TRF1 - 1009851-51.2024.4.01.4200

JUSTIÇA FEDERAL Tribunal Regional Federal da 1ª Região PROCESSO: 1009851-51.2024.4.01.4200 PROCESSO REFERÊNCIA: 1009851-51.2024.4.01.4200 CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL (198) POLO ATIVO: JAQUELINE FERREIRA ALVES REPRESENTANTE(S) POLO ATIVO: DIOVANA HENRIQUE BASTOS DE SOUZA - MG130513-A POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF RELATOR(A):RAFAEL PAULO SOARES PINTO PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 1ª Região Gab. 33 - DESEMBARGADOR FEDERAL RAFAEL PAULO Processo Judicial Eletrônico APELAÇÃO CÍVEL (198) n. 1009851-51.2024.4.01.4200 R E L A T Ó R I O O Exmo.

Sr.

Desembargador Federal RAFAEL PAULO (Relator): Trata-se de recurso de apelação, interposto pela parte autora, JAQUELINE FERREIRA ALVES, de sentença que, em demanda declaratória de nulidade de procedimento de execução extrajudicial, promovido pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, no âmbito de relação jurídica estabelecida por contrato de mútuo habitacional, com cláusula de alienação fiduciária em garantia, julgou improcedente o pedido de anulação do procedimento expropriatório extinguindo o feito com exame de mérito.

Em suas razões de recurso, alega a parte apelante, em síntese, nulidade do procedimento de execução extrajudicial, ao argumento de que, ao contrário do quanto decidido na origem, não houve observância dos procedimentos legais para a execução extrajudicial, na forma da Lei n. 9.514/97.

Afirma que foi considerada pelo Cartório sua localização incerta e não sabida, sem fundamento fático, uma vez que se encontra residindo no endereço do contrato e que não foi comprovada sequer tentativa de notificação pessoal antes de se efetivar a notificação por edital.

Requer declaração de nulidade do procedimento expropriatório.

Com as contrarrazões, em que a Caixa defende a regularidade do procedimento, em função da inadimplência, vieram os autos a esta Corte. É o relatório.

Desembargador Federal RAFAEL PAULO Relator PODER JUDICIÁRIO Processo Judicial Eletrônico Tribunal Regional Federal da 1ª Região Gab. 33 - DESEMBARGADOR FEDERAL RAFAEL PAULO APELAÇÃO CÍVEL (198) n. 1009851-51.2024.4.01.4200 V O T O O Exmo.

Sr.

Desembargador Federal RAFAEL PAULO (Relator): Cinge-se a controvérsia dos autos ao pleito de declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial, previsto na forma da Lei n. 9.514/97, por inobservância das formalidades legais.

Na hipótese presente, concluiu a decisão combatida pela ausência de interesse recursal da parte autora, diante do histórico fático em que o bem imóvel já fora levado a hasta pública, consoante o excerto: A parte autora pretende a anulação do procedimento de execução extrajudicial do imóvel, objeto de contrato de alienação fiduciária firmado entre as partes, sob a alegação de que não foi devidamente intimada para purgar a mora antes da consolidação da propriedade em favor da CEF.

Não obstante, verifico que a presente demanda foi ajuizada quando o bem já havia sido arrematado por terceiro em leilão realizado no dia 27/09/2024, conforme termo de arrematação juntado ao id. 2156277245.

Com efeito, a arrematação do imóvel objeto da execução extrajudicial faz cessar o interesse de agir do mutuário em anular o contrato e retomar o contrato com a purgação da mora, uma vez que, no âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato se extingue pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação.

Ainda que vício houvesse no procedimento de execução extrajudicial, tendo em conta os princípios da boa-fé objetiva e da função social que norteiam o vigente Código Civil, os direitos do terceiro de boa-fé que adquiriu o bem devem ser preservados, ainda que amparados em atos inválidos.

Todavia, permanece resguardado o direito da parte autora de pleitear eventuais perdas e danos em face da CEF, caso demonstre prejuízo decorrente da alegada irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade, devendo tal pretensão ser deduzida em ação própria.

