TRF1 - 1008739-47.2023.4.01.3500

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária de Goiás 9ª Vara Federal Cível da SJGO SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1008739-47.2023.4.01.3500 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: LUCIANA SANT ANNA RAMOS E SILVA REPRESENTANTES POLO ATIVO: NORMA BOTTOSSO - GO5923 POLO PASSIVO:TCI VIVER - PROJETO IMOBILIARIO VISAGE ACTUELLE LTDA e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: FABIA CAROLLINA GOMES VIEIRA SABINO - GO26180, CRISTINA ROCHA BOTOSSO - GO29453, BARBARA FELIPE PIMPAO - GO29956 e LIGIA NOLASCO - MG512601-A SENTENÇA 1.

LUCIANA SANT’ANNA RAMOS E SILVA ajuizou esta ação pelo procedimento comum em desfavor de TCI – PROJETO IMOBILIÁRIO VISAGE ACTUELLE LTDA – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, visando, em síntese, a declaração de ineficácia do gravame de hipoteca registrado sobre os imóveis constantes das matrículas nº 94.858 e 95.041 do CRI da 4ª Circunscrição de Goiânia/GO, assim como indenização por danos morais. 2.

Em breve síntese, alega: (2.1) recebeu de herança de sua genitora imóveis adquiridos da construtora requerida, consistente no apartamento de nº 1302 – Torre I e o boxe de garagem de nº 78 – SSI, ambos situados no empreendimento residencial “Visage Actuelle”, devidamente matriculados sob os números 94.858 e 95.041 junto ao Cartório de Registro de Imóveis da 4ª Circunscrição de Goiânia-GO, conforme certidões anexas, os quais já foram quitados desde junho/2015; (2.2) a escrituração e posterior registro junto ao Cartório de Imóveis da Escritura Pública de Inventário resta inviável devido à existência de gravame nas referidas matrículas, que tem por beneficiária a CAIXA; (2.3) o referido gravame se trata de hipoteca, cuja averbação (Av-2-94.858 e Av-2-95.041) ocorreu em 20/04/2015; (2.4.) Incide a Súmula n.º 308 do Superior Tribunal de Justiça - STJ pelo que é ineficaz a hipoteca celebrada entre a construtora e a instituição financeira perante o terceiro adquirente de boa-fé. 3.

Em sede de tutela provisória de urgência, requer a desconstituição do gravame de hipoteca. 4.

A apreciação do pedido de tutela de urgência foi postergada para após a oitiva da parte ré. 5.

A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL apresentou contestação, oportunidade em que pugnou pelo julgamento de improcedência dos pedidos, sob o argumento de que os imóveis objeto desta ação constituem garantia hipotecária da dívida contraída pela construtora ré. 6.

TCI VIVER – PROJETO IMOBILIÁRIO VISAGE ACTUELLE LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, por meio de sua contestação, manifestou-se favoravelmente ao pedido de baixa da hipoteca, mas pugnou pela improcedência do pedido de indenização por dano moral. 7.

O pedido de tutela de urgência foi deferido (ID 1690980490).

A CEF informou as medidas para suspensão da hipoteca nas matrículas Av-2-94.858 e Av-2-95.041 (ID 1774681092). 8.

Impugnação apresentada pela parte autora (ID 1767400051 e ID 1773789049). 9.

Em resposta ao Ofício do Juízo (ID 2122865377), o Serviço de Registro de Imóveis da 4ª Jurisdição informou, por meio do Ofício n.1362/2024, a averbação de cancelamento da hipoteca nas matrículas Av-4-94.858 e Av-4-95.041 desde 26/09/2023 (ID 2129032778 e ss). 10.

A parte autora esclareceu que não tem outras provas a produzir (ID 1830297682).

A CEF pediu a anexação de documentos (ID 2129032566 e ss). 11. É o breve relatório.

DECIDO.

FUNDAMENTAÇÃO 12.

Estão presentes nos autos os pressupostos processuais e as condições da ação.

DA LEGITIMIDADE PASSIVA 13.

A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL é parte legitimada para compor o polo passivo da lide por ser a responsável pela liberação da hipoteca que grava os bens objeto da presente ação.

Por sua vez, TCI – PROJETO IMOBILIÁRIO VISAGE ACTUELLE LTDA – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL também está legitimada para a lide, considerando que a garantia real foi firmada entre referida Construtora e o Agente Financeiro, com reflexo nos imóveis adquiridos. 14.

