da causa, para R$ R$ 135.944,63 (cento e trinta e cinco mil, novecentos e quarenta e quatro reais e sessenta e três centavos), valor da garantia e que representa o efetivo proveito econômico da presente demanda, conforme Certidão de ID 2176670954 - Pág. 4.

Quanto à tutela provisória no NCPC pode ter como fundamento a urgência (tutela de urgência) ou a evidência (tutela de evidência).

A parte autora fundamenta o pedido liminar na primeira hipótese.

Da análise sumária das questões deduzidas nestes autos, entendo ausente, neste momento processual, a probabilidade do direito, pressuposto legal para deferimento da medida requerida.

A parte autora não cumpriu com a obrigação de pagamento das parcelas acordadas, de forma que a partir de então restou evidenciado o inadimplemento dos deveres contratuais, sem que houvesse a purga da mora, ensejando, ao que tudo indica, a consolidação da propriedade em favor do fiduciário, tal qual preconiza a Lei 9.514/97.

Em relação às nulidades apontadas no procedimento de execução extrajudicial, especialmente a ausência de intimação pessoal para purgar a mora, observo pela Certidão de Matrícula de ID 2167282705 - Pág. 1 que o mutuário foi notificado pessoalmente no dia 14/03/2023, não tendo realizado a purga da mora no prazo legal.

Assim, consolidou-se a propriedade em favor da credora fiduciária.

Vejamos: Acerca da suficiência da referida certidão para comprovar a notificação do devedor, colaciona-se o seguinte julgado: AÇÃO ORDINÁRIA.

PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA.

SUSPENSÃO DE VENDA OU LEILÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL.

SFH.

MORA.

SUSTAÇÃO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL ALEGADA. 1.

A existência de perigo de dano não restou suficientemente comprovada.

Passados mais de sete meses do ato reputado como nulo. 2.

Alegação de irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade em favor do agente financeira não aceita, certidão do Cartório de Registro de Imóveis comprova a notificação para purgação da mora. (grifou-se) (TRF4, AC 5010865-25.2013.404.7200, Quarta Turma, Relatora p/ Acórdão Vivian Josete Pantaleão Caminha, juntado aos autos em 28/05/2014) Nesse ponto, ressalto que a cessão de direitos realizada após 25/10/1996, não são oponíveis ao credor fiduciário que com ela não concordou (nesse sentido: AC 0021180-63.1998.4.01.3400, DESEMBARGADOR FEDERAL FAGUNDES DE DEUS, TRF1 - QUINTA TURMA, DJ 14/06/2007 PAG 33).

Isso significa dizer que, se a mutuária foi localizada (ainda que em endereço diverso do imóvel), não há necessidade de que a cessionária dos direitos seja também notificada acerca da mora.

Noutro lado, noto que a petição inicial não se encontra instruída sequer com a planilha de evolução do financiamento de modo a permitir aferição mínima do período da mora e sua correspondência com a consolidação da propriedade.

Mais um documento plenamente acessível ao mutuário, que não se desincumbiu do ônus mínimo da prova dos fatos que alega. É importante destacar, também, que a parte autora não traz documentos comprobatórios mínimos da efetiva perda de renda em relação à condição financeira declarada no momento da contratação, nem a tentativa de acionamento do FundHab para saldar as parcelas em aberto que ensejaram o vencimento antecipado da dívida e a consolidação da propriedade.

Ressalto, os referidos documentos poderão ser apresentados por ocasião da especificação de provas, sendo que sua ausência poderá acarretar prejuízo à comprovação das alegações do requerente.

Relativamente à ausência de notificação válida acerca dos leilões designados para venda do imóvel, de se destacar que a legislação de regência (Lei nº 9.514/1997) não exige a notificação pessoal do mutuário.

Basta, para tanto, o envio de correspondência ao endereço do bem financiado, nos termos do art. 27, § 2º-A, do indigitado Diploma Legal.

No caso dos autos, observo que ambos os leilões foram negativos (ID 2176670954 - Pág. 4).

No entanto, a ausência da documentação referente à íntegra do processo administrativo impugnado impede a análise do mérito da causa, de modo que, entendo, nesse momento, temerária qualquer decisão baseada tão somente nas alegações e documentos juntados pelo demandante.

Igualmente, em relação requerimento de depósito dos valores relativos à purga da mora, necessário esclarecer que o pedido de depósito incidente tem como característica seu aspecto acessório e secundário, e que os depósitos apenas dos valores em atraso, tal como pretendido, ocorrem por conta e risco do demandante, sem efeito liberatório.

A pretensão exordial de consignar em pagamento as apenas o valor da mora não enseja a retomada do financiamento na medida em que já se efetivou a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.

