12/08/2025 18:37

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para Tribunal
12/08/2025 18:36

Juntada de Informação
12/08/2025 18:36

Juntada de Informação
12/08/2025 15:17

Juntada de contrarrazões
21/07/2025 01:48

Publicado Intimação em 21/07/2025.
20/07/2025 14:50

Juntada de comprovante de recolhimento de custas
19/07/2025 05:06

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 18/07/2025
17/07/2025 12:34

Expedição de Outros documentos.
17/07/2025 00:26

Decorrido prazo de MORADA DAS AGUAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em 16/07/2025 23:59.
17/07/2025 00:25

Decorrido prazo de POLI LOCADORA E SERVICOS LTDA em 16/07/2025 23:59.
16/07/2025 18:31

Juntada de apelação
16/07/2025 18:29

Juntada de manifestação
26/06/2025 01:20

Publicado Intimação em 23/06/2025.
26/06/2025 01:20

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 26/06/2025
26/06/2025 01:20

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 26/06/2025
26/06/2025 01:20

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 26/06/2025
19/06/2025 00:00

Intimação

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária da Bahia 10ª Vara Federal Cível da SJBA SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1057514-77.2024.4.01.3300 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: POLI LOCADORA E SERVICOS LTDA REPRESENTANTES POLO ATIVO: JAMILE CARDOSO RAMOS - BA33279 POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: GEORGIA EMANUELA TORRES LIMA - BA35989 SENTENÇA I POLI LOCADORA E SERVIÇOS LTDA propôs AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C CANCELAMENTO DE HIPOTECA E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA em face de MORADA DAS ÁGUAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, alegando, em síntese, que adquiriu da primeira ré unidade habitacional no condomínio “Morada das Águas Residence Club”, mediante compensação de créditos decorrentes de contrato de locação de equipamentos, tendo quitado integralmente o valor do imóvel, conforme termo de quitação datado de 06/12/2013.

Contudo, a escritura pública não foi outorgada e persiste gravame hipotecário incidente sobre a unidade, o que impede o registro da propriedade.

Pleiteia, portanto, a adjudicação compulsória do imóvel, o cancelamento da hipoteca e a declaração de quitação do preço, com afastamento de cobrança adicional supostamente exigida pela CEF.

Requereu, ainda, a declaração de abusividade da cláusula nona do contrato de compra e venda; a concessão de tutela de urgência para suspender a cobrança de R$ 51.500,00 e impedir inclusão em cadastros de inadimplentes; a declaração de quitação do imóvel e inexistência de qualquer débito; a condenação à outorga de escritura pública definitiva e baixa da hipoteca; a imissão na posse e a autorização para adjudicação compulsória; e a declaração da inoperância do direito de sequela da hipoteca pela CEF.

Os fundamentos da ação se encontram explicitados na peça de ingresso.

Custas recolhidas.

A tutela de urgência foi indeferida.

As rés foram regularmente citadas e apresentaram contestações.

Ambas suscitaram preliminar de ilegitimidade passiva.

A parte autora não apresentou réplica.

Os autos voltaram-me conclusos para julgamento. É o relatório.

DECIDO.

II Afasto, inicialmente, a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela CEF.

Ainda que não seja responsável direta pela obrigação de outorga da escritura, é parte interessada na manutenção da hipoteca, cuja desconstituição é pleiteada na presente ação.

Assim, ostenta legitimidade para figurar no polo passivo, nos termos do art. 17 do CPC.

Rejeito, também, a preliminar de ilegitimidade passiva argüida pela MORADA DAS ÁGUAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, pois, na condição de promitente vendedora do imóvel e responsável pela outorga da escritura definitiva, também possui relação direta com a pretensão deduzida, sendo parte legítima para figurar na lide.

Superadas as preliminares, passo ao exame do mérito.

Verifica-se que a questão dos autos importa em indagar quanto à legalidade da permanência de gravame hipotecário incidente sobre imóvel adquirido e quitado integralmente pela parte autora.

A instituição de garantia real (hipoteca), firmada em contrato de mútuo celebrado diretamente entre as rés, não é oponível a parte autora, adquirente de boa-fé que, após o pagamento do valor integral do preço ajustado.

Em sua contestação, a MORADA DAS ÁGUAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA reconhece que inexiste qualquer discussão quanto a quitação do apartamento unidade imobiliária - Edf.

