TRF2 - 5006545-04.2025.4.02.5118

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5006545-04.2025.4.02.5118/RJ AUTOR: MIGUEL ANGELO JULIAOADVOGADO(A): JOELSON FREITAS DE JESUS (OAB RJ242347)AUTOR: CLAUDIA DOS SANTOS JULIAOADVOGADO(A): JOELSON FREITAS DE JESUS (OAB RJ242347) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de demanda ajuizada por CLAUDIA DOS SANTOS JULIÃO e MIGUEL ANGELO JULIÃO em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, CAIXA SEGURADORA S/A e MAIA - GESTAO DE NEGOCIOS LTDA objetivando a realização de reparos estruturais no imóvel, bem como o pagamento de INDENIZAÇÃO a título de danos materiais , decorrentes dos vícios construtivos encontrados no imóvel da autora, bem como o pagamento da INDENIZAÇÃO a título de danos morais.

DECIDO.

Inicialmente, DEFIRO a gratuidade de justiça requerida.

Segundo entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 1102539 (Rel.

Min.

Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, DJE 28/06/2012), a responsabilidade da Caixa Econômica Federal, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção nos seguintes termos: a) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.

Nesse sentido: "RECURSO ESPECIAL.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO.

PEDIDO DE COBERTURA SECURITÁRIA.

VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO.

AGENTE FINANCEIRO.

LEGITIMIDADE. 1.

Ação em que se postula complementação de cobertura securitária, em decorrência danos físicos ao imóvel (vício de construção), ajuizada contra a seguradora e a instituição financeira estipulante do seguro.

Comunhão de interesses entre a instituição financeira estipulante (titular da garantia hipotecária) e o mutuário (segurado), no contrato de seguro, em face da seguradora, esta a devedora da cobertura securitária.

Ilegitimidade passiva da instituição financeira estipulante para responder pela pretendida complementação de cobertura securitária. 2.

A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. 3.

Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada.

Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato.

A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. 4.

Hipótese em que não se afirma, na inicial, que a CEF tenha assumido qualquer outra obrigação contratual, exceto a liberação de recursos para a construção.

Não integra a causa de pedir a alegação de que a CEF tenha atuado como agente promotor da obra, escolhido a construtora ou tido qualquer responsabilidade relativa à elaboração ao projeto. 5.

Recurso especial provido para reconhecer a ilegitimidade passiva ad causam do agente financeiro recorrente." (STJ, REsp n. 1102539, Rel.

Min.

Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, j. 09.08.11) In casu, foi celebrado contrato de venda e compra de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia no SFH - SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO com utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS dos devedores, no âmbito do Programa Casa Verde e Amarela e Minha Casa, Minha Vida).

Impende salientar que o programa possui inúmeras modalidades, razão pela qual nem toda a contratação pertencente ao PMCMV gera responsabilidade da CEF, sendo necessária a efetiva atuação para além da condição de mero agente financeiro, conforme jurisprudência firmada pelo Eg.

Tribunal Regional Federal da 2ª Região: CIVIL.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO.

PROGRAMA “MINHA CASA MINHA VIDA”.

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA.

MERO AGENTE FINANCEIRO.

RESCISÃO CONTRATUAL.

DESCABIMENTO. 1.

A legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, segundo orientação jurisprudencial firmada pelo Superior Tribunal de Justiça (REsp n. 1102539, Rel.

Min.

Maria Isabel Galotti, Quarta Turma), é no sentido de que dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção nos seguintes termos: a) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. 2. In casu, não obstante o fato de o contrato ter sido celebrado no âmbito do Programa “Minha Casa Minha Vida”, releva o fato de que tal programa possui inúmeras modalidades, de modo que nem toda a contratação pertencente ao PMCMV gera responsabilidade da CEF, sendo necessária a efetiva atuação para além da condição de mero agente financeiro. 3.

