TRF1 - 1107919-11.2024.4.01.3400

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Distrito Federal 6ª Vara Federal Cível da SJDF PROCESSO: 1107919-11.2024.4.01.3400 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: SETOR TOTAL VILLE - CONDOMINIO DOZE REPRESENTANTES POLO ATIVO: MARCELO MOURA COELHO - DF22931 e JOSE ALVES COELHO - DF23468 POLO PASSIVO:MARCOS VINICIUS OLIVEIRA DE MORAIS e outros DECISÃO Trata-se de ação proposta pelo rito ordinário, ajuizada objetivando, originalmente, “b) Ao final, seja julgado procedente o pedido para condenar o Réu ao pagamento dos encargos condominiais vencidos no valor de R$ 1.272,27 (mil, duzentos e setenta e dois reais e vinte e sete centavos), bem como os encargos vincendos, ambos corrigidos monetariamente, mais juros de 1% (um por cento) ao mês, calculados desde o vencimento de cada encargo até a data do efetivo pagamento, acrescida de multa de 2 % (dois por cento), e ainda as parcelas vincendas no curso do processo;” Em resumo, alega o autor que o réu é proprietário da unidade autônoma 10-303, situado no condomínio autor, ndo responsável pelo cumprimento de obrigações estabelecidas em convenção condominial, dentre elas, as taxas ordinária e extraordinária.

Por fim, requer a condenação da parte requerida no pagamento das despesas condominiais vencidas, bem como daquelas que por ventura não fossem pagas até o final da demanda, na forma pactuada na convenção de condomínio e delimitadas em assembleia.

Inicial emendada à ID nº 93683069.

Conciliação malfadada à ID nº 100428656 e novamente à ID nº 118320611 (ausência de MARCOS VINICUS OLIVEIRA DE MORAIS).

A parte ré foi citada (ID 103428765 e 114058841), mas não apresentou contestação, consoante certificado no ID 120803344.

Sentença pela procedência, com revelia, à ID nº 122690878, para, relativamente apenas a MARCOS VINICUS OLIVEIRA DE MORAIS: Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO, com resolução de mérito, com fulcro no art. 487, I, CPC, para CONDENAR o requerido a pagar ao autor as taxas condominiais descritas na planilha acostada com a inicial (ID 100350925, atualizada até 16/08/2021), devidamente atualizados.

Condeno, ainda, requerido a pagar as taxas vencidas ina curte da lide e n, devidamente ecualizados do deno, menda, da sentença, nos termos do art. 323 do Código de Processo Civil.

Todas as parcelas deverão ser corrigidas monetariamente e acrescidas de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, além da multa de 2% (dois por cento) sobre o total do débito, conforme §1° do art. 1.336 do Código Civil. °, do Código de Processo Civil.

A sentença transitou em julgado em 2022.

O cumprimento de sentença proposto à ID nº • 131262196 levou à penhora do imóvel, à qual finalmente se opôs a Caixa Econômica Federal, à ID nº 139051276.

O valor nunca pôde ser satisfeito pelo inadimplente, que tampouco saldou o financiamento com a empresa pública, com um desvio processual de anos.

O valor devido à Caixa Econômica Federal, por sua vez, segundo petição à ID nº 188600969, chegava, até a data de 25/11/2023, a R$ 79.480,20.

Decisão tratando dos direitos aquisitivos à ID nº 177336845, revogada à ID nº 192510675.

A Caixa Econômica Federal informou à ID nº 192388578 que não tinha consolidado a propriedade do bem (abril.2024) Decisão à ID nº 196864370 afirmando o carácter propter rem e determinando a penhora do imóvel.

Em seguida, à ID nº 203056596, a Caixa Econômica Federal informou a consolidação da propriedade, pedindo o cancelamento da penhora.

Finalmente, à ID nº 208998323, declinou-se a competência.

Relatei.

Antes de mais nada, firmo que não há, ainda, documento da Caixa Econômica Federal que demonstre quando a propriedade foi consolidada.

Como relatado, quando citada, em vez de contestar a empresa pública informou a consolidação da propriedade à ID nº 203056596, pedindo o cancelamento da penhora.

Não trouxe, porém, documento demonstrando tal consolidação.

Tudo indica, todavia, que a consolidação aconteceu depois da sentença de mérito e antes da inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo, o que motivou o deslocamento da competência.

Diz o Código de Processo Civil de 2015: Art. 45.

Tramitando o processo perante outro juízo, os autos serão remetidos ao juízo federal competente se nele intervier a União, suas empresas públicas, entidades autárquicas e fundações, ou conselho de fiscalização de atividade profissional, na qualidade de parte ou de terceiro interveniente, exceto as ações: I - de recuperação judicial, falência, insolvência civil e acidente de trabalho; II - sujeitas à justiça eleitoral e à justiça do trabalho. § 1º Os autos não serão remetidos se houver pedido cuja apreciação seja de competência do juízo perante o qual foi proposta a ação. § 2º Na hipótese do § 1º, o juiz, ao não admitir a cumulação de pedidos em razão da incompetência para apreciar qualquer deles, não examinará o mérito daquele em que exista interesse da União, de suas entidades autárquicas ou de suas empresas públicas. § 3º O juízo federal restituirá os autos ao juízo estadual sem suscitar conflito se o ente federal cuja presença ensejou a remessa for excluído do processo.

