TRF1 - 1028699-18.2025.4.01.3500

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária de Goiás 8ª Vara Federal Cível da SJGO PROCESSO: 1028699-18.2025.4.01.3500 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: CRISTIAN ROCHA MORAES REPRESENTANTES POLO ATIVO: NATALIA ROXO DA SILVA - SP344310 POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DECISÃO 1.

Ação pretendendo suspender procedimento executivo extrajudicial relacionado a imóvel objeto de contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária.

Pede-se, ao final, o cancelamento da averbação da consolidação da propriedade do bem em favor do banco requerido.

Alega a parte autora que: i) firmou com a instituição ré contrato de alienação fiduciária sobre imóvel situado na Avenida Ipiranga, Condomínio Rio Branco, em Goiânia/GO, devidamente matriculado sob o nº 347514 no 1º Cartório de Registro de Imóveis de Goiânia; ii) por dificuldades financeiras, houve inadimplemento contratual; iii) foi deflagrado procedimento extrajudicial de retomada do imóvel, culminando na designação de leilões para os dias 3/7/2025 e 10/07/2025; iv) não foi notificado para purgar a mora, bem assim cientificado dos leilões; v) houve descumprimento do prazo legal de 60 dias para realização do leilão após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário; vi) omissão da prestação de contas e ausência de emissão do termo de quitação, exigidos pelos §§ 4º e 6º do art. 27; vii) pugna pela concessão de tutela antecipada, a fim de suspender os efeitos dos leilões designados e anular eventual arrematação ou consolidação da propriedade. É o relato do essencial. 2.

A pretensão liminar não comporta acolhida.

Prescreve a legislação de regência dos contratos de financiamento imobiliário com garantia de alienação fiduciária que, uma vez “[v]encida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário” (art. 26 da Lei 9.514/97).

Ainda de acordo com esse diploma normativo, o contrato ainda poderia convalescer se o devedor promovesse o pagamento das parcelas vencidas da dívida – acrescidas de despesas adicionais como as custas de intimação – até “a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária” (art. 26-A, §2º).

Ainda na esteira da Lei 9.514/97, vale destacar que: i) não há exigência de notificação pessoal do devedor quanto aos leilões do imóvel, sendo bastante o envio "de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico" (art. 27, §2º-A); ii) é assegurado ao devedor direito de preferência para aquisição do imóvel "até a data da realização do segundo leilão" (art. 27, §2º-B), cuja ciência se presume pelo ajuizamento de ação em momento anterior à ocorrência dos atos de negociação pelo maior lance; iii) o primeiro leilão deve observar o prazo de 60 dias da consolidação da propriedade - sua promoção após esse marco temporal, longe de implicar prejuízo, é até mais favorável ao exercício do direito de preferência pelo devedor; iv) por veicular normatividade específica, fica afastada, “por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor” (Tema 1.095/STJ).

Ocorre que, na espécie, a consolidação da propriedade foi averbada em 22.01.2025, sem que o pagamento do passivo restasse oportuna e efetivamente levado a efeito.

Da anotação feita junto à matrícula do imóvel, revestida de fé pública – e, assim, dotada de veracidade presumida, somente infirmada por prova cabal em sentido contrário –, consta ter havido prévia notificação acerca da mora solvendi.

A rigor, limitou-se o devedor a informar que não fora intimado para purgação da mora sem, contudo, fazer prova de suas alegações, deixando, inclusive, de comprovar eventual recusa do agente financeiro em fornecer as peças do procedimento executivo extrajudicial combatido, para instrução do presente feito, o que inviabiliza a análise quanto à regularidade da publicação do edital.

Sustenta a parte autora que não deve ser considerada válida a intimação entregue a porteiro do condomínio.

Tal alegação, contudo, não encontra amparo legal, haja vista que tanto o art. 26, § 3º-B, da Lei nº 9.514/1997, quanto o art. 248, § 4º, do Código de Processo Civil, autorizam expressamente a entrega da intimação ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, em se tratando de condomínio edilício ou loteamento com controle de acesso.

Acresce, ainda, que o ajuizamento de ação (22.05.2025) em data anterior às designadas para a realização de leilões (dias 03.07.2025 e 10.07.2025), com petição inicial instruída com informe fazendo referência ao respectivo edital da venda sob a dinâmica da oferta de maior lance, perfaz indicativo robusto de que a parte autora teve prévia e inequívoca ciência de que o imóvel seria leiloado.

Circunstância conducente a possibilitar sua participação no certame e consequente exercício do direito preferência.

Nesse sentido, transcrevo: "SFH.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.

TEMA Nº 982 DO STF.

INTIMAÇÃO ACERCA DA DATAS DOS LEILÕES.

CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federa. 2.

Não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. 3.

No caso dos autos, foi designado como data do 1º Leilão 21/08/2023 e como data do 2º Leilão 05/09/2023, sendo que, ao tempo do ajuizamento da presente ação, em 24/07/2023, ainda não tinham sido realizadas as praças públicas, o que demonstra a inequívoca ciência da parte autora quanto à data aprazada para os leilões. 4.

Apelação improvida." (TRF da 4ª Região na AC 5014100-33.2023.4.04.7108, rel.

MARCOS ROBERTO, j. 17.4.2024) Destarte, não demonstradas irregularidades praticadas no procedimento de consolidação da propriedade, inexiste motivo para intervenção do Judiciário no sentido de suspender a consolidação da propriedade pelo credor fiduciário, tampouco para determinar averbação cartorária com intuito de tolher a negociação do imóvel em hasta mediante oferta de maior lance.

Sendo assim, não cabe impedir ou anular o processo de execução extrajudicial do bem. À parte devedora inadimplente, reitere-se, remanesce apenas o direito de preferência para adquiri-lo pelo preço correspondente à dívida, acrescido dos encargos e despesas descritos no art. 27, §2º-B, da precitada Lei 9.514/97.

Em verdade, o que não se afigura plausível é o devedor contar com o beneplácito de permanecer em inadimplência por meses a fio (não raro, por tempo superior a um ano).

Contraria a boa-fé objetiva, em especial a projeção desse princípio no vetor conhecido como tu quoque, que dessa inadimplência resulte para o devedor o proveito de não remediá-la adequada e prontamente, promovendo, em simultâneo a tal ou qual questionamento concernente à higidez do previsível procedimento instaurado para cobrança, a quitação da dívida em atraso – ou, pelo menos, o depósito de todo o montante que deixou de ser pago na época própria. 3.

Ante o exposto, indefiro o pedido de tutela provisória.

Concedo ao autor os benefícios da assistência judiciária.

No prazo 15 (quinze) dias, deverá os advogados da parte autora fazer prova da inscrição suplementar no Conselho Seccional de Goiás ou do ajuizamento de ações em quantidade não excedente a cinco por ano em órgãos judiciais sediados em território goiano, em atenção ao disposto no §2º do art. 10 do Estatuto da Advocacia e da OAB (Lei 8.906/94).

No prazo fixado, apresente a parte autora comprovante de endereço atualizado.

Cumprida a determinação acima, cite-se a CEF, que, por ocasião da sua defesa, deverá anexar cópia integral do procedimento administrativo de execução extrajudicial, notadamente a intimação do devedor para purgar a mora e da ciência dos leilões designados.

Deem ciência.

Goiânia, 23 de maio de 2025.

Fernando Cleber de Araújo Gomes JUIZ FEDERAL