TRF2 - 5004257-86.2025.4.02.5117

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5004257-86.2025.4.02.5117/RJ AUTOR: CAROLINA QUINTANILHA BACELLAR VIANNAADVOGADO(A): NATALIA ROXO DA SILVA (OAB SP344310)AUTOR: YURI VIANNA PEREIRA DA SILVAADVOGADO(A): NATALIA ROXO DA SILVA (OAB SP344310) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação ajuizada por YURI VIANNA PEREIRA DA SILVA e por CAROLINA QUINTANILHA BACELLAR VIANNA em desfavor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), na qual pedem, em sede de antecipação de tutela, a suspensão de leilão extrajudicial de imóvel a ser realizado em 18/07 e 31/07 de 2025 (Evento 1, Edital 5, fls. 1).

Em sua inicial, pugnam pela suspensão do leilão em razão de alegadas falhas no procedimento, com destaque para uma suposta ausência de notificação prévia dos devedores (ora autores).  Decido.

Conforme disposto no art. 300 do CPC, o juiz poderá antecipar os efeitos da tutela pretendida na petição inicial quando, existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da alegação e haja fundado receio de dano irreparável e de difícil reparação.

O Decreto-Lei 70/1966, que autorizou o funcionamento de associações de poupança e empréstimo, além de instituir a cédula hipotecária, previu em seus arts. 31 a 35 o procedimento de execução extrajudicial, que faculta ao credor promover a expropriação de bem do devedor hipotecário mediante leilão público, desde que vencida e não paga a dívida.

No caso concreto, fazendo-se uma verificação sumária do que foi aventado na inicial e verificando-se os documentos juntados, não vislumbro a probabilidade jurídica apta a fundamentar o deferimento da tutela provisória de urgência.

O ponto nevrálgico da questão é o pedido para que o leilão sobre o imóvel não ocorra, pois, em suma, afirma m os autores que os procedimentos afetos ao leilão não foram observados.

Pois bem.

Oportuno registrar que a Lei 9.514/97, que dispõe sobre o sistema de financiamento habitacional e instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel, preceitua no parágrafo 1º do art. 26, in verbis: Art. 26.

Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

O comando normativo acima aponta a imprescindibilidade da constituição em mora do devedor, isto é, da intimação prévia do fiduciante (no caso sob análise, os autores devedores).

Após a consolidação da propriedade fiduciária, todas as questões atinentes ao mútuo e à alienação fiduciária, no âmbito do SFH, se resolvem em perdas e danos, exceto a questão atinente à ausência de notificação para constituição em mora, conforme art. 30, p. único, da mesma lei 9.514/97, in verbis: Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.

Parágrafo único.  Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Importante notar que está comprovado que já ocorreu a consolidação da propriedade fiduciária em favor da CEF (Evento 1, Matrícula do Imóvel 4, fls. 5), inexistindo “fumus” da alegada violação à notificação prévia dos devedores fiduciantes.

Os autores não acostaram quaisquer documentos aptos a, ainda que minimamente, comprovar suas alegações quanto a uma suposta falha no procedimento de consolidação da propriedade.

Reforço que a matrícula do imóvel, como se extrai do Evento 1, Matrícula 4, fls. 5, traz de forma clara a informação de que, tanto o Sr. YURI VIANNA PEREIRA quanto a Sra.

CAROLINA QUINTANILHA, autores da presente ação, foram devidamente notificados (averbações 8 e 9).

A confirmação da consolidação da propriedade (averbação 10 no Evento 1, Matrícula 4, fls. 5) é feita pelo Cartório de Registros, unidade dotada de fé pública e que goza da presunção (ainda que relativa) da veracidade e legitimidade dos atos praticados. É possível inferir que houve a necessária intimação prévia dos devedores, pois foi atestado, posteriormente, a “consolidação da propriedade”.

O documento aponta DOIS RESULTADOS POSITIVOS quanto à notificação dos devedores.

Ainda, destaco que a jurisprudência apenas permite a pleiteada suspensão em situações excepcionais.

Cito: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

TUTELA ANTECIPADA.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL.

SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO.

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

AUSÊNCIA DE NULIDADES.

INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO.

RECURSO NÃO PROVIDO. 1.

O procedimento de execução extrajudicial previsto no Decreto-lei nº 70/66 é constitucional, uma vez que a garantia do devido processo legal, consagrada no artigo 5º, inc.

LIV, da Constituição Federal, não deve ser entendida como exigência de processo judicial. 2.

Comprovado o inadimplemento, a notificação para purgação da mora e a inexistência, em princípio, de qualquer nulidade no procedimento de retomada do imóvel, não há razão para alteração da decisão recorrida (...) 8.

Tal entendimento não exclui a possibilidade de medida judicial que obste o prosseguimento do procedimento previsto no Decreto-lei nº 70/66, desde que haja indicação precisa, acompanhada de suporte probatório, do descumprimento de cláusulas contratuais, ou mesmo mediante contracautela, com o depósito à disposição do Juízo do valor exigido, circunstâncias não ocorrentes no caso dos autos. (...) (TRF 3ª Região, AI 0041486-62.2008.4.03.0000, Rel.

Juiz Convocado Márcio Mesquita, Primeira Turma, e-DJF3 Judicial 2: 04/05/2009) [...] (AI 5019006-53.2018.4.03.0000, Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, TRF3 - 1ª Turma, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/01/2020.) Assim, em razão da ausência de verossimilhança do direito, pois não foi constatada, em análise sumária, a ausência de notificação prévia, INDEFIRO, por ora, o requerimento de concessão de tutela provisória de urgência de natureza antecipada, na forma do art. 300 do CPC.   Diante da política de solução consensual dos conflitos judiciais implementada no âmbito da Justiça Federal, bem como a possibilidade de oferecimento de proposta de acordo pela parte ré, remetam-se os autos ao CESOL-SG - Cento Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania da Subseção de São Gonçalo -, para tomar as providências necessárias para o agendamento e inclusão do processo em pauta de audiência de conciliação.

Sem acordo, CITE-SE a parte ré para oferecimento de resposta, no prazo de 30 dias.

Em igual prazo, deverá fornecer toda documentação de que disponha para o esclarecimento da causa.

Ressalto que a não apresentação dos documentos pertinentes poderá implicar inversão do ônus da prova, a teor do disposto no artigo 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, caso verificada a verossimilhança das alegações da parte autora e a sua hipossuficiência na hipótese em análise.  Com a juntada de documentos pela ré, abra-se vista à parte autora, por 10 dias.

Após, conclusos.