TRF1 - 1000459-37.2021.4.01.3507

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Jataí-GO Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Jataí-GO SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1000459-37.2021.4.01.3507 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: PEDRO HENRIQUE BARBOSA SANCHEZ REPRESENTANTES POLO ATIVO: RUBENS VIEIRA DA SILVA JUNIOR - GO59734 POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: DANIELA FRATA DOS SANTOS - MT13675/O SENTENÇA RELATÓRIO 1.

PEDRO HENRIQUE BARBOSA SANCHEZ propôs a presente ação de rito ordinário, com pedido de tutela de urgência, em desfavor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - BNDU, visando, em sede liminar, à sustação dos efeitos do leilão, realizado no dia 13/09/2020, sobre o imóvel situado na Rua Tiradentes c/ Rua Dona Esmeralda, nº 2.337, Qd. 70F, Lt. 05, Bairro Vila Fátima, Jataí/GO.

No mérito, pugnou pela anulação do leilão ocorrido em Brasília/DF, por inobservância de condição de procedibilidade da ação executiva, ante a ausência de intimação do devedor da realização do ato. 2.

Alegou, em síntese, que: (i) firmou contrato de alienação fiduciária com a Caixa Econômica Federal – BNDU, para a aquisição de um imóvel situado na Rua Tiradentes c/ Rua Esmeralda, nº 634, Bairro Vila Fátima, Jataí/GO, pelo valor aproximado de R$ 537.600,00, cujo saldo devedor seria pago em 240 parcelas mensais, a partir do ano de 2016; (ii) ocorre que é portador de dependência química (uso de drogas) (CID 10 F19.9), e ficou internado para tratamento na Clínica Crisálida “Restaurando Vida”, no período de 11 de janeiro de 2020 a 29 de dezembro do mesmo ano; (iii) nesse período, deixou de pagar as parcelas do aludido imóvel, e, após sua saída da clínica de reabilitação, procurou o departamento financeiro da ré, na tentativa de renegociação, a qual restou infrutífera; (iv) diante disso, a CEF instaurou procedimento extrajudicial de retomada do imóvel gravado com alienação fiduciária; (v) sendo assim, no dia 13 de setembro de 2020, quando ainda estava em tratamento/recuperação, o bem foi levado a leilão e arrematado pelo preço vil de R$ 176.000,00, uma vez que o valor da avaliação do imóvel na ocasião era de R$ 265.000,00; (vi) não foi notificado do leilão, o que o impossibilitou de exercer seu direito de preferência na arrematação do bem, restando clara, portanto, a necessidade de sua anulação, a fim de que o processo administrativo retornasse ao momento anterior ao ato; (vii) a urgência na concessão da medida se justificava em razão da transferência do imóvel para terceiros, ou até mesmo eventual reintegração na posse pela ré.

Requereu o benefício da assistência judiciária gratuita. 3.

A inicial veio instruída com a procuração e documentos. 4.

O pedido de tutela de urgência foi indeferido por este juízo (Id 477674370).

No mesmo ato, deferiu-se o benefício da assistência judiciária gratuita ao autor, bem como determinou sua intimação para emendar a inicial, requerendo a citação, como litisconsorte passivo necessário, do arrematante do imóvel objeto do litígio. 5.

Em cumprimento à determinação judicial, o autor, emendando a inicial, requereu a citação, como litisconsorte passivo, do arrematante Daniel Antônio Frata dos Santos (Id 511786604). 6.

Citada, a ré apresentou contestação genérica (Id 570883416). 7.

Intimado, o autor não apresentou réplica. 8.

O litisconsorte/arrematante manifestou-se nos autos (Id 731364953), informando que: a) arrematou o imóvel em 18/09/2020, uma vez que a CEF lhe assegurou que havia consolidado a propriedade na sua forma plena; b) contudo, ao efetuar buscas preventivas, descobriu a existência de demanda judicial que tinha por objeto o imóvel por ele arrematado; c) em razão disso, em maio/2021, iniciou tratativas com a CEF para cancelar a compra, sendo o Termo de Desistência encaminhado pela instituição financeira somente em 20/07/2021, com o consequente cancelamento da proposta/compra; d) desta forma, não sendo mais parte de negócio jurídico que envolva o imóvel em questão, não tem legitimidade para figurar no polo passivo da presente ação; e) pugnou, assim, pela sua exclusão da relação processual.

Requereu a concessão da gratuidade da justiça. 9.

As partes não manifestaram interesse na especificação de provas. 10.

O litisconsorte, por sua vez, compareceu para reiterar seu pedido de exclusão da relação processual, ante sua ilegitimidade passiva (Id 731364953). 11. É o relatório.

Decido.

