TRF1 - 1059449-37.2024.4.01.3500

SEÇÃO JUDICIÁRIA DE GOIÁS 4ª Vara Federal da SJGO Processo nº 1059449-37.2024.4.01.3500 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Autor (a/es): OLAIR ALVES DE QUEIROZ e outros Réu (s): MARIA ELIZABETE DO NASCIMENTO e outros DECISÃO Trata-se de ação de rescisão contratual sob procedimento comum proposta por OLAIR ALVES DE QUEIROZ e MARLI DIRCE DE OLIVEIRA QUEIROZ contra MARIA ELIZABETE DO NASCIMENTO e a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, O polo ativo alega que, mediante negociação prévia quanto ao preço, ficou ajustada a compra e venda do imóvel pela quantia de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), à vista, parte dos valores com recursos próprios de MARIA ELIZABETE DO NASCIMENTO, que seriam pagos por ocasião da assinatura do contrato, e outra parte dos valores com recursos oriundos de empréstimo com alienação fiduciária, obtido perante a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

No dia 4 de fevereiro de 2022, compareceram à CAIXA e, confiando na promessa de pagamento dos recursos próprios e de terceiros, firmaram contrato de venda e compra de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia no SFH, número 1.4444.1740630-7.

Em 2 de março de 2022, a CAIXA creditou em favor dos Autores a quantia de R$ 107.619,54 (cento e sete mil, seiscentos e dezenove reais e cinquenta e quatro centavos).

No entanto, o restante, no valor de R$ 92.380,46 (noventa e dois mil, trezentos e oitenta reais e quarenta e seis centavos), que deveria ter sido pago por MARIA ELIZABETE DO NASCIMENTO no ato da assinatura do contrato, não ocorreu.

Foram várias desculpas, inclusive de que o dinheiro estaria com a irmã em Brasília-DF, que a quantia seria transferida à noite, e nada.

Não houve assinatura de cheque e nem nota promissória em favor dos vendedores.

Defende o polo ativo que, tratando-se de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, a CAIXA deve figurar no polo passivo em razão de que eventual acordo ou sentença poderá resultar na rescisão ou liquidação do contrato, com extinção da garantia de alienação fiduciária e reversão da propriedade aos autores.

Requer, ainda, que a CAIXA se abstenha consolidar a propriedade do imóvel dado em garantia, em razão de eventual inadimplência da requerida MARIA ELIZABETE DO NASCIMENTO, bem como que seja impedida de levar o imóvel a leilão.

Citada, a CAIXA apenas informou não ter interesse na composição (ID 2173942675).

Por sua vez, MARIA ELIZABETE DO NASCIMENTO apresentou contestação e reconvenção na petição de ID 2176853129, em que alegou não haver comprovação documental da suposta dívida; que o imóvel fora adquirido por R$ 180.000,00 (cento e e oitenta mil reais); e que pagou R$ 72.380,46 (setenta e dois mil, trezentos e oitenta reais e quarenta e seis centavos) antes da assinatura do contrato e requereu a condenação do polo ativo à devolução em dobro do valor cobrado indevidamente.

No mérito, o polo ativo tem por objetivo: 1- Que se determine à Caixa Econômica Federal abster-se de consolidar a propriedade do imóvel dado em garantia, em razão de eventual inadimplência quanto ao pagamento das parcelas do financiamento pela promovida Maria Elizabete do Nascimento, inclusive da venda direta ou em leilão para satisfação de seus créditos decorrentes do contrato nº 1.4444.1740630-7, datado de 04 de fevereiro de 2022, registros R.9-850, R.10-850 e AV-11-580, todos oriundos do Cartório, de Protesto de Títulos, Registro de Imóveis, Registro de Títulos e Documentos, Civil das Pessoas Jurídicas e Civil das Pessoas Naturais de Abadia de Goiás – Comarca de Guapó, Estado de Goiás; 2- Que se determine à Caixa Econômica Federal a apresentação nos autos do valor atualizado do saldo devedor do financiamento objeto do contrato nº 1.4444.1740630-7, firmado com a Sra.

