TRF1 - 1027187-97.2025.4.01.3500

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária de Goiás 4ª Vara Federal Cível da SJGO 1027187-97.2025.4.01.3500 TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE (12134) REQUERENTE: JAQUELINE SANTANA DA SILVA REQUERIDO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DECISÃO Trata-se de ação proposta por JAQUELINE SANTANA DA SILVA em desfavor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL objetivando, em sede de tutela de urgência, a suspensão do procedimento de execução extrajudicial do imóvel descrito na inicial.

Aduz, em síntese, que: a) adquiriu um imóvel mediante financiamento imobiliário firmado com a instituição requerida em 02/06/2015; b) deixou de adimplir com algumas parcelas do financiamento; c) assim que viu sua condição financeira melhorar, dirigiu-se à instituição financeira para quitar as parcelas em atraso, todavia foi informada de que a Ré já havia consolidado a propriedade do imóvel em seu favor, sem a notificação da devedora para purgação da mora, em total contrariedade ao disposto na Lei nº 9.514/97; d) o prazo para purgação da mora é de 45 (quarenta e cinco), conforme dispõe o §1º do art. 26-A da Lei nº. 9.514/97. É o relatório.

Decido.

O STF decidiu ser "constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal" (tese de repercussão geral aprovada no RE 860.631/SP, j. em 26-10-2023).

Já a Lei 9.514/97 prevê o seguinte: "Art. 26.

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (...) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). § 3o-A.

Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). § 3o-B.

Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia." Na espécie, infere-se das certidões do cartório de registro (ID 2191254367, pág. 5-15), juntadas aos autos pelo polo ativo, que foram realizadas três diligências no imóvel objeto da lide; outras três no endereço presumidamente fornecido no contrato - já que, apesar de não ter sido juntada cópia integral do contrato, o endereço consta na certidão de matrícula do imóvel; e outras três num terceiro endereço, em horários diferentes, sem que a Autora fosse encontrada.

Ante a impossibilidade de notificação da devedora, bem como de obtenção de qualquer informação acerca de novo endereço, foi certificado que a Autora se encontrava em local ignorado, incerto ou inacessível. À vista da referida certidão, nos termos do artigo supracitado, o cartório procedeu à intimação por edital da Autora, pelo que, ao menos em um juízo superficial, não há se falar em nulidade do procedimento de execução extrajudicial conduzido pela Caixa.

Por outro lado, conforme consta na certidão do cartório de registro de imóveis (ID 2191254367, pág. 25), "não foi realizado o envio de intimação por contado eletrônico pois não foi fornecido pelo devedor no contrato (...)".

De se observar que os registros públicos gozam de presunção legal de veracidade e só podem ser desconstituídos judicialmente em razão de forte prova em sentido contrário.

No caso, intimada para efetuar a juntada aos autos do contrato de financiamento, a Autora apresentou o referido documento sem as páginas iniciais das cláusulas contratuais.

Acrescente-se que, ao contrário do que se sustenta a Autora, o prazo para purgação da mora a fim de evitar a consolidação da propriedade é de somente 15 dias (art. 26, § 1º).

O prazo adicional de 30 dias, previsto no § 1º do art. 26-A, diz respeito a algo diverso, a saber, ao período no qual o devedor poderá reativar o contrato de alienação fiduciária, enquanto a consolidação não seja averbada.

Quanto ao prazo para purgação da mora, a Lei 9.514/97 dispõe ainda que: Art. 26-A.

Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) Art. 27.

Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Conforme se viu, após a consolidação da propriedade não há mais a possibilidade de o devedor purgar a mora, restando-lhe tão somente o direito de preferência para adquirir o imóvel pelo preço da dívida, acrescido de outros encargos legais.

Nesse sentido, confira-se a jurisprudência do STJ: RECURSO ESPECIAL.

CIVIL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL.

LEI N. 9.514/1997.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.

NÃO OCORRÊNCIA.

APELAÇÃO.

DESERÇÃO AFASTADA.

EFETIVA COMPROVAÇÃO DO PREPARO NO ATO DE INTERPOSIÇÃO DO RECURSO.

PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO.

POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017.

APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA.

PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997.

IMPOSIÇÃO LEGAL INERENTE AO RITO DA EXCUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

INOBSERVÂNCIA.

MERA IRREGULARIDADE.

RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

Convém destacar que o recurso especial foi interposto contra decisão publicada após a entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015, sendo analisados os pressupostos de admissibilidade recursais à luz do regramento nele previsto (Enunciado Administrativo n. 3/STJ). 2.

O propósito recursal cinge-se a definir: i) a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei n. 9.514/1997, após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário; e ii) se é decadencial o prazo estabelecido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 para a realização do leilão extrajudicial para a excussão da garantia. 3.

Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional. 4.

A jurisprudência pacífica desta Corte Superior, à luz do CPC/1973, dispõe que o preparo do recurso deve ser comprovado no ato de sua interposição, nos termos do art. 511, com a juntada da guia de recolhimento e do respectivo comprovante de pagamento. 5.

Segundo o entendimento do STJ, a purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária, submetidos à disciplina da Lei n. 9.514/1997, é admitida no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsão do art. 26, § 1º, da lei de regência, ou a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei n. 9.514/1997. 6.

Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. 7.

Desse modo: i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997. 8.

O prazo de 30 (trinta) dias para a promoção do leilão extrajudicial contido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, por não se referir ao exercício de um direito potestativo do credor fiduciário, mas à observância de uma imposição legal - inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia -, não é decadencial, de forma que a sua extrapolação não extingue a obrigação de alienar o bem imóvel nem restaura o status quo ante das partes, acarretando apenas mera irregularidade, a impedir tão somente o agravamento da situação do fiduciante decorrente da demora imputável exclusivamente ao fiduciário. 9.

Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.649.595/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020.) Logo, não houve ilegalidade no procedimento extrajudicial conduzido pela CEF.

Pelo exposto, indefiro a tutela de urgência.

Defiro os benefícios da Justiça Gratuita.

Cite-se a CEF.

Intimem-se.

Goiânia, (data e assinatura digitais).

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária de Goiás 4ª Vara Federal da SJGO PROCESSO: 1027187-97.2025.4.01.3500 CLASSE: TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE (12134) POLO ATIVO: REQUERENTE: JAQUELINE SANTANA DA SILVA REPRESENTANTES POLO ATIVO: Advogado do(a) REQUERENTE: DANIEL PIMENTA QUEIROZ - GO64931 POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DESPACHO Intime-se a parte autora para, em 15 dias, emendar a inicial, no sentido de: a) providenciar, perante o cartório competente, certidão atualizada da matrícula do imóvel, bem como as cópias integrais das peças integrantes do procedimento extrajudicial que levou à consolidação do imóvel; b) anexar aos autos as peças previstas no item (a), assim como cópia do contrato de financiamento imobiliário.

Intimem-se.

Goiânia, (data e assinatura digitais).