TRF2 - 5086932-57.2025.4.02.5101

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5086932-57.2025.4.02.5101/RJ AUTOR: EDUARDO MOREIRA XAVIERADVOGADO(A): ANA PAULA VILLAR PINTO (OAB RJ093269) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação pelo procedimento comum ajuizada por EDUARDO MOREIRA XAVIER em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando, em sede liminar, a concessão de tutela para: "a) apresentar, no prazo de 15 (quinze) dias, o cálculo atualizado do saldo devedor referente ao contrato de financiamento habitacional nº 155552689029, possibilitando ao Autor promover sua integral liquidação; e, b) comprovada a quitação pelo Autor, emitir, no prazo subsequente de 30 (trinta) dias, a documentação indispensável à baixa do gravame de alienação fiduciária junto ao 9º Ofício de Registro de Imóveis da Capital, sob pena de multa diária a ser arbitrada por Vossa Excelência, apta a compelir a Ré ao cumprimento célere da ordem judicial." No mérito, requer a confirmação da tutela para que a ré seja compelida a apresentar, no prazo máximo de quinze dias, o cálculo atualizado do saldo devedor relativo ao contrato de financiamento habitacional nº 155552689029; a determinação para que, imediatamente após a quitação do saldo devedor pelo Autor, a Ré seja compelida a emitir, no prazo improrrogável de trinta dias, a documentação indispensável à baixa do gravame de alienação fiduciária junto ao 9º Ofício de Registro de Imóveis da Capital; a fixação de multa diária não inferior a R$ 1.000,00 (mil reais), em caso de descumprimento de quaisquer das obrigações impostas; o reconhecimento do direito do Autor à imediata liquidação do contrato e à subsequente baixa da garantia fiduciária; a condenação da Ré ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondentes à perda de uma chance concreta de alienação do imóvel, a ser apurada em liquidação de sentença, considerando-se o valor de mercado do bem e a proposta de venda frustrada; a condenação da Ré ao pagamento de indenização por danos morais, em quantia certa, no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), montante proporcional à gravidade da conduta e apto a cumprir a função reparatória e pedagógica; e a condenação da Ré ao pagamento das verbas de sucumbência, incluindo honorários advocatícios, nos termos do art. 85 do CPC.

Como causa de pedir, aduz que é legítimo adquirente da Unidade 514 do Condomínio Recanto da Praia, situado à Rua Clementina de Jesus, nº 257, Recreio dos Bandeirantes/RJ, devidamente registrada sob a matrícula nº 401.095 do 9º Ofício do Registro de Imóveis da Capital; que a aquisição concretizou-se por meio da celebração de contrato de financiamento habitacional junto à Caixa Econômica Federal, sob o nº 155552689029, firmado em 27 de setembro de 2013.

Conta que O Empreendimento Recanto da Praia foi marcado por severos atrasos e sucessivas prorrogações contratuais durante sua execução, circunstância que motivou a propositura da Ação Civil Pública nº 5036339-34.2019.4.02.5101/RJ6 , pelo Ministério Público Federal, em junho de 2019, com fundamento no Inquérito Civil Público nº 1.30.001.004936/2016-81.

Naquela ação, constatou-se que o empreendimento deveria ter sido concluído em abril de 2015, já incluído o período de tolerância contratual.

Contudo, mesmo após seis prorrogações, em 2016 a obra alcançava apenas 98,04% de execução, sem que as unidades tivessem sido entregues, embora os mutuários continuassem compelidos ao pagamento dos encargos denominados “taxa de obra”.

Por consequência da inércia da construtora, tornou-se necessária a posterior execução da garantia securitária apenas em maio de 2017, sendo que as obras somente foram retomadas em outubro de 2019, com a entrega definitiva das chaves ocorrendo apenas em dezembro de 2020.

Relata um histórico cronológico de notificações extrajudiciais da ré:  (i) 21/06/2024 (Anexo 09) – O Autor encaminhou Notificação Extrajudicial à Agência 4144 da Caixa Econômica Federal, requerendo a apresentação do valor necessário à quitação integral do contrato habitacional e, por consequência, a baixa da garantia hipotecária incidente sobre a unidade adquirida; (ii) 28/06/2024 – Restou confirmada a leitura e ciência da notificação pela Agência 4144 (Anexo 08).

