TRF2 - 5087907-79.2025.4.02.5101

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5087907-79.2025.4.02.5101/RJ AUTOR: ELIENE CASTRO SANTOSADVOGADO(A): CARLOS EDUARDO DE LIMA QUARESMA (OAB RJ242443) DESPACHO/DECISÃO ELIENE CASTRO SANTOS, qualificada na inicial, ajuíza ação em face da CAIXA por meio da qual formula os seguintes pedidos: “A)Vem requerer a Vossa Excelência, diante da situação aflitiva em que se encontram as autoras, a concessão do MANDADO DE LIMINAR - sem justificação prévia e “INAUDITA ALTERA PARTE”, para o fim de: A.I- Determinar a SUSTAÇÃO / ANULAÇÃO DOS LEILÕES DATADOS PARA 08/09/2025 E 15/09/2025 e /ou anulação de seus efeitos caso a presente seja recebida após o horário das praças.

A.II- Oficio a leiloeira Sra.

ANDRESSA SEDREZ TERRES TONIAL FERREIRA (leiloeira), conforme informações retiradas do edital de jornal anexo, onde os leilões serão realizados no endereço à Rua Félix da Cunha 755 conjunto 504 , Centro - Pelotas/RS - CEP: 96010-000 ao réu com endereço na qualificação retro citada, para ciência e cumprimento da decisão liminar, ora concedida, requerendo, outrossim, para efetivação do cumprimento da liminar ora requerida, que, em razão da urgência, seja a leiloeira intimada via email, telefone, ou outro meio necessário para ciência.

A.III- A ANULAÇÃO / SUSTAÇÃO DE TODOS OS EFEITOS ORIUNDOS DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE A.IV- QUE SEJA CONCEDIDO A AUTORA A MANUTENÇÃO POSSESSÓRIA, ATÉ O TRÂNSITO EM JULGADO DA PRESENTE LIDE, bem como seja concedida TUTELA DE URGÊNCIA para que o réu se abstenha de promover quaisquer novos atos que importem na TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE do bem imóvel, o qual é objeto do negócio jurídico em discussão, abstendo-se, por conseguinte, de realizar venda do imóvel em questão, bem como de incluir os dados autorais nas entidades de proteção ao crédito, tais como, SPC, SERASA e assemelhados, ou que os retire no caso de já tê-lo feito, sob pena de aplicação de multa astreinte, no valor a ser arbitrado por Vossa Excelência; A.V) Que V.

Exª, com fulcro nos arts. 167 e 169 da Lei 6015 se digne determinar expedição de ofício ao RGI, para que este dê ciência da presente ação a terceiros de boa-fé, impedindo qualquer ato de transferência do imóvel dado em garantia para terceiros de boa-fé. (...) A.VIII) Seja deferida a tutela de urgência, determinando-se a suspensão imediata dos efeitos do leilão extrajudicial realizado em desconformidade com o art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/97, até ulterior deliberação deste juízo; B) NO PEDIDO DE MÉRITO REQUER: B.I) ANULAÇÃO de todo o procedimento expropriatório intentado pelos Réus contra a autor / mutuário, em especial, a consolidação de propriedade consumada pelo réu, com o cancelamento de todos os atos derivados da consolidação da propriedade que tenham importado em transferência de domínio.

B.II) SEJAM CANCELADOS todos os registros e/ou averbações posteriores ao registro do Contrato de Mútuo celebrado entre o Réu e o mutuário, INCLUSIVE ADJUDICAÇÃO / ARREMATAÇÃO, expedindo-se a comunicação necessária ao Oficial do Cartório do Ofício – Registro de Imóveis competente B.III) ADEQUAÇÃO do contrato em tratamento as normas de proteção contratual e demais garantias estipuladas pela Lei 8.078/90 aos consumidores.

B.IV) Julgar totalmente PROCEDENTE o pedido, tornando em definitiva a medida liminar de tutela de urgência, para o fim de que a ré se abstenha de promover quaisquer novos atos que importem na CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE do bem imóvel, o qual é objeto do negócio jurídico em discussão, abstendo-se, por conseguinte, de realizar venda do imóvel em questão, DECLARANDO revisadas as cláusulas do contrato de financiamento a fim de estabelecer que sobre o empréstimo de mútuo concedido e sobre a conta especial incidam os juros remuneratórios pactuados na forma simples, sem o efeito da capitalização, substituindo a utilização da tabela Price pelo Método Ponderado/ Juros Simples (Método de Gauss), vedando-se expressamente a capitalização de juros, em qualquer periodicidade ex vi do Resp. 180928/SP do STJ e art.6 inciso III e art.46 e 47 do Código de Defesa do Consumidor e a cobrança de comissão de permanência; B.V) Determinar que os encargos por inadimplência restrinjam-se, exclusivamente, a comissão de permanência, sem o concurso de nenhum outro encargo moratório (correção monetária, juros moratórios, multa contratual e juros remuneratórios); B.VI) TENDO EM VISTA QUE NESTA CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO PACTUADO A TAXA PARA FINANCIAMENTO ESTÁ ACIMA DA MÉDIA PRATICADA NO MERCADO E INFORMADA PELO BACEN, REQUER SEJA O RÉU CONDENADO A ADEQUAR AS REFERIDAS TAXAS DE ACORDO COM AS NORMAS DO BANCO CENTRAL (...)” Como causa de pedir, aduz que celebrou com a Ré um contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária, mas, em virtude de dificuldades financeiras, tornou-se inadimplente com algumas parcelas do financiamento; que vem buscando regularizar a situação, tendo inclusive tentado negociar com a ré, sem êxito; que a Ré não notificou a autora da consolidação da propriedade, no entanto marcou leilão extrajudicial para os dias 08/09/2025 e 15/09/2025; que tal procedimento apresenta ilegalidades, quais sejam, não houve notificação previa da autora, o intervalo do leilão é inferior a 15 dias, o imóvel é bem de família e apresenta preço vil, além de juros abusivos no aludido contrato. É o Relatório.

