TRF2 - 5088226-47.2025.4.02.5101

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5088226-47.2025.4.02.5101/RJ AUTOR: ROGERIO ANDRADE PINHEIROADVOGADO(A): TATIANA DOS REIS (OAB RJ153195) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação pelo procedimento comum ajuizada por ROGERIO ANDRADE PINHEIRO em face da Caixa Econômica Federal no qual pleiteia (Evento 1, Doc. 1, Pág. 20): “2.

Estando presentes o “fumus boni juri” e o “periculum in mora”, que seja concedida a presente LIMINAR, sem audiência da parte contrária, com o fim específico de compelir a ré a abster-se da realização da Concorrência Pública constante do Edital n.º 0042/2025, que foi marcada para o dia 20.08.2025 primeiro Leilão e 25/08/2025 segundo Leilão, ou, alternativamente, abster-se de incluir o imóvel do autor em nova data de leilão, até que se julgue o mérito da ação principal a ser intentada no prazo legal.” A parte autora alega que firmou com a Ré, Contrato de financiamento Imobiliário Habitacional, N.º 8555520623722, cujo objeto fora o financiamento do imóvel residencial situado na RUA IRAPUA,N. 542 FUNDOS APTO 102, PENHA CIRCULAR - CEP: 21215-060, RIO DE JANEIRO, inscrição imobiliária 12189619.

Afirma que sempre cumpriu com suas obrigações pagando as parcelas do financiamento através de débito em conta corrente, porém após a pandemia quando começou a voltar a normalidade, o autor compareceu a ré sendo informado que estava com saldo devedor de R$ 7.806,25(sete mil e oitocentos e seis reais e vinte e cinco centavos) que foi devidamente quitado em 17/05/2022 e lhe informaram inda que sua conta corrente havia sido cancelada, comprovante de pagamento em anexo.

Explica que atrasou algumas prestações do ano de 2024, tendo em vista que não conseguia imprimir os boletos que ficavam bloqueados pela ré, só conseguia pagar o do mês, embora estivesse tentando regularizar a situação.

Ressalta que o último boleto enviado para o autor foi com vencimento em 26/08/2024 na importância de R$ 522,09 (quinhentos e vinte e dois reais e nove centavos), foi emitido em 12/03/2025, prestação de número 149, conforme documentos em anexo, sendo que pelo atendimento do 0800 que transferia para o Whatsapp foi informado que o débito para quitação do imóvel estava aproximadamente em R$ 40.000,00 (quarenta mil reais).

Pontua que esteve na agência da ré em 09/07/2025 e foi informado pelo gerente que lhe enviou um e-mail com a informação de que seu imóvel iria a leilão, tomando um tremendo susto e totalmente indignado com a situação, fora o temor de perder o imóvel que conquistou com tanto esforço e luta para ter seu teto.

Assevera que não recebeu nenhuma notificação da ré para regularizar o débito em atraso no prazo estabelecido de 15 dias, com fulcro no artigo 26 parágrafo 1º da Lei 9.514/97 e muito menos de que o imóvel havia sido consolidado a propriedade a ré e com leilão marcado para 20/08/2025 em valor de R$ 219.000,00 (Duzentos e dezenove mil reais), que apenas teria preferência no leilão na compra pelo valor absurdamente maior ao qual foi financiado.

Petição inicial anexada ao Evento 1, Doc. 2.

Procuração e outros documentos acostados no Evento 1, Docs. 03/33.

Consta pedido de gratuidade de justiça formulado na inicial.

Conclusos, decido: Inicialmente, defiro o pedido de gratuidade da justiça, ante a declaração de hipossuficiência e demais documentos com gastos pessoais no sentido de comprometimento da subsistência da parte autora, na hipótese de arcar com as despesas processuais (Evento 1, Doc. 03), cuja presunção de veracidade não foi elidida por prova em contrário.

Nos termos do artigo 300 do CPC, a concessão da tutela de urgência depende da presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

Ademais, é defesa a tutela de urgência de natureza antecipada nos casos em que houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão (art. 300, § 3º, do CPC).

No caso concreto, em sede de cognição sumária, não vislumbro a presença dos requisitos autorizadores da concessão da tutela, notadamente pelo fato de ser o inadimplemento fato incontroverso, pois não se nega dívida vencida.

Não se verifica vício de inconstitucionalidade no procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997, quando adotado em razão de inadimplemento de dívida vencida, visando consolidar a propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário.

Verifica-se que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, bem como a posterior alienação do imóvel em leilão, pressupõem o inadimplemento do devedor fiduciante.

Para fins de aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, o inadimplemento não se limita à mora, entendida como o simples descumprimento do pagamento no tempo, modo e lugar ajustados.

Abrange, também, condutas incompatíveis com a continuidade da relação contratual, ainda que não se traduzam em inadimplemento estritamente pecuniário, desde que não decorram de fato imputável ao credor, como se observa na hipótese dos autos.

Assim, frustrado o procedimento de cobrança e expirado o prazo para a purgação da mora, reconhece-se o direito à consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, com base nos arts. 26, §7º, e 26-A, ambos da Lei nº 9.514/97. É de se ver, ainda, que o Cartório de Registro de Títulos e Documentos procedeu à intimação da parte autora por meio de Edital de Intimação, devidamente publicado em 24/01/2025, 27/01/2025 e 28/01/2025 (AV-05 _ Evento 10, Doc. 2, Pág. 02), após tentativa infrutífera na intimação pessoal.