Uma vez que, no entendimento deste Juízo, como se verá, a Caixa Econômica Federal é ilegítima, o feito será retornado ao TJDFT.

Vejamos.

A data da consolidação era fato vital, que deveria ter restado certo antes do deslocamento de competência.

Ao que parece, o feito foi enviado à SJDF quando ainda não havia prova de que o imóvel está no nome da Caixa Econômica Federal e não mais do primeiro requerido, MARCOS VINICUS OLIVEIRA DE MORAIS, o único que figurou no polo passivo mesmo até depois da sentneça de mérito.

Ora, sabe-se que o art. 27, § 8º, da Lei n. 9.514/97, reza o seguinte: “Art. 27.

Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1º a 7º. (...); § 8º.

Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse”.

Mais recentemente, essa divisão foi reafirmada com a edição da Lei n. 13.043/2014, que introduziu o art. 1.368-B ao CC/02, que assim preceitua: Art. 1.368-B.

A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor.

Parágrafo único.

O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.

Ainda sobre o tema, a jurisprudência do STJ encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel.

Nesse sentido: (AgInt no REsp 1860416/SP, Rel.

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2020, DJe 18/12/2020); (AgInt no REsp 1832061/SP, Rel.

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 20/04/2020, DJe 24/04/2020); (REsp 1696038/SP, Rel.

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 03/09/2018).

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que a responsabilidade do agente financeiro apenas a partir da imissão na posse, quando se trata de imóvel alienado fiduciariamente, como exceção à regra da natureza "propter rem" das dívidas condominiais.

Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO.

ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL.

IMPOSSIBILIDADE.

TESES DE EXCESSO DE EXECUÇÃO E PRECLUSÃO.

SÚMULAS 283 E 284 DO STF.

EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS.

IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE.

RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE.

ARTS. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/2002.

PENHORA DO IMÓVEL.

IMPOSSIBILIDADE.

BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE.

PENHORA DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO.

POSSIBILIDADE.

ARTS. 1.368-B, CAPUT, DO CC/2002, C/C O ART. 835, XII, DO CPC/2015. 1.

Ação de embargos à execução, ajuizada em 11/5/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 26/8/2022 e concluso ao gabinete em 27/10/2022. 2.

O propósito recursal é definir se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, em ação de execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante. 3.

De acordo com o art. 105, III, "a", da CRFB, não é cabível recurso especial fundado em violação de dispositivo constitucional ou em qualquer ato normativo que não se enquadre no conceito de lei federal. 4.

A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado, quando suficiente para a manutenção da decisão quanto ao ponto, impede o conhecimento do recurso especial.

Súmula 283/STF. 5.

A ausência de indicação do dispositivo violado impede o conhecimento do recurso especial quanto ao tema.

Súmula 284/STF. 6.

A natureza ambulatória (ou propter rem) dos débitos condominiais é extraída do art. 1.345 do CC/2002, segundo o qual "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". 7.

Apesar de o art. 1.345 do CC/2002 atribuir, como regra geral, o caráter ambulatório (ou propter rem) ao débito condominial, essa regra foi excepcionada expressamente, na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, pelos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, que atribuem a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais ao devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel.

Precedentes. 8.

No direito brasileiro, afirmar que determinado sujeito tem a responsabilidade pelo pagamento de um débito, significa dizer, no âmbito processual, que o seu patrimônio pode ser usado para satisfazer o direito substancial do credor, na forma do art. 789 do CPC/2015. 9.

Ao prever que a responsabilidade pelas despesas condominiais é do devedor fiduciante, a norma estabelece, por consequência, que o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do referido crédito, não incluindo, portanto, o imóvel alienado fiduciariamente, que integra o patrimônio do credor fiduciário. 10.

Assim, não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, na forma dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário, admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts. 1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art. 835, XII, do CPC/2015. 11.

Hipótese em que o Tribunal de origem decidiu pela possibilidade da penhora do imóvel, apesar de estar alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem do débito condominial positivado no art. 1.345 do CC/2002. 12.

Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido, para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial dos embargos à execução, a fim de declarar a impenhorabilidade do imóvel na espécie, por estar alienado fiduciariamente, ficando ressalvada a possibilidade de penhora do direito real de aquisição. (REsp n. 2.036.289/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/4/2023, DJe de 20/4/2023.) O Tribunal Regional Federal da 1ª Região também aplica do mesmo entendimento: DIREITO CIVIL.

EMBARGOS À EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

TAXA DE CONDOMÍNIO.

IMÓVEL ALIENADO FUDICIARIAMENTE.

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

ILEGITIMIDADE PASSIVA. 1.

