TRF2 - 5066191-30.2024.4.02.5101

PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL Nº 5066191-30.2024.4.02.5101/RJ AUTOR: MAURO DE FREITAS CARVALHOADVOGADO(A): MONICA ARAUJO DOS SANTOS (OAB RJ156667)AUTOR: GLAUCE LUCIA MAGANO DE ALMEIDA CARVALHOADVOGADO(A): MONICA ARAUJO DOS SANTOS (OAB RJ156667)RÉU: EMGEA EMPRESA GESTORA DE ATIVOS DESPACHO/DECISÃO Converto o julgamento em diligência.

MAURO DE FREITAS CARVALHO e GLAUCE LUCIA MAGANO DE ALMEIDA CARVALHO propõem ação, pelo procedimento dos Juizados Especiais Federais, contra RESALE TECNOLOGIA E SERVIÇOS S.A e EMGEA - EMPRESA GESTORA DE ATIVOS, objetivando: (i) o cancelamento de contrato de compra e venda do imóvel localizado à rua Laercio Ferreira Pinheiro, nº 249-A, lote 32, quadra 8, Pavuna, Rio de Janeiro, RJ, matriculado no 8º Registro de Imóveis sob o nº 150.340 (ii) devolução dos valores pagos no montante de R$ 42.414,63; (iii) e indenização por danos morais, no valor de R$ 10.000,00.  Alega a parte autora que, em 01/06/2021, formulou proposta de compra do imóvel na plataforma de oferta de bens imóveis da Resale.

O imóvel foi descrito da seguinte forma: “Casa, Pavuna, Ocupado, contendo 2 dormitórios(s), 1 banheiro(s), 168.00 M² de área de terreno, 43.96 M² de área construída, Matrícula nº 150.340, 4º, Inscrição Prefeitura 30296925, valor avaliado R$87.000,00, Fração Ideal de 39%”.

Pagaram pelo imóvel o valor total de R$ 34.549,50, já incluídas as despesas de leiloeiro.

Narra que o bem negociado foi objeto de retomada pela EMGEA, mas se encontrava ocupado pelo anterior mutuário.

Os autores desembolsaram pelas despesas de obtenção de certidões, registro e ITBI, no valor total de R$ 7.805,13.

Uma vez que não obtiveram êxito com a tentativa de desocupação voluntária na esfera administrativa, ajuizaram ação de imissão na posse, que tramita no Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca Regional da Pavuna sob o nº 0009480-14.2021.8.19.0211.

Os ocupantes não foram citados por se tratar de área de risco, fato que impossibilitou o cumprimento da diligência.

Frustrada a retomada do imóvel, os autores buscaram formalizar o cancelamento definitivo da compra junto aos requerentes, não obtendo êxito.

Sustenta que a relação em análise é de consumo, cabendo a aplicação do parágrafo único do art. 42 do Código de Defesa do Consumidor.

Postulam indenização pelos danos materiais que alegam ter sofrido, reparação pelos danos morais que aduzem ter experimentado e a inversão do ônus da prova.

Requerem gratuidade de justiça.

Juntam declaração de hipossuficiência no evento 8.3.

Contestação da EMGEA no evento 13.

Alega que os autores devem comprovar suas alegações mediante provas convincentes, “sem deixar margem para dúvida” e, só em casos excepcionais, usufruir da inversão do ônus da prova.

Impugna a gratuidade de justiça, considerando que a juntada da declaração de hipossuficiência não é capaz de comprovar a precariedade financeira.

No mérito, assevera a inexistência de fundamento para o deferimento de indenização por dano moral.

Quanto ao cancelamento do contrato, diz que a autora tinha ciência da ocupação do imóvel pelos antigos mutuários, fato esse que justificou o preço abaixo do valor de mercado.

Destaca que a desocupação voluntária não foi possível devido a fatores externos, como a resistência do ocupante e a violência na região.

Ante a ausência de citação da segunda ré, foi convertido o julgamento em diligência (evento 15), para integração do polo passivo.

Contestação de RESALE TECNOLOGIA E SERVIÇOS S.A no evento 21.

Informa que atua no mercado mediante plataforma eletrônica para venda de imóveis retomados, resultantes de financiamentos imobiliários descumpridos.

Em sede preliminar, alega sua ilegitimidade.

Afirma que a responsabilidade pela indenização por danos morais é do Município do Rio de Janeiro, uma vez que a impossibilidade de retomada do imóvel decorre da situação de violência na região.

No mérito, alega que os autores tinham ciência da ocupação e assumiram os riscos e o ônus de promover os meios necessários à desocupação do imóvel.