Frise-se que é presumida a legitimidade dos atos praticados pelo oficial notificante, posto que “as anotações advindas de oficial do RGI se revestem de fé pública, gerando presunção juris tantum do que ali está registrado, presunção esta apenas ilidível por robusta prova em contrário” (Remessa necessária e apelação cível 0024322-28.1994.4.02.5101, Quinta Turma Especializada, Relator Desembargador Federal Ricardo Perlingeiro, e-DJF2R 21/05/2019).

No que se refere à designação das datas do leilão, cumpre destacar que a intimação do devedor acerca da data de realização do leilão extrajudicial tornou-se exigência legal a partir da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017.

Assim, nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/1997, ainda que tenha sido realizada a notificação pessoal do devedor para purgar a mora, passou a ser indispensável nova intimação específica para a realização do leilão extrajudicial, sob pena de nulidade do procedimento.

Trata-se de formalidade procedimental expressamente exigida no art. 27, §2º-A da Lei nº 9.514/97, que busca garantir ao antigo devedor fiduciário a possibilidade de exercer o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida corresponde ao saldo devedor da operação de alienação fiduciária e seus acréscimos, conforme disposto no §3º do mesmo artigo, e não somente às prestações vencidas.

Isso porque, com o seu vencimento antecipado, a dívida se torna integralmente exigível pelo credor.

Observe-se que, após a averbação da consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária e até a data designada para o segundo leilão, ao devedor fiduciante é assegurado unicamente o direito de preferência para aquisição do imóvel, nos termos da legislação aplicável.

Sobre a questão, orienta o Superior Tribunal de Justiça: "RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL.

LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO.

POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017. APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA. PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997.

PRECEDENTE ESPECÍFICO DESTA TERCEIRA TURMA. 1.

Controvérsia em torno da possibilidade de purgação da mora pelo devedor até a data de lavratura do auto de arrematação do imóvel, sendo alegada a violação da regra do art. 34 da Lei 9.514/97. 2.

Precedente específico desta Terceira Turma analisando essa questão sob o prisma de duas situações distintas e sucessivas ensejadas pela edição da Lei 13.465, de 11/07/2017, que alterou o art. 34 da Lei 9.514/97 (REsp 1649595/RS, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/10/2020, DJe 16/10/2020). 3. No período anterior à Lei n. 13.465/2017, a purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária, submetidos à disciplina da Lei n. 9.514/1997, era admitida no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsão do art. 26, §1º, da lei de regência, ou a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei n. 9.514/1997 (REsp 1.649.595/RS). 4. "Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenaso exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária." (REsp 1.649.595/RS) 5. "Desse modo: i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no §2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997." (REsp 1.649.595/RS).6.

No caso, a demanda foi proposta pelo devedor recorrente apenas em 25/09/2017, buscando suspender os leilões aprazados para os dias 27/09/2017 e 04/10/2017, e requerendo autorização para depositar em juízo os valores para purgar a mora. 7.

Reconhecimento pelo acórdão recorrido de que a consolidação da propriedade em nome do credor recorrido ocorrera em 30.08.2017, quando já vigente a regra do art. 27, §2º-B, da Lei 9.514/1997, com a redação dada pela Lei 13.465/2017. 8.

Acórdão recorrido em perfeita sintonia com o precedente desta Terceira Turma. 9.

RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA PARTE, DESPROVIDO." [STJ, REsp nº 1.818.156/PR, Terceira Turma, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, DJe de 18/6/2021] No caso dos autos, ainda que a parte autora sustente a nulidade do procedimento executivo por ausência de notificação pessoal quanto à data do leilão, observa-se que teve ciência inequívoca das datas designadas para sua realização quando se seu comparecimento na agência da CEF no dia 09/07/2025, conforme narrado em sua inicial.

Ademais, a via da tutela antecipada não é própria para satisfazer o mérito da ação antes de finda a instrução processual.

Ante o exposto, em observância ao art. 298 do CPC, por não constatar, de plano, a presença de elementos embasadores quer da urgência, quer da evidência, da pretensão contida na inicial, indefiro o pedido de tutela provisória requerida, para assegurar a regular instrução do devido processo legal, que possibilite o julgamento da causa no mérito.

Cite-se a parte ré, oportunidade em que deverá manifestar-se acerca do interesse em eventual composição consensual em face do pedido formulado na inicial, além de especificar as provas que pretende produzir, com base no art. 336 do CPC.

Apresentada a contestação, abra-se vista à parte autora, pelo prazo de 15 (quinze) dias.

Dada a natureza das questões de fato em tela, resta facultado a ambas as partes apresentarem desde logo pareceres técnicos ou documentos elucidativos que considerarem suficientes, com a dispensa de prova pericial, nos termos do art. 472 do CPC.

Após, venham os autos conclusos para decisão de saneamento e organização do processo, nos termos do art. 357 do CPC, se necessário, ou prolação de sentença.

Publique-se.

Intimem-se.      

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5088226-47.2025.4.02.5101/RJ AUTOR: ROGERIO ANDRADE PINHEIROADVOGADO(A): TATIANA DOS REIS (OAB RJ153195) DESPACHO/DECISÃO Pelos documentos que instruem a inicial, verifica-se que não consta a ônus reais atualizada do imóvel, que é documento essencial à propositura da ação.

Posto isto, à parte autora para emendar a petição inicial, sob pena de indeferimento (art. 321 do CPC), no prazo de 15 (quinze) dias, e cumprir a seguinte exigência: - juntar aos autos a ônus reais atualizada do imóvel objeto da lide.

Decorrido o prazo assinalado, retornem os autos conclusos.

Publique-se.

Intimem-se.