Concedo à Autora o benefício da gratuidade de justiça.

Os mutuários, ao celebrarem contratos de financiamento de imóvel, garantido por alienação fiduciária, assumem o risco de, em se tornando inadimplentes, terem o imóvel objeto do financiamento levado a leilão, razão pela qual estão perfeitamente cientes das consequências que o inadimplemento pode acarretar.

Por outro lado, o artigo 26 da Lei nº 9.514/97, estabelece que o fiduciante, seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do Registro de Títulos e Documentos, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

Confira-se: Art. 26.

Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4o  Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.       (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.         (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.       (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Por sua vez, o art. 27, §2º-A da referida Lei prevê: Art. 27.

Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1o  Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.     (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2o-A.  Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) (...) Para purgar os efeitos da mora e evitar as medidas constritivas do financiamento, tais como a realização do leilão e a consolidação da propriedade, é necessário que o mutuário cumpra as exigências estabelecidas na Lei n. 10.931/2004, que impõe, dentre outras, a necessidade de assegurar a continuidade do pagamento, no tempo e modo contratados, do valor incontroverso das prestações (§ 1º do artigo 50), bem como efetuar o depósito integral dos valores controvertidos cobrados pelo agente financeiro (§ 2º do artigo 50), exigência que somente poderá ser dispensada diante da existência de relevante razão de direito e risco de dano irreparável ao ora agravante (§ 4º do art. 50), o que não se verifica no caso dos autos.

A Autora alega que não foi intimada para purgar a mora; todavia, a certidão expedida pelo Registro de Imóveis, referente ao imóvel objeto da presente demanda, consigna que houve a tentativa de notificação pessoal da mutuária, que restou infrutífera, razão pela qual foi realizada a intimação por edital (Evento 1, Outros 12), afastando-se, por tal razão, a alegação de irregularidade do procedimento.

Confira-se: Depreende-se do art. 26, §4º, acima transcrito, que, quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.

Para purgar os efeitos da mora e evitar as medidas constritivas do financiamento, tais como a realização do leilão e a consolidação da propriedade, é necessário que o mutuário cumpra as exigências estabelecidas na Lei n. 10.931/2004, que impõe, dentre outras, a necessidade de assegurar a continuidade do pagamento, no tempo e modo contratados, do valor incontroverso das prestações (§ 1º do artigo 50), bem como efetuar o depósito integral dos valores controvertidos cobrados pelo agente financeiro (§ 2º do artigo 50), exigência que somente poderá ser dispensada diante da existência de relevante razão de direito e risco de dano irreparável ao ora agravante (§ 4º do art. 50), o que não se verifica no caso dos autos.

A parte autora reconhece que está inadimplente, mas alega que não foi intimada para purgar a mora.

Todavia, para eventual reconhecimento do direito alegado, será necessária a incursão na esfera fático-probatória, inviável nesta fase de cognição sumária, em respeito aos princípios do contraditório, da ampla defesa.  Por outro giro, não merece acolhida o pedido de expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis, relativamente ao imóvel objeto do financiamento.

Isso porque, o Registro geral de Imóveis não comporta inscrição de relações de natureza pessoal, ainda que indiretamente envolvam direitos reais como ocorre nos contratos de mútuo, conforme há muito reconhecido por nossos tribunais (AG 1999.02.01.034321-3/RJ, DJU de 29/03/01).

A respeito do art. 27, § 1º da Lei 9.514 /97, observa-se que tal dispositivo estabelece que “Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes”.

Não há a previsão de um prazo mínimo de 15 dias entre o primeiro e o segundo leilão.

A lei prevê de forma clara que, nos 15 dias subsequentes ao primeiro leilão, será realizado o segundo, o que foi observado pela CEF, de acordo com as datas informadas na petição inicial.  Por fim, havendo pedido de anulação da execução, em caso de julgamento de procedência, ainda que realizados os leilões, tais atos serão tornados sem efeito, donde se conclui que inexiste prejuízo irreparável que não possa aguardar a decisão final.

Além disso, a autora detém a posse direta do imóvel e não há, na inicial, qualquer referência no sentido de que a parte ré esteja tentando retomá-la de forma arbitrária.

Diante do exposto, levando-se em conta que os elementos dos autos não evidenciam a probabilidade do direito, INDEFIRO a concessão da tutela de urgência.

Cite-se.

A CAIXA deverá fornecer, junto com a Contestação, os seguintes documentos: comprovante das tentativas infrutíferas de intimação do devedor, com a respectiva certidão do oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado; comprovante de publicação do edital de intimação.

Ofertada a Contestação: 1 - Intime-se a parte autora para que se manifeste em réplica, em 15 (quinze) dias, devendo, no mesmo prazo, especificar as provas que pretende produzir, justificando a pertinência. 2 - Intime-se a parte ré para que igualmente se manifeste em provas.  3 - Ressalto que eventual prova documental suplementar deverá ser desde logo apresentada com o pedido de provas, hipótese em que deverá ser dada vista à parte contrária, por 15 (quinze) dias.  4 - Nada sendo requerido, venham os autos conclusos para sentença.