TRF1 - 1029683-36.2024.4.01.3500

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária de Goiás 1ª Vara Federal Cível da SJGO SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1029683-36.2024.4.01.3500 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: PABLO ROSA DE SOUSA REPRESENTANTES POLO ATIVO: RODRIGO RIBEIRO SILVA - GO40791 POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF REPRESENTANTES POLO PASSIVO: SERVIO TULIO DE BARCELOS - MG44698 SENTENÇA Trata-se de ação proposta por PABLO ROSA DE SOUZA, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, visando à rescisão de contrato de financiamento e ao pagamento de indenização.

Alega o Autor que: a) realizou contrato de compra e venda junto a requerida na data de 3 de fevereiro de 2021, cujo objeto do contrato é uma casa localizada em Goianira, Rua San Antonio, Q.32, L.16, Condomínio Residencial Fenix XVI, Loteamento Parque Los Angeles; b) pagou uma entrada no importe de R$10.067,41 (dez mil e sessenta e sete reais, e quarenta e um centavos), financiando o saldo restante de R$ 93.907,59, totalizando o valor total do imóvel no importe de R$121.900,00, a serem pagos em 360 meses; c) a região do loteamento vem sofrendo muito pela falta de água no local, tirando as condições mínimas de moradia no lugar; d) além do desconforto em comprar um imóvel com um padrão abaixo do prometido, sofre com a perda do emprego, divórcio e a pandemia, o que fez com que perdesse a capacidade para o pagamento das parcelas.

Pede tutela de urgência para que seja "a ré seja compelida a não efetuar qualquer tipo de cobrança judicial ou extrajudicial em nome do requerente, bem como que impossibilite a Requerida de efetuar quaisquer restrições em nome do requerente junto aos órgãos de proteção ao crédito ".

Ao final, pede que seja decretada a rescisão do contrato particular de compra e venda, com a consequente devolução dos valores pagos, devidamente atualizados e acrescidos de juros legais.

Junta procuração e documentos.

Foram deferidos os benefícios da assistência judiciária.

O pedido de tutela de urgência foi indeferido.

Citada a ré Caixa Econômica Federal apresentou contestação, impugnando o pedido de assistência judiciária.

No mérito, alega que: a) deve ser observado o “pacta sunt servanda” ; b) o contrato não contém vícios; c) o contrato de mútuo não pode ser rescindido, em razão de ausência de previsão legal, nos termos da CE_DEHAB_SUMCV_SUHAB_082_2014; c) o autor confunde a aquisição do imóvel com relação contratual de mútuo/empréstimo, uma vez que o contrato de compra e venda envolve o bem imóvel, ao passo que o contrato de mútuo envolve o empréstimo em dinheiro, onde a Caixa é o agente financeiro; d) foi observado o regramento legal quanto à disponibilização da quantia e à contraprestação exigida pela Ré; e) não há valores a serem restituídos, uma vez que não houve cobrança indevida; f) é o descabido pedido de inversão do ônus da prova formulado pela parte autora.

Junta procuração e documentos.

O autor apresenta réplica, sustentando que a possibilidade de rescisão contratual de contrato de compra e venda de imóvel urbano - por inadimplência - com pedido de devolução dos valores pagos encontra respaldo na Lei n. 4.591/1964, alterada pela Lei n. 13.786/2018.

Requer produção de prova pericial a fim de que sejam constatadas as benfeitorias realizadas no imóvel e os defeitos e baixo padrão de construção constatados.

A CEF não requereu novas provas. É o relatório.

Decido.

A assistência judiciária é benefício que se destina a assegurar o acesso à prestação jurisdicional aos que efetivamente não têm condições de pagar as despesas processuais, sem comprometimento do próprio sustento, nos termos dos arts. 98 e seguintes do Código de Processo Civil.

A jurisprudência do Tribunal Regional Federal da 1ª Região orienta-se no sentido de que devem ser deferidos os benefícios à pessoa que aufira rendimentos mensais líquidos até o valor correspondente a 10 (dez) salários mínimos, em face da presunção de pobreza que milita em seu favor (AG 0042285-81.2016.4.01.0000/PA, Rel.

Desembargador Federal Francisco Neves da Cunha, Segunda Turma, e-DJF1 de 07/03/2017; AC 0065268-30.2014.4.01.3400/DF, Rel.

Desembargadora Federal Gilda Sigmaringa Seixas, Primeira Turma, e-DJF1 de 08/02/2017; AC 0015772-69.2009.4.01.3800/MG, Rel.

Juiz Federal Emmanuel Mascena de Medeiros, Primeira Turma, e-DJF1 de 27/07/2016).

No caso, não há prova nos autos de que os rendimentos do Autor ultrapassem, realmente, o valor correspondente a dez salários mínimos mensais.

