TRF1 - 1024544-06.2024.4.01.3500

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária de Goiás 4ª Vara Federal Cível da SJGO PROCESSO: 1024544-06.2024.4.01.3500 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: ANTONIO MARCOS LEITE DA SILVA REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DECISÃO RELATÓRIO ANTONIO MARCOS LEITE DA SILVA ajuizou Ação Anulatória com pedido de Tutela de Urgência contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, relatando ter celebrado contrato de financiamento habitacional nº 8787710345368, no valor de R$ 97.500,00, em 23/12/2020, para aquisição do imóvel situado na Rua 76, Quadra 3, Apartamento 401, Bloco 1A, Porto Dourado II, Goiânia/GO, registrado sob matrícula nº 356.699 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Goiânia.

O autor fundamentou sua pretensão alegando que, em razão de dificuldades financeiras decorrentes da crise econômica e da pandemia de COVID-19, tornou-se inadimplente no cumprimento das obrigações contratuais.

Sustentou que a ré procedeu à consolidação da propriedade fiduciária em 18/01/2024 (Av-5-356.699) sem observar o procedimento legal estabelecido no art. 26 da Lei 9.514/97, especificamente quanto à notificação pessoal prévia para purgação da mora.

Alegou ter recebido apenas notificação dos leilões extrajudiciais via Aviso de Recebimento (AR), não entregue pessoalmente, chegando às suas mãos somente na véspera dos certames agendados para 05/06/2024 (1º leilão) e 14/06/2024 (2º leilão), o que impossibilitou o exercício do direito de purgação da mora no prazo legal de 15 dias (ID 2132293810).

Como pedidos, requereu: (a) concessão de tutela de urgência para suspensão dos leilões extrajudiciais; (b) declaração de nulidade da consolidação da propriedade fiduciária; (c) cancelamento da averbação respectiva na matrícula do imóvel; (d) manutenção na posse do bem; (e) deferimento dos benefícios da gratuidade da justiça.

Por decisão interlocutória proferida em 24/06/2024 (ID 2133894359), foi deferida parcialmente a tutela de urgência, determinando-se: (a) suspensão do registro imobiliário da eventual arrematação do imóvel; (b) manutenção do autor na posse, com base no art. 30, parágrafo único, da Lei 9.514/97; (c) condicionamento da eficácia da tutela ao depósito judicial, em 15 dias, dos valores previstos no art. 26, § 1º da Lei 9.514/97.

A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL apresentou contestação (ID 2140022438), arguindo preliminar de falta de interesse de agir, sustentando que o autor, confessadamente inadimplente, não possuiria interesse jurídico na anulação do procedimento extrajudicial, uma vez que, mesmo anulado, seria iniciado novo procedimento ante a inexistência do contrato.

Argumentou também sobre a impossibilidade de suspensão da consolidação após as alterações promovidas pela Lei 13.465/2017.

No mérito, a instituição financeira defendeu a regularidade integral do procedimento extrajudicial, alegando ter seguido rigorosamente as disposições da Lei 9.514/97, incluindo a notificação adequada do devedor.

Sustentou que a consolidação ocorreu após a vigência da Lei 13.465/2017, que teria restringido a possibilidade de purgação da mora.

Invocou o princípio pacta sunt servanda e a segurança jurídica, argumentando que o contrato foi livremente celebrado e deve ser cumprido.

Defendeu a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, sustentando que os contratos de mútuo habitacional não se enquadram nas relações de consumo.

Como pedidos, requereu: (a) extinção do processo sem resolução do mérito por carência de ação; (b) subsidiariamente, improcedência total dos pedidos; (c) condenação do autor ao pagamento da sucumbência.

A ré instruiu sua defesa com documentação específica, juntando: (a) três notificações extrajudiciais para leilão (e-cartas 36642_3024001_8787710345368L177_1_ complementar, 36642_3024002_8787710345368L819_1_ complementar e 36642_3024003_8787710345368L646_1_ complementar), datadas de 12/04/2024 e 15/04/2024 (IDs 2140022578, 2140022581, 2140022586); (b) respectivos avisos de recebimento carimbados pelos Correios em 26/04/2024 (IDs 2140022566, 2140022569, 2140022572); (c) notificação extrajudicial por e-mail enviada em 18/04/2024 para o endereço [email protected] (ID 2140022657); (d) quadro resumo do contrato demonstrando os dados do financiamento (ID 2140022631), dentre outras.

O autor apresentou impugnação à contestação (ID 2145935188) reiterando os argumentos da inicial e refutando as alegações defensivas.

Defendeu a manutenção da gratuidade da justiça, sustentando a presunção legal de hipossuficiência e a ausência de prova em contrário.

