TRF2 - 5009525-49.2025.4.02.0000

Agravo de Instrumento Nº 5009525-49.2025.4.02.0000/RJ AGRAVANTE: FABIO FERREIRA JUNIORADVOGADO(A): DIOVANA HENRIQUE BASTOS DE SOUZA (OAB RJ250151)AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF DESPACHO/DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento, com requerimento de antecipação da tutela recursal, interposto por FABIO FERREIRA JUNIOR, contra decisão que, nos autos da ação de procedimento comum nº 5002758-82.2025.4.02.5112, ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, perante o Juízo da 4ª Vara Federal de São Gonçalo, indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado para suspender o leilão de imóvel objeto de alienação fiduciária e garantir a manutenção do autor na posse do bem.

Nas suas razões recursais (Evento 1 – INIC1), o agravante alega que a ação originária tem por objeto a anulação do procedimento de execução extrajudicial do imóvel.

Sustenta que, embora reconheça a existência da dívida, a instituição financeira agravada não teria oportunizado qualquer negociação extrajudicial.

Afirma que a consolidação da propriedade em nome da credora ocorreu de forma irregular, sem notificação válida, e que tomou conhecimento do leilão apenas tardiamente, o que, segundo alega, revela nulidade no procedimento.

Requer, com fundamento nos arts. 1.019, I, e 300 do CPC, a suspensão dos efeitos da decisão agravada, com o deferimento da tutela recursal para suspender o leilão e garantir a permanência na posse do imóvel. É o relatório.

Decido.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento.

O juízo de origem indeferiu a tutela de urgência, por não vislumbrar a probabilidade do direito invocado, diante da ausência de documentos capazes de comprovar as alegadas irregularidades no procedimento de execução extrajudicial.  Vejamos (Evento 5 - DESPADEC1 dos autos originários): "Trata-se de ação ajuizada por FÁBIO FERREIRA JUNIOR em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, com pedido de tutela de urgência, "para obstar o Réu de prosseguir com o processo de execução extrajudicial do bem imóvel dado em garantia hipotecária, suspendendo o leilão designados para os dias 03/07/2025 e 10/07/2025 às 10:00 horas; bem como que se abstenha da emissão da CARTA DE ARREMATAÇÃO em favor de terceiros ou do próprio banco, em virtude de adjudicação compulsória" e "a manutenção da parte Autora na posse do imóvel até ulterior decisão".  Alega o autor que, por questões financeiras, deixou de adimplir parcelas do financiamento imobiliário.

Quando tentou negociar a dívida, alegou que a ré não aceitou nenhuma forma de pagamento a não ser à vista.  Sustenta que não foi notificado para purgar a mora.

Por tal razão, sustenta que seria nula a consolidação da propriedade e os atos expropriatórios subsequentes. É o relatório.

Decido.

De acordo com o art. 300 do CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

No caso dos autos, não vislumbro probabilidade do direito por falta de documentação que ampare as alegadas ilegalidades.

De acordo com a matrícula do imóvel juntada pela própria parte autora, verifica-se que as tentativas de intimação pessoal restaram infrutíferas, promovendo-se a notificação por edital (Evento 1, MATRIMOVEL6).  A intimação por edital, por si só, não representa ilegalidade, eis que prevista no art. 26, § 4º da lei n. 9.514/97.

Frise-se que o Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, profissionais do direito a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro, são dotados de fé pública, na forma do art. 3º da Lei nº 8.935/1994.

Assim não o fosse, não disporia o Art. 1º da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) que os serviços concernentes aos Registros Públicos são estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.

Portanto, pesa em favor do ato de consolidação e da intimação para purgar a mora presunção de legitimidade, não tendo a parte autora se desincumbido do ônus de demonstrar as irregularidades.

Acerca do alegado direito de purgar a mora até a arrematação, a consolidação da propriedade é posterior ao prazo de purgação da mora e, efetivada, resolve o contrato, restando ao ex-mutuário não mais o direito de purgar a mora, mas apenas de preferência na arrematação do imóvel, vide o disposto na lei n. 9.514/97: Art. 27. [...] § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Assim, entendo que as questões levantadas serão melhor aferidas na fase de sentença, quando então será realizada uma cognição plena e exauriente da matéria fática apresentada, depois de um amplo contraditório.