Maria Elizabete do Nascimento, inclusive para eventual acordo em sede de audiência de conciliação a ser realizada com a presença das partes; Que ao final sejam julgados procedentes os pedidos, com a resolução/rescisão do contrato de compra e venda número 1.4444.1740630, celebrado através da Caixa Econômica Federal, determinando-se a restituição da posse e propriedade do imóvel aos promoventes, bem como o cancelamento dos registros R.9-850, R.10-850, e AV-11-580, todos oriundos do Cartório retro; 3- Que, com fundamento nos artigos 475 e 395 do Código Civil a primeira promovida seja condenada ao pagamento da taxa de ocupação mensal, em valor a ser fixado por Vossa Excelência, a incidir desde 04 de fevereiro de 2022, bem como ao ressarcimento dos honorários dispendidos pelos autores para fazer valer seu direito, tudo com acréscimo de juros legais e correção monetária pelo INPC-IBGE; 4- Que, na eventualidade de solução do mérito com fundamento na mora, a demandada seja condenada ao pagamento da quantia de R$ 141.310,71 (cento e quarenta e um mil e trezentos e dez reais e setenta e um centavos), bem como ao pagamento da taxa de ocupação, mais os honorários contratuais nos moldes do pedido retro (contrato anexo), tudo acrescido de juros moratórios de 1% ao mês, mais juros legais estipulados na Lei Federal 14.905/2024, mais correção monetária pelo INPC-IBGE; 5- Ainda, na hipótese solução da presente demanda com fundamento no artigo 394 do Código Civil, que o imóvel seja gravado com garantia hipotecária em favor dos promoventes, oficiando-se ao Cartório de Registro de Imóveis de Abadia de Goiás para o respectivo registro, a perdurar até o efetivo pagamento; 6- Que, procedente do pedido de rescisão contratual, que se determine ao agente financeiro a apresentação aos promoventes do boleto referente ao saldo devedor do financiamento, para liquidação, ressalvada eventual hipótese de opção pela transferência do financiamento, sem prejuízo da desocupação imediata do imóvel pela primeira requerida; 7- Protesta pela produção de todos os meios de provas moralmente admitidos em direito, inclusive oral, como depoimento pessoal da parte contrária, oitiva de testemunhas, posterior juntada de novos documentos, expedição de ofícios, perícias, dentre outras; 8- Que a primeira demandada seja condenada ao pagamento de honorários sucumbências de 20% sobre o proveito econômico da presente demanda; Requer seja designada audiência de conciliação.

A inicial foi instruída, no que interessa, apenas com cópia do contrato firmado com a requerida MARIA ELIZABETE DO NASCIMENTO e com a CAIXA (origem dos recursos SBPE - aquisição de imóvel usado).

Decido.

A causa de pedir radica na existência da alegada falta de pagamento de parte do imóvel adquirido por MARIA ELIZABETE DO NASCIMENTO, mediante Contrato de Compra e Venda de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no Sistema Financeiro de Habitação – origem dos recursos SBPE, aquisição de imóvel usado.

O imóvel residencial, situado na Rua Trindade, Parque Izabel, lote 05, quadra 21, em Abadia de Goiás-GO, foi vendido por OLAIR ALVES DE QUEIROZ e MARLI DIRCE DE OLIVEIRA QUEIROZ para a requerida MARIA ELIZABETE DO NASCIMENTO, que não teria pago todo o valor ajustado.

Segundo o polo ativo, tratando-se de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, a CAIXA deve figurar no polo passivo em razão de que eventual acordo ou sentença poderá resultar na rescisão ou liquidação do contrato, com extinção da garantia de alienação fiduciária e reversão da propriedade aos autores.

Ademais, pleiteia a parte autora que a CAIXA se abstenha consolidar a propriedade do imóvel dado em garantia, em razão de eventual inadimplência da requerida MARIA ELIZABETE DO NASCIMENTO, bem como que seja impedida de levar o imóvel a leilão.

Todavia, não houve qualquer imputação de falha da atuação da Caixa, que apenas financiou parte do pagamento da compra e venda.

Nesse linha, descabe transformar a CEF em garantidora das escolhas negociais feitas pelo vendedor do imóvel, nem impedir que a empresa pública lance mão das garantias decorrentes do contrato de alienação fidudiciária.

A CEF atuou apenas como agente financeiro e credora fiduciária da compra e venda do imóvel.

Ademais, consta do contrato firmado com a CEF que a compradora já quitara o valor total de sua contrapartida, no valor de R$72.380,46, antes mesmo da formalização do financiamento, o que torna inverossímil a tese de que MARIA ELIZABETE DO NASCIMENTO deva alguma quantia ao polo ativo.

Nesse sentido, aliás, a compra e venda do imóvel, com pacto de alienação fiduciária firmado entre a compradora e a CEF, foi devidamente registrada no CRI competente, o que pressupõe a quitação dada pela parte vendedora do imóvel.

Esse o quadro, enquanto se mantiver hígido o registro imobiliário da compra e venda, com pacto de alienação fiduciária firmado entre a compradora e a CEF, não há envolver a empresa pública no imbróglio surgido entre os vendedores do imóveis e a compradora.

