TRF2 - 5084469-45.2025.4.02.5101

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5084469-45.2025.4.02.5101/RJ AUTOR: POLIANA NAZARETH DE BARROSADVOGADO(A): SERGIO ANTONIO DE JESUS CATALDO (OAB RJ178742) DESPACHO/DECISÃO Cuida-se de pedido de tutela de urgência em ação ajuizada por POLIANA NAZARETH DE BARROS em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, requerendo: “A concessão de tutela provisória de urgência para suspender o leilão do imóvel objeto da presente lide, até decisão final do mérito, com fundamento no art. 300 do CPC/15, a fim de evitar danos irreparáveis à autora.”.

A autora relata que a presente demanda tem origem na celebração de um contrato de financiamento habitacional no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com garantia de alienação fiduciária, firmado entre a autora, Poliana Nazareth de Barros, e a ré, uma renomada instituição financeira.

Tal contrato visava a aquisição de um bem imóvel, cuja propriedade foi transferida à instituição financeira até o adimplemento integral da obrigação pela autora.

Entretanto, ao longo da execução do contrato, a autora deparou-se com cobranças que considerou abusivas, bem como divergências no recálculo das parcelas do financiamento.

Tais irregularidades motivaram a autora a ajuizar uma ação revisional de contrato, que tramita com o número 5080443-04.2025.4.02.5101 na 32ª VF do Rio de Janeiro, sustentando, dentre outros pontos, a aplicação do Plano de Comprometimento de Renda (PCR), conforme disposto na Lei 8.692/93, almejando a limitação dos encargos a 30% de sua renda mensal.

No curso da ação revisional, o juízo competente indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado pela autora, que visava impedir a continuidade do procedimento extrajudicial de execução promovido pela instituição financeira, restando em discussão apenas a questão dos valores cobrados.

Não obstante, a instituição financeira prosseguiu com o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, o que é condição sine qua non para a realização do leilão do imóvel.

Tal ato foi formalizado com a certificação pelo cartório competente de que a autora foi intimada exclusivamente por edital eletrônico, publicado nos dias 11, 12 e 13 de março de 2025.

Cumpre ressaltar que, conforme a Lei nº 9.514/97, a intimação do devedor fiduciante deve ser realizada pessoalmente, sendo a intimação por edital um meio subsidiário, utilizado apenas quando esgotadas todas as tentativas de intimação pessoal.

No caso em tela, não há qualquer prova de diligência prévia para a intimação pessoal da autora, o que constitui flagrante afronta à legislação vigente e à jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Diante dessa irregularidade, a intimação editalícia não pode ser considerada válida, o que compromete a legalidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e, consequentemente, do leilão designado.

Tal situação fere os princípios do devido processo legal e do contraditório, direitos fundamentais que devem ser resguardados em todas as etapas do procedimento.

Em virtude desses fatos, faz-se necessária a adoção da presente medida judicial, visando a suspensão do leilão do imóvel e o cancelamento da consolidação da propriedade fiduciária, com a concessão de tutela provisória de urgência, a fim de garantir à autora o pleno exercício de seus direitos e evitar danos irreparáveis.

Inicial instruída com documentos no evento 1.

Há pedido de gratuidade de justiça. É o relatório.

DECIDO.

Inicialmente, defiro o pedido de gratuidade de justiça, tendo em vista os documentos e esclarecimentos apresentados na inicial.

Por outro lado, o deferimento da tutela de urgência reclama o preenchimento das condições previstas no art. 300, caput, do CPC.

Confira-se: Art. 300.

A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Na espécie, em cognição sumária, própria da apreciação dos pedidos de tutela provisória, não se vislumbra a presença de pelo menos um dos pressupostos legais que autorizam o deferimento da liminar vindicada.

Em casos como o presente, entendo que o fumus boni iuris exsurge da demonstração, por parte do mutuário, de sua boa-fé, que deve ser compreendida como o empenho no efetivo cumprimento do contrato.

Dispõe o art. 26 da Lei nº 9.514/1997: Art. 26.

Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 4° Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7° Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8° O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Com efeito, não há como imputar à parte autora o ônus de demonstrar a regularidade de sua intimação para a purga da mora, que incumbe à ré.

Ou seja, cabe à CEF apresentar ao Juízo os documentos que demonstrem a regularidade da consolidação da propriedade nos termos da Lei 9.514/97.

No presente feito, a autora alega que foi certificado pelo cartório competente de que a autora foi intimada exclusivamente por edital eletrônico, publicado nos dias 11, 12 e 13 de março de 2025.

A lei prevê, em regra, que a intimação deve ser feita de forma pessoal, mas a própria lei admite intimação por edital quando o fiduciante encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, sendo o fato certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis (art. 26, §4º, da Lei nº 9.514/97).

Neste sentido, veja-se o seguinte precedente: ADMINISTRATIVO.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA BEM IMÓVEL.

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

HASTA PÚBLICA.

SUSTAÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

DECISÃO MANTIDA.

RECURSO DESPROVIDO. 1 – A agravante se insurge contra decisão que indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência cautelar antecedente para a Ré se abstenha de levar a leilão público o imóvel objeto do contrato 1.4444.0245275-8. 2 - A parte autora afirma não ter sido avisada sobre a realização de leilão extrajudicial para “exercer seu direito de preferência”.

A cobrança do débito relativo à alienação fiduciária de bem imóvel é regida pela Lei nº 9.514/97, a qual determina, em seu art. 26, §1º, que a intimação se dará por intermédio de Cartório de Títulos e Documentos. 3 - Nos autos de origem, constata-se ter havido a notificação da designação do leilão (Edital do Evento 1, EDITAL6), quando então poderia a parte ora agravante exercer seu direito de preferência na aquisição do imóvel. 4 - Além disso, após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º do artigo 27 da Lei nº 9.514/97, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive custas e emolumentos. 5 - Portanto, o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel implica o pagamento do preço correspondente ao valor da dívida, acrescido de encargos e despesas previstos no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/97.

Contudo, a parte autora, ora agravante, não postula o depósito dos valores devidos, mas postula apenas a autorização de depósito do valor de R$ 3.000,00 a título de purga da mora. 6 - À falta de qualquer dos requisitos legais, é de rigor o indeferimento da tutela de urgência.

Por fim, não se observa a possibilidade de dano ou risco irreversível, caso a providência não seja concedida imediatamente.

Isso porque, havendo arrematação em hasta pública, ela poderá ser desfeita após a instrução do feito, quando será dado oportunidade a CEF de exercer o contraditório e a ampla defesa. 7 - Agravo de Instrumento desprovido. (TRF2. 7ª Turma.

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5012446-49.2023.4.02.0000/RJ - RELATOR: DESEMBARGADOR FEDERAL THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO.

Julgado, por unanimidade, em 13/09/2023).

Frise-se que as anotações advindas do Oficial do RGI se revertem de fé pública, gerando presunção juris tantum, somente podendo ser desconstituída por robusta prova em contrário, que não foram trazidas aos autos.

Nesse sentido, o entendimento da Quinta Turma Especializada do TRF2, in verbis: APELAÇÃO CÍVEL.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

LEI Nº 9.514/97.

NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR A MORA.

NECESSIDADE.

CERTIDÃO DO OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS.

FÉ PÚBLICA.

COMPROVAÇÃO.

SENTENÇA REFORMADA. 1.

Apelação contra a sentença que julgou procedente o pedido para declarar a nulidade do procedimento de consolidação de propriedade do imóvel adquirido pela apelada através de financiamento imobiliário, tendo a obrigação sido convertida em perdas e danos, diante da arrematação do bem por terceiro. 2.

Na origem, trata-se de ação anulatória ajuizada pela apelada, objetivando anular a consolidação de propriedade do imóvel adquirido através de contrato de financiamento imobiliário, sob o fundamento de que a CEF não cumpriu o disposto na Lei nº 9.514/97, deixando de realizar a notificação pessoal da mutuaria, através do Oficial de Cartório de Títulos e Documentos, para que a mesma pudesse purgar a mora e tomar conhecimento da data, hora e local dos leilões. 3.

