TRF1 - 1013381-27.2022.4.01.3200

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Amazonas 9ª Vara Federal PROCESSO: 1013381-27.2022.4.01.3200 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: ANDRE COSTA DA SILVA REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, FRUTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA LITISCONSORTE: DIRECIONAL ENGENHARIA S/A SENTENÇA Trata-se de ação de obrigação de fazer, rescisão contratual c/c cancelamento de registro, c/c reparação de danos morais e pedidos de tutela de urgência, ajuizada por André Costa da Silva em face de Caixa Econômica Federal – CEF, Direcional Engenharia S/A e Frutal Empreendimentos Imobiliários Ltda, objetivando a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel firmado com a Direcional Engenharia e financiamento pela Caixa Econômica Federal, referente ao apartamento BL02-0404, Estilo Golf, no empreendimento Residencial do Bosque Violet, em Manaus/AM, no valor de R$221.000,00.

O autor alegou que, após pagar parte do valor acordado e não mais conseguir arcar com os custos do financiamento, compareceu à Direcional Engenharia em 29/12/2021 para solicitar distrato.

Foi orientado a procurar a Caixa Econômica Federal.

Afirmou que assinou termo de rescisão em 10/01/2022, mas, em 16/01/2022, recebeu informação de que o contrato havia sido encaminhado para o cartório, contrariando a expectativa de resolução consensual.

Requereu, ainda, a devolução da quantia paga (R$ 33.418,20) com dedução de percentual referente à corretagem, além de indenização por danos morais no valor de R$ 12.120,00.

O valor da causa foi inicialmente fixado em R$ 45.538,00.

Em sua contestação, as rés Direcional Engenharia e Frutal alegaram ilegitimidade passiva, sustentando que a alienação fiduciária havia sido realizada à CEF, tornando-a exclusiva responsável pelos direitos e obrigações contratuais.

Defenderam também a validade do contrato com base na Lei 9.514/97 e a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, impugnando os pedidos de devolução de valores e danos morais.

Sucessivamente, requereram a retenção de percentual de até 50% sobre os valores pagos.

A Caixa Econômica Federal, por sua vez, apresentou contestação alegando que o contrato foi assinado em 14/07/2021 e regularmente registrado em 16/01/2022, sendo inválido o pedido de distrato posterior.

Alegou, ainda, ausência de ato ilícito, inexistência de dano moral e legalidade das cláusulas contratuais.

Sustentou a inaplicabilidade do CDC e defendeu a improcedência integral dos pedidos formulados na inicial.

O autor apresentou réplica às duas contestações, rebatendo os argumentos de mérito e reafirmando a legitimidade das rés, a aplicação do CDC, bem como o direito à rescisão contratual por sua iniciativa, conforme previsão legal e jurisprudência do STJ.

Reiterou os pedidos constantes na inicial e impugnou os documentos juntados pelas rés.

O juízo indeferiu a tutela de urgência pleiteada, por entender que o contrato de alienação fiduciária constitui ato jurídico perfeito, não sendo identificados vícios essenciais que autorizassem sua rescisão ou suspensão.

Constatou-se que o registro da alienação ocorreu em 26/01/2022, e o pedido de distrato, apesar de prévio, foi considerado extemporâneo.

Na fase de saneamento, reconheceu-se como ponto controvertido a possibilidade de formalização do distrato e rescisão contratual, com devolução dos valores pagos.

A preliminar de ilegitimidade passiva foi remetida ao mérito e foi determinada a manutenção da distribuição estática do ônus da prova.

As rés Direcional e Frutal manifestaram-se pela inexistência de outras provas a produzir, requerendo o julgamento antecipado da lide, por entenderem que os documentos já constantes dos autos são suficientes à resolução da controvérsia.

A parte autora também manifestou-se requerendo o julgamento antecipado, reiterando a suficiência das provas documentais e reafirmando que a solicitação de distrato foi feita antes do registro cartorial, indicando documentos comprobatórios anexados (protocolos de atendimento e e-mail à CEF).

Vieram os autos conclusos. É o relatório.

Decido.

O cerne da lide repousa na possibilidade de formalização do distrato de compra e venda de imóvel e na rescisão do contrato de financiamento, com devolução dos valores pagos pelo autor.

A resilição, espécie do gênero distrato, é instituto de direito material disciplinado no art. 473 do Código Civil, que estabelece: Art. 473.

A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.

Parágrafo único.

Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.

Diante do princípio da obrigatoriedade dos contratos (pacta sunt servanda), de regra, os pactos não podem ser resilidos unilateralmente, admitindo-a em casos restritos e em alguns tipos de contrato, mormente os que vigem por prazo indeterminado, o que também pode ser extraído do dispositivo acima citado, que deixa claro que a resilição unilateral é possível nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita.

O Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o Tema 1.095 decidiu que a Lei nº 9.514/97 se sobrepõe ao Código de Defesa do Consumidor.

De acordo com a tese firmada: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”.

O Tema 1.095 trata dos casos de consolidação da propriedade pelo banco, no entanto, dentro do voto da Min.

Nancy Andrighi é possível se extrair o seguinte: 39.

Nessa linha de ideias, o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia, por desinteresse do adquirente na sua manutenção, qualifica-se como quebra antecipada do contrato (“antecipatory breach”), tendo em vista que revela a intenção do adquirente (devedor) de não pagar as prestações ajustadas. 40.

Destarte, o inadimplemento contratual, para fins de aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 não se restringe à ausência de pagamento no tempo lugar e modo contratados, mas abrange também o comportamento contrário do devedor ao cumprimento da avença (quebra antecipada do contrato), manifestado por meio do pedido de resolução do contrato por impossibilidade superveniente de arcar com os valores contratados.

Essa hipótese de resolução pelo comportamento do devedor não foi analisada no leading case do Tema 1.095, mas serve como fundamentação desta decisão.

Em outras palavras: a rescisão do contrato de alienação fiduciária só é possível nas estritas hipóteses previstas em lei, não contemplando a impossibilidade posterior de pagamento da dívida.

Cabe mencionar ainda que a rescisão do contrato ou a revisão de suas parcelas pela onerosidade excessiva em virtude de perda de emprego ou outra característica subjetiva do contratante não encontra amparo, pelo menos por ora, na jurisprudência brasileira.

Incide, no caso, o comando do artigo 314 do Código Civil.

Como visto, a pretensão da parte autora é a resilição contratual da promessa de compra e venda celebrada com a ré FRUTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em 28/06/2021 e do mútuo habitacional celebrado com a ré CAIXA em 14/07/2021, porém registrado em Cartório em 16/02/2022, para aquisição do imóvel matriculado sob n. 15.890 no Cartório do Sexto Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Manaus/AM.

A parte autora relata na inicial que “(...) ao assinar o contrato com a 1ª Reclamada (Caixa Econômica), as parcelas quase que dobraram de valor, ficando em R$1.139,40, valor referente a parcela e despesas da financeira”.

O Requerente justifica que “não quisera prosseguir com os pagamentos haja vista a impossibilidade de arcar com os custos do financiamento a ser realizado futuramente.

Sendo assim, em 29/12/21 compareceu na 2ª Requerida (DIRECIONAL) e propusera o distrato do documento celebrado exigindo a devolução do valor pago inicialmente já descontado os valores de administração pela requerida, conforme se faz prova pelo pedido protocolado na Direcional 2ª Reclamada”.

Nas contestações, as rés FRUTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, DIRECIONAL ENGENHARIA S/A e CAIXA ECONOMICA FEDERAL sustentam a impossibilidade de resilição contratual.

Forçoso convir que o presente caso caracteriza negócio jurídico complexo, envolvendo a construtora/incorporadora (ré FRUTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e DIRECIONAL ENGENHARIA S/A), além da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, enquanto instituição financeira financiadora de parte dos recursos e credora fiduciária.

Disso decorre que o mero arrependimento da parte autora e nem mesmo a alegação de dificuldades financeiras sejam bastantes para o distrato, pois, o contrato de mútuo promoveu o deslocamento de capitais que não teriam sido investidos se não houvesse a promessa de compra e venda.

Também, não é cabível o distrato por meio da resolução contratual, pois esta pressupõe o inadimplemento contratual da parte contrária (art. 475, CC) e, no caso, não há reclamação alguma quanto ao atraso da obra ou vícios construtivos.

Da análise da documentação que baliza o feito, tem-se que houve ajuste do valor de R$221.000,00 para aquisição da unidade habitacional, cujo adimplemento adviria de recursos próprios (R$51.124,11) e de financiamento junto à CAIXA (R$169.875,89).

Observo que a parte autora apresenta o contrato firmado com a Construtora (Id 1174489837), em 24/06/2021, além do comprovante de transferência bancária de R$30.000,00 efetuado em 30/06/2021 (Id 1174540261 – Pág. 5).

O contrato de mútuo n.1.7877.0117830-8 junto à CAIXA, celebrado em 14/07/2021, previa 420 meses para amortização do débito, com início da cobrança dos encargos mensais em 14/08/2021, além do prazo de construção em 36 meses (Id 1250305330 - Pág. 4/5).

