TRF2 - 5088359-89.2025.4.02.5101

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5088359-89.2025.4.02.5101/RJ AUTOR: RUTH MARIA CUNHA DE HUGO SILVAADVOGADO(A): CHRISTOFER TEIXEIRA ALVARENGA (OAB MG130890)AUTOR: GERSON ANTONIO DE HUGO SILVAADVOGADO(A): CHRISTOFER TEIXEIRA ALVARENGA (OAB MG130890) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de demanda judicial ajuizada por RUTH MARIA CUNHA DE HUGO SILVA e GERSON ANTONIO DE HUGO SILVA em desfavor de(a) CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando unicamente o cancelamento/suspensão do leilão/arrematação extrajudicial de seu imóvel - objeto do contrato de mútuo com cláusula de garantia de alienação fiduciária -, em razão da não observância, pela Ré, dos requisitos formais previstos na Lei 9.514/97. 1) Defiro a gratuidade de Justiça, nos moldes da Lei nº 1.060/1950. 2) Nos termos do art. 27 da Lei 9.514/1997, uma vez consolidada a propriedade do imóvel no patrimônio do credor fiduciário pelo decurso in albis do prazo para purgação da mora pelo devedor, será promovido leilão público para a venda do bem objeto dado em garantia.

O §2º-A referido artigo é expresso ao determinar que o devedor seja comunicado a respeito das datas, horários e locais dos leilões, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, ou por endereço eletrônico, inclusive.

A finalidade da norma é permitir que o devedor fiduciante exerça o seu direito de preferência na aquisição do imóvel, preservando sua posse direta.

Art. 27.

Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.

Antes da edição da Lei 13.465/2017, não era necessária a intimação do devedor fiduciante quanto à data da realização do leilão, eis que, no momento da realização do ato, entendia-se que o bem já não mais lhe pertencia.

Entretanto, após a vigência da referida norma, a intimação do devedor passou a ser necessária por expressa determinação legal (art. 27, §2º-A), conforme visto acima.

Neste sentido: DIREITO CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL.

LEI 9.514/97.

INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE DA DATA DO LEILÃO.

DESNECESSIDADE.

PROCEDIMENTO ANTERIOR À LEI 13.465/2017.

AGRAVO PROVIDO.

RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1."2.

Em se tratando de contrato com garantia de alienação fiduciária de imóvel, até 12/07/2017, quando entrou em vigor a Lei 13.465/2017, não era necessária a intimação do devedor fiduciante da data da realização do leilão, haja vista que, no momento da realização do ato, o bem já não mais pertencia ao devedor fiduciante. 3.

Apenas a partir da Lei 13.465/2017, tornou-se necessária a intimação do devedor fiduciante da data do leilão, devido à expressa determinação legal" (REsp 1.733.777/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 17/10/2023, DJe de 23/10/2023).

O  Superior Tribunal de Justiça entende que a ciência inequívoca do devedor em relação ao leilão tem o condão de mitigar a exigência de intimação pessoal, desde que se comprove que o devedor tinha conhecimento claro e inequívoco da realização do leilão.

A ciência inequívoca do devedor pode suprir a falta de intimação pessoal, evitando a nulidade.

De acordo com os documentos analisados, a comprovação da ciência inequívoca do devedor em relação ao leilão pode ser estabelecida por diversos meios, desde que evidenciem de forma clara e objetiva que o devedor tinha conhecimento das datas, horários e locais do leilão.   O envio de notificações ao endereço constante no contrato, seja por meio de correspondência registrada ou por outros meios que permitam comprovar o recebimento, é um dos métodos mais comuns para demonstrar a ciência do devedor.

Qualquer documento ou comunicação anterior que demonstre que o devedor estava ciente do procedimento de leilão, como procurações assinadas ou correspondências recebidas, pode ser utilizado como prova.  Assim, a jurisprudência entende preenchido o requisito da ciencia inequívoca,  se o devedor manejou ações judiciais  antes da realização do leilão, ou por outros meios que demonstrem tal ciência.

Vejamos abaixo o teor da duas passagens normativas: Art. 26.

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (...) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).  Art. 27.

Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.   (...) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.