Do exposto, indefiro a tutela provisória.

Defiro a gratuidade de justiça.

Anote-se.

Cite-se a CEF.

Inverto o ônus da prova, na forma do artigo 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, e atribuo à CEF o ônus de juntar nos autos toda a documentação que disponha sobre o débito cobrado, a consolidação da propriedade fiduciária, o leilão e que entenda que seja relevante ao deslinde da causa." <grifos no original>   A concessão de efeito suspensivo em sede de agravo de instrumento exige a presença cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, conforme previsto no art. 300 do CPC.

Por sua vez, o artigo 1.019, inciso I, do mesmo diploma, estabelece que o relator pode atribuir efeito suspensivo ao agravo, sempre que presentes os requisitos legais, em destaque: “Art. 1.019.

Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão;”   Na hipótese, o agravante não apresentou elementos documentais que evidenciem, de forma robusta, a ocorrência de irregularidades no procedimento levado a efeito pela CEF.

Tampouco há controvérsia quanto à inadimplência contratual que ensejou a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária.

A simples alegação de nulidade no procedimento de execução extrajudicial, desacompanhada de provas que infirmem a validade dos atos praticados, não é suficiente, por si só, para justificar a concessão da tutela recursal.

Conforme se extrai da certidão de ônus reais do imóvel (Evento 1 – MATRIMOVEL6), constam registros de tentativas de intimação pessoal do agravante, bem como da realização de intimação por edital.

Ainda, há registro da consolidação da propriedade em favor da CEF, na forma do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.

A jurisprudência desta Corte tem reconhecido a validade da intimação por edital quando frustrada a tentativa de intimação pessoal, desde que devidamente certificada pelo Oficial competente, cuja certidão goza de fé pública e presunção relativa de veracidade (juris tantum), só podendo ser afastada por prova robusta e inequívoca em sentido contrário.

Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

LEI Nº 9.514/97.

NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR A MORA.

NECESSIDADE.

CERTIDÃO DO OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS.

FÉ PÚBLICA.

COMPROVAÇÃO.

SENTENÇA REFORMADA. 1.

Apelação contra a sentença que julgou procedente o pedido para declarar a nulidade do procedimento de consolidação de propriedade do imóvel adquirido pela apelada através de financiamento imobiliário, tendo a obrigação sido convertida em perdas e danos, diante da arrematação do bem por terceiro (...) 3.

A intimação do fiduciante, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, far-se-á pessoalmente, sendo que, quando o mesmo se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital.

No caso, a apelada foi notificada através do expediente nº 050/2010, datado de 3.3.2010, com ciência exarada em 22.3.2010, fato que ensejou a consolidação da propriedade em favor da CEF.

O Oficial do 1º Serviço Registral de Imóveis, ao emitir a certidão de inteiro teor do imóvel ora em discussão, deixou evidente, com a fé pública que lhe é peculiar, através da averbação nº 10/28334, ter sido realizado o procedimento do art. 26 da Lei nº 9.514/97, sem que houvesse a purgação da mora. 4.

As anotações advindas do Oficial do RGI se revertem se fé pública, gerando presunção juris tantum do que ali está registrado, apenas ilidível por robusta prova em contrário (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 00928013820154025101, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJE 17.4.2017). 5.

Diante do acolhimento da apelação, devem ser invertidos os ônus sucumbências.

Considerando se tratar de causa de pouco complexidade e que não apresenta sigularidade em relação aos fatos e direitos alegados, permanece mantida a condenação no patamar mínimo de 10% sobre o valor da causa (R$ 47.704,44), em favor da CEF, ficando a exigibilidade suspensão, haja vista a gratuidade de justiça deferida em favor da apelada. 6.

Apelação provida.

Invertido o ônus sucumbencial. (TRF-2ª Região, AC 0013697-65.2013.4.02.5101, Relator Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO,   5ª turma especializada, julgado em 17/01/2019) <grifo nosso> ADMINISTRATIVO.

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

LEI Nº 9.514/1997.

CERTIDÃO DO OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS.

PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE.

FÉ PÚBLICA IRREGULARIDADE NA NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR PARA PURGAÇÃO DA MORA.

NÃO COMPROVAÇÃO.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE HÍGIDA.

APELAÇÃO IMPROVIDA 1.