As hipóteses de responsabilização da CEF são limitadas à participação da escolha da construtora, o que, atualmente, ocorre de duas formas: (i) a CEF habilita uma Entidade Organizadora para que construa as unidades habitacionais; ou (ii) atua na condição de representante do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, a quem pertencem os imóveis inicialmente construídos para finalidade de arrendamento, com opção de compra. In casu, a demanda não trata de nenhuma das duas hipóteses. 4.

Com efeito, de acordo com o “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda” não houve qualquer intervenção da Caixa Econômica Federal, seja atuando como agente promotora da obra, ou selecionando a construtora e o imóvel. 5.

A CEF atuou na condição de mero agente financeiro, limitando-se a emprestar os recursos financeiros, conforme estabelecido no parágrafo segundo da Cláusula Primeira, de modo que não podem os apelantes, que escolheram discricionariamente a construtora, repassar os ônus de sua liberalidade à CEF, independentemente de se tratar ou não do PMCMV. 6.

Tendo a CEF cumprido rigorosamente sua parte como mutuante, colocando à disposição dos apelantes o montante necessário à compra do imóvel, e restando afastada a sua responsabilidade pela construção do imóvel financiado, não pode suportar o rompimento unilateral de um contrato validamente pactuado. (TRF2- Apelação Cível - Turma Espec.

III - Administrativo e Cível; Nº CNJ : 0015298-76.2017.4.02.5001 (2017.50.01.015298-9);  RELATOR  : Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES; data do julgamento: 12 de junho de 2018).

Os Tribunais Superiores vêm entendendo que são absolutamente autônomas as relações jurídicas entre os Compradores/Vendedores e Mutuários/Instituição Bancária.

Com efeito, não se trata de contratos conexos ou coligados, posto que esses subsistem por si sós, isoladamente.  Analisando o contrato apresentado (Evento 1, CONTR9) é possível verificar que em um só instrumento figuram duas avenças: a) uma, entre o autor e os vendedores, no que se refere à aquisição do imóvel, o que, em tese, não foi cumprido de maneira satisfatória, em razão da suposta existência de vícios ocultos no imóvel objeto do contrato. b) outra, entre o autor e a CAIXA, que financiou a aquisição do bem acima, por meio de mútuo de dinheiro.

O comprador alienou à CEF, em caráter fiduciário, o imóvel objeto do financiamento, em garantia do pagamento da dívida.

Inclusive, para a composição dos recursos, foram utilizados valores oriundos de conta vinculada ao FGTS, o que denota que o imóvel não está situado entre os projetos da denominada Faixa 1, que são os direcionados à baixa ou baixíssima rendas.Além disso, não há indicação de que as obras tenham sido realizadas com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

Logo, na presente hipótese, a CEF não é, nem tampouco foi, proprietária do imóvel, objeto da demanda, nem vendeu ao autor a propriedade, motivo pelo qual a responsabilidade pelos vícios de construção e demais problemas estruturais seriam da Vendedora/Construtora.   Destaco que o contrato de mútuo apenas possibilitou a compra do imóvel, escolhido pelo autor, de modo que a responsabilidade da Caixa Econômica Federal é adstrita às questões relacionadas ao contrato de mútuo, não abarcando, por exemplo, eventuais vícios existentes no imóvel financiado como se refere o presente caso, haja vista que a responsabilidade cinge-se apenas à vendedora/construtora.  A referida empresa pública atua tão somente como agente mutuante, ou seja, celebra contrato de empréstimo de dinheiro a fim de viabilizar a aquisição, pelo mutuário, do imóvel em questão.

Não há atribuição ao agente financeiro de responsabilidade pela solidez da obra ou pelos eventuais vícios construtivos, porquanto esta fica a cargo do seu executor.  Em atenção ao Princípio do Contraditório Prévio e Efetivo, previsto no artigo 10, do CPC/2015, dê-se vista à parte autora pelo prazo de 15 (quinze) dias para se manifestar sobre a legitimidade passiva da CEF.

Em seguida, retornem os autos conclusos.

Publique-se.

Intimem-se.

MARIANNA CARVALHO BELLOTTI Juíza Federal Titular JRJ14225