A intimação do fiduciante, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, far-se-á pessoalmente, sendo que, quando o mesmo se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital.

No caso, a apelada foi notificada através do expediente nº 050/2010, datado de 3.3.2010, com ciência exarada em 22.3.2010, fato que ensejou a consolidação da propriedade em favor da CEF.

O Oficial do 1º Serviço Registral de Imóveis, ao emitir a certidão de inteiro teor do imóvel ora em discussão, deixou evidente, com a fé pública que lhe é peculiar, através da averbação nº 10/28334, ter sido realizado o procedimento do art. 26 da Lei nº 9.514/97, sem que houvesse a purgação da mora. 4.

As anotações advindas do Oficial do RGI se revertem se fé pública, gerando presunção juris tantum do que ali está registrado, apenas ilidível por robusta prova em contrário (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 00928013820154025101, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJE 17.4.2017). 5.

Diante do acolhimento da apelação, devem ser invertidos os ônus sucumbências.

Considerando se tratar de causa de pouco complexidade e que não apresenta singularidade em relação aos fatos e direitos alegados, permanece mantida a condenação no patamar mínimo de 10% sobre o valor da causa (R$ 47.704,44), em favor da CEF, ficando a exigibilidade suspensão, haja vista a gratuidade de justiça deferida em favor da apelada. 6.

Apelação provida.

Invertido o ônus sucumbencial.(0013697-65.2013.4.02.5101 (TRF2 2013.51.01.013697-0), Apelação, Órgão julgador: 5ª TURMA ESPECIALIZADA, Data de decisão: 17/01/2019, Data de disponibilização: 24/01/2019, Relator: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO) No que tange à alegação de não intimação com relação aos leilões designados, cabe ressaltar que a intimação da parte autora acerca da realização do leilão do imóvel não é obrigatória, tendo em vista que decorre da sua intimação para purgar a mora.

Nesse sentido: GRAVO DE INSTRUMENTO.

PROCESSUAL CIVIL.

CONTRATO DE MÚTUO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

BEM IMÓVEL DADO EM GARANTIA.

INADIMPLÊNCIA.

LEI Nº 9.514/97.

DEVEDOR EM LOCAL IGNORADO, INCERTO.

NOTIFICAÇÃO POR EDITAL.

VALIDADE. 1 - Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido liminar, interposto por MARIA DAS NEVES DE SANTANA em face da CEF-CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando cassar a decisão da 22ª Vara Federal - Seção Judiciária do Rio de Janeiro que indeferiu a tutela provisória. 2 - Em análise perfunctória, própria deste momento recursal, diferentemente do que alega a Agravante, verifica-se que, às fls. 23, a Agravada acosta aos autos cópia da Certidão expedida pelo 2º Ofício de Registro de Títulos e Documentos - RJ atestando a impossibilidade de realização da intimação da devedora, ora Agravante, "(...) em virtude de não residir no endereço indicado, informação de Sr.

Renata (local), encontrando-se em local incerto e não sabido. (...)". 3 - Nos termos da norma do artigo 26, da Lei nº 9.514/97, encontrando-se em local ignorado ou incerto, será promovida a intimação do devedor por edital, o que se efetivou, conforme documento de fls. 71, dos autos originários. 4 - Seguindo esta concepção, demonstrado que a devedora, ora Agravante, não foi localizada para receber a intimação para purgar a mora, válida a notificação por edital, afastando-se, por tal razão, a alegação de irregularidade do procedimento. 5 - A legislação que rege a matéria não prevê que as partes sejam intimadas pessoalmente da data de realização do leilão, considerando que a notificação pessoal da dívida constitui o momento oportuno para a purgação da mora, de forma que o futuro leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. 6 - Agravo de Instrumento conhecido e desprovido. (0003110-82.2018.4.02.0000 (TRF2 2018.00.00.003110-7), Agravo de Instrumento, 6ª TURMA ESPECIALIZADA, Data de decisão: 10/09/2018, Data de disponibilização: 12/09/2018, Relator: Desembargador Federal POUL ERIK DYRLUND) <grifo nosso> PROCESSUAL CIVIL E CIVIL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

NOTIFICAÇÃO.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.