Na mesma data, a própria instituição emitiu o Ofício nº 009/2024/GIHAB/RJ (Anexo 14), no qual recusou a liquidação contratual sob alegação genérica da existência de supostas “pendências de ordem técnica” que impediriam o “ateste de finalização das obras pela engenharia” e, em consequência, a “quantificação do saldo devedor e sua efetiva liquidação”. De modo incongruente, no mesmo documento a Ré reconheceu expressamente que a “legalização do empreendimento junto ao cartório está concluída”, revelando contradição insustentável; (iii) 28/08/2024 – Sobreveio nova Notificação Extrajudicial coletiva (referente às Unidades 512, 514 e 713 – Anexo 12), na qual os adquirentes questionaram de forma objetiva: (a) quais seriam as supostas “pendências técnicas”; (b) quem seria o responsável por saná-las; (c) a incongruência entre a averbação do Habite-se e a cobrança regular de cotas condominiais, em contraste com a negativa de quitação; e (d) a existência de unidades já quitadas, sem justificativa para tratamento desigual; e (iv) Maio/Junho de 2025 – Em razão da persistente recusa da Ré em disponibilizar o saldo devedor para liquidação e baixa da hipoteca, o Autor foi impedido de concretizar oportunidade de venda certa e atual de sua unidade imobiliária, já havendo corretor com cliente apto a financiar o imóvel.

Tal conduta resultou na perda de uma chance legítima de alienação, frustrando direito patrimonial relevante (Anexo 11).

Alega que a postura omissiva e contraditória da Ré — que reconheceu a conclusão da legalização registral do empreendimento e a averbação do Habite-se, mas persiste em negar a disponibilização do saldo devedor para quitação — acarreta sério e imediato prejuízo ao Autor, compromete o exercício pleno do direito de propriedade, restringindo prerrogativas essenciais como a livre disposição e a circulação do bem no mercado.

Requer a gratuidade de justiça. É o relato necessário.

Decido.

Relativamente à tutela de urgência, o art. 300 do Código de Processo Civil dispõe que a medida será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

No caso, se afere da documentação apresentada que o autor adquiriu, através de contrato de compra e venda garantido por alienação fiduciária o imóvel objeto da demanda evento 1, OUT6, sendo que, a partir da matrícula do imóvel se afere que foi concedido o habite-se em 2023 evento 1, OUT11: Resta, ademais, demonstrado, que houve notificação extrajudicial da ré para que fornecesse ao autor o saldo devedor evento 1, OUT13, evento 1, OUT9, objetivando o autor, com isso, quitar as parcela do financiamento e obter o direito à propriedade em sua forma plena.

Resta demonstrada, igualmente, a resposta da ré a respeito da notificação, informando o suposto óbice à quitação evento 1, OUT15: O direito à informação acerca dos contratos firmados é basilar tanto no direito do consumidor e quanto no direito civil, sendo dever da ré prestar informações detalhadas acerca dos impedimentos à quitação do contrato.

No entanto, analisando os documentos acostados, em cognição sumária, própria da presente fase processual, compreendo que a resposta da ré ao requerimento do autor se deu de forma genérica, sem apontar o verdadeiro óbice à obtenção do saldo devedor e mesmo à possibilidade de quitação da dívida e encerramento do vínculo obrigacional entre autor e réu.

Portanto, entendo que está evidenciada, em parte, a probabilidade do direito, sendo a urgência configurada no longo tempo transcorrido sem as informações pertinentes.  Diante do exposto, DEFIRO, em parte, a tutela de urgência requerida para que a ré seja compelida a informar o saldo devedor do imóvel objeto da lide, assim como especificar os óbices à quitação e liquidação do contrato.

Intime-se o autor para que, sob pena de cancelamento da distribuição (290 do CPC), em 15 dias, recolha as custas ou demonstre, a partir de documentos, a sua hipossuficiência, já que não a constato a partir das provas trazidas com a inicial, pelo que indefiro, por ora a gratuidade.  Cumprido, CITE-SE, na forma do art. 238 do CPC, devendo a parte ré, caso queira, fornecer proposta de autocomposição, tendo em vista que todos os sujeitos do processo devem cooperar entre si para que se obtenha, em tempo razoável, decisão de mérito justa e efetiva.

Caso haja proposta, manifeste-se a parte autora se concorda com os seus termos, em até 5 (cinco) dias, sem prejuízo do andamento regular do processo, entendendo-se o silêncio como recusa.

Havendo concordância, desnecessária a audiência, devendo vir os autos para homologação do acordo.

Caso não haja proposta, aguarde-se a contestação da parte ré.

RESSALTO QUE A QUALQUER TEMPO, INCLUSIVE, EM FASE DE EXECUÇÃO, CABE AUTOCOMPOSIÇÃO.

Juntada a contestação, à parte autora.    

Processo 5086932-57.2025.4.02.5101 distribuido para 20ª Vara Federal do Rio de Janeiro na data de 27/08/2025.