TJAL - 0802865-58.2025.8.02.0000

DESPACHO Nº 0802865-58.2025.8.02.0000 - Agravo de Instrumento - Maceió - Agravante: Cia Alagoana de Empreendimentos - Agravada: Ana Cleris dos Santos Ferreira - 'DESPACHO/MANDADO/CARTA/OFÍCIO N. /2025.

Em resposta ao despacho de fl. 97, o agravante manifestou interesse na continuidade do julgamento do presente recurso (fls. 102/103), de modo que se faz necessária a efetivação da intimação da agravada.

Nesse sentido, a certidão do oficial de justiça de fl. 95 indicou que a agravada se mudou do imóvel em questão há aproximadamente 3 meses, fato que posteriormente foi confirmado pelo agravante em petição de fl. 102/103.

Portanto, não é válida a intimação realizada pelo AR de fl. 98.

Ante o exposto, considerando que o requerente indicou o número de contato da agravada - (82) 98864-1980 - para tentativa de comunicação da agravada, determino que seja realizada a tentativa de intimação da agravada por via eletrônica (whatsapp), a ser realizada por oficial de justiça, conforme previsão dos arts. 420, 421 e 422,§5º do Provimento nº 13, de maio de 2023 da Corregedoria Geral de Justiça de Alagoas.

Maceió, (data da assinatura digital) Des.

Alcides Gusmão da Silva Relator' - Des.

Alcides Gusmão da Silva - Advs: André Vinícios C. de Melo (OAB: 13326/AL)

DESPACHO Nº 0802865-58.2025.8.02.0000 - Agravo de Instrumento - Maceió - Agravante: Cia Alagoana de Empreendimentos - Agravada: Ana Cleris dos Santos Ferreira - 'DESPACHO/MANDADO/CARTA/OFÍCIO N. /2025.

Considerando a certidão do oficil de justiça de fl. 95, intime-se a parte agravante para que se manifeste, em 5 dias: a) acerca das informações oferecidas pelo oficial de justiça; b) esclarecendo se permanece o interesse no julgamento do presente recurso; c) indicando novo endereço para intimação da parte agravada.

Transcorrido o referido prazo, com ou sem resposta, retornem-me os autos conclusos.

Maceió, (data da assinatura digital) Des.

Alcides Gusmão da Silva Relator' - Des.

Alcides Gusmão da Silva - Advs: André Vinícios C. de Melo (OAB: 13326/AL)

DESPACHO Nº 0802865-58.2025.8.02.0000 - Agravo de Instrumento - Agravante: Cia Alagoana de Empreendimentos - Agravada: Ana Cleris dos Santos Ferreira - 'DECISÃO MONOCRÁTICA/MANDADO/CARTA/OFÍCIO N. /2025.

Trata-se de agravo de instrumento interposto por CIA ALAGOANA DE EMPREENDIMENTOS em face da decisão proferida pelo Juízo da10ªVaraCíveldaCapital, nos autos da ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse de imóvel e pedido de perdas e danos de nº 0705186-55.2025.8.02.0001 ajuizada em face de Ana Cleris dos Santos Ferreira.

A decisão agravada (fls. 69/75) indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado pela parte autora, com base nos termos adiante expostos: Do exposto, por entender ausentes, em sede de cognição sumária, os requisitos basilares preconizados no art. 300,do NCPC, indefiro o pedido de tutela de urgência, formulado na exordial.

Em suas razões (fls. 1/21), a Agravante sustenta que celebrou com a Ré, ora Agravada, em 23 de janeiro de 2023, Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Compra e Venda" (doc. 03), tendo como objeto o apartamento de n° 101, bloco 11, do Edf.

Solaris I, localizado na Av.

Brigadeiro Eduardo Gomes, 1205, Cruz das Almas, CEP: 57038-900, nesta cidade, tendo os Réus se tornado inadimplentes em relação às obrigações assumidas.

Aduz que tal situação vem lhe ocasionando dano financeiro, uma vez que não recebe o preço do imóvel, a agravada não paga as taxas condominiais e o IPTU, sendo que esse último teve que ser adimplido pela agravante nos últimos 3 anos.

Nesse sentido, requer a concessão de antecipação dos efeitos da tutela, no sentido de determinar, de imediato, a rescisão do instrumento contratual em discussão, com a consequente reintegração da construtora na posse do imóvel objeto da transação, sob pena de desocupação forçada e aplicação de multa diária por descumprimento.

No mérito, pleiteia a confirmação da tutela liminar a ser deferida.

Juntou os documentos de fls. 23/70. É o breve relatório.

Fundamento e decido.

Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso e passo a analisá-lo.