Questionou a validade das notificações realizadas via AR, argumentando que foram feitas em nome de terceiro e que as notificações extrajudiciais sobre leilão não indicavam assinatura do devedor.

Pleiteou a aplicação do CDC com inversão do ônus da prova, considerando a hipossuficiência do consumidor e o controle total do procedimento extrajudicial pela instituição financeira.

Citou precedente do Tribunal de Justiça de Goiás (Apelação Cível 5138332-71.2023.8.09.0051), onde foi declarada nulidade de procedimento extrajudicial por ausência de intimação pessoal do devedor.

Posteriormente, o autor protocolou manifestação sobre alegado descumprimento da decisão liminar (ID 2180751493), informando que a requerida dera continuidade ao procedimento de execução extrajudicial através do registro da compra e venda do imóvel em cartório, transferindo-o a Gabriel Barros Batista.

Requereu aplicação de multa diária por descumprimento e multa por litigância de má-fé.

A certidão de matrícula atualizada (ID 2180752220) confirmou a averbação da compra e venda em favor de Gabriel Barros Batista (Av-6-356.699, protocolo 935.455, de 20/09/2024), evidenciando que a ré alienou o imóvel após a concessão da tutela de urgência.

Identificou-se também a existência de processo conexo na Justiça Estadual (nº 5966925-43.2024.8.09.0051), onde Gabriel Barros Batista obteve liminar para imissão na posse do mesmo imóvel, alegando ter adquirido o bem por venda direta da Caixa Econômica Federal pela quantia de R$ 110.426,50.

Ambas as partes declararam não ter mais provas a produzir (IDs 2152867017 e 2152928937). É o relatório.

DECIDO.

FUNDAMENTAÇÃO I - DAS QUESTÕES PRELIMINARES I.1 - DOS PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS Os pressupostos processuais encontram-se satisfeitos.

Há jurisdição federal em razão da participação da Caixa Econômica Federal como parte (art. 109, I, da CF/88), competência absoluta desta Vara Federal, partes legalmente capazes e devidamente representadas por advogados regularmente constituídos nos autos.

I.2 - DAS CONDIÇÕES DA AÇÃO Verifico a presença das condições da ação: legitimidade ativa do autor como mutuário do contrato de financiamento habitacional; legitimidade passiva da CEF na qualidade de credora fiduciária; interesse de agir evidenciado pela situação concreta de consolidação da propriedade e posterior alienação a terceiro; possibilidade jurídica do pedido de anulação de ato jurídico e reparação por perdas e danos.

I.3 - DA PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR A preliminar de falta de interesse de agir suscitada pela ré não merece acolhimento.

O interesse de agir manifesta-se concretamente pela necessidade de tutela jurisdicional diante da consolidação da propriedade fiduciária e posterior alienação do imóvel.

O fato de o autor encontrar-se inadimplente não elimina seu direito subjetivo de questionar eventual irregularidade procedimental na execução extrajudicial, especialmente quanto à observância das formalidades legais essenciais estabelecidas na Lei 9.514/97.

O interesse processual caracteriza-se pela utilidade e necessidade da prestação jurisdicional para a solução do conflito, elementos que se encontram inequivocamente presentes na espécie, uma vez que somente através da intervenção judicial será possível examinar a regularidade do procedimento extrajudicial e suas consequências jurídicas.

Rejeito a preliminar.

II - DO MÉRITO II - FUNDAMENTAÇÃO II.1 - DA NECESSIDADE DE SANEAMENTO Embora as partes tenham manifestado não possuir outras provas a produzir, a análise detalhada dos autos revela questão probatória essencial que demanda esclarecimento antes do julgamento do mérito.

II.2 - DA DISTINÇÃO ENTRE AS NOTIFICAÇÕES EXIGIDAS A Lei 9.514/97 estabelece duas notificações distintas no procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária: a) Notificação para purgação da mora (art. 26, caput): "Vencida e não paga a dívida, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

Parágrafo 1º - Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciário ou seu representante legal notificará o devedor para purgar a mora, podendo a notificação ser feita por meio dos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la..." b) Notificação sobre leilões (art. 27, §2º): "A notificação far-se-á pessoalmente ao devedor ou por meio de carta registrada com aviso de recebimento, ou ainda por edital publicado por 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou naquele de comarca de fácil acesso que tenha circulação naquela localização do imóvel..." II.3 - DA ANÁLISE DOS DOCUMENTOS CONSTANTES DOS AUTOS A documentação juntada pela ré (IDs 2140022578, 2140022581, 2140022586 e 2140022657) refere-se exclusivamente às notificações sobre realização dos leilões extrajudiciais designados para 05/06/2024 e 14/06/2024.

