TRF1 - 1003564-98.2025.4.01.3501

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Luziânia-GO Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Luziânia-GO PROCESSO: 1003564-98.2025.4.01.3501 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: ROSA TEODORO SANTANA e outros REPRESENTANTES POLO ATIVO: NATALIA ROXO DA SILVA - SP344310 POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DECISÃO ROSA TEODORO SANTANA e ADAIL GONÇALVES SIQUEIRA propuseram a presente ação pelo procedimento comum em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em que pretendem, liminarmente, que a requerida se abstenha de realizar o leilão extrajudicial do imóvel objeto do contrato de financiamento imobiliário com garantia de alienação fiduciária celebrado pelas partes.

Sustenta, em síntese, a nulidade do processo de execução extrajudicial promovido pela CEF, eis que não se procedeu à notificação pessoal do mutuário para purgação da mora, nos termos do art. art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97.

Juntaram documentos.

Informação de prevenção negativa no ID 2190607806.

Vieram os autos conclusos. É o relatório.

Decido.

A tutela provisória no NCPC pode ter como fundamento a urgência (tutela de urgência) ou a evidência (tutela de evidência).

A parte autora fundamenta o pedido liminar na primeira hipótese.

Da análise sumária das questões deduzidas nestes autos, entendo ausente, neste momento processual, a probabilidade do direito, pressuposto legal para deferimento da medida requerida.

A parte autora não cumpriu com a obrigação de pagamento das parcelas acordadas, de forma que a partir de então restou evidenciado o inadimplemento dos deveres contratuais, sem que houvesse a purga da mora, ensejando, ao que tudo indica, a consolidação da propriedade em favor do fiduciário, tal qual preconiza a Lei 9.514/97.

Em relação às nulidades apontadas no procedimento de execução extrajudicial, especialmente a ausência de intimação pessoal acerca da purga da mora, a autora não logrou êxito em comprovar tais alegações.

Isso porque a ausência da documentação referente à íntegra do processo administrativo impugnado impede a análise do mérito da causa, de modo que, entendo, nesse momento, temerária qualquer decisão baseada tão somente nas alegações e documentos juntados pelo demandante.

Ainda, noto que a petição inicial não se encontra instruída com a planilha de evolução do financiamento de modo a permitir aferição mínima do período da mora e sua correspondência com a consolidação da propriedade.

Trata-se de um documento plenamente acessível ao mutuário, que não se desincumbiu do ônus mínimo da prova dos fatos que alega. É importante destacar, também, que a parte autora não traz documentos comprobatórios da tentativa de acionamento do FundHab para saldar as parcelas em aberto que ensejaram o vencimento antecipado da dívida e a consolidação da propriedade.

Ressalto, os referidos documentos poderão ser apresentados por ocasião da especificação de provas, sendo que sua ausência poderá acarretar prejuízo à comprovação das alegações do requerente.

Veja-se, o procedimento de execução extrajudicial é documentação plenamente acessível ao mutuário junto ao cartório de registro de imóveis da matrícula respectiva - tal informação foi confirmada por este juízo recentemente.

Relativamente à ausência de notificação válida acerca dos leilões designados para venda do imóvel, de se destacar que a legislação de regência (Lei nº 9.514/1997) não exige a notificação pessoal do mutuário.

Basta, para tanto, o envio de correspondência ao endereço do bem financiado, nos termos do art. 27, § 2º-A, do indigitado Diploma Legal.

Por outro lado, a questão da purgação da mora tardia passou a obedecer nova disciplina com advento da Lei n° 13.465, publicada em 06/09/2017, ao inserir o § 2° B no art. 27 da Lei n° 9.514/97.

Não mais se discute o direito à purgação da mora, mas, diversamente, o direito de preferência de aquisição do mesmo imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, além dos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.

Ainda que assim não fosse, no caso dos autos, o comparecimento da parte em juízo dias antes do leilão objetivando provimento liminar para suspendê-lo evidencia que o mutuário teve ciência inequívoca acerca das datas designadas para a realização das hastas públicas, ainda que por outros meios e não trouxe aos autos os mínimos indícios de que tenha tentado exercer o seu direito de preferência na via administrativa.