Trata-se de embargos opostos pela CEF contra execução ajuizada em seu desfavor objetivando o pagamento de despesas condominiais de imóvel objeto de alienação fiduciária.

Pelo que se extrai dos autos, as despesas em discussão são referentes a período no qual a CEF (credora fiduciária) não havia consolidado a propriedade do bem para si nem exercia posse direta sobre o imóvel. 2.

Nessa situação, tem decidido o Superior Tribunal de Justiça que o credor fiduciário não responde pelas despesas condominiais do imóvel alienado fiduciariamente (RESP - RECURSO ESPECIAL - 1731735 2014.01.39688-0, NANCY ANDRIGHI, STJ - TERCEIRA TURMA, DJE DATA:22/11/2018; RESP - RECURSO ESPECIAL - 1696038 2017.01.38567-2, RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, STJ - TERCEIRA TURMA, DJE DATA:03/09/2018). 3.

Considerando o caráter especial do art. 27, § 8º, da Lei n. 9.514/97 e do art. 1.368-B do Código Civil (alienação fiduciária), não se afigura aplicável ao presente caso a tese referente ao Tema 886/STJ, que diz respeito a compromisso de compra e venda. 4.

Não é crível que a administração do condomínio desconhecesse que a posse direta do imóvel estava sendo exercida por pessoa diversa da CEF (credor fiduciário), o que torna irrelevante a existência ou não de registro do contrato de alienação fiduciária para a solução da presente controvérsia.

Precedentes. 5.

Apelação não provida. 6.

Majoração dos honorários advocatícios para 12% sobre o valor atualizado da causa (CPC, art. 85, § 11). (AC 1017572- 59.2020.4.01.3500, JUIZ FEDERAL MARCELO VELASCO NASCIMENTO ALBERNAZ (CONV.), TRF1 - SEXTA TURMA, PJe 29/03/2023) Como se vê, a responsabilidade do credor fiduciário por taxas está limitada ao momento em que foi imitido na posse.

Antes de que a tramitação continuasse nesta SJDF, portanto, seria preciso que restasse induvidoso que os valores são posteriores à consolidação da propriedade.

O risco que ora há é de que os valores ao longo de anos de tramitação no TJDFT (a inicial reportava inadimplência desde jan.2021) sejam exigidos de terceiro que não integrava a lide original, a Caixa Econômica Federal.

Não há prova do único fato que, além de precisar ser confirmado em feito autônomo, informaria algum interesse processual do condomínio em face da empresa pública: especificamente, que, levando o imóvel à hasta pública, a Caixa Econômica Federal tenha deixado de pagar as verbas condominiais incidentes após ter consolidado a propriedade do imóvel.

Ao contrário, como acontece em tais casos, a empresa pública rotineiramente consolida a propriedade, então aliena o imóvel e, com os valores obtidos, satisfaz quaisquer débitos ainda pendentes.

A Caixa Econômica Federal não é legítima para figurar no polo passivo de cumprimento de sentença que transitou em julgado em face de terceiro, pois o título à ID nº 122690878 (a sentença de mérito) foi prolatada face a MARCOS VINICUS OLIVEIRA DE MORAIS.

Como exigir, por exemplo, os valores relativos a mora da Caixa Econômica Federal, que não foi citada em 2022, não deixou de comparecer às audiências de conciliação (como MARCOS VINICUS OLIVEIRA DE MORAIS), não ignorou as intimações do oficial de justiça (como houve nos presentes autos)? O presente feito passou pela inclusão da Caixa Econômica Federal e remessa dos autos à SJDF sem que se certificasse a) a data da consolidação; b) o inadimplemento das taxas condominiais após a consolidação — se ocorrido e em que valor.

Há, ainda, a questão acima referida. É entendimento deste Juízo, com apoio na jurisprudência do STJ, que aqui é necessária a propositura de feito autônomo do condomínio em face da Caixa Econômica Federal, relativamente aos valores da data da consolidação em diante (não antes).

A dificuldade em obter valores do devedor (nos termos da jurisprudência acima citada), que por anos não pôde ser citado e tampouco, ao que tudo indica, adimplirá suas obrigações, não motiva a inclusão da CEF para pagamento além do que o contrato e a lei lhe reservam.

A saber: as taxas condominiais em 2021, por exemplo, quando a propriedade do imóvel não estava consolidada, não recaem sobre a Caixa Econômica Federal, mas sobre o fiduciante, o devedor original, o único que figurava no polo passivo da inicial, MARCOS VINICUS OLIVEIRA DE MORAIS.

A sentença cujo cumprimento tramita deve seguir em prejuízo tão somente de MARCOS VINICUS OLIVEIRA DE MORAIS.

Declaro a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal.

Nos termos do art. 45, §3º, do Código de Processo Civil de 2015, determino o retorno do feito ao TJDFT, sem prejuízo de que se suscite conflito de competência ao STJ.

Intimem-se as partes.

Oficie-se.

Brasília, . (assinado eletronicamente) MANOEL PEDRO MARTINS DE CASTRO FILHO Juiz Federal Substituto da 6ª Vara, SJ/DF