Em assim sendo, estando presentes os requisitos para a concessão do benefício, rejeito a impugnação.

Mérito: Colhe-se dos autos que, em 3 de fevereiro de 2021, o Autor firmou com a R L Construtora EIRELI e com a Caixa Econômica Federal o “Contrato de Venda e Compra de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia – Carta de Crédito Individual – CCFGTS – Programa Casa Verde e Amarela”, para a aquisição de imóvel de propriedade da empresa R L Construtora EIRELI, e por ela construído, situado à Rua San Antonio, Q.32, L.16, Condomínio Residencial Fenix XVI, Loteamento Parque Los Angeles, em Goianira/GO.

Com a construtora o autor firmou, portanto, o contrato de compra e venda do imóvel, e com a Caixa Econômica Federal firmou os contratos de mútuo e alienação fiduciária.

A construtora recebeu o valor da venda em dinheiro, correspondente a R$93.907,59 relativo ao financiamento imobiliário firmado entre o autor e a CEF, e R$10.067,41, relativo a recursos próprios do autor, e R$17.925,00 relativo a subsídio concedido pelo FGTS/União.

O autor formulou pedido de rescisão do contrato particular de compra e venda, com a consequente devolução dos valores pagos, sem ter feito qualquer ressalva quanto às partes contratantes e aos contratos efetivamente firmados.

Deve-se considerar, portanto, que o autor pretende a rescisão de todos os contratos entabulados no instrumento contratual “Contrato de Venda e Compra de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia – Carta de Crédito Individual – CCFGTS – Programa Casa Verde e Amarela”, quais sejam: a) o contrato de compra e venda; b) o contrato de mútuo; c) o contrato de alienação fiduciária.

O autor fundamenta seu pedido de rescisão do contrato com as alegações de ocorrência de falta de água na região do loteamento, padrão abaixo do prometido, perda de emprego, divórcio e pandemia, o que fez com que perdesse a capacidade para o pagamento das parcelas.

O contrato de financiamento em questão foi firmado para a compra de imóvel pronto, já devidamente registrado no cartório de registro de imóveis, conforme demonstra a certidão de matrícula do imóvel (Id. 2157317724).

Eventual discussão quanto à entrega do imóvel em padrão inferior ao que foi prometido (o que não foi demonstrado) deve ser levantada em face da proprietária anterior, R L Construtora EIRELI-ME.

Da mesma forma, eventual responsabilidade pela ausência de condições mínimas de moradia em razão da alegada ausência de água na região do loteamento também deve ser suscitada em face da construtora.

Ou seja, discussão acerca da nulidade da venda do imóvel com a consequente rescisão do contrato de compra e venda deve ser levantada em face da construtora R L Construtora EIRELI-ME, e não em face da Caixa Econômica Federal, que se limitou a conceder o empréstimo para fins de aquisição do imóvel (contrato de mútuo e alienação fiduciária).

Com efeito, a Caixa Econômica Federal não executou, tampouco fiscalizou a obra habitacional, ou mesmo promoveu a venda.

Uma vez que o pedido de rescisão contratual está fundamentado no vício de construção (qualidade inferior) e na omissão quanto à falta de água na região, não tem a Caixa Econômica legitimidade para responder à demanda, por ter atuado, na presente hipótese, como mero agente financeiro.

Nesse sentido é pacífica, quanto a esse ponto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.952.898/RN, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 30/5/2022, DJe de 2/6/2022).

Os demais fatos alegados pela parte autora (“sofreu com a perda do emprego, divórcio e a pandemia, o que fez com que essa perdesse capacidade para o pagamento das parcelas”) não configuram causa suficiente para escusá-la do cumprimento de suas obrigações contratuais.

No âmbito do financiamento imobiliário pelo PMCMV, há, em tese, possibilidade de resilição unilateral pelo devedor, mas em situação distinta da do presente caso.

A Portaria nº 488, de 18/07/2017, do Ministério das Cidades, dispõe em seu art, 1º, § 3º, sobre a possibilidade de entrega voluntária do imóvel e rescisão do contrato no âmbito do PMCMV, porém a referida portaria cuida de distrato de contratos de unidades habitacionais produzidas com recursos provenientes de integralização de cotas do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), no âmbito do Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU), integrante do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV).

Trata-se, portanto, de contratos de arrendamento residencial com opção de compra, celebrados entre a pessoa física (beneficiário final), e o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), representado por instituição financeira oficial, como a Caixa Econômica Federal (art. 1º da Lei nº 10.188/2001 e regulamentações correlatas).

Isto porque, nestes contratos, a titularidade do imóvel permanece com o FAR até a quitação do valor de aquisição, havendo regime jurídico próprio, distinto do contrato de mútuo com alienação fiduciária.

