TRF1 - 1032789-69.2025.4.01.3500

Seção Judiciária do Estado de Goiás 1ª Vara Federal da SJGO PROCESSO: 1032789-69.2025.4.01.3500 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: ADAO PEREIRA DA SILVA REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DECISÃO Cuida-se de ação sob o procedimento comum proposta por ADAO PEREIRA DA SILVA, devidamente qualificado e representado, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, visando obrigar a ré a promover a renegociação do contrato de financiamento imobiliário e, antecipação de tutela para suspender qualquer ato de execução ou leilão do imóvel.

Junta procuração e documentos.

O Autor alega, em síntese, que: a) contratou financiamento habitacional com a ré para aquisição de seu único imóvel residencial, situado no Setor Maysa, em Trindade-GO; b) em virtude de dificuldades financeiras, passou a inadimplir algumas parcelas; c) tentou negociar extrajudicialmente com a ré, sem sucesso; d) foi surpreendido com a notícia de que o imóvel seria leiloado, tendo tomado conhecimento da medida por meio de um escritório de advocacia — não houve notificação formal da consolidação da propriedade fiduciária ou do leilão; e) a ausência de notificação viola os princípios do contraditório, da ampla defesa e da boa-fé objetiva, bem como afronta a Lei nº 9.514/97, que exige comunicação prévia em procedimentos de execução extrajudicial; f) requer intervenção judicial para suspender o leilão e assegurar a possibilidade de revisão contratual com base no artigo 317 do Código Civil, considerando a redução significativa de sua capacidade de pagamento. É O RELATÓRIO.

DECIDO.

Defiro os benefícios da assistência judiciária.

A tutela provisória de urgência deve ser concedida nas situações em que se apresentam desde logo elementos que evidenciam a probabilidade do direito pleiteado.

Além disso, também deve ficar demonstrado que a espera pela tutela definitiva poderá causar dano à parte ou risco ao resultado útil do processo (art. 300 do Código de Processo Civil).

Passo a apreciar a probabilidade do direito alegado.

Alienação fiduciária em garantia e inadimplemento A alienação fiduciária em garantia pode ser compreendida como um contrato instrumental ao contrato de empréstimo, em que o mutuante-fiduciário (credor) recebe a propriedade de determinado bem como forma de garantia do cumprimento das obrigações por parte do mutuário-fiduciante (devedor).

O credor mantém apenas o domínio resolúvel e a posse indireta da coisa alienada, ficando o devedor como o seu depositário e possuidor direto, sendo que, com o pagamento da dívida, resolve-se o domínio em favor do fiduciante, que passa a titularizar a plena propriedade do bem dado em garantia (COELHO, Fábio Ulhoa.

Curso de Direito Comercial; Direito de Empresa – v. 3. 7. ed.

São Paulo: Saraiva, 2007. p. 148).

A alienação fiduciária de bem imóvel é regida pela Lei n. 9.514/1997, que a define como “o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel” (art. 22, caput, da Lei n. 9.514/1997).

Se com o pagamento da dívida o devedor passa a obter o domínio pleno do bem (art. 25 da Lei n. 9.514/1997), com seu inadimplemento é iniciado um procedimento que visa transferir a propriedade do bem ao credor (consolidação da propriedade - art. 26 da Lei n. 9.514/1997) para, em seguida, ser promovida sua alienação a terceiro (por meio de leilão público - art. 27 da Lei n. 9.514/1997).

Nesse primeiro momento, de consolidação da propriedade, o procedimento se dá perante o cartório em que está registrado o imóvel alienado, a quem compete intimar o devedor para realizar o pagamento das parcelas vencidas (art. 26, § 1º, da Lei n. 9.514/1997).

Realizado o pagamento dos valores em aberto (purgação da mora), o contrato de alienação fiduciária é restabelecido (art. 26, § 5º, da Lei n. 9.514/1997).

Caso o pagamento não seja feito, o oficial do cartório de registro do bem deve promover “a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário” (art. 26, § 7º, da Lei n. 9.514/1997).

Com a consolidação da propriedade em nome do credor, passa-se à segunda fase, de leilão público para a alienação do imóvel.

Caso não haja êxito na alienação após dois leilões, o credor fica “investido na livre disponibilidade do imóvel” (art. 27, § 5º, da Lei n. 9.514/1997).

Durante essa fase de alienação por meio de leilão “é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão ‘inter vivos’ e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos” (art. 27, § 2º-B, da Lei n. 9.514/1997).

Veja-se: nesse momento não se garante mais ao devedor a possibilidade de purgação da mora, com o pagamento das parcelas em aberto, mas em aquisição definitiva do bem, mediante o pagamento de todo “o saldo devedor da operação de alienação fiduciária” (art. 27, § 3º, I, da Lei n. 9.514/1997), acrescido das demais despesas acima listadas.

