TRF1 - 1007079-18.2023.4.01.3500

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária de Goiás 9ª Vara Federal Cível da SJGO PROCESSO: 1007079-18.2023.4.01.3500 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: GLAUKO OLIVIO DE OLIVEIRA e outros REPRESENTANTES POLO ATIVO: AMANDA MIKHAIL MARTINS ATIE AJI - GO57708 POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF REPRESENTANTES POLO PASSIVO: ALCIDES NEY JOSE GOMES - MS8659 TIPO A SENTENÇA 1.

Trata-se de ação pelo procedimento comum proposta por GLAUKO OLIVIO DE OLIVEIRA e BRUNA SILVA SANTOS em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, com pedido de tutela de urgência, objetivando a anulação do procedimento de execução extrajudicial. 2.

Alega, em síntese, que: (2.1) firmou com a CAIXA o INSTRUMENTO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL, MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA NO SFH - SISTEMA FINANCEIRO HABITACIONAL sob o nº 1.4444.0797919-3 para aquisição de imóvel na Rua Topázio, quadra 07, lote 16, Bairro São Sebastião; (2.2) com a pandemia e separação do casal, passaram por problemas financeiros e não conseguiram manter em dia os pagamentos das parcelas do financiamento; (2.3) em 2022 a autora Bruna foi surpreendida por um senhor que se identificou como arrematante do imóvel e solicitou a desocupação do imóvel; (2.4) o procedimento de execução extrajudicial é nulo, pois nunca foram notificados. 3.

Foi deferido o benefício de gratuidade da justiça e a tutela de urgência foi deferida em parte “para suspender o procedimento de execução extrajudicial (leilão e eventual venda do imóvel a terceiros), no estado em que se encontra, até posterior decisão a ser proferida após o estabelecimento do contraditório mínimo necessário” (id 1502567894). 4.

A CAIXA apresentou contestação (id 1564299595) pugnando pela improcedência dos pedidos. 5.

A CAIXA informou que não pretende produzir outras provas (id 1673459456). 6.

A parte autora ofertou réplica à contestação (id 1678119469). 7.

Foi determinada a juntada de cópia integral do procedimento executivo extrajudicial (id 2124738993). 8.

A CAIXA juntou documentos aos autos (id 2126192332). 9.

Manifestações da parte autora nos id’s 2127672394 e 2127672744. 10. É o relatório.

DECIDO.

FUNDAMENTAÇÃO 11.

De partida, verifico a presença dos pressupostos de constituição e de desenvolvimento regular do processo. 12.

Não há questões preliminares ou prejudiciais pendentes de apreciação. 13.

A questão em exame é de direito e de fato e a CAIXA foi devidamente intimada para juntar aos autos o procedimento executivo extrajudicial.

Assim, nos termos do art. 355, I, do CPC, passo ao julgamento antecipado do mérito. 14.

O cerne da questão consiste na existência e validade de procedimento de execução extrajudicial e no direito da parte autora de purgar a mora e renegociar as parcelas do contrato. 15.

A garantia eleita pelos contratantes, consoante se depreende do instrumento da avença (id 1489491865), foi de fato a alienação fiduciária, de modo que se aplicam ao caso as disposições específicas da Lei 9.514/97. 16.

Estabelece o art. 26 da Lei 9.514/97: Art. 26.

Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3º-A.

Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3º-B.

Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) 17.

Na dicção do parágrafo 1º acima transcrito, o mutuário será intimado para, no prazo legal, satisfazer a prestação vencida, sob pena de consolidar-se a propriedade em nome do credor fiduciário. 18.

Não se pode olvidar que o descumprimento da lei pode subtrair o direito constitucional à habitação, intimamente ligada ao princípio da dignidade da pessoa humana, o que, em última análise, ensejaria prejuízo imensurável ao devedor fiduciante, que pode se encontrar alheio à concretização da consolidação da propriedade em favor do fiduciário e eventualmente será afastado de sua moradia sem que lhe seja oportunizado o direito de purgar a mora. 19.

Quanto à necessidade de intimação/notificação do devedor acerca da data de realizações dos leilões, verifica-se que houve alteração do art. 27 da Lei nº 9.514/97 pela Lei nº 13.565/2017, ao qual foram acrescidos dois parágrafos, senão vejamos: 2º-A.