Consoante referido entendimento, observe-se o seguinte excerto: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E DA INCORPORADORA CONFIGURADA NA HIPÓTESE.

HIPOTECA SOBRE IMÓVEL FINANCIADO.

BAIXA DE HIPOTECA APÓS QUITAÇÃO.

CABÍVEL (...)II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

Há duas questões em discussão: (i) determinar se a Caixa Econômica Federal e a Incorporadora possuem legitimidade passiva para figurar na demanda que pleiteia a baixa de hipoteca sobre imóvel financiado; e (ii) verificar a possibilidade de baixa da hipoteca após a quitação do imóvel, à luz da Súmula 308 do STJ. 4.

A incorporadora também é parte legítima para figurar em demanda sobre a baixa de hipoteca constituída sobre imóvel, uma vez que a hipoteca foi firmada entre a Incorporadora e o Agente Financeiro, afetando diretamente os adquirentes. (...)IV.

Tese de julgamento: 1.

A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva quando, como administradora de fundo de investimento, manifesta interesse processual e requer a remessa dos autos para a Justiça Federal. 2.

A hipoteca constituída entre a incorporadora e o agente financeiro não pode ser mantida após a quitação integral dos imóveis pelos adquirentes, conforme a Súmula 308 do STJ.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 5º (boa-fé objetiva); CPC, art. 85, § 2º e § 8º.

Jurisprudência relevante citada: TRF-1, AG 1020233-69.2019.4.01.0000, Rel.

Des.

Federal Carlos Augusto Pires Brandão, 5ª Turma, j. 16/12/2021; Súmula 308/STJ. (AC 1004054-29.2021.4.01.3900, DESEMBARGADORA FEDERAL ROSANA NOYA ALVES WEIBEL KAUFMANN, TRF1 - DÉCIMA-SEGUNDA TURMA, PJe 31/10/2024 PAG.) (negrito posto). 15.

REJEITO a preliminar arguida. 16. É possível o julgamento antecipado do mérito (art. 355, I, do CPC/2015).

MÉRITO 17.

A autora adquiriu os imóveis descritos na petição inicial da construtora TCI VIVER - PROJETO IMOBILIARIO VISAGE ACTUELLE LTDA., tendo firmado Escritura de Compra e Venda no dia 05/06/2015. 18.

Os imóveis em questão foram hipotecados à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, conforme averbado nas matrículas constantes dos IDs 1503983862 e 1503983866. 19.

Ficou comprovado nos autos que a parte autora recebeu os imóveis em questão provenientes de Escritura Pública de Inventário referente a MARIA LUIZA DA SILVA (ID 1503983857), os quais foram quitados junto à construtora. 20.

O adquirente de boa-fé não pode ficar prejudicado por transação realizada entre a construtora do imóvel e o agente financeiro, uma vez que a garantia firmada vincula as pessoas jurídicas ali envolvidas.

Nestes termos, assim afirma a Súmula 308 do STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 21.

Referido entendimento sumulado não torna ineficaz a hipoteca firmada entre os sujeitos precedentes (agente financeiro e construtora), mas impede a indevida extensão do ônus ao comprador da unidade isolada que não participou do negócio jurídico em que se firmou a garantia. 22.

O comprador, ao adquirir o imóvel, compromete-se a pagar seu débito referente ao bem adquirido, mas não se compromete a quitar eventual parcela de dívida da construtora. 23.

Nestes termos, assim consta do julgamento do AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL N. 505.407-GO (2003/0010121-1): (...) 3.

Ainda que não houvesse regra específica traçando esse modelo, não poderia ser diferente a solução.

O princípio da boa-fé objetiva impõe ao financiador de edificação de unidades destinadas à venda aprecatar-se para receber o seu crédito da sua devedora ou sobre os pagamentos a ela efetuados pelos terceiros adquirentes.

O que se não lhe permite é assumir a cômoda posição de negligência na defesa dos seus interesses, sabendo que os imóveis estão sendo negociados e pagos por terceiros, sem tomar nenhuma medida capaz de satisfazer os seus interesses, para que tais pagamentos lhe sejam feitos e de impedir que o terceiro sofra a perda das prestações e do imóvel.

O fato de constar do registro a hipoteca da unidade edificada em favor do agente financiador da construtora não tem o efeito que se lhe procura atribuir, para atingir também o terceiro adquirente, pois que ninguém que tenha adquirido imóvel neste país, financiado pelo SFH, assumiu a responsabilidade de pagar a sua dívida e mais a dívida da construtora perante o seu financiador.