Além disso, o depósito dos valores, conforme indicado na inicial, é insuficiente para quitar a dívida e garantir a retomada do financiamento e desfazimento da consolidação da propriedade.

Isso porque, para fins de purgação da mora, deve haver o depósito integral de todas as prestações vencidas e alcançadas pela mora, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação, conforme estabelece o §2º do art. 26-A da Lei 9514/97, além dos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive custas e emolumentos, uma vez que tais despesas surgiram em razão de sua mora.

Por sua vez, o direito de preferência do devedor, trazido pela Lei 13.465/17, apresenta, essencialmente, o contrário do acima exposto.

Isso porque, após a consolidação da propriedade, a Lei 9.514/97, com as alterações implementadas pela Lei 13.465/17, somente prevê a possibilidade de o devedor fiduciante exercer o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, acrescido das demais despesas e encargos previstos no § 2º-B ao art. 27 da Lei 9514/97.

Assim sendo, reputo não satisfeitos os requisitos estabelecidos pelo NCPC, razão por que INDEFIRO o pedido de tutela provisória, assim como a consignação pretendida.

Ainda, observo que a procuração de ID 2176670227 - Pág. 1 foi assinado pela representante da autora, que não mantém nenhuma relação jurídica com a CAIXA, tendo por objeto o imóvel cuja execução extrajudicial se pretende anular.

O negócio jurídico firmado pelo autor e pelo verdadeiro mutuário, a meu ver, possui natureza jurídica de cessão de direitos e obrigações, popularmente chamado de “contrato de gaveta”.

Assim, a outorga de poderes gerais de representação, inclusive de constituir advogado, com cláusula ad judicia, apenas legitima a representação do mutuário por seu procurador.

Nesse sentido: AC 0039145-03.2007.4.01.3800, DESEMBARGADOR FEDERAL JOÃO BATISTA MOREIRA, TRF1 - QUINTA TURMA, e-DJF1 DATA:23/09/2014 PAGINA:114; AC 0028562-23.2015.4.01.3300, DESEMBARGADOR FEDERAL NÉVITON GUEDES, TRF1 - QUINTA TURMA, e-DJF1 DATA:13/06/2016.

Por fim, observo pela Notificação para Desocupação de ID 2176670800 - Pág. 1, que o imóvel objeto dos autos possivelmente já foi adquirido por terceiro, que é litisconsorte necessário na ação em que se pretende a anulação do procedimento de execução extrajudicial, pois os efeitos dela repercutem também na sua esfera jurídica (nesse sentido: AC 0052596-19.2016.4.01.3400, JUIZ FEDERAL HENRIQUE GOUVEIA DA CUNHA (CONV.), TRF1 - QUINTA TURMA, e-DJF1 18/05/2017 PAG).

Dessa forma, oportunizo à parte autora, sob pena de indeferimento da inicial: a) emendar a petição inicial, retificando o polo ativo da presente ação na forma da fundamentação supra (fazendo constar no polo ativo o mutuário representado pelo cessionário), bem como regularizar a representação processual, juntado aos autos procuração (inclusive com poderes ad judicia) em que conste o mutuário como outorgante, ainda que representado pelo cessionário/adquirente; b) incluir no polo passivo o comprador do imóvel objeto da lide na condição de litisconsorte passivo necessário, requerendo sua citação; e c) apresentar certidão de matrícula atualizada do imóvel a fim de comprovar a situação dominial do bem.

Prazo: 15 (quinze) dias.

Intime-se.

Cumpridas as diligências anteriores pela parte autora, retifique-se a autuação para inclusão do litisconsorte no polo ativo da demanda.

Após, citem-se os réus, facultando-lhe apresentar defesa no prazo legal.

Apresentada a contestação, intime-se a parte autora para réplica no prazo de 15 (quinze) dias.

Indefiro, desde já, pedidos genéricos de produção de provas, devendo as partes, se assim desejarem, requerer a produção de provas específicas que entendam necessárias ao julgamento do feito, declinando os fatos que pretendam comprovar, devendo assim proceder em sede de contestação (parte ré) e réplica (parte autora).

Em caso de serem formulados pedidos de produção de provas específicas de natureza não documental, venham os autos conclusos para decisão sobre a instrução probatória.

Caso não sejam veiculados pedidos de produção de provas específicas ou no caso de as partes considerarem ser a prova documental suficiente para a elucidação dos pontos controvertidos, venham os autos imediatamente conclusos para sentença.

Oportunamente, retornem os autos conclusos.

Luziânia/GO.

TÁRSIS AUGUSTO DE SANTANA LIMA Juiz Federal