Danubio, apto 402, vaga de estacionamento 33, integrante do empreendimento “Morada das Águas Residence Club”, por meio do Contrato de Promessa de Compra e Venda (Id 2148956736) e Termo de Compensação de Créditos e Aditivo de Id 2148956780.

Informa, ainda, que a unidade fora paga com locação de elevadores.

Com isso, houve o reconhecimento do pedido do autor no tocante a quitação do imóvel, inexistindo qualquer débito pendente.

No que se refere ao teor da Nota Devolutiva, id. 2148956697, consta que a objeção ao registro do instrumento de promessa de compra e venda decorreu da existência da hipoteca em favor da Caixa Econômica Federal.

Percebe-se que a exigência é legítima.

Dessa forma, sendo regular a transação imobiliária ajustada entre a parte autora e a ré MORADA DAS ÁGUAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, inexiste fundamento jurídico válido para a permanência de garantia hipotecária sobre o imóvel negociado, mesmo porque tal gravame está vinculado a empréstimo bancário não contraído pela demandante, razão pela qual não deve suportar o ônus dele decorrente.

No particular, pacífica a jurisprudência do STJ, sintetizada na Súmula nº 308, ao dispor que“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”(grifo nosso).

No mesmo sentido: AgRg no REsp 1042609 / GO, STJ – QUARTA TURMA, REL.

Ministro MARCO BUZZI, DJe 17/09/2014 e AgRgno AREsp 315211 / RS, STJ – QUARTA TURMA, REL.

Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 26/08/2014.

Avançando, a cláusula nona combatida estabelece o seguinte: "NONA - OUTORGA DE ESCRITURA: Em face do ônus hipotecário que incidirá sobre o imóvel objeto da presente promessa de compra e venda, o Promissário Comprador vem manifestar, de logo, sua expressa concordância em que o referido ônus somente seja liberado após o pagamento do preço total desta promessa de compra e venda, ficando a Promitente Vendedora obrigado a providenciar essa liberação, junto ao credor hipotecário, no prazo de (12) meses, contados da data da expedição do "habite-se" ou da data do pagamento total do preço pelo Promissário Comprador (sempre o derradeiro desses eventos), outorgando-lhe, em seguida, o competente título definitivo." A despeito de a hipoteca não se oponível à parte autora, a referida cláusula condiciona a outorga da escritura pública definitiva à expedição do "habite-se".

A previsão contratual é válida e compatível com o ordenamento jurídico, uma vez que reflete exigência legal urbanística destinada a assegurar a regularidade técnica e administrativa da edificação.

O habite-se é o documento emitido pelo poder público que atesta o cumprimento das normas construtivas e a aptidão do imóvel para o uso residencial, sendo condição necessária à lavratura da escritura definitiva e à regular inscrição no registro imobiliário.

Assim, a ausência desse documento inviabiliza, por ora, a adjudicação compulsória ou a exigência judicial de outorga da escritura, não por força exclusiva de cláusula contratual, mas em respeito às normas de direito público que regulam o parcelamento do solo urbano e a regularização das edificações.

Por conseguinte, a promitente vendedora fica com a obrigação de outorgar a escritura pública definitiva, após a expedição da carta de habite-se, documento que atesta que a construção do empreendimento atendeu as exigências legais, para autorizar o início da utilização efetiva da edificação destinada à habitação.

Por fim, com a baixa na hipoteca realizada pela CAIXA, não haverá mais óbice ao pretendido registro do instrumento de promessa de compra e venda junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

III ISTO POSTO, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado por POLI LOCADORA E SERVIÇOS LTDA, com fulcro no art. 487, I, do CPC, para: I – DECLARAR a quitação integral da promessa de compra e venda referente à unidade imobiliária localizada no Edifício Danúbio, apartamento 402, vaga de estacionamento nº 33, integrante do empreendimento “Morada das Águas Residence Club”, situada nesta capital, reconhecendo-se a inexistência de qualquer débito remanescente em desfavor da autora; II – DETERMINAR à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL que, no prazo de 15 (quinze) dias, proceda ao CANCELAMENTO DA HIPOTECA registrada sobre o referido imóvel, sob pena de multa diária, a ser fixada oportunamente em caso de descumprimento; III – DEFERIR a tutela provisória de urgência para dar eficácia imediata à presente ordem, autorizando desde já o registro da promessa de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis competente, com base na presente sentença e na documentação contratual já acostada aos autos; IV – INDEFERIR, por ora, os pedidos de outorga da escritura definitiva, de imissão na posse e de adjudicação compulsória, diante da ausência do “habite-se”, cuja apresentação é condição legal indispensável para a lavratura da escritura e para a regularização registral do imóvel perante os órgãos competentes.

