TRF2 - 5012831-26.2025.4.02.0000

Agravo de Instrumento Nº 5012831-26.2025.4.02.0000/RJ AGRAVANTE: TIAGO DA SILVA MORAESADVOGADO(A): VANESSA LUANA GOUVEIA SALES (OAB SP336694) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo ativo, interposto por TIAGO DA SILVA MORAES contra a decisão proferida pelo MM.

Juízo da 2ª Vara Federal de Duque de Caxias no evento 4, DESPADEC1 dos autos do procedimento comum n. 5008741-44.2025.4.02.5118, que indeferiu a tutela de urgência pela qual pretendeu o autor, ora agravante, fossem suspensos os leilões designados para os dias 21/08/2025 e 26/08/2025 relativamente a imóvel objeto de contrato de financiamento com alienação fiduciária em garantia firmado com a CEF.

Em suas razões recursais, alegou o agravante que "a decisão agravada deixou de considerar aspectos relevantes, como a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC), a inversão do ônus da prova e a ausência de intimação pessoal válida do devedor fiduciário para a consolidação da propriedade e realização do leilão".

Sustentou que "o contrato firmado entre as partes caracteriza-se como relação de consumo, nos termos da Súmula 297 do STJ, motivo pelo qual incide o Código de Defesa do Consumidor", e que "diante da hipossuficiência técnica e informacional do Agravante, bem como da verossimilhança de suas alegações, impõe-se a inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII, do CDC), cabendo à agravada demonstrar a regularidade dos atos expropriatórios, e não ao consumidor, como entendeu o juízo de origem".

Argumentou que "o art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 exige a comprovação da mora mediante notificação pessoal do devedor fiduciário, por intermédio do cartório de registro de imóveis competente", e que "na matrícula do imóvel consta apenas intimação por edital, medida de caráter excepcional, que só pode ser adotada após esgotadas todas as tentativas de intimação pessoal, conforme dispõe o art. 256, § 3º, do CPC", ressaltando que "o endereço do Agravante era conhecido, pois ele residia no próprio imóvel, o que afasta qualquer justificativa para a notificação ficta".

Defendeu que "a ausência de notificação válida acarreta nulidade do procedimento expropriatório e dos leilões designados", e que "não há nos autos comprovação de notificação com AR ou outra forma válida, configurando prova impossível (prova diabólica) para o consumidor".

Postulou a atribuição de efeito suspensivo ativo ao recurso e, ao final, o seu provimento, com a reforma da decisão agravada, deferindo-se a tutela de urgência pleiteada. É o relatório.

Passo a decidir.

Versa a demanda originária sobre o contrato de financiamento de imóvel firmado com a CEF em 2013, com alienação fiduciária em garantia, e a pretendida declaração de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel em nome da CEF, sob a alegação de que não teriam sido atendidos os requisitos previstos pela Lei nº 9.514/97, especificamente a notificação pessoal do devedor para a purga da mora.

Em que pesem as irresignadas alegações da parte agravante, não vislumbro a presença dos elementos necessários ao deferimento da tutela recursal pleiteada, uma vez não verificadas, em uma análise de cognição sumária, as alegadas nulidades.

Na forma da Lei nº 9.514/97, configurado o inadimplemento das parcelas mensais, será intimado o devedor para a purga da mora e, não havendo o pagamento, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, promovendo-se o posterior leilão público para sua alienação, não havendo que se falar em eventual desconhecimento acerca desse procedimento, ou que teria a parte autora/agravante sido surpreendida pela prática dos atos que ora pretende desconstituir.

Consta da matrícula do imóvel n. 3.110 do Cartório do 3º Ofício de Justiça de Belfort Roxo (evento 1, MATRIMOVEL2) a averbação acerca das diligências infrutíferas de notificação do devedor para a purga da mora, uma vez não encontrado no endereço (AV-7), sendo, a seguir, expedido e publicado edital de notificação, conforme autoriza o § 4º do art. 26 da  Lei nº 9.514/97, e, decorrido o prazo sem a quitação da dívida, foi averbada consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário e o cancelamento da alienação fiduciária (AV-9 e AV-10, respectivamente).

Cumpre observar que as notificações foram realizadas por oficial de cartório, constando informação de que os documentos relativos às diligências e os editais encontram-se arquivados naquela serventia, não havendo, prima facie, elementos hábeis a afastar a presunção de idoneidade dos atos praticados pelo Oficial de Registro Público.

Outrossim, as notificações antes da consolidação da propriedade do imóvel objetivam permitir ao fiduciante a purga da mora.

Entretanto, o autor/agravante, além de não terem trazido qualquer elemento a respeito do adimplemento ou não do débito que lhe fora atribuído, não demonstrou ter buscado formas de quitar a sua dívida no período decorrido entre o início da inadimplência e a consolidação da propriedade pela CEF.

Outrossim, a comunicação do devedor acerca das datas dos leilões (art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97) tem por finalidade apenas assegurar o direito de preferência do devedor para a aquisição do imóvel, previsto no § 2º-B, ambos introduzidos pela Lei n. 13.465/2017, mediante pagamento da integralidade da dívida acrescida dos encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, inclusive custas e emolumentos, sendo certo que a sua ausência não enseja a nulidade da consolidação da propriedade, cumprindo reiterar que, com este último ato, a relação contratual anteriormente havida é extinta.

Nesse aspecto, embora o próprio autor tenha anexado à inicial o edital dos leilões designados, não apresentou, até a data de sua realização, qualquer iniciativa concreta para o exercício do direito de preferência, com o adimplemento do montante que seria exigido, não cabendo a anulação de todo o procedimento levado a efeito pela credora/CEF e apego à formalidade de intimação dos leilões se não há real intenção de adimplir com a integralidade dos valores, a fim de retomar o imóvel.

Ainda que não seja exigível da parte autora, ora agravante, a produção de prova negativa, é imperioso reconhecer que milita, em favor da CEF, a presunção quanto à regularidade do procedimento de execução, à luz dos ditames legais pertinentes, a ser comprovada em sede de dilação probatória nos autos originários, não sendo verificados, no atual momento processual, elementos que comprovem, de plano, as alegações do agravante.

Do exposto, INDEFIRO o pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal.

Intime-se a parte agravada para apresentar resposta no prazo de 15 (quinze) dias (art. 1.019, II, do CPC).

Após, colha-se a manifestação do Ministério Público Federal (art. 1.019, III, do CPC).

A seguir, voltem conclusos.    

Processo 5012831-26.2025.4.02.0000 distribuido para GABINETE 22 - 8ª TURMA ESPECIALIZADA na data de 10/09/2025.