Ressalta que os compradores foram advertidos mediante informação constante no formulário de proposta para aquisição do imóvel acerca da responsabilidade do comprador pela análise dos riscos.

Aduz que a localização do imóvel em local perigoso não configura vício redibitório.

No evento 22, patronos da EMGEA comunicam renúncia ao mandato.

Decido.

Da gratuidade de justiça: Inicialmente, defiro a gratuidade de justiça requerida pela parte autora, ante a juntada das declarações de hipossuficiência.

Renúncia ao mandato - evento 22: Quanto a renúncia ao mandato dos advogados da EMGEA formulado no evento 22, a mencionada entidade deve observar que a inclusão/exclusão de novos patronos no referido sistema constitui movimentação a ser feita pelo procurador-chefe, que se encontra cadastrado no sistema.

Havendo dúvida de como proceder, deve consultar o manual do usuário externo na página eletrônica do Egrégio Tribunal Regional Federal: https:// https://portaleproc.trf2.jus.br/manuais/usuario-externo/.

Impugnação ao valor da causa:   REJEITO a preliminar de impugnação ao valor da causa, que foi deduzida em termos genéricos pela EMGEA.

Impugnação à gratuidade de justiça: No que se refere à impugnação da gratuidade de justiça, o e.

STJ vem, reiteradamente, prestigiando a presunção relativa que decorre da declaração de hipossuficiência formulada por pessoa natural, considerando-a suficiente ao deferimento do benefício, sem prejuízo do ônus da parte contrária de demonstrar sua capacidade financeira para arcar com as despesas processuais.

Assim, a Corte Superior vem, continuamente, repelindo diversos critérios utilizados pelas instâncias ordinárias, com o fito de dimensionar a capacidade financeira das pessoas naturais com base na renda, tais como o uso da faixa de isenção do imposto de renda pessoa jurídica (REsp 1726972, 2ª Turma, rel.

MIN.

HERMAN BENJAMIN, DJe 21/11/2018) e o limite de 10 salários mínimos (APREsp 1402867, 1ª Turma, rel.

MIN.

NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, DJe 14/3/18), reiterando, pois, que a aferição da capacidade econômica da parte não pode ficar adstrita à renda (AINTAREsp 1022432, 4ª Turma, rel.

MIN.

LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 19/5/17).

Nesse contexto, inexistindo elementos que evidenciem a situação econômica da parte do ponto de vista da despesa, subsiste a presunção decorrente da declaração de hipossuficiência formulada pela parte autora.

Por essa razão, REJEITO a impugnação à gratuidade de justiça, mantendo a gratuidade ora deferida.

Ilegitimidade de RESALE TECNOLOGIA E SERVIÇOS S.A: Inicialmente, verifica-se que é evidente a caracterização da relação de consumo, nos moldes dos arts. 2º e 3º da Lei 8.078/1990, Código de Defesa do Consumidor.

Isso por que as corrés se enquadram no conceito dado pelo art. 3º, da Lei nº 8.078/90.

De um lado, a EMGEA assumiu a posição de fornecedor, mediante oferta de comercialização do imóvel, de outro, a RESALE disponibilizou o serviço de assessoria e intermediação na venda, devendo-se aplicar, mutatis mutandis, o mesmo entendimento já firmado pelo STJ em relação à intermediação nas locações: RECURSO ESPECIAL.

INTERESSE DE AGIR.

AUSÊNCIA.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR PERDAS E DANOS .

CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA.

RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE LOCADOR E ADMINISTRADORA.

INCIDÊNCIA DO CDC.

PRAZO PRESCRICIONAL .

RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL.

REGRA GERAL DO CÓDIGO CIVIL.

JULGAMENTO: CPC/15. 1 .

Ação de rescisão contratual c/c indenizatória por perdas e danos ajuizada em 24/07/2017, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 11/09/2019 e atribuído ao gabinete em 30/10/2019. 2.

O propósito recursal consiste em decidir sobre a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre proprietária (locadora) e administradora de imóvel, bem como determinar o prazo prescricional incidente à espécie. 3 .

Ausente o interesse recursal, no que tange à violação dos arts. 667 e seguintes do CC/02, porquanto o Tribunal de origem, na linha dos argumentos da recorrente, reconheceu a falta de diligência da recorrida e o respectivo dever de indenizar, não tendo sido esta condenada ao integral ressarcimento porque decretada a prescrição de parte da pretensão deduzida por aquela. 4.