Conteúdo das notificações: - e-Carta 1: "comunicando que o imóvel de matrícula 356699 estaria à venda por meio do edital único 0030/0224 CPA/RE, com leilões programados para 05/06/2024 (1º leilão) e 14/06/2024 (2º leilão)"; - e-Carta 2: Conteúdo idêntico à primeira; - ;e-Carta 3: Conteúdo idêntico às anteriores; - E-mail: Mesmo conteúdo das correspondências.

II.4 - DA LACUNA PROBATÓRIA IDENTIFICADA Ausência de comprovação da notificação essencial: Não constam dos autos documentos que comprovem a notificação prévia para purgação da mora exigida pelo art. 26, § 1º, da Lei 9.514/97, que deve anteceder a consolidação da propriedade.

Certidão do Cartório de Registro de Imóveis: A certidão de matrícula atualizada (ID 2180752220) apenas comprova que houve averbação da consolidação (Av-5-356.699, protocolo 824.638, de 10/01/2024), mas não demonstra os atos preparatórios que deveriam fundamentar tal consolidação.

II.5 - DA IMPRESCINDIBILIDADE DA COMPROVAÇÃO A notificação para purgação da mora constitui pressuposto essencial para validade da consolidação da propriedade fiduciária.

Sem sua comprovação adequada, não é possível analisar: a) Se houve observância do procedimento legal previsto no art. 26 da Lei 9.514/97; b) Se o prazo de 15 dias foi concedido ao devedor para purgação da mora; c) Se a notificação foi efetiva e permitiu ao devedor conhecimento da situação; d) Se houve vício procedimental que pudesse ensejar nulidade da consolidação.

II.6 - DA NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA ESPECÍFICA Embora as partes tenham declarado não possuir outras provas, o princípio da verdade real e o dever de adequada instrução processual (art. 370 do CPC) autorizam o juízo a determinar a produção de prova necessária ao esclarecimento dos fatos.

A determinação não caracteriza cerceamento de defesa, mas sim adequada instrução para julgamento fundamentado da causa.

Só em caso de manutenção da lacuna probatória, o feito será julgado no estado em que se encontra.

DISPOSITIVO Diante do exposto, DETERMINO o saneamento do feito nos seguintes termos: Fixo como ponto controvertido principal: a regularidade da notificação prévia para purgação da mora exigida pelo art. 26, § 1º, da Lei 9.514/97 como pressuposto para validade da consolidação da propriedade fiduciária.

DETERMINO A INTIMAÇÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL para que, no prazo de 15 (quinze) dias, comprove a regularidade da notificação para purgação da mora referente ao contrato nº 8787710345368, juntando aos autos: a) Cópia integral do procedimento administrativo interno que precedeu a consolidação da propriedade, incluindo todos os atos, comunicações e documentos relacionados à constituição em mora do devedor; b) Documentos originais da notificação para purgação da mora (art. 26, §1º da Lei 9.514/97), incluindo: - Cópia da notificação enviada ao devedor; - Comprovante de postagem (se via Correios); - Aviso de Recebimento original com assinatura do destinatário (se houver); - Certificado de tentativa de entrega (se aplicável); - Publicação de edital (se utilizada notificação por edital); c) Certidão circunstanciada emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, detalhando: - Data do protocolo da notificação para purgação da mora; - Procedimentos adotados pelo cartório para notificação; - Documentos apresentados pela requerente para justificar a consolidação; - Eventual manifestação do devedor no prazo legal; d) Cronologia detalhada do procedimento, demonstrando: - Data da primeira inadimplência que ensejou o procedimento; - Data da notificação para purgação da mora; - Prazo concedido ao devedor; - Data da consolidação da propriedade; - Intervalo temporal entre cada ato.

DETERMINAÇÕES COMPLEMENTARES a) Caso a ré não possua a documentação solicitada ou ela tenha se extraviado, deverá apresentar declaração expressa e fundamentada sobre a impossibilidade, indicando: - Razões específicas da ausência documental; - Providências adotadas para localização dos documentos; - Outros meios de prova que possam suprir a lacuna. b) OFICIE-SE ao Cartório de Registro de Imóveis competente (2º Ofício de Registro de Imóveis de Goiânia) para que informe: - Se possui arquivado procedimento de notificação para purgação da mora referente ao imóvel de matrícula nº 356.699; - Documentos que instruíram o pedido de consolidação da propriedade; - Procedimentos internos adotados para verificação da regularidade da notificação.

PRAZO PARA O CARTÓRIO: 15 (quinze) dias para resposta ao ofício.

Após o cumprimento das determinações, INTIMEM-SE as partes para manifestação final sobre os documentos juntados, no prazo comum de 5 (cinco) dias.

Cumpridas as determinações e apresentadas as manifestações, VENHAM OS AUTOS CONCLUSOS para julgamento do mérito.

Goiânia, data e assinatura eletrônicas.