Até porque, como já decidiu o STJ, o cancelamento de contrato de compra e venda não se estende ao contrato de financiamento estabelecido com a instituição financeira, pois não há relação de acessoriedade entre o contrato de compra e venda de bem e o de financiamento bancário com alienação fiduciária destinado a viabilizar a aquisição.

Vejam-se: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

CANCELAMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE VEÍCULO COM A REVENDEDORA.

RESCISÃO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO E RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.

INEXISTÊNCIA DE ACESSORIEDADE ENTRE OS CONTRATOS.

MANUTENÇÃO.

PRECEDENTES.

AGRAVO IMPROVIDO. 1.

O cancelamento de contrato de compra e venda de veículo com a revendedora não se estende ao contrato de financiamento estabelecido com a instituição financeira, tendo em vista que a jurisprudência desta Corte entende não haver relação de acessoriedade entre o contrato de compra e venda de bem de consumo e o de financiamento bancário com alienação fiduciária destinado a viabilizar a aquisição. 2.

Ressalte-se que esse entendimento difere dos casos em que a instituição financeira for vinculada diretamente à concessionária do veículo ('banco da montadora'), por ser parte integrante da cadeia de consumo.3.

No caso, não se trata de revisão de matéria fático-probatória, mas tão somente da aplicação da jurisprudência consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça ao caso concreto, conforme se extrai dos precedentes apresentados.4.

Agravo regimental a que se nega provimento.(AgRg no AREsp 688.771/RJ, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/12/2015, DJe 03/02/2016) DIREITO CIVIL.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE VEÍCULO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

CONTRATO ACESSÓRIO.

CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

DEFEITO NO PRODUTO.

RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR.1.

O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras (Súmula n. 297), mas apenas em relação aos serviços atinentes à atividade bancária.

Por certo que o banco não está obrigado a responder por defeito de produto que não forneceu tão-somente porque o consumidor adquiriu-o com valores obtidos por meio de financiamento bancário.

Se o banco fornece dinheiro, o consumidor é livre para escolher o produto que lhe aprouver.

No caso de o bem apresentar defeito, o comprador ainda continua devedor da instituição financeira. 2.

Não há relação de acessoriedade entre o contrato de compra e venda de bem de consumo e o de financiamento que propicia numerário ao consumidor para aquisição de bem que, pelo registro do contrato de alienação fiduciária, tem sua propriedade transferida para o credor.3.

Recurso especial conhecido e provido.(REsp 1014547/DF, Rel.

Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 25/08/2009, DJe 07/12/2009) De fato, a instituição financeira (a CEF) não teve nem tem nada a ver com a alegada falta de pagamento da quantia que fora prometida pela compradora do imóvel, pelo que não pode ser atingida pelo desfazimento do negócio pretendido pela parte autora.

Afinal, o retorno das partes ao status quo ante (CC, art. 182) implicaria à instituição financeira o ônus de devolver ao mutuário todas as prestações que ele houvera pago, seguido do ônus de exercer o direito de regressiva que lhe caberia, em face do vendedor do imóvel, para reaver o que tivera de devolver ao mutuário/comprador.

Enfim, mesmo que a instrução venha a confirmar a presença de falta de pagamento no imóvel objeto da compra e venda, não será atingido o contrato de financiamento mantido com a CEF.

Conclusão que acaba por levar ao reconhecimento da ilegitimidade passiva da Caixa, haja vista a impossibilidade jurídica do pedido de rescisão do contrato original de compra e venda, pois o mesmo instrumento contemplou o financiamento e a alienação fiduciária do imóvel em favor da instituição financeira.

Nesse sentido, veja-se acórdão do STJ: "RECURSOS ESPECIAIS.

VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO.

IMÓVEIS FINANCIADOS COM RECURSOS DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO.

REGULARIDADE PROCESSUAL RECONHECIDA.

DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO NAS UNIDADES RESIDENCIAIS AUTÔNOMAS.

LEGITIMIDADE DO CONDOMÍNIO.

PEDIDOS SUCESSIVOS.

INDENIZAÇÃO DEVIDA.

ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (RESSALVA DO ENTENDIMENTO PESSOAL DO RELATOR). 1.

Do recurso especial interposto por Ennio Fornea e Cia Ltda e Ennio Fornea Júnior: 1.1. É cediço nesta E.

Corte afigurar-se prematuro o recurso especial interposto quando pendente de julgamento, no Tribunal de origem, qualquer recurso ordinário.

Porém, no ensejo de reiterar recurso especial interposto prematuramente, não possui o recorrente a faculdade de aditá-lo, se não houve alteração quando do julgamento dos embargos de declaração, porquanto já operada, de outra parte, a preclusão consumativa. 1.2.