A referida norma, em contraposição à intimação para purgação da mora (art. 26, §3), não exige expressamente a intimação pessoal do devedor fiduciante para ciência quanto as datas, horários e locais dos leilões.

Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça já se posicionou e consolidou entendimento de que, após a edição da Lei 13.465/2017, há a necessidade de ser realizada a intimação pessoal do devedor quanto às datas, horários e locais dos leilões, ressalvadas as hipóteses de quando se restar comprovada inequivocamente a ciência do devedor fiduciante.

PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR COMPROVADA.

APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 83 DO STJ.

CIÊNCIA INEQUÍVOCA CONFIGURADA.

REVISÃO DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO.

IMPOSSIBILIDADE.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ.

AGRAVO CONHECIDO.

RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE, MAS, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.1.

O entendimento desta Corte Superior consolidou-se no sentido de ser necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial.

Incidência da Súmula n. 83 do STJ.2.

De igual forma, a orientação firmada nesta Corte Superior entende que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte interessada.3.

A alteração das conclusões do acórdão recorrido exige reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir o óbice da Súmula n. 7 do STJ.4.

Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial, mas, nessa extensão, negar-lhe provimento.

AREsp 2860665 / RO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL 2025/0047978-7 Ministro Moura Riberiro - Terceira Turma.

Data de Julgamento: 14/04/2025 Entende-se por ciência inequívoca, como já se posicionou o E.

Tribunal Regional Federal da 2ª Região e demais Tribunais Federais, o simples ajuizamento de ação em data anterior aos leilões.

Neste sentido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL.

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.

NOTIFICAÇÃO POR EDITAL.

VALIDADE DO PROCEDIMENTO.

APELAÇÃO DESPROVIDA.I.

CASO EM EXAME1.

Ação ajuizada pela mutuária com o objetivo de anular o procedimento de execução extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal - CEF, com fundamento na inadimplência contratual decorrente de contrato de compra e venda com mútuo e alienação fiduciária firmado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação - SFH.

A autora alegou nulidade da consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF por suposta ausência de notificação pessoal para purga da mora.II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se a notificação da devedora fiduciante por edital, em vez de pessoalmente, nos termos do art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/97, é válida no caso concreto; e (ii) estabelecer se houve nulidade na realização do leilão por suposta ausência de ciência da devedora quanto às datas designadas.III.

RAZÕES DE DECIDIR3.

A execução extrajudicial da garantia fiduciária realizada com base no art. 26 da Lei nº 9.514/97 é legítima, desde que respeitado o devido processo legal, inclusive quanto à notificação para purga da mora.4.

A notificação por edital prevista no § 4º do art. 26 da Lei nº 9.514/97 é válida quando o devedor se encontra em local ignorado, incerto ou inacessível, situação regularmente certificada por serventuário com fé pública, cuja presunção de veracidade não foi elidida por prova inequívoca.5.

As diligências frustradas em três endereços distintos, inclusive com informação de vizinha sobre mudança recente da autora, justificam a intimação por edital, especialmente diante da multiplicidade de endereços atribuídos à devedora nos autos e nos sistemas oficiais.6.

A ciência inequívoca da realização do leilão por parte da devedora restou demonstrada pelo ajuizamento da presente ação em data anterior à realização do leilão, nos termos do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97 e da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.IV.

DISPOSITIVO E TESES7.

Apelação desprovida.Teses de julgamento:1.

A intimação por edital para purga da mora é válida quando a devedora fiduciante não é localizada após tentativas frustradas em endereços vinculados e há certificação idônea de localização ignorada, incerta ou inacessível.2.

A ciência prévia e inequívoca do leilão, demonstrada pelo ajuizamento de ação antes de sua realização, supre a exigência de notificação pessoal quanto à data, horário e local.3.

A presunção de veracidade dos atos cartorários somente é afastada por prova inequívoca de erro ou falsidade, o que não ocorreu no caso concreto.DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO à apelação e majorar os honorários advocatícios para 11% sobre o valor da causa (art. 85, §11, do CPC), ressalvada a condição suspensiva de exigibilidade instituída pelo §3º do art. 98 do CPC, em razão da gratuidade de justiça deferida, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.(TRF2 , Apelação Cível, 5000162-29.2023.4.02.5102, Rel.

ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO , 8ª TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO, julgado em 02/07/2025, DJe 04/07/2025 20:12:33) SFH.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.

NOTIFICAÇÃO PESSOAL.

INTIMAÇÃO DA DATA DO LEILÃO.

CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1.

Trata-se de relação contratual em que instituída alienação fiduciária do imóvel.

Enquanto não quitado o contrato, o mutuário/fiduciante detém única e exclusivamente a posse direta do imóvel, não sendo dele proprietário.

A posse indireta e a propriedade resolúvel são do agente fiduciário, sendo a condição resolutiva o implemento de todas as previsões contratuais. 2.

A desobediência do prazo do 30 para a realização do leilão não é causa de anulação da consolidação da propriedade.

O que não pode é realizar o leilão antes do prazo de 30 dias, o que não ocorreu no caso dos autos. 3.

Consta na matrícula do imóvel que a parte devedora foi intimada para purgar a mora. 4.

A recente jurisprudência do STJ tem entendido pela necessidade de intimação pessoal do devedor, acerca das datas dos leilões, mesmo nos casos em que a consolidação da propriedade ocorreu em data posterior à vigência da Lei nº 13.465/2017. 5.

Todavia não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. 6.

No caso dos autos, foi designado como data do 1º Leilão 26/09/2022 e como data do 2º Leilão 1/10/2022, sendo que, ao tempo do ajuizamento da presente ação, em 21/09/2022, ainda não tinham sido realizadas as praças públicas, o que demonstra a inequívoca ciência da parte autora quanto à data aprazada para os leilões. 7.

Apelação improvida. (TRF-4 - AC: 50118507920224047102 RS, Relator: Des.

Fed.

MARCOS ROBERTO ARAUJO DOS SANTOS, Data de Julgamento: 18/10/2023, QUARTA TURMA) Na hipótese, considerando que a parte autora ingressou com a presente demanda em data posterior à realização dos leilões, entendo que não há como entender pela sua ciência inequívoca.

Desta forma, considerando a verossimilhança de suas alegações, perigo de dano irreperável em razão da eventual arrematação do bem e a possibilidade de reverssibilidade dos efeitos desta decisão, sem prejuízos ao credor, DEFIRO A ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA com o fim específico de suspender a realização do leilão/arrematação e seus efeitos até que reste comprovado cabalmente pelo réu o cumprimento da determinação legal prevista no art. 27, §§ 2º-A e 2º-B da Lei 9.514/1997, qual seja, a intimação pessoal do autor para ciência quanto às datas, horários e locais do leilão, a fim de preservar o seu direito de preferência.

Intime-se a parte ré, COM URGÊNCIA, a fim de que tome ciência da presente decisão e suspenda a realização do leilão/arrematação e seu efeitos até decisão final deste processo, juntando aos autos, no prazo de 5 (cinco) dias, prova documental do cumprimento da ordem judicial. 3) CITE-SE a parte ré para apresentar contestação no prazo legal, atentando para o disposto nos artigos 183, 336 a 342 do CPC.

Ressalto que o início do decurso do prazo para apresentação de resposta dar-se-á nos termos dos arts. 335, III, c/c 231 e 232, todos do CPC.

Findo o prazo, intime-se a parte autora para manifestar-se em réplica e, sendo o caso, sobre eventuais documentos juntados, no prazo de 15 (quinze) dias, devendo, ainda, especificar, justificadamente, as provas que deseja produzir, nos termos do art. 350 do CPC.

No mesmo prazo, manifeste-se, igualmente, a parte ré em provas.

Quando da apresentação da contestação e da réplica deverão as partes se manifestar acerca de eventual prescrição, decadência ou qualquer outra matéria de ordem pública que possa interessar à causa, de modo a alijar qualquer possibilidade de malferimento à norma processual que veda a decisão surpresa (art. 10 do CPC).

Por fim, voltem conclusos para saneamento, caso haja requerimento de produção de provas.

Caso contrário, venham-me conclusos para sentença.

Intimem-se.    

Processo 5088359-89.2025.4.02.5101 distribuido para 33ª Vara Federal do Rio de Janeiro na data de 01/09/2025.