Diante da sucumbência mínima da parte autora, condeno os réus ao pagamento das despesas processuais e honorários de sucumbência, pro rata, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Deixo registrado que o art. 1.025 do CPC/2015 adotou a tese do prequestionamento ficto, de modo que a simples menção do tema nas postulações das partes atende à referida finalidade.

Opostos embargos de declaração, voltem-me.

Interposta apelação, antes do encaminhamento dos autos para o TRF1, intime-se a parte recorrida para respondê-la no prazo legal.

Transitando em julgado, intime-se a parte credora para promover o cumprimento da sentença.

Enquanto não advém a sua iniciativa, os autos aguardarão provisoriamente em arquivo.

Registrada automaticamente.

Intimem-se.

Salvador/BA, data constante da assinatura eletrônica.

CRISTIANO MIRANDA DE SANTANA Juiz Federal
18/06/2025 09:44

Processo devolvido à Secretaria
18/06/2025 09:44

Juntada de Certidão
18/06/2025 09:44

Expedição de Publicação ao Diário de Justiça Eletrônico Nacional.
18/06/2025 09:44

Expedição de Publicação ao Diário de Justiça Eletrônico Nacional.
18/06/2025 09:44

Julgado procedente em parte o pedido
02/06/2025 06:47

Conclusos para julgamento
14/05/2025 01:27

Decorrido prazo de POLI LOCADORA E SERVICOS LTDA em 13/05/2025 23:59.
02/04/2025 14:26

Expedida/certificada a intimação eletrônica
02/04/2025 14:26

Expedição de Outros documentos.
02/04/2025 00:16

Decorrido prazo de MORADA DAS AGUAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em 01/04/2025 23:59.
01/04/2025 20:52

Juntada de contestação
11/03/2025 14:10

Juntada de Certidão de oficial de justiça
11/03/2025 14:10

Mandado devolvido entregue ao destinatário
11/03/2025 14:10

Juntada de Certidão de oficial de justiça
11/03/2025 14:10

Juntada de Certidão de oficial de justiça
04/02/2025 12:17

Juntada de Certidão
30/01/2025 16:12

Juntada de Certidão
30/01/2025 15:27

Juntada de Certidão
30/01/2025 10:05

Juntada de petição intercorrente
11/12/2024 12:16

Juntada de Certidão
07/11/2024 22:12

Juntada de contestação
23/10/2024 00:18

Decorrido prazo de POLI LOCADORA E SERVICOS LTDA em 22/10/2024 23:59.
15/10/2024 05:38

Juntada de petição intercorrente
07/10/2024 09:24

Recebido o Mandado para Cumprimento
05/10/2024 16:55

Expedição de Mandado.
05/10/2024 16:49

Processo devolvido à Secretaria
05/10/2024 16:49

Juntada de Certidão
05/10/2024 16:49

Expedida/certificada a comunicação eletrônica
05/10/2024 16:49

Não Concedida a Antecipação de tutela
04/10/2024 10:29

Conclusos para decisão
03/10/2024 15:54

Juntada de petição intercorrente
20/09/2024 11:59

Processo devolvido à Secretaria
20/09/2024 11:59

Juntada de Certidão
20/09/2024 11:59

Expedida/certificada a comunicação eletrônica
20/09/2024 11:58

Proferido despacho de mero expediente
20/09/2024 10:21

Conclusos para despacho
20/09/2024 10:21

Juntada de Certidão
20/09/2024 08:46

Remetidos os Autos (em diligência) da Distribuição ao 10ª Vara Federal Cível da SJBA
20/09/2024 08:46

Juntada de Informação de Prevenção
20/09/2024 08:35

Classe retificada de PETIÇÃO CÍVEL (241) para PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
19/09/2024 22:17

Recebido pelo Distribuidor
19/09/2024 22:17

Autos incluídos no Juízo 100% Digital
19/09/2024 22:17

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
19/09/2024

Ultima Atualização
18/06/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

Sentença Tipo A • Arquivo

Decisão • Arquivo

Despacho • Arquivo

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