Isso seria contra a natureza da coisa, colocando os milhares de adquirentes de imóveis, cujos projetos foram financiados pelo sistema, em situação absolutamente desfavorável, situação essa que a própria lei tratou claramente de eliminar.

Além disso, consagraria abuso de direito em favor do financiador que deixa de lado os mecanismos que a lei lhe alcançou, para instituir sobre o imóvel - que possivelmente nem existia ao tempo do seu contrato, e que estava destinado a ser transferido a terceiro, - uma garantia hipotecária pela dívida da sua devedora, mas que produziria necessariamente efeitos sobre o terceiro. 24.

Com referência à mesma questão, o TRF-1ª Região assim tem decidido: CIVIL E PROCESSO CIVIL.

AÇÃO ORDINÁRIA.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

LEGITIMIDADE PASSIVA.

HIPOTECA INSUBISTENTE.

SÚMULA 308 DO STJ.

I - A Caixa Econômica Federal, na condição de credora hipotecaria, é parte legítima para figurar nas relações processuais no qual figura como parte terceiro adquirente de boa-fé, em que se pretende declarar a ineficácia de hipoteca firmada com a construtora do imóvel.

Preliminar afastada.

II - "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" Súmula 308 aprovada em 30/03/2005. (AgRg no Ag 492.354/GO, Rel.

Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/06/2006, DJ 01/08/2006, p. 430).

III - Apelação desprovida.

Sentença confirmada.

A Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação. (ACÓRDÃO 00138423220074013300, DESEMBARGADOR FEDERAL SOUZA PRUDENTE, TRF1 - QUINTA TURMA, e-DJF1 DATA:16/03/2018 PAGINA:.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL.

HIPOTECA CONSTITUÍDA SOBRE IMÓVEL COMPRADO DIRETAMENTE DA CONSTRUTORA.

APLICAÇÃO DA SÚMULA 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ).

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. 1.

Aplica-se ao caso a Súmula n. 308/STJ: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 2.

Hipótese em que o autor comprou o imóvel de um terceiro que, por sua vez, o adquiriu da construtora, sendo que ambos pagaram o valor à vista e a última o ofereceu em garantia hipotecária à CEF. 3.

Ademais, o direito ao recebimento da escritura definitiva do imóvel já foi reconhecido pela Justiça Estadual, em razão de sentença proferida na ação de preceito cominatório n. *40.***.*93-71-1, ajuizada pelo autor desta ação contra a sociedade empresarial Fernandez Empreendimentos e Construtora Ltda, cujo decisum já transitou em julgado. 4.

O percentual arbitrado na sentença, a título de honorários advocatícios, está de acordo com os parâmetros estabelecidos no art. 20, §§ 3º e 4º, do CPC/1973, vigente quando proferido o citado decisum, razão pela qual deve ser mantido. 5.

Sentença mantida. 6.

Apelação da CEF não provida.

A Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação. (ACÓRDÃO 00188205720044013300, DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO, TRF1 - SEXTA TURMA, e-DJF1 DATA:11/04/2017 PAGINA:.) 25.

Em razão do entendimento jurisprudencial, consolidado e sumulado, eventual declaração contida no registro imobiliário de que a compradora tinha ciência da hipoteca que incidia sobre o imóvel não possui efeito contrário à pretensão contida na inicial. 26.

Incumbe ao Agente Financeiro a fiscalização da venda, dos pagamentos e o direito de exigir o preço correspondente para abater o valor da dívida do empreendimento.

Assim, não se pode transferir para o adquirente dos imóveis, o qual cumpriu com as suas obrigações, a responsabilidade pela dívida da construtora e pela fiscalização ineficiente da instituição financeira. 27.

Ademais, já houve cumprimento da tutela provisória deferida nestes autos, pelo CRI competente, com o cancelamento da hipoteca nas matrículas sob os n.

AV-4-94.858 e AV-4-95.041 (ID 2126688081), situação essa que não será desconstituída.

DANO MORAL 28.

Ainda que a hipoteca tenha sido registrada anteriormente à celebração da promessa de compra e venda, tal fato não afasta a responsabilidade civil da construtora.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 308, estabelece que a hipoteca, mesmo anterior, não tem eficácia contra o adquirente do imóvel. 29.

A construtora, ao prometer vender bem gravado por garantia real, sem providenciar sua liberação, viola o dever de transparência e cooperação contratual.