Trata-se de apelação interposta por OSMAN RODRIGUES DA SILVA e ALZENI HOLANDA RODRIGUES em face da sentença  que, proferida nos autos da ação ordinária ajuizada pelos ora apelantes contra a caixa econômica federa – cef, julgou improcedente o pedido, nos termos do art. 487, I, do CPC, objetivando a nulidade do procedimento de consolidação de propriedade do imóvel objeto do contrato firmado com a CEF, bem como os atos subsequentes, incluindo o leilão, e o ressarcimento de danos morais no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais). 2.

Cinge-se a controvérsia na regularidade de execução extrajudicial de contrato de financiamento imobiliário (...) 8.

Acerca da regularidade, ou não, do procedimento extrajudicial,  registre-se que a Lei nº 9.514/97, que rege o instituto da Alienação Fiduciária de bem imóvel, estabelece nos seus artigos 26 e 27 o procedimento por meio do qual a credora fiduciária constitui em mora o devedor fiduciante e, caso não ocorra o pagamento das parcelas vencidas e vincendas mais encargos legais e contratuais em 15 dias, haverá a consolidação da propriedade em favor daquele.  9.

Desta forma, verifica-se que se faz necessária a intimação pessoal do devedor para que purgue a mora, por meio de oficial do Registro de Imóveis (art. 26, §1º), podendo tal intimação ser realizada por edital caso esteja em local ignora, incerto ou inacessível, a teor do disposto no §4º do art. 26. 10.

Transcorrido o prazo sem que o devedor fiduciante realize o pagamento, o art. 27, caput, da Lei 9.514/97 estabelece que a propriedade fiduciária do imóvel se consolida em favor do credor fiduciário, no caso a CEF, que deve promover, em trinta dias a contar desse registro de propriedade, o leilão público para a alienação do bem. 11.

Destarte, tem-se que, de acordo com o artigo 26 da Lei 9.514/1997, e diante do inadimplemento do fiduciante, este será intimado, a pedido do credor, pelo oficial do Registro de Títulos e Documentos do domicílio de situação do imóvel. 12.

Compulsando os autos, verifica-se não assiste razão aos apelantes quanto à ausência de notificação para a purga da mora.

Com efeito, constata-se que o Oficial de  Registro de Títulos e Documentos se dirigiu ao endereço do imóvel, conforme Av. 9 e 11 da certidão do Registro de Imóveis anexada no evento 1 – MATRIMÓVEL 5, fls. 3 e 4, 1º grau, não tendo sido localizados os autores. 13.

Veja-se que o artigo 26, § 4º, da Lei nº 9.514 /1997 estabelece que, impossibilitada a notificação pessoal para purgação da mora, o credor pode proceder à notificação dos mutuários via edital. 14.

Nesse cenário, após tentativas infrutíferas de notificação pessoal no endereço do imóvel financiado, a CEF procedeu à constituição em mora do autor/devedor por meio de edital, devidamente publicado no Jornal Extra em 13, 14 e 15/12/2018 (Av. 10) e em 19, 20 e 23/05/2022 (Av. 12), nos termos do art. 26, parágrafo 4°, da Lei n° 9.514/97 (...) 17.

Por oportuno, como mencionado anteriormente, as anotações advindas do Oficial do RGI se revertem de fé pública, gerando presunção juris tantum, somente podendo ser desconstituída por robusta prova em contrário, que não foi trazida aos autos.

Frise-se que, na certidão do RGI, constam tanto a intimação levada a efeito pelo Oficial do Cartório, como também a consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF.  18.

Ainda, não há nulidade do procedimento extrajudicial por falta de intimação pessoal do mutuário acerca da designação de leilão,  porque não existe previsão legal de notificação pessoal do devedor quanto às datas de realização dos leilões (...) 23.

Apelação dos autores improvida.

Honorários de sucumbência majorados de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa (R$ 90.000,00) atualizado, na forma do art. 85, §11, do CPC, cuja exigibilidade restará submetida à condição suspensiva, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, ante a gratuidade de justiça deferida nos autos. (TRF-2ª Região, AC 5004010-90.2024.4.02.5101, Relator Juiz Federal Convocado WILNEY MAGNO DE AZEVEDO SILVA, 5ª Turma especializada, julgado em 28/03/2025) <grifo nosso>   Além disso, como reiteradamente decidido por esta Corte, não há previsão legal de intimação pessoal do devedor acerca das datas dos leilões.

