TRF1 - 1000446-02.2025.4.01.3506

Vara Federal Cível e Criminal de Formosa-GO Subseção Judiciária de Formosa-GO 1000446-02.2025.4.01.3506 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: NEUCILENE BARBOSA DOS SANTOS Advogado do(a) AUTOR: ATILA LEONARDO RAIA - SP306392 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA - TIPO A

I - RELATÓRIO Trata-se de ação de natureza cível, ajuizada por NEUCILENE BARBOSA DOS SANTOS em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, visando à suspensão dos efeitos da consolidação da propriedade fiduciária, à paralisação dos leilões extrajudiciais e à possibilidade de purgação da mora com consequente reativação do contrato de financiamento habitacional.

A autora alega, em síntese, que firmou contrato de financiamento com alienação fiduciária de imóvel com a CEF, caracterizando relação de consumo regida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Sustenta vícios no procedimento de execução extrajudicial promovido pela ré, e ausência de intimação válida para fins de purgação da mora e a respeito dos leilões extrajudiciais.

Decisão ID 2170158762 indeferiu o pedido de tutela de urgência, por entender que os documentos acostados aos autos não indicavam mácula evidente no procedimento de consolidação da propriedade ou nos leilões extrajudiciais.

Registrou ainda que a parte autora possuía ciência inequívoca da realização dos leilões, e que não realizou qualquer depósito judicial para purgação da mora, o que fragiliza a alegação de prejuízo concreto.

Por outro lado, deferiu o pedido de gratuidade de justiça e determinou a distribuição dinâmica do ônus da prova, impondo à autora a juntada do procedimento completo de consolidação e à CEF a apresentação da documentação relativa aos leilões, ambos no prazo de 15 dias.

A CEF contestou a ação no ID 2173204529, alegando inicialmente a falta de interesse de agir, sob o argumento de que o contrato já se encontra extinto com a consolidação da propriedade e que a autora não teria direito à revisão.

Impugnou ainda o pedido de justiça gratuita, afirmando que não houve comprovação da alegada hipossuficiência econômica.

Apontou inépcia da petição inicial, alegando ausência de clareza na causa de pedir.

No mérito, defendeu a regularidade da execução extrajudicial, afirmando que a autora foi notificada conforme previsão legal, e que houve ciência inequívoca do leilão, inclusive com a propositura da presente demanda antes de sua realização.

Invocou o exercício regular do direito de crédito, a legalidade do procedimento à luz da Lei nº. 9.514/1997 e a inexistência de prejuízo para a autora.

Recebida a comunicação ID 2174542050, informando o deferimento da antecipação da tutela recursal, para sustar o leilão do imóvel objeto da lide (item 123 do Leilão Público nº 0102/0224 CPA/RE), ou, caso já concluído, suspender os efeitos de adjudicação do imóvel até a análise definitiva do mérito.

Em réplica, a parte autora refutou todas as preliminares e reforçou os argumentos de ausência de notificação válida para purgação da mora, e insistiu na nulidade da consolidação e dos leilões.

Requereu o julgamento antecipado da lide, a procedência da ação e a manutenção da justiça gratuita.

A CEF informou o cumprimento da decisão proferida em tutela recursal (ID 2178175210). É o relatório.

Decido.

II - FUNDAMENTAÇÃO DO SANEAMENTO DAS QUESTÕES PENDENTES Dispõe o art. 357 do CPC, acerca das medidas a serem adotadas para fins de saneamento e organização do processo, dentre as quais, tem-se a resolução de questões processuais pendentes, delimitação das questões de direito relevantes para o deslinde do feito, dentre outras.

FALTA DE INTERESSE DE AGIR A parte requerida aduziu falta de interesse de agir da parte autora em razão de efetivada a consolidação da propriedade em favor da CEF.

No entanto, a parte demandante busca a anulação judicial da própria consolidação da propriedade do imóvel que era vinculado a financiamento habitacional, bem como o procedimento relativos aos leilões extrajudiciais decorrentes da consolidação.

Assim, evidente que possui interesse processual no ajuizamento da demanda, único meio adequado e necessário à obtenção do pleito pretendido.

Afasto, pois, a preliminar de falta de interesse de agir.

INÉPCIA DA INICIAL A ré também sustenta a inépcia da petição inicial, por suposta confusão na formulação dos pedidos e ausência de causa de pedir clara.

Entretanto, a inicial cumpre os requisitos do art. 319 do CPC, expondo fatos, fundamentos jurídicos e pedidos coerentes e inteligíveis.

Eventual dificuldade da parte ré em rebater os argumentos deduzidos não configura, por si só, inépcia da inicial, sendo ônus da parte impugnar os fatos deduzidos de forma objetiva e pontual.

