TRF1 - 1012399-42.2025.4.01.3900

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Pará 5ª Vara Federal Cível da SJPA PROCESSO: 1012399-42.2025.4.01.3900 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: PAULO RAULISON FARIAS DA SILVA REPRESENTANTES POLO ATIVO: NATALIA ROXO DA SILVA - SP344310 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DECISÃO Trata-se de ação anulatória de leilão com pedido de tutela cautelar requerida em caráter antecedente, ajuizada por PAULO RAULISON FARIAS DA SILVA, em face da CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF.

Alega o autor que celebrou com a instituição ré, em 13 de setembro de 2019, contrato de alienação fiduciária para aquisição do imóvel localizado na Rua Marcos de Moraes, Casa 07, Lote 07, Quadra PA 41, bairro Amparo, município de Vigia/PA, registrado sob a matrícula nº 6218 do 2º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Aparecida de Goiânia/GO.

O valor financiado foi de R$ 103.950,00, sendo que o imóvel foi avaliado em R$ 146.000,00.

Afirma que, em virtude de dificuldades financeiras, ficou em inadimplemento contratual, o que levou à consolidação da propriedade em nome da CEF e à subsequente designação de leilões públicos extrajudiciais para os dias 24/03/2025 (1ª praça) e 31/03/2025 (2ª praça), conforme edital nº 0006/0225-CPA/RE.

Sustenta o autor, entretanto, a existência de vícios e nulidades no procedimento de expropriação, a saber: a ausência de notificação para purgação da mora, a falta de intimação pessoal das datas dos leilões, o descumprimento do prazo de 60 dias para realização do leilão após a consolidação, bem como a omissão na prestação de contas e na emissão do termo de quitação, conforme previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, com as alterações da Lei nº 13.465/2017.

Requer, com base nessas alegações, a concessão de tutela de urgência para suspensão e anulação do leilão, impedindo-se qualquer ato de alienação do bem, bem como a declaração de nulidade do procedimento expropriatório, ainda que tenha havido arrematação por terceiros, nos termos do art. 30, parágrafo único, da Lei nº 9.514/97.

A decisão de ID 2178359769 postergou a apreciação do pedido de tutela de urgência, determinando, contudo, que a CEF se abstivesse de alienar o imóvel objeto da lide até decisão ulterior.

Além disso, determinou a emenda da inicial para que fosse juntado o contrato de financiamento objeto da lide; deferiu os benefícios da justiça gratuita e a inversão do ônus da prova, para que a parte demandada juntasse toda a documentação pertinente à causa.

Emenda da inicial realizada em ID 2180539305.

A CAIXA apresentou contestação em ID 2182805971, aduzindo que o contrato se encontrava inadimplido, ensejando a consolidação da propriedade do imóvel em 02/04/2024, bem como a ausência de vícios no procedimento de execução extrajudicial, sem, contudo, juntar nenhum documento a respeito da consolidação da propriedade, como determinado na decisão de ID 2178359769, ante a inversão do ônus da prova.

Em manifestação de ID 2182810448 a CAIXA noticiou a interposição de Agravo de Instrumento sob o n. 1013956-27.2025.4.01.0000 conta a decisão de ID 2178359769, ao qual foi negado provimento, consoante consulta nesta data no site do TRF -1ª Região. É o relatório.

Decido. – Aplicação do Código de Defesa do Consumidor É pacífico o entendimento da jurisprudência de que o CDC é aplicável às instituições financeiras (ADI n. 2.591/DF e Súmula n. 297 do Superior Tribunal de Justiça - STJ). – Tutela de urgência – Suspensão dos efeitos da consolidação da propriedade O cerne da demanda reside em verificar se a parte demandante possui direito à suspensão dos efeitos da consolidação de propriedade, em vista do arcabouço processual.

O deferimento da tutela de urgência requer a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, bem como que não haja perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão (art. 300, caput e § 3.º do CPC).

A Lei 9.514/97 instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário, permitindo, dentre as modalidades de garantia do financiamento, a alienação fiduciária de coisas imóveis, especialmente disciplinada pelos arts. 22 a 33 da citada lei, com alterações (inclusive da Lei 14.711/2023).

Especificamente em relação a inadimplência do contrato de financiamento e seus efeitos, a Lei 9.514/97 prevê: Art. 26.

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-A.

Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.

Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Quanto à realização dos leilões, a referida lei dispõe: Art. 27.

Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Na hipótese, a decisão de id. 2178359769 inverteu o ônus da prova determinando que a CEF juntasse aos autos cópia do procedimento administrativo relativo à execução extrajudicial do imóvel, o que não foi cumprido pela empresa pública, uma vez que não colacionou aos autos nenhum documento acerca da referida execução do contrato em discussão.

Por outro lado, os únicos documentos referentes ao procedimento de execução extrajudicial, foi juntado pela parte autora, como o edital agendando os leilões do imóvel para as datas de 24/03/2025 (1ª Praça) e 31/03/2025 (2ª Praça) (ID 2178183374).

Juntou, ainda, a certidão de inteiro teor de ID 2178183471, expedida pelo Cartório do 2º Ofício de Vigia/PA, onde consta a averbação da consolidação da propriedade em 02/04/2024, a requerimento da fiduciária, “tendo transcorrido o prazo sem purgação da mora por parte da devedora fiduciante” Nesse ponto, é preciso registrar que a execução extrajudicial de dívidas que contam com a garantia de alienação fiduciária de bens imóveis é realizada pelo oficial do registro de imóveis competente (§1º, do art. 26), ou seja, por cartório extrajudicial, cujos atos gozam de presunção de veracidade.

Por outro lado, os §§ 3º, 3º - A, 4º e 4º - A disciplinam o procedimento de intimação do devedor, prevendo a publicação de edital de intimação para purgar a mora, caso não seja localizado.

Assim como a obrigação do “devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio”.

Sendo assim, não há comprovação de que houve a notificação pessoal do autor, vez que não averbada as diligências realizadas para sua notificação e se foi por edital ou não, como preconiza o § 3o-A, do art. 26, da Lei 9.514/97: § 3o-A.

Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Quanto aos leilões, a CEF nada juntou acerca da intimação do autor para exercer o direito de preferência previsto na Lei 9.514/97 (art. 27, § 2º-B).

Neste contexto, em razão da ausência de comprovação de intimação pessoal do autor para purgação da mora e dos leilões, a decisão de ID 2178359769, deve ser mantida, com o deferimento da tutela de urgência.

DISPOSITIVO Ante o exposto: a) defiro o pedido de tutela de urgência para determinar a suspensão dos efeitos da consolidação de propriedade realizada pela CEF em relação ao imóvel indicado na inicial (matrícula n° 6218, Livro 2-AC, fls. 177 – Cartório do 2º Ofício de Vigia/PA), abstendo-se a ré de alienar o imóvel até o julgamento do feito, ou, até que sejam corrigidas as irregularidades da notificação da parte autora. b) intime-se a CEF, com urgência, acerca da presente decisão; c) já apresentada contestação, intime-se a parte autora para réplica, bem como, para que, querendo, informe se pretende produzir outras provas além daquelas acostadas aos autos, esclarecendo sua pertinência e utilidade ao deslinde do feito (prazo: 15 dias); d) após, intime-se a CAIXA para dizer se pretende produzir novas provas, além daquelas acostadas aos autos, esclarecendo sua pertinência e utilidade ao deslinde do feito (prazo: 15 dias); e) requerida dilação probatória, conclusos para decisão, nada requerido, conclusos para sentença.

Belém, data da assinatura eletrônica.

MARIA CAROLINA VALENTE DO CARMO Juíza Federal