Necessário salientar a jurisprudência já pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça segundo a qual não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte, como ocorre no presente caso.

Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

BEM IMÓVEL.

LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR.

OBRIGATORIEDADE.

CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

ANÁLISE INCONCLUSA.

RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM.

DECISÃO MANTIDA. 1.

No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial.

Precedentes. 2.

Ao mesmo tempo, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. 3.

No caso, afastado o fundamento jurídico do acórdão, revelou-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem, pois permaneceu inconclusa a análise sobre a possível ciência das partes a respeito dos leilões. 4.

Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 1897413 SP 2021/0141367-2, Data de Julgamento: 27/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/07/2022) No mais, tampouco se vislumbra nulidade no procedimento executório em razão do alegado desrespeito do prazo de 30 (trinta) dias para a realização do leilão.

Com efeito, em pese os ditames do caput do art. 27 da Lei nº 9.514/97, eventual promoção do público leilão do imóvel em prazo superior ao destacado não tem o condão de, por si só, tornar nula a propriedade já regularmente consolidada em favor do fiduciário.

Ademais, considerando entendimento sufragado pelo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de possibilitar a quitação da dívida até a lavratura do auto de arrematação (REsp nº 1.462.2100 RS, REsp 1.518.085/RS), é de se concluir que eventual atraso na alienação do bem não traz qualquer prejuízo ao fiduciante, até porque terá a seu favor, caso assim possa/deseje, um prazo maior para a purga da mora.

Ademais disso, a demora na alienação vem em prejuízo da própria proprietária fiduciária, e não dos devedores, porquanto permite a permanência dos bens em posse dos mesmos por um período maior.

Nesse sentido, precedentes desta Corte: ADMINISTRATIVO.

PROCESSO CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

TUTELA DE URGÊNCIA.

CONTRATO GARANTIDO EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

INADIMPLEMENTO.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO.

LEILÃO PARA ALIENAÇÃO DO BEM.

POSSIBILIDADE.

CABÍVEL PURGA DA MORA DESDE QUE ANTES DA ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO E NO VALOR TOTAL DEVIDO.

LEILÃO REALIZADO APÓS O PRAZO DE 30 DIAS DA CONSOLIDAÇÃO.

INEXISTENTE NULIDADE.

AUSENTE PROBABILIDADE DO DIREITO. 1.

A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do disposto no artigo 300 do CPC. 2.

Não ocorrendo o adequado adimplemento das obrigações resta consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, podendo ser promovido leilão para a alienação do bem; contudo, nada impede que o devedor purgue a mora, desde que antes da assinatura do auto de arrematação e na integralidade do valor financiado. 3.

Não é causa de nulidade do procedimento extrajudicial a promoção do leilão após o prazo de 30 dias, a contar da consolidação propriedade, pois não há prejuízo ao devedor. 4.

Não comprovada qualquer ilegalidade ou irregularidade no processo de execução extrajudicial que resultou na consolidação da propriedade, resta afastada a probabilidade do direito. (TRF4, AG 5035864-30.2021.4.04.0000, TERCEIRA TURMA, Relator ROGERIO FAVRETO, juntado aos autos em 17/11/2021) ADMINISTRATIVO.

CONTRATOS BANCÁRIOS.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

NULIDADE DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE.

NOTIFICAÇÃO PESSOAL.

PURGA DA MORA.

INTIMAÇÃO PESSOAL.

LEILÃO.

PRAZO PARA REALIZAÇÃO DO LEILÃO.

FLEXIBILIZAÇÃO DO CONTRATO.

RENEGOCIAÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

BEM IMÓVEL DADO EM GARANTIA.

IMPENHORABILIDADE.

ARREMATAÇÃO.

ALEGAÇÃO DE PREÇO VIL.

CARACTERIZAÇÃO. 1.

Não há qualquer nulidade a ser declarada no procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade se o agente financeiro providenciou a notificação pessoal do devedor para a purgação da mora. 2.

Observa-se que a regra prevista no § 2º - A do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, com redação dada pela Lei nº 13.465/2017, expressamente determinada que o devedor deve ser comunicado "mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico", de modo que não há falar em intimação pessoal. 3.