Elemento comum a essas duas etapas é a necessidade de cientificação do devedor, de início para purgar a mora, e em seguida para exercer seu direito de preferência para aquisição do imóvel.

Tanto o Supremo Tribunal Federal quanto o Superior Tribunal de Justiça já fixaram entendimento em precedentes de observância obrigatória reconhecendo, o primeiro, a constitucionalidade do procedimento estabelecido pela Lei n. 9.514/1997 (Tema de Repercussão Geral 982/STF) e, o segundo, que esse procedimento desencadeado a partir do inadimplemento, regido pela Lei n. 9.514/1997, afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (Tema Repetitivo 1095/STJ).

Alegação de vício na cientificação e boa-fé objetiva É certo que, em muitos casos, as comunicações enviadas ao devedor não obedecem às formalidades legais.

Para corroborar essa afirmação, basta uma simples consulta à jurisprudência dos tribunais de apelação, em particular do Tribunal Regional Federal da 1ª Região, para se constatar a grande quantidade de procedimentos extrajudiciais que são anulados por vícios dessa natureza.

Se o devedor não é cientificado da dívida, a consolidação da propriedade seria indevida; se não é cientificado do leilão, eventual alienação a terceiro também seria indevida.

Contudo, entendo haver uma questão prejudicial ao reconhecimento judicial de nulidades em razão desse fato, derivada do princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil e art. 5º do Código de Processo Civil).

Quando se alega a nulidade da intimação para purgação da mora, não se está a negar a existência da mora.

E ao se invocar essa nulidade, o prejuízo dela derivado seria a impossibilidade de purgação da mora.

Ou seja, como não foi regulamente intimado, não teve condições de purgar a mora, o que levou à consolidação da propriedade em nome do credor.

Do mesmo modo, quando se alega nulidade da comunicação das datas dos leilões, também não se está a negar a existência da dívida.

E ao se invocar essa nulidade, o prejuízo dela derivado seria a impossibilidade de se exercer o direito de preferência para aquisição do bem.

Como não foi regularmente cientificado, não teve condições de exercer o direito de preferência, o que levou ao oferecimento do bem em leilão público.

Diante desse quadro, não se mostra adequado levantar a tese da nulidade sem que, de forma conjunta, se demonstre a possibilidade concreta de se purgar da mora ou adquirir o bem de forma definitiva.

Afinal, a que serviria reconhecer a nulidade da consolidação extrajudicial da propriedade se o devedor não demonstrar a possibilidade concreta de pagar as parcelas em aberto? Do mesmo modo, a que serviria reconhecer a nulidade de um leilão se o devedor não demonstrar a possibilidade concreta de quitar a dívida? Se o devedor não demonstra condição de purgar a mora ou exercer o direito de preferência, eventual vício no ato de comunicação não terá lhe causado prejuízo algum.

Assim, caso seja reconhecida a nulidade, ainda que o ato extrajudicial seja refeito (intimação para purgação da mora ou comunicação da data do leilão), o cumprimento a contento dessa formalidade não surtirá nenhum efeito legítimo para o devedor, pois não haverá purgação da mora nem quitação da dívida.

O único efeito que se pode vislumbrar é o prolongamento indefinido, às custas de um processo judicial, de uma relação contratual marcada pela inadimplência.

Além do princípio processual geral que rejeita o reconhecimento de nulidade caso essa nulidade não acarrete prejuízo (art. 282, § 1º, e art. 283, parágrafo único, do Código de Processo Civil), pleitear-se pelo reconhecimento de nulidade dessa natureza sem que haja interesse claro em efetuar o pagamento do valor devido contraria o dever de lealdade imposto pelo princípio da boa-fé (art. 187 do Código Civil).

Em uma relação contratual, a boa-fé objetiva quer significar uma atuação “pensando no outro, no parceiro contratual, respeitando-o, respeitando seus interesses legítimos, suas expectativas razoáveis, seus direitos, agindo com lealdade, sem abuso, sem obstrução, sem causar lesão ou desvantagem excessiva, cooperando para atingir o bom fim das obrigações: o cumprimento do objetivo contratual e a realização dos interesses das partes” (MARQUES, Cláudia Lima.

Contratos no Código de Defesa do Consumidor; o novo regime das relações contratuais. 5. ed.

São Paulo: Revista dos Tribunais, 2005. p. 216).