A ciência da mora e a notificação válida para purgar a inadimplência já constituem o mutuário em mora, sendo o leilão mero desdobramento lógico da consolidação da propriedade fiduciária.

Em destaque os seguintes julgados: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

PROCESSUAL CIVIL.

CONTRATO DE MÚTUO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

BEM IMÓVEL DADO EM GARANTIA.

INADIMPLÊNCIA.

LEI Nº 9.514/97.

DEVEDOR EM LOCAL IGNORADO, INCERTO.

NOTIFICAÇÃO POR EDITAL.

VALIDADE. 1 - Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido liminar, interposto por MARIA DAS NEVES DE SANTANA em face da CEF-CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando cassar a decisão da 22ª Vara Federal - Seção Judiciária do Rio de Janeiro que indeferiu a tutela provisória (...) 3 - Nos termos da norma do artigo 26, da Lei nº 9.514/97, encontrando-se em local ignorado ou incerto, será promovida a intimação do devedor por edital, o que se efetivou, conforme documento de fls. 71, dos autos originários. 4 - Seguindo esta concepção, demonstrado que a devedora, ora Agravante, não foi localizada para receber a intimação para purgar a mora, válida a notificação por edital, afastando-se, por tal razão, a alegação de irregularidade do procedimento. 5 - A legislação que rege a matéria não prevê que as partes sejam intimadas pessoalmente da data de realização do leilão, considerando que a notificação pessoal da dívida constitui o momento oportuno para a purgação da mora, de forma que o futuro leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. 6 - Agravo de Instrumento conhecido e desprovido. (TRF-2ª Região, AG 0003110-82.2018.4.02.0000  Relator Desembargador Federal POUL ERIK DYRLUND, 6ª Turma especializada, julgado em 10/09/2018) <grifo nosso>   PROCESSUAL CIVIL E CIVIL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

NOTIFICAÇÃO.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.

AUSÊNCIA DE IRREGULARIDADE.

NOTIFICAÇÃO SOBRE REALIZAÇÃO DE LEILÃO.

AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. 1.

Trata-se de apelação contra sentença que julgou improcedente o pedido que consistia na anulação da execução extrajudicial da propriedade do imóvel objeto de contrato de mútuo. 2.

O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel no Sistema de Financiamento Imobiliário, não apresenta qualquer inconstitucionalidade, haja vista a possibilidade de acesso ao Poder Judiciário sempre que constatado o cometimento de eventual ilegalidade por parte do agente fiduciário. 3.

Não restou demonstrado nos autos a inobservância por parte da Caixa Econômica Federal do princípio constitucional da ampla defesa (art. 5º, LV, da CRFB/88), eis que restou comprovada a regular expedição de notificação em nome da parte devedora, que, consoante certificou o i. oficial, foi entregue à própria Autora em 19/09/2014 (fl. 48). 4.

A notificação do devedor acerca da realização do leilão não é exigência prevista na Lei nº 9.514/97, sendo certo que a notificação para purgar a mora é instrumento hábil a dar conhecimento ao mutuário sobre futuro leilão, caso não haja o pagamento dos valores devidos (...) 6.

Apelação desprovida. (TRF-2ª Região, AC 0140903-23.2017.4.02.5101, Relator Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA, 8ª turma especializada, julgado em 27/04/2018) <grifo nosso>   Por fim, a concessão da tutela de urgência se insere no poder geral de cautela do juiz, cabendo sua reforma, por meio de agravo de instrumento, somente quando o juiz dá a lei interpretação teratológica, fora da razoabilidade jurídica, ou quando o ato se apresenta flagrantemente ilegal, ilegítimo e abusivo, o que não é o caso.

Desta forma, ausentes os requisitos do art. 300 do CPC, notadamente a probabilidade do direito, e diante da ausência de elementos aptos a infirmar a validade do procedimento de execução extrajudicial, deve ser mantida a decisão agravada pelos seus próprios fundamentos.

Pelo exposto, INDEFIRO o pedido de antecipação da tutela recursal.

Intime-se a parte agravada para apresentar contrarrazões.

Após, remetam-se os autos ao Ministério Público Federal.

Cumprido, voltem conclusos para julgamento.