Assim, afasta-se a alegação de inépcia.

IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA A parte requerida impugnou o pedido de gratuidade processual, alegando que o autor não fez prova de sua insuficiência econômica.

Nos termos do art. 98 do CPC, a pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça.

Na espécie, a CEF não trouxe qualquer documento capaz de afastar a presunção de hipossuficiência da parte autora prevista no art. 99, § 3º, do diploma processual, impugnando o requerimento da aludida benesse processual de maneira genérica.

Assim, rejeito a preliminar de impugnação ao pedido de gratuidade da justiça arguida.

DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA Não obstante o disposto na Súmula nº. 297 do STJ, deixo de inverter o ônus probatório.

Isto porque, como orienta o eg.

TRF-1, “a aplicação do que dispõe o art. 6º, inciso VIII, do CDC não é automática.

Depende da demonstração da parte interessada de que é verossímil a sua alegação e de dificuldade extrema na obtenção da prova.

Não comprovado o enquadramento nessas condições, permanece a sua responsabilidade na apresentação da prova do fato constitutivo de seu direito, na forma do art. 333, inciso I, do Código de Processo Civil (CPC).” (AC 0006775-68.2007.4.01.3800, DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO, TRF1 - SEXTA TURMA, e-DJF1 04/05/2015 PAG 1854.) Com efeito, não obstante a peça vestibular aponte as irregularidades que pretende ver declaradas nulas, entendo que os requisitos do art. 6º, VIII, do CDC não estão preenchidos, especialmente em razão da versão inverossímil sustentada pela parte demandante.

DAS PROVAS A documentação carreada aos autos é suficiente para o deslinde da questão, razão pela qual dispensa-se a produção de outras provas.

DO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE Estando a matéria suficientemente comprovada nos autos, cabível é o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I do CPC.

ANÁLISE DO MÉRITO Do manuseio dos autos, verifico que não houve durante a instrução processual apresentação de novo conteúdo probatório capaz de ensejar a modificação da conclusão assentada na decisão ID 2170158762, razão pela qual ratifico aquele entendimento.

Na espécie, é inequívoca a inadimplência da demandante, situação que tanto a lei, quanto o contrato, autorizam a adoção pela credora das providências necessárias à solução do ajuste pela consolidação da propriedade imobiliária.

A inobservância das cláusulas contratuais possibilita a instituição financeira credora a promover a consolidação e o posterior leilão do imóvel para a satisfação do débito.

Portanto, não tendo a devedora purgado a mora, a propriedade consolidou-se no nome da CEF, consoante art. 26 da legislação de regência, notadamente §§ 1º e 7º.

O procedimento de execução extrajudicial já é uma forma de execução peculiar, mais célere, que permite ao credor obter a satisfação da dívida com reduzida participação do devedor.

No que se refere ao procedimento de consolidação da propriedade, previsto no art. 26 da Lei 9.514/97, a parte autora não comprovou a existência de quaisquer vícios no procedimento de execução extrajudicial; aliás, a demandante não trouxe aos autos a íntegra do procedimento a que se refere o art. 26 da Lei nº. 9.514/97, embora tenha sido especificamente intimada para adotar tal providência.

Com efeito, ao apontar o suposto vício no procedimento extrajudicial, deveria ter apresentado documentação idônea a fim de comprovar o seu direito, o que não se observa na espécie.

Ao invés de diligenciar junto ao CRI, a parte autora requereu o julgamento antecipado do feito.

Lembro que o ônus da prova incumbe ao autor, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo de seu direito (art. 373, I, do CPC), competindo ao juiz atribuir o ônus da prova em sentido diverso, se for o caso.

No caso concreto, todavia, a parte autora não se desincumbiu do seu ônus, não havendo fundamento, portanto, para o acolhimento da sua pretensão.

Quanto ao tema, confira-se o seguinte precedente do eg.

TRF-1: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO (SFI).

CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

INADIMPLÊNCIA.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM NOME DO CREDOR.

LEI 9.514/97, ART. 26.

INEXISTÊNCIA DE NULIDADE.

REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO.

SENTENÇA MANTIDA. 1.

Apelação interposta pelo mutuário contra sentença que julgou improcedente pedido de anulação de procedimento de consolidação da propriedade imobiliária, realizado sob o rito da Lei 9.514/1997, que culminou com a colocação do imóvel à venda por meio de leilão público. 2.

Está provada nos autos a intimação dos autores para purgar a mora, com indicação do número dos termos de publicação e certidão do oficial do cartório confirmando que, a despeito de regularmente notificados, os devedores não adotaram providências referente à aludida medida, nos termos do art. 26 da Lei 9.514/97. 3.