Se o demandante estava pagando as quantias às rés, todas estipuladas nos contratos em discussão, foi porque a tanto se obrigou quando resolveu realizar os acordos de vontades formalizados pelos negócios jurídicos respectivos.

E segundo o princípio da força obrigatória dos contratos, ninguém é obrigado a contratar, mas aqueles que o fizerem devem cumprir as obrigações assumidas, sob pena de afetar a própria segurança dos negócios jurídicos.

Se a parte autora assinou o contrato com as rés e, posteriormente, perdeu interesse no imóvel adquirido, deveria avaliar, junto à CAIXA, as possibilidades para transferência ou venda do imóvel a terceiros, desde que estas possibilidades tenham sido previstas em contrato.

No mesmo sentido: ADMINISTRATIVO.

CIVIL.

PROCEDIMENTO COMUM.

CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL.

RESCISÃO CONTRATUAL.

AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL E CONTRATUAL.

INADIMPLEMENTO.

NÃO OCORRÊNCIA.

IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. 1.

Não basta o mero arrependimento para pôr fim ao contrato, e nem mesmo a alegação de dificuldade financeiras, visto que, ao assinar o contrato de mútuo, deu ensejo ao financiamento e promoveu o deslocamento de capitais que não teriam sido investidos sem que houvesse o contrato. 2.

Não tendo havido descumprimento contratual pelas rés, e não havendo autorização contratual para a rescisão na forma pretendida pela parte autora, incabível a procedência da demanda. (TRF4, AC 5053614-26.2023.4.04.7000, DÉCIMA SEGUNDA TURMA, Relatora GISELE LEMKE, juntado aos autos em 07/11/2024) FH.

RESCISÃO.

ARREPENDIMENTO.

PACTA SUNT SERVANDA.

TEORIA DA IMPREVISÃO.

DIFICULDADES FINANCEIRAS. 1.

O contrato em comento deve ser analisado tendo-se por base o CDC e o CC/02.

Está sujeito aos princípios pacta sunt servanda e da autonomia da vontade. 2.

Não basta o mero arrependimento para pôr fim ao contrato, e nem mesmo a alegação de dificuldade financeiras, visto que, ao assinar o contrato de mútuo, deu ensejo ao financiamento e promoveu o deslocamento de capitais que não teriam sido investidos sem que houvesse o contrato. 3.

Apelação improvida. (TRF4, AC 5004109-55.2022.4.04.7112, QUARTA TURMA, Relator MARCOS ROBERTO ARAUJO DOS SANTOS, juntado aos autos em 11/07/2024) Ainda que o autor tenha protocolizado seu pedido de distrato em 30/12/2021, relembro que o contrato de financiamento havia sido formalizado seis meses antes, em 14/07/2021.

Aliado a isto, a ação foi proposta em 19/01/2023, antes mesmo de decorrido o prazo para entrega da obra, estipulado em contrato para o dia 19/01/2026 (item C.6.1 e 15 – Id 1250305330, e a parte autora não comprovou o inadimplemento dos contratos pelas rés.

Ou seja, à época, nenhuma das rés estava em mora na entrega do imóvel, nos termos avençados no contrato de mútuo habitacional, o que caracterizaria a ausência de interesse de agir da parte autora.

Ademais, embora as dificuldades financeiras caracterizem situação indesejável, não são de todo imprevisíveis ou extraordinárias, de modo que não autorizam, por si só, a rescisão unilateral do contrato, e qualquer provimento jurisdicional nesse sentido configuraria ingerência indevida na autonomia da vontade e na liberdade contratual das partes envolvidas.

Por fim, o art. 67-A da Lei n. 4.591/1964, com redação dada pela Lei n. 13.786/2018 ("Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: [...]"), não é aplicável ao caso, pois o demandante pleiteia a resilição da promessa de compra e venda e do adjeto contrato de mútuo habitacional.

Portanto, sua pretensão é improcedente.

Mercê do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão deduzida pela parte autora e EXTINGO O FEITO, nos termos do art.487, inc.I, do CPC, consoante fundamentação.

Confirmo o deferimento do pedido de justiça gratuita.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85 do CPC, cuja execução fica suspensa em virtude da concessão dos benefícios da Justiça Gratuita.

Intimem-se.

Interposta apelação, intime-se o recorrido para contrarrazões e, oportunamente, encaminhem-se os autos para o 2.º grau de jurisdição.

Após o trânsito em julgado, certifique-se e dê-se vista às partes pelo prazo de 15 dias.

Sem requerimentos, arquivem-se os autos.

Manaus, na data da assinatura eletrônica.

Juiz(a) Federal