TRF1 - 1001979-11.2025.4.01.3501

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Luziânia-GO Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Luziânia GO PROCESSO: 1001979-11.2025.4.01.3501 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: LIGIA SANTOS DE SOUZA REPRESENTANTES POLO ATIVO: NATALIA ROXO DA SILVA - SP344310 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DECISÃO Trata-se de ação de procedimento comum proposta por LIGIA SANTOS DE SOUZA em desfavor da Caixa Econômica Federal - CEF, na qual pretende, em sede de tutela de urgência, que a requerida se abstenha de realizar o leilão extrajudicial do imóvel objeto do contrato de financiamento imobiliário com garantia de alienação fiduciária celebrado pelas partes.

Sustenta, em síntese, a nulidade do processo de execução extrajudicial promovido pela CEF, eis que não se procedeu à notificação pessoal do mutuário para purgação da mora, nos termos do art. art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97.

Alega que não foi intimada acerca das hastas públicas, designadas para os dias 05 e 12/05/2025.

Aponta, ainda, a inobservância do prazo de 60 dias para a realização dos leilões.

Por fim, argumenta que não houve prestação de contas para verificação do sobejo, bem como a expedição do termo de quitação.

Juntou documentos.

Despacho proferido em 02/04/2025 determinou à parte autora apresentar documento de identificação pessoal (id 2179889116), o que foi atendido com a emenda à inicial de id 2180725160. É o relatório.

Fundamento e decido.

A tutela provisória, no NCPC, pode ter como fundamento a urgência (tutela de urgência) ou a evidência (tutela de evidência).

A parte autora fundamenta o pedido liminar na primeira hipótese.

Da análise sumária das questões deduzidas nestes autos, entendo ausente, neste momento processual, a probabilidade do direito, pressuposto legal para deferimento da medida requerida.

Ressalto que, em relação à nulidade apontada no procedimento de execução extrajudicial, especialmente a ausência de intimação para purgar a mora - ou da tentativa de intimação pessoal -, a parte autora não logrou êxito em comprovar tal alegação.

Isso porque a ausência da documentação referente à íntegra do processo administrativo impugnado impede a análise do mérito da causa, de modo que, entendo, nesse momento, temerária qualquer decisão baseada tão somente nas alegações e documentos juntados pela parte demandante.

Nos termos do art. 373 do CPC, incumbe ao autor o ônus de provar o fato constitutivos do seu direito.

Trata-se de documentação plenamente acessível ao mutuário junto ao cartório de registro de imóveis da matrícula respectiva - tal informação foi confirmada por este juízo recentemente.

Os referidos documentos poderão ser apresentados por ocasião da fase de especificação de provas, sendo que sua ausência poderá acarretar prejuízo à comprovação das alegações da parte requerente.

Ademais, conforme se observa da certidão de matrícula de id 2179518007, consta a informação de que a parte autora foi intimada por edital para purga a mora, nos dias 16, 17 e 18/07/2024, sem que tenha havido o pagamento devido.

Não obstante a notificação pessoal do devedor, por intermédio do Cartório de Títulos e Documentos, seja a forma normal de cientificação na execução extrajudicial do imóvel, é cabível a notificação por edital, nos termos do § 4° do art. 26 da referida lei.

Assim, diante da força probante do registro imobiliário, que possui presunção juris tantum de veracidade, e em face da ausência de documentos comprobatórios da alegada nulidade do procedimento executivo, entendo incabível a concessão de medida a afastar os efeitos do referido procedimento.

Por outro lado, a providência adequada em caso de efetiva intenção de purgar a mora seria assegurar o direito de preferência quando da realização do leilão, e, não, a mera suspensão deste, que em nada contribuiria para a solução da controvérsia, posto que a parte autora reconhece a inadimplência.

Ressalte-se que a questão da purgação da mora tardia passou a obedecer nova disciplina com advento da Lei n° 13.465, publicada em 06/09/2017, ao inserir o § 2° B no art. 27 da Lei n° 9.514/97.