Não foi demonstrada irregularidade na evolução do contrato, que já havia sido objeto de repactuação após prolongada inadimplência anterior, que justifique a pretendida anulação do procedimento de consolidação da propriedade imobiliária levada a efeito pela instituição financeira credora. 4.

Não tendo os autores demonstrado a existência de vício no processo de execução extrajudicial e tendo sido comprovada pela instituição financeira a regular notificação para purgação da mora e posterior ciência do mutuário de que o imóvel estava incluído em leilão, deve ser considerada válida a execução, que substancia regular exercício do direito do credor. 5.

A consolidação da propriedade em nome do agente financeiro observou o disposto no artigo 26 Lei 9.514/1997, ou seja, houve a prévia notificação dos devedores para purgar a mora, permanecendo os devedores, inertes, resultando, dessa forma, improcedente o pedido autoral de anulação da consolidação da propriedade imobiliária, nos termos da lei e do contrato firmado entre as partes. 6.

Apelação a que se nega provimento. (AC 0068371-43.2013.4.01.3800, DESEMBARGADOR FEDERAL NÉVITON GUEDES, TRF1 - QUINTA TURMA, e-DJF1 11/10/2016 PAG.) (grifei) Além disso, entendo que o direito da parte autora de buscar a anulação do procedimento encontra-se fulminado pela decadência A decadência – caducidade do direito em face do seu não exercício dentro do prazo previsto em lei ou convencionado pelas partes – é matéria de ordem pública (art. 210 do CC) e está relacionada a direitos potestativos.

O direito potestativo é aquele ao qual não corresponde uma pretensão, por ser impassível de violação; a ele se opõe não um dever de quem quer que seja, mas uma sujeição de alguém.

A pretensão de anulação do procedimento de execução extrajudicial perfaz-se em direito potestativo da parte, a ser exercido mediante ação anulatória, sendo aplicável a regra do art. 179 do Código Civil, que estabelece o prazo decadencial de 2 (dois) anos, contado do ato que se almeja anular, no caso, o procedimento de preparação para leilão do imóvel.

Importante consignar que, embora o disposto no art. 3º, § 2º, da Lei nº. 14.010/2020 tenha aplicabilidade ao caso concreto em razão do disposto no art. 1º, caput, do referido diploma legal c/c art. 207 do Código Civil, verifica-se ainda assim que o autor perdeu o direito potestativo de anular o procedimento de preparação para leilão do imóvel pela falta de exercício em tempo prefixado, conforme será demonstrado abaixo.

No caso posto nos autos, a propriedade do bem foi consolidada em favor da CEF em 16/11/2021, conforme certidão imobiliária de ID 2173205692 – p. 04.

Desta feita, ainda que a anulação do procedimento previsto no art. 26 da Lei 9.514/97 fosse o objeto da ação, considerando que a presente ação foi ajuizada somente em 04/02/2025, não mais se pode cogitar de anular a consolidação da propriedade em favor do agente financeiro (art. 179 do CC).

Neste sentido: APELAÇÃO CÍVEL.

SFH.

IMÓVEL.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.

LEI Nº 9.514/97.

DECADÊNCIA.

ART. 179 DO CC DE 2002.

HONORÁRIOS.

IMPROVIMENTO. 1.

Cinge-se a controvérsia em pauta em verificar se houve decadência do direito de postular a nulidade da execução extrajudicial de imóvel, acolhida por sentença. 2.

Considerando o lapso temporal ocorrido entre a consolidação do bem pela credora fiduciária, em maio de 2012 e a datada propositura da presente demanda, em de março de 2018, conclui-se que eventual pretensão de anulação do procedimento de execução extrajudicial do contrato de financiamento, estabelecido pela Lei nº 9.514/97, encontra-se fulminada pela decadência, impossibilitando sua apreciação pelo Poder Judiciário. 3.

Como a sentença já foi prolatada sob a vigência do Código de Processo Civil de 2015, incidem os honorários recursais, tal como disciplinados no art. 85, § 11, pelo que majoro, a esse título, quanto à apelante, no percentual de 1% (um por cento), os honorários advocatícios anteriormente fixados na sentença. 4.

Apelação conhecida e improvida. (AC - Apelação - Recursos - Processo Cível e do Trabalho 0032940-19.2018.4.02.5101, ALFREDO JARA MOURA, TRF2 - 6ª TURMA ESPECIALIZADA..ORGAO_JULGADOR:.) (grifei) CIVIL.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO.

CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL.

ANULAÇÃO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.

DECADÊNCIA.

OCORRÊNCIA.