Pelo contrato de administração imobiliária, o proprietário confia à administradora a gerência do imóvel visando, em geral, a locação do bem a terceiros, daí exsurgindo, portanto, duas relações jurídicas distintas: a primeira, de prestação de serviços, entre a administradora e o locador; e a segunda, de locação, entre o locador e o locatário, intermediada pela administradora . 5.

A administradora atua como mandatária do locador na gestão do imóvel, inclusive - e especialmente - perante o locatário do bem, e, nessa condição, o locador, em regra, figura como destinatário final fático e econômico do serviço prestado pela administradora - como consumidor, portanto. 6.

Em algumas situações, pode o locador se apresentar ainda como parte vulnerável - técnica, jurídica, fática e/ou informacional - em relação à administradora, sobretudo por se tratar, usualmente, de um contrato de adesão . 7.

O serviço oferecido pela administradora possui caráter profissional pois, além de, em geral, dispor, em relação ao locador, de superioridade no conhecimento das características da atividade que habitualmente exerce, é evidente a sua natureza econômica. 8.

Ressalvadas circunstâncias especiais, sobressai a natureza jurídica de relação de consumo havida entre locador e administradora, atraindo, por conseguinte, a incidência do CDC . 9.

A Corte Especial do STJ, recentemente, decidiu que a expressão "reparação civil", empregada no art. 206, § 3º, V, do CC/02, refere-se, unicamente, à responsabilidade civil aquiliana, afastando a aplicação da mencionada regra às hipóteses de responsabilidade civil contratual, porque se subsumem estas à regra geral do art. 205 do CC/02 . 10.

Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido em parte.(STJ - REsp: 1846331 DF 2019/0327081-7, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 10/03/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/03/2020).

No caso concreto, da consulta ao sítio eletrônico da EMGEA, no endereço https://emgeaimoveis.com.br/, infere-se que a empresa pública utiliza os serviços eletrônicos de RESALE, a qual atua no mercado imobiliário, em parceria com a EMGEA, para venda direta ao consumidor de imóveis de propriedade dessa, localizados em vários Estados da Federação.  A oferta é realizada mediante parceria entre a Emgea e a Resale, empresa que atua no mercado de venda de imóveis de bancos, mediante plataforma de venda de imóveis retomado pela EMGEA decorrente do inadimplemento do mutuário.

Os anúncios são veiculados nos sites da própria Emgea e na plataforma da Resale, mediante descrição do estado físico do bem, características fundamentais, indicação do preço, disponibilização de fotos, localização dos imóveis, facultando-se ao consumidor apresentar proposta online.

Trata-se, portanto, de ambiente eletrônico onde Resale exerce atividade de divulgação, captação e negociação imobiliária e recebimento de remuneração pela intermediação prestada.

Portanto, reconheço a atuação da corré, Resale, como intermediária no negócio jurídico entabulado, eis que sua atividade se equipara à figura jurídica da corretagem imobiliária, sujeita às regras do Código de Defesa do Consumidor.   Desse modo, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela RESALE.

Inversão do ônus da prova.

O pedido formulado, anulação de negócio jurídico, deve ser analisado à luz do princípio da boa-fé objetiva.

Vale dizer, consiste em verificar se a EMGEA agiu com respeito às regras de transparência e boa-fé objetiva que devem regular os negócios jurídicos em geral.

No caso concreto, cabe à EMGEA demonstrar haver informado o contratante sobre a situação fática de violência urbana e suas eventuais consequências.

Isso porque é de conhecimento da empresa pública as dificuldades que o Poder Judiciário vem enfrentando no cumprimento de diligências de intimação, citação, reintegração/imissão de posse que envolvem condomínios habitacionais do Programa Minha Casa Minha Vida localizados em áreas de ocupação por milicianos e grupos armados.

Ademais, a própria natureza da demanda impõe a inversão do ônus probatório em desfavor das rés, especificamente no que pertine à demonstração de ausência de violação ao princípio da boa-fé contratual.  Assim, DETERMINO a inversão do ônus da prova, para que as rés demonstrem  haverem informado a parte autora acerca da gravidade das condições de insegurança urbana, atestada pelo oficial de justiça na certidão negativa juntada no evento 1.13, no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de serem reputadas verdadeiras as alegações de fato iniciais.

Considerando que a autora manifestou expressa da parte autora na conciliação, no mesmo prazo, manifestem-se as rés sobre a possibilidade da solução consensual da demanda.

Sem prejuízo, intime-se a parte autora para informar, comprovadamente, a atual fase de tramitação da ação de imissão na posse nº 0009480-14.2021.8.19.0211.

Prazo: cinco dias.

Vindo a documentação, dê-se vista ao autor por 5 dias.

Após, venham para sentença.