No caso, o contrato foi formalizado no âmbito do Programa “Casa Verde e Amarela” na modalidade de financiamento habitacional com recursos do FGTS, não sendo contrato de arrendamento residencial com o FAR.

Essa modalidade é regulada por normas do SFH/SFI, da Lei nº 9.514/1997 e da legislação do FGTS, e não se submete diretamente ao regime da Portaria nº 488/2017.

Em caso semelhante, assim já decidiu o Tribunal Regional Federal da 3ª Região: CONTRATOS.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO.

RESCISÃO CONTRATUAL.

I - Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor que não tem o alcance de autorizar a decretação de nulidade de cláusulas contratuais com base em meros questionamentos do devedor com alegações vagas e genéricas de abusividade.

II - Não se tratando de contrato celebrado entre o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), representado por instituição financeira oficial, mas sim de "Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações - Programa Casa Verde e Amarela - Recursos do FGTS e com Utilização dos Recursos da Conta Vinculada do FGTS Do(s) Devedores" celebrado entre a instituição financeira - CEF e a devedora fiduciária, não há possibilidade de aplicação do Portaria nº 488, de 18 de Julho de 2017, do Ministério das Cidades.

III - Recurso desprovido, com majoração da verba honorária. (APELAÇÃO CÍVEL ..SIGLA_CLASSE: ApCiv 5005163-87.2019.4.03.6110 ..PROCESSO_ANTIGO: ..PROCESSO_ANTIGO_FORMATADO:, Desembargador Federal GISELLE DE AMARO E FRANCA, TRF3 - 2ª Turma, DJEN DATA: 02/05/2023 ..FONTE_PUBLICACAO1: ..FONTE_PUBLICACAO2: ..FONTE_PUBLICACAO3:.) Quanto à alegação de perda da renda, o desemprego, de acordo com a jurisprudência do TRF/1ª Região e do STJ, não se enquadra em fenômeno hábil a subsunção da imprevisão aos contratos, pois consiste em questão subjetiva, não global, corriqueira, embora inesperada, de ocorrência eventual que não implica desvantagem exagerada de uma das partes em detrimento da outra. (REsp n. 1.381.929 - Relatora Ministra Assusete Magalhães - DJe de 10.08.2016) Nesse sentido: CIVIL E PROCESSO CIVIL.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO.

PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA.

CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

RESILIÇÃO.

NÃO CABIMENTO.

AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA JURÍDICA.

TEORIA DA IMPREVISÃO.

TEORIA DA BASE OBJETIVA DO NEGÓCIO JURÍDICO.

NÃO COFIGURAÇÃO.

SENTENÇA MANTIDA.

I - O mérito da questão posta nos autos versa sobre a possibilidade de rescisão unilateral (distrato), pela parte autora, relativamente ao Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, com alienação fiduciária em garantia, pelo Programa Minha Casa, Minha Vida, firmado com a Caixa Econômica Federal, e de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel, firmado com a Incorporadora, Tenda Negócios Imobiliários, para aquisição de imóvel residencial.

II - A teor do disposo no art. 474 e 475 do Código Civil Brasileiro, a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito, mas a tácita depende de interpretação judicial; e a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento.

III - O Código de Defesa do Consumidor adota a Teoria do Rompimento da Base Objetiva do Negócio Jurídico, prevendo, em seu art. 6º, ser direito básico do consumidor: "V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas;" IV - Diversamente da Teoria da Imprevisão, que exige imprevisibilidade e extraordinariedade como requisitos para possibilitar a revisão do contrato, a Teoria do Rompimento da Base Objetiva do Contrato se prende à quebra da base objetiva da relação contratual em que formado o negócio jurídico, com o consequente desequilíbrio entre as prestações, à luz do princípio da boa-fé e da finalidade do contrato.

V - A propósito da linha de compreensão adotada, "O desemprego, de acordo com a jurisprudência corrente deste Egrégio não se enquadra em fenômeno hábil a subsunção da imprevisão aos contratos, pois consiste em questão subjetiva, não global, corriqueira, embora inesperada, de ocorrência eventual que não implica desvantagem exagerada de uma das partes em detrimento da outra. (REsp n. 1.381.929 - Relatora Ministra Assusete Magalhães - DJe de 10.08.2016) VI - Para a configuração da responsabilidade civil, é necessária a presença de conduta ilícita, ocorrência de dano e nexo de causalidade entre a conduta e o dano (artigos 186 e 927 do Código Civil), elementos não demonstrados nos autos.

VII - Apelação da parte autora a que se nega provimento.