INCIDÊNCIA DO ART. 179 DO CÓDIGO CIVIL.

PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL. 1.

O prazo decadencial para se pleitear a anulação de ato jurídico é preconizado pelo artigo 179 do Código Civil, segundo o qual "Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato". 2.

In casu, compulsando os autos, constata-se que o registro da consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF se deu em 20/05/2010, conforme Certidão de Ônus Reais acostada às fls. 122/123, e a presente demanda foi ajuizada em 31/10/2016 (fl. 22), quando já ultrapassado há muito o prazo de dois anos, previsto no artigo 179 do Código Civil de 2002, fato que impõe o reconhecimento da decadência do pedido de anulação da consolidação da propriedade, promovida pela CEF no procedimento de execução extrajudicial. 3.

Apelação desprovida. (AC - Apelação - Recursos - Processo Cível e do Trabalho 0156215-73.2016.4.02.5101, ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, TRF2 - 5ª TURMA ESPECIALIZADA..ORGAO_JULGADOR:.) (grifei) Da mesma forma, deve rejeitada a tese de ausência de intimação acerca dos leilões.

No caso em questão, a autora teve conhecimento prévio dos leilões públicos destinados à alienação do imóvel, não havendo, portanto, qualquer prejuízo ao seu direito de preferência.

Prova disso é o fato de ter ajuizado a presente ação.

Necessário salientar a jurisprudência já pacificada pelo STJ segundo a qual não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte.

Vejamos: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

BEM IMÓVEL.

LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR.

OBRIGATORIEDADE.

CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

ANÁLISE INCONCLUSA.

RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM.

DECISÃO MANTIDA. 1.

No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial.

Precedentes. 2.

Ao mesmo tempo, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. 3.

No caso, afastado o fundamento jurídico do acórdão, revelou-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem, pois permaneceu inconclusa a análise sobre a possível ciência das partes a respeito dos leilões. 4.

Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 1897413 SP 2021/0141367-2, Data de Julgamento: 27/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/07/2022) Outrossim, o autor não demonstrou que foi prejudicado em sua intenção real e concreta de purgar a mora, possibilitando o prosseguimento da relação obrigacional, ou de exercer o direito de preferência na reaquisição bem levado a leilão extrajudicial.

Dito diversamente, o reconhecimento de qualquer nulidade no procedimento de consolidação da propriedade, da venda em leilões públicos ou de forma direta a terceiro, depende da demonstração de prejuízo e da comprovação de que o devedor possuía condições de, conforme o caso, purgar a mora ou exercer o direito de preferência na aquisição do bem.

Trata-se, com efeito, de aplicação dos princípios pás de nullité sans grief e da conservação dos negócios jurídicos.

De acordo com a documentação acostada aos autos, a parte requerente não comprovou que possuía recursos para purgar a mora ou exercer o direito de preferência na reaquisição do imóvel.

Ao revés, pois em momento algum demonstrou intenção sincera e concreta de efetuar o depósito do quantum necessário ao exercício do direito de preferência.

A bem da verdade, o ajuizamento da presente demanda somente serviu ao objetivo de protelar a posse do bem por eventual adquirente.

Lembro que o valor para purgação da mora é aquele estabelecido no § 1º do art. 26, da Lei 9.514/97, que previa à época da consolidação da propriedade o seguinte: “§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.” Por fim, a alegação genérica de hipossuficiência técnica ou de desequilíbrio contratual, sem a indicação de fato superveniente relevante ou violação específica à função social do contrato, não tem o condão de infirmar a legalidade do procedimento ou justificar a reativação de contrato extinto regularmente.

Diante dessas circunstâncias, a improcedência dos pedidos é medida que se impõe.

III - DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos veiculados na inicial, resolvendo o mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Condeno a parte demandante ao pagamento das custas e honorários advocatícios em favor da CEF, fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa.

Todavia, determino a suspensão da execução de tais parcelas, por estar a parte autora litigando sob o pálio da justiça gratuita (art. 98 do CPC).

No caso de eventual interposição de recurso, intime-se a parte recorrida para, no prazo legal, caso queira, apresentar contrarrazões.

A seguir, independentemente do Juízo de admissibilidade, remetam-se os autos ao TRF da 1ª Região, nos termos do art. 1.010, § 3º, do CPC.

Transcorrido o prazo recursal in albis, certifique-se o trânsito em julgado e arquivem-se os autos, com baixa na distribuição.

Comunique-se ao relator do agravo de instrumento noticiado nestes autos a respeito da presente sentença.

Intimem-se.

Cumpra-se.

Formosa/GO, data e assinatura eletrônicas.

Gabriel José Queiroz Neto Juiz Federal