As regras alusivas às nulidades processuais são muito mais voltadas à convalidação e ao afastamento das nulidades do que à sua decretação, tendo em vista a função basilar do processo, como instrumento de aplicação do direito material.

Não se justifica, portanto, a anulação do presente feito, que já se arrasta por catorze anos, uma vez que a procuração assinada pela síndica, somada às atas de assembléia que evidenciam o desejo dos condôminos em ajuizar a presente demanda, afastam o aventado defeito na representação.

Ademais, rever os fundamentos da decisão ora hostilizada demandaria reexame de provas, o que é vedado pela Súmula 7. 1.3.

O Condomínio, na pessoa do síndico, tem legitimidade ativa para ajuizar ação com escopo de reparar vícios na construção, sejam nas partes comuns, sejam em unidades autônomas, por força do art. 22, § 1º, "a", da Lei nº 4.591, de 16.12.64.

Precedentes. 1.4.

A tese relativa à prescrição - ancorada em violação aos arts. 26, II, §§ 2º e 3º, do Código de Defesa do Consumidor - não está prequestionada, a despeito de oposição de embargos de declaração, circunstância que atrai a incidência da Súmula nº 211 desta Casa.

Ademais, saber qual a natureza dos defeitos existentes nas edificações - se relativos à segurança da obra ou à perfeição da obra - demandaria reexame de provas, o que é vedado pela Súmula 07/STJ. 1.5.

O art. 288 do CPC, que trata da possibilidade de pedidos alternativos, segundo remansosa doutrina, aplica-se a obrigações alternativas, as quais têm "por objeto uma pluralidade de bens reciprocamente heterogêneos e acidentalmente reunidos pelo contrato" (Caio Mário da Silva Pereira, Instituições de direito civil.

Rio de Janeiro, Editora Forense, 2006, p. 122), o que não é o caso dos autos. 1.6.

O arcabouço normativo aplicável à espécie é o relativo a vícios redibitórios.

Nesse passo, diante do tempo decorrido desde a propositura da ação, assim também a recusa sistemática do réu em realizar as obras de reparo, nem o Código Civil de 1916 (art. 1.101 a art. 1.106), nem o Código Civil de 2002 (art. 441 a art. 446), tampouco o Código de Defesa do Consumidor (art. 18 a art. 25), conferem ao devedor o direito de escolher sanar os vícios na construção do imóvel ou pagar indenização por perdas e danos, e, inexistindo a possibilidade de se analisar o contrato, para se verificar se neste contém tal previsão (Súmula 05), resta rejeitada a pretensão do recorrente de, a essa altura, realizar as obras. 1.7.

Não sendo, portanto, primordial o interesse dos autores em ver os réus compelidos a realizar os reparos nos imóveis, no caso concreto, mostra-se plenamente possível ter como principal o pedido inicial de indenização, considerando-se os demais - obrigação de fazer com possibilidade de conversão em perdas e danos - sucessivos em relação ao primeiro, guardando com este relação de prejudicialidade (art. 289 do CPC). 1.8.

Recurso especial não conhecido. 2.

Do recurso especial interposto pela Caixa Econômica Federal: 2.1.

A Caixa Econômica Federal não é parte legítima para figurar no pólo passivo de demanda redibitória, não respondendo por vícios na construção de imóvel financiado com recursos do Sistema Financeiro da Habitação (ressalva do entendimento do relator). 2.2.

Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, provido." (STJ, REsp 950522/PR, rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe 08/02/2010.) Conforme constou do voto do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO: "3.1.

No que concerne à alegada ilegitimidade passiva, o entendimento jurisprudencial que prevaleceu até então é o de que possui legitimidade a Caixa Econômica Federal, como credora hipotecária do Sistema Financeiro da Habitação, para figurar no pólo passivo de demanda redibitória.

Nesse sentido são os seguintes arestos: REsp 289155/RJ, Rel.

Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 05/04/2001, DJ 04/06/2001 p. 160; REsp 331340/DF, Rel.

Ministro BARROS MONTEIRO, QUARTA TURMA, julgado em 02/12/2004, DJ 14/03/2005 p. 340.

Porém, com a ressalva do meu entendimento pessoal, esta Quarta Turma entende que a Caixa Econômica Federal não é parte legítima para figurar no pólo passivo de demanda redibitória, não respondendo por vícios na construção de imóvel financiado com recursos do Sistema Financeiro da Habitação, seguindo o entendimento iniciado no julgamento do REsp 1091363/SC, Rel.