Honorários recursais, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, ora fixados em 2% sobre o valor originalmente arbitrado, sob condição suspensiva de exigibilidade, art. 98, § 3º, do CPC. (AC 1001039-48.2017.4.01.3300, JUIZ FEDERAL PABLO ENRIQUE CARNEIRO BALDIVIESO, TRF1 - DÉCIMA-PRIMEIRA TURMA, PJe 28/11/2023 PAG.) CIVIL.

PROCESSUAL CIVIL.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO.

FINANCIAMENTO DE IMÓVEL RESIDENCIAL.

RESCISÃO UNILATERL.

DISTRATO.

AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL.

I - Hipótese de pleito por distrato em relação contratual de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações, firmada entre a parte autora, a Caixa Econômica Federal e RESIDENCIAL IMAGINNE-SPE LTDA.

II - O ajuste firmado entre as partes envolve o mecanismo revelado no desenho fático em que o autor/comprador firma contrato de compra e venda de imóvel a ser construído pela vendedora/construtora; simultaneamente, firma, junto à CEF, contrato de financiamento dos valores do imóvel que pretende adquirir, o qual tem por objeto o repasse da quantia financiada à construtora/vendedora, e, como contrapartida, o comprador reembolsa a CEF dos valores adiantados à construtora, parceladamente.

III - Firmado compromisso de compra e venda, e transferidos os valores à construtora/vendedora, este ajuste é quitado, restando apenas o contrato de financiamento habitacional, celebrado entre o comprador do imóvel e a instituição financeira que, em tese, só poderia ser rescindido se o valor repassado à construtora/vendedora fosse restituído à mencionada instituição bancária, sendo necessária previsão contratual para tanto.

IV - A propósito do entendimento, "uma vez pago o preço da compra com o produto do mútuo e investido o comprador no domínio do imóvel adquirido, extingue a relação contratual atinente à compra e venda, restando apenas a mantida entre o mutuante e o mutuário.

Se o mutuante não recebe os recursos que desembolsou, o vendedor original não terá nenhum prejuízo porque terá recebido à vista o preço do imóvel; para garantir ao mutuante que ele receberá a totalidade do que lhe é devido, como dispõe o art. 586 do Código Civil, é que as partes estabelecem a garantia real hipotecária. (ARAGÃO, José maria.

Sistema financeiro da habitação: uma análise sociojurídica da gênese, desenvolvimento e crise do sistema. 3 ed.

Curitiba: Juruá, 2009, p. 516 e 517) 7.

A solução estabelecida pelas instâncias ordinárias, determinando a "rescisão contratual" do "contrato de compra e venda" com a devolução das prestações pagas e do imóvel, só seria admissível se, em vez de mutuante, a recorrente fosse a vendedora ou promitente vendedora do imóvel." (REsp 1176000/PR, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 10/03/2016, DJe 05/04/2016) V - Apelação da parte autora a que se nega provimento.

Honorários recursais, art. 85, § 11, do CPC, ora fixados em 2% sobre o valor originalmente arbitrado, observada a condição suspensiva de exigibilidade, art. 98, § 3º, do mesmo Código. (AC 1009880-43.2019.4.01.3500, DESEMBARGADOR FEDERAL RAFAEL PAULO SOARES PINTO, TRF1 - DÉCIMA-PRIMEIRA TURMA, PJe 31/01/2024 PAG.) Outrossim, ambas as turmas da Segunda Seção do STJ, após a fixação da tese do Tema Repetitivo nº 1.095, vêm decidindo que o “comportamento contrário à continuidade da avença”, manifestado pelo devedor fiduciante, caracteriza “quebra antecipada”, fazendo incidir, na espécie, a exclusiva “observância do procedimento específico estabelecido nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente” (cf.

STJ, EREsp 2.114.458/SP, da decisão monocrática do ministro João Otávio de Noronha, DJ 18/01/2024). (Cf. ainda: STJ, REsp 2.172.143/SP, da decisão monocrática do ministro Humberto Martins, DJ 08/11/2024; REsp 2.042.232/RN, Terceira Turma, da relatoria ministra Nancy Andrighi, DJ 24/08/2023.).

ANTE O EXPOSTO, julgo improcedentes os pedidos (art. 487, I, do Código de Processo Civil).

Condeno o Autor a pagar honorários advocatícios, arbitrados em 10% do valor do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §3º do CPC, com exigibilidade suspensa, conforme disposto no art. 98, §3º, do Código de Processo Civil.

Isenção de custas, conforme art. 98, §1º, I, do CPC.

Registre-se, publique-se e intimem-se.

Interposto recurso, intime-se o recorrido para apresentar contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias e, após, remetam-se os autos ao e.

Tribunal Regional Federal da 1ª Região.

Com o trânsito em julgado, nada sendo requerido, arquivem-se os autos.

RODRIGO ANTONIO CALIXTO MELLO Juiz Federal Substituto