FUNDAMENTAÇÃO 12.

A pretensão autoral consiste na declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal, aduzindo que não foi intimado do leilão promovido na data de 13/09/2020. 13.

A CEF apresentou contestação genérica (Id 569130853), sem fazer qualquer menção quanto à suposta ausência de intimação do devedor. 14.

O arrematante do imóvel leiloado, Daniel Antônio Frata dos Santos, compareceu apenas para informar que cancelou a proposta/compra do bem com a CEF, não possuindo, assim, legitimidade para integrar a relação processual (Id 731364953).

Juntou documento comprovando o cancelamento da sua proposta de compra com a CEF (Id 731364970). 15.

Pois bem.

O autor relatou que firmou contrato de alienação fiduciária com a Caixa Econômica Federal – BNDU, para a aquisição de um imóvel situado na Rua Tiradentes c/ Rua Esmeralda, nº 634, Bairro Vila Fátima, Jataí/GO, pelo valor aproximado de R$ 537.600,00, cujo saldo devedor seria pago em 240 parcelas mensais, a partir do ano de 2016. 16.

Sendo assim, o bem financiado encontra-se alienado fiduciariamente pelo devedor à CEF, constituindo, pois, propriedade resolúvel do agente fiduciário, em garantia do pagamento da dívida decorrente do financiamento, bem como do fiel cumprimento de todas as obrigações contratuais e legais em conformidade como o que estabelecem os arts. 1.361 e 1.368 do Código Civil c/c arts. 22 e seguintes da Lei 9.514/97. 17. É fato incontroverso que o autor não conseguiu cumprir suas obrigações contratuais.

Em consequência, aplica-se a cláusula contratual que rege a relação estabelecida entre as partes, nos contratos de financiamentos regidos pela Lei 9.514/97, que tem como uma das hipóteses de vencimento antecipado da dívida a falta de pagamento dos encargos mensais. 18.

A análise da legislação pertinente ao caso faz-se necessária, pois dela decorrerá o reconhecimento ou não da legalidade do procedimento praticado pela ré para a consolidação da propriedade em seu nome. 19.

No caso de inadimplemento, aplicam-se os procedimentos estabelecidos pelo art. 26 da Lei n. 9.514/97 para a purgação da mora e consolidação da propriedade, in verbis: Art. 26.

Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3º-A.

Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3º-B.

Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8º.

O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004). 20.

Conclui-se, portanto, que, configurado o inadimplemento da obrigação, a consolidação da propriedade fiduciária em nome da CEF constitui nada mais do que mera decorrência de previsão legal (art. 26, § 7º, da Lei 9.514/97) e contratual com as quais o autor anuiu de forma prévia e expressa. 21.

Consolidada a propriedade em nome da parte ré, o imóvel deverá ser alienado através de público leilão extrajudicial, com observância dos procedimentos previstos no art. 27 da Lei n. 9.514/97, que estabelece: Art. 27.

Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2o-A.

Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o-B.

Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio. § 7º Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) 22.

Não se pode olvidar que antes das alterações introduzidas pela Lei n. 13.465/2017 não havia expressa previsão legal a respeito da necessidade de notificação do devedor das datas, horários e locais de realização dos leilões, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato. 23.

Em razão disso, o egrégio Tribunal Regional Federal da 1ª Região vinha decidindo no sentido da desnecessidade de intimação pessoal dos devedores fiduciantes para ciência do leilão após a consolidação da propriedade e a averbação na matrícula do imóvel realizada pelo Cartório de Registro de Imóveis (TRF – 1ª Região, AC 0011823-86.2012.4.01.3200/AM, 6ª Turma, Relator Desembargador Federal JIRAIR ARAM MEGUERIAN, e-DJF1 de 10/12/2013, p. 379). 24.

Entretanto, a partir do início de vigência da Lei n. 13.465 de 11 de julho de 2017 passou a ser necessário que o credor fiduciário notifique o devedor a respeito da realização dos leilões do imóvel, por meio de correspondência enviada aos endereços constantes do contrato, conforme disposto no art. 27, § 2º-A da Lei n. 9.514/97. 25.

No caso em apreço, a retomada do imóvel com a consolidação da propriedade em favor da CEF foi averbada em 17/01/2019, conforme AV-10-7.577, na matricula do imóvel (Id 731364958). 26.

Entretanto, a instituição financeira, quando citada para contestar o feito, bem como para juntar aos autos o respectivo procedimento administrativo, conforme decisão do Id 477674370, não anexou nenhum comprovante de que foi confeccionada e enviada a carta de notificação ao autor acerca da realização dos leilões. 27.