Nesse sentido, cito: (...) Em que pese a tais fundamentos, não se sustenta o fundamento da sentença de ausência de interesse processual da parte autora, diante da consolidação da propriedade do imóvel objeto da lide em momento anterior ao ajuizamento da demanda, pelo fato de encerramento da relação contratual, isso porque, em se tratando de nulidade de ato, não se há falar em sua convalidação pela passagem do tempo, ou mesmo pela anotação em Registro de Imóveis, devendo ser retomado o procedimento em conformidade com o rito legal.

Destaco o disciplinamento contido no parágrafo único do art. 30 da Lei n. 9.514/97, ao assegurar a reintegração de posse no imóvel depois de consolidada a propriedade, preconizando que, eventuais ações judiciais, com questionamentos sobre cláusulas contratuais ou requisitos legais do procedimento expropriatório, devem ser resolvidas em perdas e danos, excetuando a exigência de notificação para purgação do débito, o que afasta a alegação de ausência de interesse processual ou de resolução por perdas e danos, na hipótese de nulidade dos atos expropriatórios, deflagrados pela ausência de notificação pessoal para purgação da mora.

São os termos da Lei n. 9.514/97: Art. 30. É assegurada ao fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força do leilão público de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação no prazo de 60 (sessenta) dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome, na forma prevista no art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Parágrafo único.

Arrematado o imóvel ou consolidada definitivamente a propriedade no caso de frustração dos leilões, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante, não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo e serão resolvidas em perdas e danos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Nessa perspectiva, em juízo de cognição exauriente, diante do contexto narrado e da prova colacionada aos autos, merece reparo a sentença combatida, que extinguiu o feito sem exame de mérito, por suposta ausência de interesse processual, motivo pelo qual deve ser desconstituída e, por estarem os autos devidamente instruídos, o julgamento do mérito se faz por força do art. 1.013, § 3º, I, do CPC.

Do exame aos documentos trazidos aos autos, observo que a parte autora demonstra, por meio da certidão do oficial do Registro de Imóveis, que o procedimento teve sua fase de notificação para a purgação da mora e retomada do contrato viciada, porquanto apenas refere notificação por edital, conforme: Consoante se infere do teor dos registros cartorários, não houve demonstração de cumprimento da notificação pessoal para pagamento do débito, tampouco de notificação por hora certa, mas, diversamente, foi noticiada a intimação para purgar o débito por meio de edital.

Consabido que o documento público faz prova dos fatos que o servidor declarar que ocorreram em sua presença, na forma do art. 405 do CPC: “O documento público faz prova não só da sua formação, mas também dos fatos que o escrivão, o chefe de secretaria, o tabelião ou o servidor declarar que ocorreram em sua presença.” No entanto, a certidão apresentada pode fazer prova, apenas, de que houve notificação por edital da parte mutuária, o que não atende ao rito estabelecido na multicitada lei.

O regramento legal preconiza critérios rígidos para o rito da expropriação, não se concebendo a ideia de notificação ficta da parte mutuária para o fim de pagar o débito e retomar o contrato, sem o cumprimento do requisito prévio de notificação pessoal, ou, no caso de comprovadamente frustradas as tentativas, a modalidade por hora certa, em conformidade com o art. 26 da Lei n. 9.514/97.

Relevante observar que o art. 26 da Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997, a qual disciplina o Sistema Financeiro Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, prevê que, na hipótese de inadimplência, total ou parcial, da obrigação avençada com alienação fiduciária em garantia, o devedor fiduciante será constituído em mora e a propriedade consolidada em nome do fiduciário, caso não efetivada a purgação da mora no prazo de quinze dias a contar da data da intimação pessoal válida a ser promovida por solicitação do Oficial do Cartório ou pelo correio mediante aviso de recebimento.

Assim estatuem seus termos, com as alterações acrescentadas pela redação da Lei n. 14.711, de 30 de outubro de 2023, que dispõe sobre o aprimoramento das regras de garantia, a execução extrajudicial de créditos garantidos por hipoteca, a execução extrajudicial de garantia imobiliária em concurso de credores, o procedimento de busca e apreensão extrajudicial de bens móveis em caso de inadimplemento de contrato de alienação fiduciária, dentre outros: Art. 26.