A entrega do imóvel livre de ônus é obrigação implícita no contrato de promessa de compra e venda, sobretudo em relações regidas pelo Código de Defesa do Consumidor. 30.

A conduta omissiva da construtora caracteriza vício na prestação do serviço, nos termos do art. 14 do CDC, tornando-a objetivamente responsável pelos danos causados, independentemente da existência de culpa.

O adquirente, terceiro de boa-fé, não pode ser onerado por obrigações assumidas em contratos dos quais não participou. 31.

A existência do dano moral decorre da frustração do legítimo exercício do direito de propriedade, pois o consumidor, mesmo após quitar integralmente o bem, vê-se impossibilitado de registrá-lo em seu nome.

A situação atinge valores existenciais e ultrapassa os limites do mero inadimplemento contratual. 32.

Contudo, a ausência de resistência da construtora em colaborar para a baixa do gravame deve ser valorada como circunstância atenuante.

A reparação, nesse contexto, deve ser fixada com moderação, suficiente para compensar o abalo sofrido, sem implicar sanção desproporcional à conduta adotada pela fornecedora. 33.

Portanto, é cabível a condenação em danos morais, no montante fixado no dispositivo, em face, exclusivamente, da Construtora, responsável pela situação de incerteza descrita nos autos, tendo em vista que, mesmo após a quitação dos imóveis, descumpriu a obrigação constante do item b.3 da Escritura Pública de Compra e Venda, de seguinte teor (ID 1503983860 - Pág. 3): b.3) Se obriga e se compromete a efetivar a baixa da Hipoteca e Cessão Fiduciária em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, no prazo máximo de 06 (seis) meses a contar da presente data. 34.

Nestes termos, pelo cabimento da indenização, são os seguintes precedentes do TRF – 1ª Região: AC 0025967-65.1999.4.01.3800, DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO, TRF1 - SEXTA TURMA, PJe 26/07/2022 PAG.; AC 0023534-74.2015.4.01.3300, JUIZ FEDERAL ROBERTO CARLOS DE OLIVEIRA (CONV.), TRF1 - SEXTA TURMA, PJe 16/12/2020 PAG.; AC 0035260-50.2012.4.01.3300, DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO, TRF1 - SEXTA TURMA, e-DJF1 18/07/2016 PAG.

DISPOSITIVO 35.

Ante o exposto, ACOLHO OS PEDIDOS (art. 487, I, CPC), para: 35.1.

CONFIRMAR a decisão que deferiu a tutela de urgência e MANTER, em definitivo, o cancelamento da hipoteca constituída em face dos imóveis referidos na petição inicial (apartamento de nº 1302 – Torre I e boxe de garagem de nº 78 do Edifício VISAGE ACTUELLE - matrículas números 94.858 e 95.041 do Registro de Imóveis da 4ª Circunscrição de Goiânia/GO); 35.2.

CONDENAR a ré TCI VIVER - PROJETO IMOBILIARIO VISAGE ACTUELLE LTDA ao pagamento de danos morais no valor de 5.000,00 (cinco mil reais), atualizáveis na forma abaixo, conforme fundamentos da sentença. 36.

CONDENAR as rés, em rateio, ao pagamento das custas (devolução das custas adiantadas e pagamento das custas finais), bem como dos honorários advocatícios em favor da parte autora, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da causa. 37.

As atualizações dos valores da condenação deverão ser realizadas com base no Manual de Cálculos da Justiça Federal vigente ao tempo da execução. 38.

Intimem-se, pois a publicação e registro são automáticos.

PROVIDÊNCIAS DE IMPULSO PROCESSUAL 39.

A Secretaria da 9ª Vara Federal deverá adotar as seguintes providências: (i) INTIMAR as partes acerca desta sentença. (ii) AGUARDAR os prazos recursais. (iii) Interposto recurso, intimar a parte recorrida para contrarrazões e ENCAMINHAR, oportunamente, o processo para julgamento perante o eg.

TRF-1ª Região. (iv) Ocorrido o trânsito em julgado, com retorno dos autos, INTIMAR as partes, pelo prazo de 5 (cinco) dias, para requerimentos. (v) Na ausência de requerimentos, ARQUIVAR os autos, conforme as formalidades de praxe.

Goiânia, (data e assinatura digital abaixo) (assinado eletronicamente) GABRIEL AUGUSTO FARIA DOS SANTOS Juiz Federal Substituto da 9ª Vara