Portanto, para que possa: a) ser analisada a alegação ausência de intimação ou intimação irregular para purgação da mora durante o procedimento de consolidação da propriedade em nome do credor, deve a parte autora realizar até a fase de saneamento (art. 357 do Código de Processo Civil) depósito em conta judicial vinculada a estes autos do valor correspondente às parcelas vencidas até a data em que realizada a consolidação da propriedade (art. 26, § 1º, da Lei n. 9.514/1997); b) ser analisada a alegação ausência de comunicação ou comunicação irregular a respeito dos leilões, deve a parte autora realizar até a fase de saneamento (art. 357 do Código de Processo Civil) depósito em conta judicial vinculada a estes autos do valor correspondente ao total da dívida, incluindo as despesas descritas no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.

Em termos procedimentais, fica estabelecido que: a) no caso de alegação ausência de intimação ou intimação irregular para purgação da mora, o depósito deverá ser acompanhado de prova idônea de que o valor depositado corresponde às parcelas vencidas (como, por exemplo, documento extraído do processo extrajudicial realizado pelo cartório de registro de imóveis), cabendo à parte ré, em sendo o caso, impugnar o valor indicado; a.1) feito isso, será analisada na sentença a alegação de vício na intimação, que: a.1.1) sendo tida por procedente, redundará na purgação da mora, liberação do valor depositado em favor do credor e restabelecimento do contrato de financiamento; a.1.2) sendo tida por improcedente, não interferirá no procedimento extrajudicial realizado pelo credor, com liberação ao devedor do valor por ele depositado. b) no caso de alegação ausência de comunicação ou comunicação irregular a respeito dos leilões, o depósito deverá ser acompanhado de prova idônea de que o valor depositado corresponde ao total da dívida e demais despesas (como, por exemplo, documento extraído do portal eletrônico da instituição financeira credora), cabendo à parte ré, em sendo o caso, impugnar o valor apresentado; b.1) feito isso, será analisada na sentença a alegação de vício na comunicação, que: b.1.1) sendo tida por procedente, redundará na aquisição do imóvel pelo devedor e liberação do valor depositado em favor do credor; b.1.2) sendo tida por improcedente, não interferirá no procedimento extrajudicial realizado pelo credor, com liberação ao devedor do valor por ele depositado.

Caso sejam alegados vícios nos dois momentos, a análise judicial de ambos exigirá o depósito do valor correspondente ao total da dívida, incluindo as despesas descritas no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997, por ser este o maior valor.

Nesse caso, em sendo reconhecido vício na intimação para purgação da mora, será liberado favor do credor somente o valor correspondente ao valor das parcelas vencidas na data da consolidação da propriedade, com restituição ao devedor da diferença por ele depositada.

Caso concreto No caso dos autos, a autora pretende a anulação do procedimento extrajudicial em razão de vício na intimação para purgação da mora e comunicação a respeito dos leilões.

Contudo, como não foi promovido o depósito dos valores respectivos, fica prejudicada a análise dos vícios procedimentais apontados na inicial.

Quanto às demais alegações, resta ausente a probabilidade do direito invocado, pois não há direito do mutuário à "renegociação” da dívida se não há qualquer previsão em lei ou no contrato que obrigue a Caixa Econômica Federal a aceitar o pagamento da dívida e/ou das prestações de forma diversa àquela contratada.

ANTE O EXPOSTO, indefiro a tutela de urgência.

Cite-se a parte Ré para, querendo, contestar no prazo legal.

Nesta oportunidade a parte Ré deverá informar quais provas pretende produzir, justificando a necessidade e delimitando o objeto ou requerer o julgamento antecipado da lide.

Se houver interesse na conciliação, deverá solicitar a designação de audiência de conciliação.

Deverá a parte Ré, juntamente com a contestação, juntar aos autos a documentação necessária para comprovação dos fatos desconstitutivos do direito da parte autora, sob pena de preclusão, bem como toda a documentação necessária para a solução do litígio.

Apresentada a contestação, com arguição de preliminares, oposição de fato constitutivo ou desconstitutivo do direito ou juntada de documentos (exceto a procuração e cópia de acórdãos, decisões e sentenças), intime-se a parte Autora para se manifestar sobre a contestação e documentação apresentada, oportunidade em que deverá informar quais provas pretende produzir, justificando a necessidade e delimitando o objeto ou requerer o julgamento antecipado da lide.

Advirta-se que não será acolhido pleito genérico de produção de provas, sem a necessária fundamentação.

Após as providências acima, não havendo necessidade de dilação probatória, venham-me os autos conclusos para sentença.

O impulso necessário ao cumprimento deste despacho deverá ser dado pelos servidores, na forma do art. 203, § 4º, do Código de Processo Civil.

Intimem-se.

Goiânia, data e assinatura por meio eletrônico.

Rodrigo Antônio Calixto Mello JUIZ FEDERAL SUBSTITUTO