TRF1 - 1032795-76.2025.4.01.3500

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária de Goiás 4ª Vara Federal Cível da SJGO PROC.

N. 1032795-76.2025.4.01.3500 DECISÃO Trata-se de ação proposta por ELIAS GOMES DA SILVA em desfavor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL objetivando, em sede de tutela de urgência, a suspensão dos leilões designados para os dias 12/06/2025 e 18/06/2025, expedindo-se ofício ao 1º Cartório de Registro de Imóveis de Trindade/GO para que se abstenha de registrar eventual arrematação do imóvel, vedando-se, ainda, a averbação das atas dos leilões ou de qualquer ato relacionado à alienação extrajudicial ora impugnada.

Aduz o Autor, em síntese, que: a) em 20/10/2014, realizou a aquisição do imóvel localizado na Rua Luiz Carlos de Morais, Qd 15, Lt 7, Setor Monte Sinai, Trindade/GO, matriculado sob o n° 54.116, perante o 1° Registro de Imóveis da Comarca de Trindade/GO; b) nos últimos meses, enfrentou dificuldades financeiras que resultaram na inadimplência de algumas parcelas do referido contrato, vindo a tomar conhecimento de que seu imóvel foi levado a leilão; c) no caso concreto, contudo, verifica-se que a utilização da intimação por edital não se sustenta; d) foram realizadas três tentativas de intimação no imóvel onde reside o Autor, mas ele não se encontrava no local nos momentos das diligências e, após essas tentativas, contudo, em vez de se buscar a intimação por outros meios disponíveis, optou-se diretamente pela via editalícia; e) reside no imóvel e não há qualquer indício que justifique enquadrar o seu paradeiro como ignorado, incerto ou inacessível, circunstância obrigatória exigida pelo § 4º do art. 26 da Lei nº 9.514/97 para promoção da intimação editalícia; f) não teve acesso nem localizou qualquer publicação dos editais referentes aos leilões designados para os dias 12/06/2025 e 18/06/2025, seja em jornal impresso ou eletrônico, conforme expressamente determina a legislação vigente.

Decido.

O STF decidiu ser "constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal" (tese de repercussão geral aprovada no RE 860.631/SP, j. em 26-10-2023).

Já a Lei 9.514/97 prevê o seguinte: "Art. 26.

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (...) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). § 3o-A.

Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). § 3o-B.

Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível: (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) Art. 26-A.

Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº. 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. § 1º A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (...) Art. 27.

Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (...) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro; e III - encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais. " No caso, foi expedida a seguinte certidão pelo Escrevente do Cartório de Registro de Imóveis de Trindade (Id n. 2191979289 - Pág. 19): Consoante se viu, segundo o §3º-A do art. 26 da Lei 9.514/97, se o oficial do registro de imóveis procurar o devedor por duas vezes e não o encontrar em seu domicílio ou residência, deverá intimar qualquer pessoa da família ou vizinho de que retornará no dia útil imediato, determinada hora, para efetuar a intimação.

Porém, no caso, o oficial insistiu na tentativa de intimação pessoal convencional por três vezes, mas sem sucesso.

De modo que a notificação nem chegou a ser entregue a quem quer que seja, o que implica vício procedimental.

Além disso, consta do Ofício n. 110707/2024 - CESAB/BU, de 26/08/2024 da Caixa (Id n. 2191979289 - Pág. 23): "O credor não possui mais endereços e, declara sob as penas da lei que esgotou todos os meios permitidos de localização do devedor-fiduciante." Contudo, vê-se da certidão de matrícula do imóvel que o polo ativo fornecera endereço na Rua C-162, n. 266, Edifício Jarama, apartamento 402, Jardim América, Goiânia-GO, quando da aquisição do imóvel objeto desta lide.

Portanto, a intimação deveria ter sido tentada neste endereço, conforme § 4º-B do 26 da Lei 9.514/97.

Dessarte, ao contrário do alegado, a Caixa não esgotou todos os meios permitidos de localização do devedor fiduciante antes da publicação de Editais.

Constatada a falha no procedimento de execução extrajudicial, assiste razão à Autora quanto à suspensão dos leilões designados, sem prejuízo da repetição do ato notificatório da mora ao devedor.

Todavia, por equívoco da Secretaria desta Vara, os autos vieram conclusos a este Juízo no dia 18/06/2025, às 17h12, razão pela qual deverá ser impedido o registro de eventual arrematação.

Pelo exposto, DEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA, para suspender o registro imobiliário da eventual arrematação do imóvel localizado na Rua Luiz Carlos de Morais, Qd 15, Lt 7, Setor Monte Sinai, Trindade/GO, matriculado sob o n° 54.116, perante o Registro de Imóveis da Comarca de Trindade/GO.

Cite-se a CEF, que deverá apresentar cópia do contrato de financiamento, bem como demonstrar a efetiva publicação dos editais, este último requerido pelo Autor na inicial.

Intimem-se.

Goiânia, (data e assinatura digitais).