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004).

Cabível registrar que o referido art. 26 recebeu o acréscimo do parágrafo 3º-A e 3º-B, ambos incluídos pela Lei n. 13.465/2017, a teor: § 3o-A.

Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.

Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) De acordo com os dispositivos citados, a notificação deve ser pessoal e só pode ser feita por edital quando o devedor se encontrar em lugar incerto ou não sabido, § 4º do art. 26 da Lei 9.514/97: § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Ainda, de relevância observar o disposto no art. 26-A, em seu § 2º, na dicção de que é assegurado ao devedor pagar a dívida e preservar o contrato até a data da averbação da consolidação da propriedade, consoante: Art. 26-A.

Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Relativamente à cientificação sobre as datas dos leilões, prevê a legislação de regência a necessidade de intimação no endereço da parte mutuária, consoante o recorte do art. 27 da Lei n,. 9.514/97: Art. 27.

Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) De se ressaltar que a Lei n. 14.711, de 30 e outubro de 2023, que revogou o art. 31 do Decreto-Lei n. 70/66, resgata em seu texto a necessidade de comunicação ao mutuário acerca das datas de leilão, a teor do seu art. 9º, § 4º: Art. 9º Os créditos garantidos por hipoteca poderão ser executados extrajudicialmente na forma prevista neste artigo. § 1º Vencida e não paga a dívida hipotecária, no todo ou em parte, o devedor e, se for o caso, o terceiro hipotecante ou seus representantes legais ou procuradores regularmente constituídos serão intimados pessoalmente, a requerimento do credor ou do seu cessionário, pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel hipotecado, para purgação da mora no prazo de 15 (quinze) dias, observado o disposto no art. 26 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, no que couber. § 2º A não purgação da mora no prazo estabelecido no § 1º deste artigo autoriza o início do procedimento de excussão extrajudicial da garantia hipotecária por meio de leilão público, e o fato será previamente averbado na matrícula do imóvel, a partir do pedido formulado pelo credor, nos 15 (quinze) dias seguintes ao término do prazo estabelecido para a purgação da mora. § 3º No prazo de 60 (sessenta) dias, contado da averbação de que trata o § 2º deste artigo, o credor promoverá leilão público do imóvel hipotecado, que poderá ser realizado por meio eletrônico. § 4º Para fins do disposto no § 3º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro hipotecante por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato ou posteriormente fornecidos, inclusive ao endereço eletrônico. (...) § 7º Antes de o bem ser alienado em leilão, é assegurado ao devedor ou, se for o caso, ao prestador da garantia hipotecária o direito de remir a execução, mediante o pagamento da totalidade da dívida, cujo valor será acrescido das despesas relativas ao procedimento de cobrança e leilões, autorizado o oficial de registro de imóveis a receber e a transferir as quantias correspondentes ao credor no prazo de 3 (três) dias.

Assim, consoante os termos legais, não basta a ocorrência do inadimplemento para que se opere a consolidação da propriedade, de forma incontinenti, mas, diversamente, é imposta a obrigatoriedade de se constituir em mora o fiduciante, permitindo-lhe a regularização do débito, com a purgação da mora e a consequente manutenção do contrato, conforme dita o art. 26 retrotranscrito.

Ainda, para a regularidade do procedimento de execução extrajudicial, é de observância elementar a cientificação do mutuário de todos os atos expropriatórios, incluindo o leilão, momento em que, ainda, é possível o pagamento da dívida, consoante o espírito da lei de regência (§ 7º da Lei n. 14.711/2023).

Do exame ao contexto controvertido, ressai que o vício de procedimento comprovado nos atos expropriatórios, notadamente, na fase de notificação para purgar o débito e possibilidade de retomada do contrato, invalida a consolidação da propriedade e todos os atos subsequentes, inclusive os leilões, caso já tenham ocorrido, não tendo sido suplantado pela defesa da Caixa, que não comprovou a regularidade do mesmo procedimento.