O fato de ter se excedido o prazo de 30 dias constante do artigo 27 da Lei 9.514/97 para a promoção do leilão público do imóvel não é causa de nulidade do procedimento de consolidação já findado, sobretudo por não trazer qualquer prejuízo à devedora fiduciária. 4.

Infortúnios de natureza pessoal não são oponíveis à instituição financeira como argumentos aptos à renegociação do contrato, extinto desde a consolidação da propriedade. 5.

Incabível a invocação de impenhorabilidade do imóvel na medida em que este foi oferecido em garantia pelos seus proprietários. 6.

Quanto à alegação de que o bem está sendo ofertado por preço vil, a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, mesmo na vigência do CPC/73, era firme no sentido de que não caracteriza preço vil a arrematação de imóvel por preço superior a 50% do valor da avaliação. (TRF4, AC 5004053-33.2019.4.04.7110, QUARTA TURMA, Relator LUÍS ALBERTO D'AZEVEDO AURVALLE, juntado aos autos em 29/09/2021) APELAÇÃO.

SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO.

CONTRATO.

FINANCIAMENTO HABITACIONAL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.

LEI 9.514/97.

INTIMAÇÃO PARA PURGAR A MORA.

LEILÃO.

INEXISTÊNCIA DE ILEGALIDADE.

VALOR PARA PURGAR A MORA. 1.

Tendo a instituição financeira providenciado a intimação da parte devedora para purgar a mora, nos termos do art. 26 da Lei 9.514/97, não há a ilegalidade apontada quanto ao procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade. 2.

Não é possível anular a consolidação da propriedade do imóvel pela não observância do prazo de 30 dias para a realização do leilão, prevista no art. 27 da Lei 9.514/97, porque esse fato em nada afeta a validade do ato de consolidação da propriedade, que já se encontrava perfectibilizado em momento anterior.

Sequer cabível a anulação dos atos posteriores em razão disso, porque a demora, a princípio, não traz prejuízo ao devedor.

Pelo contrário, a inércia da CEF tende a beneficiar o mutuário que pode se manter na posse do bem por mais tempo. 3.

Prejudicada a discussão sobre a ausência de intimação pessoal para o leilão. 4.

Para a purga da mora após a consolidação da propriedade do imóvel, é necessário o pagamento da integralidade do débito e não apenas das parcelas vencidas. 5.

Mantida a sentença. 6.

Apelação não provida. (TRF4, AC 5000911-83.2017.4.04.7015, QUARTA TURMA, Relator CÂNDID Assim sendo, reputo não satisfeitos os requisitos estabelecidos pelo NCPC, razão por que INDEFIRO o pedido de tutela provisória.

Deixo de designar audiência de conciliação, tendo em vista o desinteresse manifestado previamente pela ré em matérias como a presente (Ofício n° 00049/2016 - Jurídico Regional da Caixa em Goiás), bem como pelo autor na inicial, sem prejuízo da análise de sua conveniência em momento posterior (NCPC, art. 139, VI).

Intime-se.

Após, cite-se a ré, facultando-lhe apresentar defesa no prazo legal.

Apresentada a contestação, intime-se a parte autora para réplica no prazo de 15 (quinze) dias.

Indefiro, desde já, pedidos genéricos de produção de provas, devendo as partes, se assim desejarem, requerer a produção de provas específicas que entendam necessárias ao julgamento do feito, declinando os fatos que pretendam comprovar, devendo assim proceder em sede de contestação (parte ré) e réplica (parte autora).

Em caso de serem formulados pedidos de produção de provas específicas de natureza não documental, venham os autos conclusos para decisão sobre a instrução probatória.

Caso não sejam veiculados pedidos de produção de provas específicas ou no caso de as partes considerarem ser a prova documental suficiente para a elucidação dos pontos controvertidos, venham os autos imediatamente conclusos para sentença.

Oportunamente, retornem os autos conclusos.

Luziânia/GO, datado e assinado digitalmente.

TÁRSIS AUGUSTO DE SANTANA LIMA Juiz Federal