Ministro CARLOS FERNANDO MATHIAS (JUIZ FEDERAL CONVOCADO DO TRF 1ª REGIÃO), SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2009, DJe 25/05/2009.

Ademais, entende-se que, por ser o agente financeiro credor hipotecário, cuja garantia é o próprio imóvel, o entendimento de ser este responsável por vícios na construção acaba por prejudicá-lo duplamente, porquanto, a um só tempo, reduz-se o valor de sua garantia e, ainda assim, teria responsabilidade por esses vícios, quando a inadimplente maior, a construtora, poderia se isentar de qualquer reparação.

Assim, deve a Caixa Econômica Federal ser excluída da lide, restando prejudicada a análise das demais teses recursais." Logo, se o contrato de financiamento pactuado paralelamente à compra e venda deve remanescer íntegro, nos termos da jurisprudência do STJ, por analogia, o vendedor não dispõe mais da opção (direito potestativo) de rescindir a compra e venda em razão de vícios redibitórios, no caso, a falta de pagamento com recursos próprios, de parte do valor do imóvel, restando-lhe somente o direito de obter da compradora, a cobrança, por outras vias, do preço que falta para pagamento do imóvel.

Por outro lado, a cobrança de eventual dívida em razão de valor não pago pelo imóvel é da competência da Justiça Estadual, pois não envolve nenhum ente federal.

Nesse sentido: "APELAÇÃO CÍVEL.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL.

INDENIZAÇÃO.

VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO.

ILEGITIMIDADE DA CEF NO CASO CONCRETO. - Com relação à responsabilidade da CEF no que tange a eventuais vícios de construção de imóveis financiados segundo as regras do Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir entre duas situações: 1ª) nas hipóteses em opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda (como é o caso do Programa Minha Casa Minha Vida), atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, a CEF é parte legítima e pode responder por danos (materiais e/ou morais); 2ª) nos casos em que atua apenas como agente financeiro, financiando a aquisição de imóvel que já se encontra edificado e em nome de terceiro, essa instituição financeira não pode ser responsabilizada por vícios de construção e é parte ilegítima para compor lides a esse respeito. - Ainda que no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para se configurar a responsabilidade da CEF (e, consequentemente, sua legitimidade), é necessário que a instituição financeira tenha atuado na construção do imóvel (seja no financiamento, elaboração e/ou fiscalização da obra), ou que o contrato esteja relacionado à Faixa 1 do mencionado Programa, quando a CEF atua como verdadeira gestora de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda, por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). - Enquanto o negócio jurídico celebrado com o vendedor diz respeito efetivamente à compra e venda do imóvel, a relação contratual com a CEF tem por objeto o empréstimo de numerário para possibilitar a aquisição do respectivo imóvel. - Uma vez registrado o contrato no competente Registro de Imóveis, a CEF procede à liberação do valor ao vendedor.

A parte autora, por sua vez, compromete-se a restituir o valor emprestado em parcelas atualizadas conforme os termos pactuados. - Não há que se cogitar em responsabilidade da CEF no caso dos autos, visto que esta atuou apenas como agente financiador, liberando o financiamento à parte autora para aquisição de imóvel, de propriedade de terceiro, que já se encontrava erigido. - Excluído o interesse da CEF, a competência para processar e julgar o feito deixa de ser da Justiça Federal e passa a ser da Justiça Estadual, com fundamento no art. 109, I, da Constituição da República, de modo que as demais questões debatidas nos presentes autos, bem como a apuração de eventual responsabilidade em relação aos corréus, deverão ser apreciadas pelo juízo competente, sendo nula a r. sentença, visto que proferida por juízo incompetente. - Preliminar acolhida.

Processo extinto sem resolução do mérito em relação à CEF.

Sentença anulada.

Incompetência da Justiça Federal.

Remessa à Justiça Estadual para processamento e julgamento em relação aos demais réus.

Apelações prejudicadas." (TRF3, AC 5014915-50.2018.4.03.6100, rel.

Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, 2ª Turma, DJE de 24/09/2021).

Pelo exposto, concedidos os benefícios da justiça gratuita, reconheço a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, com a consequente interdição do pedido de rescisão contratual, nos termos do art. 330, I, c/c § 1º, III do CPC.

Sem recurso, nos termos da Súmula 150 do STJ, remetam-se à Justiça Estadual, Comarca de Guapó-GO, para prosseguimento do julgamento dos demais pedidos formulados em face da requerida MARIA ELIZABETE DO NASCIMENTO.

Condeno a parte autora em honorários, em favor da Caixa, ora fixados em R$ 1.000,00, verba cuja exigibilidade, porém, fica suspensa em razão da justiça gratuita.

Intimem-se.