Assim, pretendendo a Caixa Econômica Federal disponibilizar o imóvel para venda em público leilão, deveria ter se empenhado para promover a notificação pessoal do devedor a respeito da data, horário e local dos leilões, providenciando, inclusive, quando esgotados todos os meios para a notificação pessoal, a notificação por edital. 28.

A propósito, o STJ tem se posicionado nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL.

LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR.

NECESSIDADE.

INTIMAÇÃO POR EDITAL.

POSSIBILIDADE.

ESGOTAMENTO DOS MEIOS PARA ENCONTRAR O MUTUÁRIO.

REVER AS CONCLUSÕES DO ACÓRDÃO RECORRIDO.

SÚMULA 7/STJ.

AGRAVO DESPROVIDO. 1. É necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, porém é válida a notificação por edital quando esgotados os meios para a notificação pessoal.

Rever as conclusões do acórdão recorrido acerca do esgotamento dos meios necessários demandaria o reexame de provas.

Incidência da Súmula 7/STJ. 2.

Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 1422337 SP 2018/0343301-4, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 24/06/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/06/2019) 29.

Nesse contexto, verifica-se que a CEF violou a boa-fé objetiva e o dever de informação ao levar a leilão o imóvel do autor, sem qualquer aviso prévio. 30.

Ressalta-se que o autor, de fato, estava inadimplente, o que autorizaria a execução extrajudicial do contrato.

Porém, a CEF não cumpriu os requisitos legais para a referida execução, ante a ausência de comprovação de um dos requisitos essenciais: “a intimação do mutuário para purgação da mora e sobre a realização dos leilões para que ele pudesse exercer o direito que lhe cabia de adjudicação do imóvel”. 31. É ônus da CEF demonstrar a regularidade da notificação do mutuário, pois não se pode exigir que o devedor traga aos autos prova de fato negativo, ou seja, de que não teria sido formalmente comunicado. 32.

Assim, embora seja incontroverso o inadimplemento contratual, isto não desobriga o agente financeiro de cumprir com as formalidades previstas na Lei para a retomada do bem imóvel e, conforme já dito, não há nos autos qualquer comprovação de que as exigências relativas à notificação do devedor para adimplir o débito tenham sido devidamente atendidas. 33.

Desse modo, o procedimento de consolidação da propriedade referente ao contrato habitacional discutido nos autos se encontra viciado e por isso deve ser anulado, bem como todos os atos subsequentes. 34.

Por essa razão, forçosa a anulação da execução extrajudicial promovida no contrato do autor, nos termos da Lei 9.514/1997. 35.

Nada impede, no entanto, que a CEF proceda com nova execução extrajudicial da dívida, desta feita observando as exigências legais. 36.

Consta dos autos (Id 731364961) que o imóvel foi levado a leilão nos dias 03/09/2019 (1º leilão) e 17/09/2019 (2º leilão).

Como não houve interessado, a CEF ofereceu o referido bem na modalidade de venda direta, ocasião em que Daniel Antônio Frata dos Santos o arrematou, em 18/09/2020, e promoveu o efetivo pagamento. 37.

Ao ter conhecimento da ação judicial proposta pelo ex-mutuário, o arrematante desistiu da compra, solicitando o cancelamento do negócio jurídico em 18/05/2021 (Id 731364963), ou seja, em data anterior à sua citação para integrar a lide como litisconsorte passivo, que se deu em 21/07/2021 (Id 662604952). 38.

Atendendo à solicitação do arrematante, a proposta de compra do imóvel foi cancelada pela CEF em 27/07/2021, como comprova o documento do Id 731364970. 39.

Desta forma, tenho que Daniel Antônio Frata dos Santos é parte ilegítima para figurar no polo passivo desta ação, devendo ser excluído da relação processual. 40.

Saliento, por oportuno, que, caso tenha havido nova arrematação do imóvel em questão, deverá ser objeto de discussão entre o agente financeiro e o arrematante, em sede própria.

DISPOSITIVO 41.

Ante o exposto, julgo PROCEDENTE o pedido, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil/2015, para decretar a nulidade da execução extrajudicial do imóvel situado na Rua Tiradentes c/ Rua Dona Esmeralda, nº 2.337, Qd. 70F, Lt. 05, Bairro Vila Fátima, Jataí/GO, por falta de notificação válida do autor da realização dos leilões para que pudesse exercer o direito que lhe cabe de preferência na adjudicação do imóvel. 42.

DECLARO a ilegitimidade passiva ad causam do arrematante Daniel Antônio Frata dos Santos e determino sua EXCLUSÃO da relação processual, devendo a secretaria proceder às devidas anotações processuais; 43.

Condeno a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Jataí/GO (data da assinatura eletrônica). (assinado eletronicamente) Rafael Branquinho Juiz Federal