Para os fins do disposto nos § 1º e 2º deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 2º-B.

Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 20.

Aliás, mesmo antes da vigência da Lei nº 13.465/2017, que alterou a redação do art. 27 da Lei nº 9.514/97, observa-se que o Superior Tribunal de Justiça já tinha firmado entendimento no sentido de que era necessária a intimação do devedor acerca das datas dos leilões.

Nesse sentido, os seguintes precedentes: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

BEM IMÓVEL.

LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

INTIMAÇÃO PESSOAL.

SÚMULA 83 DO STJ.

AGRAVO NÃO PROVIDO. 1.

Nos contratos de alienação fiduciária de coisa imóvel, regidos pela Lei nº 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial.

Precedentes. 2.

Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1109712/SP, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/10/2017, DJe 06/11/2017) (destaquei) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL.

LEI 9.514/97.

LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

FACULDADE DE PURGAÇÃO DA MORA.

NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE.

NECESSIDADE.

PRECEDENTES ESPECÍFICOS. 1.

Em julgados relativos ao tema, o Superior Tribunal de Justiça asseverou ser necessária a intimação do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, prevista no Decreto-Lei 70/66, mesmo nos casos dos contratos regidos pela Lei 9.514/97. 2.

Falta de precedente específico desta Quarta Turma.

Relevância do tema.

Conversão do agravo em recurso especial. 3.

Agravo interno provido, determinando-se a conversão em recurso especial. (AgRg no REsp 1481211/SP, Rel.

Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 19/10/2017, DJe 08/11/2017) (destaquei) 21.

No caso dos autos, a guarda dos documentos para fins de cumprimento ao devido processo legal em procedimento de execução extrajudicial se encontra dentro do poder gerencial da entidade bancária credora-mutuante. 22.

No entanto, a CAIXA não juntou nenhum documento que comprove a efetiva notificação pessoal da autora para purgação da mora, conforme determina o § 1º do art. 26 da Lei 9.514/97, tendo apenas juntado a certidão de decurso de prazo de edital (id 2126192823).

Também não comprovou que foram feitas tentativas frustradas de notificação pessoal ou que a autora estivesse tentando se ocultar, nos termos dos §§ 3-A e seguintes do art. 26 da Lei 9.514/97. 23.

Especialmente considerando que ainda reside no endereço do imóvel financiado, conclui-se que não houve notificação válida da parte devedora, condição sine qua non ao aperfeiçoamento de consolidação da propriedade em prol da fiduciária. 24.

A ausência de comprovação da existência e regularidade dos atos procedimentais é ônus não afastado pela CAIXA.

Assim, diante da ausência de comprovantes de tentativas de notificação pessoal, deve ser reconhecida a nulidade dos atos de consolidação da propriedade e do procedimento de execução extrajudicial, sendo que as custas e os procedimentos decorrentes da nulidade devem ser arcados pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

DISPOSITIVO 25.

Ante exposto, com fulcro no art. 487, I, do CPC/2015, confirmo a tutela de urgência e ACOLHO em parte os pedidos para determinar que a CAIXA oportunize à parte autora a purgação da mora, observando o devido processo legal, e para declarar a nulidade dos atos de consolidação da propriedade do imóvel indicado no contrato n. 1.4444.0797919-3 e dos atos do procedimento de execução extrajudicial ulterior, sendo que as custas e os procedimentos decorrentes da nulidade devem ser arcados pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. 26.

CONDENO a CAIXA ao pagamento das custas e de honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2.º, do CPC, em razão da natureza e importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o serviço, ficando. 27.

Publicação e registro automáticos no processo eletrônico.

PROVIDÊNCIAS DE IMPULSO PROCESSUAL 28.

A Secretaria da 9ª Vara Federal deverá: 28.1.

INTIMAR as partes desta sentença; 28.2.

AGUARDAR o prazo para recurso; 28.3. interposto recurso de apelação: (i) INTIMAR a parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal; (ii) após a juntada das contrarrazões ou com o decurso do prazo in albis, REMETER os autos ao Tribunal Regional Federal da 1.ª Região; 28.4. após o trânsito em julgado, se não houver requerimento pendente de apreciação, ARQUIVAR.

Goiânia (GO), data da assinatura. (assinado eletronicamente) GABRIEL AUGUSTO FARIA DOS SANTOS Juiz Federal Substituto da 9ª Vara