A nulidade do ato requer a renovação do procedimento expropriatório desde a origem, na forma da Lei n. 9.514/97.

Pelo exposto, dou provimento à apelação da parte autora, desconstituo a sentença e, na forma do art. 1.013, § 3º, I, do CPC, declaro a nulidade do procedimento de execução extrajudicial, na forma da fundamentação.

Condenação sucumbencial que ora é invertida em desfavor da Caixa Econômica Federal. É como voto.

Desembargador Federal RAFAEL PAULO Relator PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 1ª Região Gab. 33 - DESEMBARGADOR FEDERAL RAFAEL PAULO Processo Judicial Eletrônico PROCESSO: 1009851-51.2024.4.01.4200 PROCESSO REFERÊNCIA: 1009851-51.2024.4.01.4200 CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL (198) POLO ATIVO: JAQUELINE FERREIRA ALVES REPRESENTANTES POLO ATIVO: DIOVANA HENRIQUE BASTOS DE SOUZA - MG130513-A POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF E M E N T A PROCESSO CIVIL.

CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

LEI N. 9.514/97.

INTERESSE PROCESSUAL.

EXTINÇÃO.

INSUBSISTÊNCIA.

CAUSA MADURA.

ART. 1.013 DO CPC.

RITO LEGAL.

NÃO OBSERVÂNCIA.

SENTENÇA DESCONSTITUÍDA.

PROCEDÊNCIA DO PEDIDO.

I – Cinge-se a controvérsia dos autos ao pleito de declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial, na forma da Lei n. 9.514/97, por inobservância das formalidades legais.

II – Não se sustenta o fundamento da sentença de ausência de interesse processual da parte autora, diante da consolidação da propriedade do imóvel objeto da lide em momento anterior ao ajuizamento da demanda, pelo apontado encerramento da relação contratual, uma vez que, em se tratando de nulidade de ato, não se há falar em sua convalidação pela passagem do tempo, ou mesmo pela anotação em Registro de Imóveis, devendo ser retomado o procedimento em conformidade com o rito legal.

III – Dispõe a Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997, a qual disciplina o Sistema Financeiro Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, em seu art. 26, que, na hipótese de inadimplência, total ou parcial, da obrigação avençada com alienação fiduciária em garantia, o devedor fiduciante será constituído em mora e a propriedade consolidada em nome do fiduciário, caso não efetivada a purgação da mora no prazo de quinze dias a contar da data da intimação pessoal válida a ser promovida por solicitação do Oficial do Cartório ou pelo correio mediante aviso de recebimento.

IV – Conforme a dicção do § 4º do art. 26 da Lei 9.514/97, a notificação deve ser pessoal e só pode ser feita por edital quando o devedor se encontrar em lugar incerto ou não sabido.

V – Destaco o disciplinamento contido no parágrafo único do art. 30 da Lei n. 9.514/97, ao assegurar a reintegração de posse no imóvel depois de consolidada a propriedade, preconizando que, eventuais ações judiciais, com questionamentos sobre cláusulas contratuais ou requisitos legais do procedimento expropriatório, devem ser resolvidas em perdas e danos, excetuando a exigência de notificação para purgação do débito, o que afasta a alegação de ausência de interesse processual ou de resolução por perdas e danos, na hipótese de nulidade dos atos expropriatórios, deflagrados pela ausência de notificação pessoal para purgação da mora.

VI – Desconstituída a sentença, o julgamento do mérito se faz por força do art. 1.013, § 3º, I, do CPC.

No contexto em que comprovado o vício do procedimento expropriatório, por inobservância ao regramento legal, em conformidade com o art. 26 da Lei n. 9.514/97, deve ser reconhecida a nulidade da consolidação da propriedade e dos demais atos subsequentes.

VII – Apelação da parte autora a que se dá provimento.

Sentença desconstituída com julgamento de procedência do pedido inicial.

A C Ó R D Ã O Decide a Décima Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região, por unanimidade, dar provimento à apelação, nos termos do voto do relator.

Brasília, Desembargador(a) Federal RAFAEL PAULO Relator(a)