AUSÊNCIA DE IRREGULARIDADE.

NOTIFICAÇÃO SOBRE REALIZAÇÃO DE LEILÃO.

AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. 1.

Trata-se de apelação contra sentença que julgou improcedente o pedido que consistia na anulação da execução extrajudicial da propriedade do imóvel objeto de contrato de mútuo. 2.

O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel no Sistema de Financiamento Imobiliário, não apresenta qualquer inconstitucionalidade, haja vista a possibilidade de acesso ao Poder Judiciário sempre que constatado o cometimento de eventual ilegalidade por parte do agente fiduciário. 3.

Não restou demonstrado nos autos a inobservância por parte da Caixa Econômica Federal do princípio constitucional da ampla defesa (art. 5º, LV, da CRFB/88), eis que restou comprovada a regular expedição de notificação em nome da parte devedora, que, consoante certificou o i. oficial, foi entregue à própria Autora em 19/09/2014 (fl. 48). 4.

A notificação do devedor acerca da realização do leilão não é exigência prevista na Lei nº 9.514/97, sendo certo que a notificação para purgar a mora é instrumento hábil a dar conhecimento ao mutuário sobre futuro leilão, caso não haja o pagamento dos valores devidos. Nesse sentido: TRF2, AC 00345485-7.2015.4.02.51.01, 5ª Turma Especializada, Rel.

Des.

Fed.

CARMEN SILVIA LIMA DE ARRUDA, Dje 07/10/2016 e TRF2, AC 01040340-3.2013.4.02.51.01 6ª Turma Especializada, Rel.

Des.

Fed.

GUILHERME CALMON, E- DJF2R 7.1.2016. 5.

Uma vez não reconhecida qualquer nulidade no procedimento que culminou com a consolidação da propriedade em favor da CEF, antes mesmo da propositura da presente demanda, já estaria prejudicada a análise dos argumentos quanto à necessidade de revisão do financiamento.

Ainda assim, o juízo a quo enfrentou e afastou as alegações da parte Autora, devendo ser mantida a sentença também neste ponto.

Isto porque, considerando-se os princípios da obrigatoriedade e da autonomia dos contratos celebrados, bem como o fato de inexistir qualquer prova acerca de eventual coação sofrida pela parte autora ao celebrar o contrato, verifica-se, in casu, que não restou configurada qualquer abusividade ou ilegalidade quanto às disposições contratuais, pelo que são válidas e eficazes as cláusulas contratuais originariamente convencionadas que determinam a aplicação do SAC, o qual não acarreta prejuízos ao mutuário, pois consiste em método no qual as parcelas tendem à redução ou, no mínimo, à estabilidade, havendo, inclusive, a diminuição do saldo devedor com o decréscimo de juros, os quais não são capitalizados. 6.

Apelação desprovida. (0140903-23.2017.4.02.5101 (TRF2 2017.51.01.140903-2),  Apelação, 8ª TURMA ESPECIALIZADA, Data de decisão: 27/04/2018, Data de disponibilização: 04/05/2018, Relator: Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA) <grifo nosso> No mais, registre-se que a tutela de urgência pretendida pela parte autora está baseada em questões de natureza fática, o que torna necessária a instauração do contraditório e a regular instrução do feito, para que se obtenha um quadro abrangente e detalhado da situação.

Assim, INDEFIRO o pedido de TUTELA DE URGÊNCIA.

Cite-se a CEF, devendo dizer se tem interesse na realização de audiência de conciliação e trazer aos autos cópia do procedimento administrativo através do qual se deu a consolidação da propriedade do imóvel e dos documentos relacionados aos leilões correspondentes.

Apresentada a contestação, à parte autora em réplica, bem como para especificar as provas que pretende produzir, justificadamente, em quinze dias, sob pena de preclusão.

Após, dê-se vista à CEF, pelo prazo de quinze dias, para especificar as provas que pretende produzir, justificadamente, sob pena de preclusão.

Não havendo pleito de produção de provas, venham conclusos para sentença.