Não mais se discute o direito à purgação da mora, mas, diversamente, o direito de preferência de aquisição do mesmo imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, além dos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.

No caso dos autos, o comparecimento da parte em juízo dias antes do leilão objetivando provimento liminar para suspendê-lo evidencia que o mutuário teve ciência inequívoca acerca das datas designadas para a realização das hastas públicas, ainda que por outros meios e não trouxe aos autos os mínimos indícios de que tenha tentado exercer o seu direito de preferência na via administrativa.

Necessário salientar a jurisprudência já pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça segundo a qual não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte, como ocorre no presente caso.

Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

BEM IMÓVEL.

LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR.

OBRIGATORIEDADE.

CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

ANÁLISE INCONCLUSA.

RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM.

DECISÃO MANTIDA. 1.

No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial.

Precedentes. 2.

Ao mesmo tempo, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. 3.

No caso, afastado o fundamento jurídico do acórdão, revelou-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem, pois permaneceu inconclusa a análise sobre a possível ciência das partes a respeito dos leilões. 4.

Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 1897413 SP 2021/0141367-2, Data de Julgamento: 27/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/07/2022) Registre-se que a ciência para fins de leilão não deve ser tido como um fim em si mesmo.

Para além de cientificar os devedores acerca da pretensão da credora em vender o bem, faculta àqueles o direito de preferência na compra do imóvel leiloado (art. 27, § 2o-B), não havendo previsão para fins de purgação da mora, que se esvaiu na etapa anterior com a notificação pessoal por oficial de cartório.

Desse modo, o requerimento de anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com fundamento em irregularidades do procedimento deve ser instruído da demonstração, pelo devedor, de que foi prejudicado em sua intenção real e concreta de purgar a mora, possibilitando o prosseguimento da relação obrigacional, ou de exercer o direito de preferência na reaquisição bem levado a leilão extrajudicial.

Em seguida, uma vez consolidada a propriedade em favor do agente financeiro, exsurge o direito deste de alienar o bem em leilão extrajudicial, no prazo de sessenta dias, contados da data de registro da consolidação da propriedade na matrícula do bem, conforme prescreve o art. 27, da Lei nº. 9514/1997 (prazo que era de 30 dias antes da alteração promovida pela Lei 14.711/2023).

O prazo de 30 (trinta) dias, segundo o STJ, para a promoção do leilão extrajudicial contido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, por não se referir ao exercício de um direito potestativo do credor fiduciário, mas à observância de uma imposição legal – inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia -, não é decadencial, de forma que a sua extrapolação não extingue a obrigação de alienar o bem imóvel nem restaura o status quo ante das partes, acarretando apenas mera irregularidade, a impedir tão somente o agravamento da situação do fiduciante decorrente da demora imputável exclusivamente ao fiduciário (Precedente: STJ, REsp 1649595/RS, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/10/2020, Dje 16/10/2020).

Por fim, inviável a apreciação das alegações de ausência de prestação de contas e necessidade de expedição do termo de quitação, considerando que sequer consta nos autos informação acerca do resultado das hastas públicas.

Desse modo, reputo não satisfeitos os requisitos estabelecidos pelo NCPC, razão porque indefiro o pedido de tutela provisória.

Defiro à parte autora os benefícios da assistência judiciária gratuita.

Anote-se.

Deixo de designar audiência de conciliação, tendo em vista o desinteresse manifestado previamente pela ré em matérias como a presente (Ofício n° 00049/2016 - Jurídico Regional da Caixa em Goiás), sem prejuízo da análise de sua conveniência em momento posterior (NCPC, art. 139, VI).

Intime-se.

Cite-se a parte ré, facultando-lhe apresentar defesa no prazo legal.

Luziânia-GO.

TÁRSIS AUGUSTO DE SANTANA LIMA Juiz Federal