Antes de mais nada, ressalto que nesse primeiro momento devo me reservar ao emprego de um juízo de cognição rasa, o qual serve apenas para pronunciamento acerca do pedido liminar formulado pela agravante, cujos requisitos para concessão estão delineados no art. 995 do CPC: Art. 995.

Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso.

Parágrafo único.

A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.

Com isso, para a concessão de efeito suspensivo ou ativo ao recurso, o legislador ordinário determina ser necessária a observância de 2 (dois) requisitos, cumulativamente: a) a probabilidade do provimento do recurso e b) risco grave ou de difícil reparação.

O cerne deste recurso reside na (im)possibilidade de determinar, inaudita altera pars, a rescisão do instrumento particular de "Contrato de Promessa de Compra e Venda" e aditivos firmado entre as partes, bem como a reintegração da parte Agravante na posse do imóvel objeto de tal negócio.

Sobre a cláusula resolutiva prevista em contratos, os arts. 474 e 475 do Código Civil dispõem in verbis: Art. 474.

A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.

Art. 475.

A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Com isso, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, após a evolução de seu entendimento anteriormente firmado, a existência de cláusula resolutiva expressa em contrato autoriza a rescisão do negócio jurídico firmado entre as partes, bem como a reintegração de posse do imóvel por parte do credor, desde que comprovada a prévia notificação da mora do devedor: RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

INTERPELAÇÃO JUDICIAL.

INTERPELAÇÃO CARTORÁRIA.

CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA.

ALTERAÇÃO JURISPRUDENCIAL.

PURGAÇÃO DA MORA.

JUROS NO PERÍODO DE NORMALIDADE.

RELAÇÃO DE CONSUMO. 1.

Ação revisional de contrato ajuizada em 28/10/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 08/08/2022 e concluso ao gabinete em 27/12/2022. 2.

O propósito recursal é decidir (I) se é necessária a manifestação judicial para a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula resolutiva expressa e (II) se o ajuizamento de ação revisional de contrato, após o credor enviar a interpelação para que fosse purgada a mora, impede a rescisão contratual automática. 3.

A natureza do imóvel objeto da compra e venda define qual o regime jurídico que definirá as formalidades da interpelação que o credor deve enviar ao devedor para que ele purgue a mora. 4.

Os imóveis (I) urbanos loteados são regidos pela Lei 6.799/79, (II) os situados em loteamentos rurais são regidos pelo Decreto-Lei nº 58/37 e (III) os não loteados são regidos pela Lei nº 6.766/79 e pelo Decreto-Lei nº 58/37 e (IV) os incorporados pela da Lei n. 4.591/64. 5.

O Decreto-Lei nº 745/69, que dispõe sobre os contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei nº 58/37, admite que a cláusula resolutiva expressa se opere de pleno direito, mas exige que a interpelação do credor seja por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos. 6.

Se a interpelação enviada ao devedor foi realizada de forma não prevista na lei que incide na relação em comento, a mora não se configurou e, por conseguinte, não há fundamento para que se opere a cláusula resolutiva expressa. 7.

O dever do credor de interpelar o devedor para que purgue a mora, ainda que pela via judicial, não se confunde com um dever de ajuizar ação para resolução de contrato. 8.

Em se tratando de contratos de compra e venda de imóvel em que não haja adimplemento substancial, desrespeito às normas consumeristas, aplicação de princípios regentes de contratos imobiliários com viés eminentemente público de financiamento habitacional, ou outra peculiaridade que demande um tratado diferenciado, não se vislumbra razão para exigir manifestação judicial para a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel que contenha cláusula resolutiva expressa. 9.

Admite-se a cláusula resolutiva expressa nos contratos em que haja relação de consumo, desde que respeitados os ditames do CDC. 10.

O art. 53 do CDC determina que nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

O art. 51, XI, do mesmo diploma veda que o fornecedor cancele o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor. 11.

Poderá a parte devedora socorrer-se da via judicial a fim de obter a declaração de prosseguimento do contrato. 12.

A ação revisional ajuizada pelo devedor que pretende rever os encargos incidentes durante o período de inadimplência não inibe a configuração da mora.

Precedentes. 13.

Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (REsp n. 2.044.407/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/11/2023, DJe de 23/11/2023.) (Destaquei) RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO.

Controvérsia: possibilidade de manejo de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado.

Violação ao artigo 535 do CPC/73 inocorrente na espécie, pois a Corte local procedeu à averiguação de toda a matéria reputada necessária ao deslinde da controvérsia, apenas não adotou a mesma compreensão almejada pela parte, acerca da resolução da lide, o que não enseja omissão ou contradição no julgado.

A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento, atraindo o enunciado da Súmula 211/STJ, notadamente quando a parte não cuidou de alegar negativa de prestação jurisdicional no ponto, isto é, ao indicar a violação do artigo 535 do CPC/73, não suscitou a existência de omissão do acórdão recorrido na análise dos dispositivos.

Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente.

Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa.

A revisão do valor estabelecido a título de honorários nos termos do artigo 20, § 4º do CPC/73, só é permitido quando o montante fixado se mostrar ínfimo ou exorbitante, o que não se verifica no caso em exame, levando-se em conta a complexidade da causa, o trabalho realizado pelo causídico e o valor envolvido na demanda, circunstâncias segundo as quais o reexame implicaria em revolvimento do conjunto fático dos autos, providência vedada ao STJ ante o óbice contido no enunciado 7 da Súmula desta Casa.

Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido. (REsp n. 1.789.863/MS, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 10/8/2021, DJe de 4/10/2021.) (Destaquei) Desse modo, considerando que a Agravante demonstrou na origem a existência de cláusula resolutiva expressa (fl. 27 dos autos originários), bem como a comprovação da notificação extrajudicial da mora do devedor (fls. 33/44 daqueles autos), ao menos nesse primeiro momento, entendo que os elementos de prova apresentados nos autos são suficientes para evidenciar o preenchimento dos requisitos necessários à resolução de pleno direito do contrato por inadimplemento do agravado.

Em função disso, a posse da Recorrida, a qual está maculada pela inadimplência do contrato, autoriza o deferimento da liminar de reintegração de posse, sobretudo por estarem configurados o esbulho e os demais requisitos necessários à concessão da liminar de reintegração de posse, nos termos do art. 561 do Código de Processo Civil: Art. 561.

Incumbe ao autor provar: I - a sua posse; II - a turbação ou o esbulho praticado pelo réu; III - a data da turbação ou do esbulho; IV - a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção, ou a perda da posse, na ação de reintegração.

Por sua vez, quanto ao perigo da demora, denoto que tal pressuposto também está preenchido, pois a manutenção da Agravada no imóvel, sem o pagamento das parcelas do financiamento, gera sérios prejuízos à Agravante, a qual está, há meses, sem receber qualquer contrapartida pela ocupação do bem e tendo que arcar com débitos em aberto referentes ao imóvel.

Nesse sentido, cito recente julgado desta Corte de Justiça: CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO EM "AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO E LIMINAR" (SIC).

DECISÃO DE PRIMEIRO GRAU QUE DEFERIU O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA FORMULADO PELA AUTORA, NO SENTIDO DE DETERMINAR A SUA REINTEGRAÇÃO NA POSSE DO IMÓVEL OBJETO DA LIDE.

RECORRENTE QUE ALEGA PASSAR POR DELICADA SITUAÇÃO FINANCEIRA QUE A IMPEDE DE ARCAR COM O PAGAMENTO DAS PARCELAS DO IMÓVEL.

NÃO ACOLHIMENTO.

MÉRITO.

EM SE TRATANDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM BASE EM INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL, A LIMINAR REINTEGRATÓRIA PODE SER DEFERIDA NO CASO DE HAVER CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA DO NEGÓCIO JURÍDICO QUANDO VERIFICADO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL, NOS TERMOS DO ART. 474, DO CÓDIGO CIVIL.

ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

OFICIAL DE JUSTIÇA QUE CERTIFICOU A ENTREGA DA NOTIFICAÇÃO AO DESTINATÁRIO CONCEDENDO-LHE PRAZO DE 15 (QUINZE) DIAS PARA LIQUIDAR A DÍVIDA OU DESOCUPAR O IMÓVEL.

AGRAVANTE QUE SE MANTEVE INERTE MESMO APÓS A SUA INTERPELAÇÃO JUDICIAL.

ESBULHO POSSESSÓRIO CARACTERIZADO.

PRESENÇA DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS À CONCESSÃO DA PROTEÇÃO POSSESSÓRIA, NOS TERMOS DO ART. 561, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

DECISÃO UNÂNIME. (Número do Processo: 0810911-70.2024.8.02.0000; Relator (a): Des.

Fábio José Bittencourt Araújo; Comarca: Foro de Maceió; Órgão julgador: 3ª Câmara Cível; Data do julgamento: 05/12/2024; Data de registro: 05/12/2024) Dessa forma, havendo indicativos de que haverá provimento recursal posterior no que concerne à reintegração de posse vindicada, cumpre a concessão de parte da tutela antecipada requerida neste agravo de instrumento.

Contudo, a despeito do entendimento acima exposto, a meu ver, ao menos por ora, não se mostra possível o deferimento do pleito em sua integralidade, é dizer, na extensão relativa à determinação judicial de rescisão liminar do instrumento particular de contrato de promessa de compra e venda, em razão da força e gravidade dos efeitos jurídicos decorrentes dessa medida.

Nesse particular, consigne-se que o Superior Tribunal de Justiça posiciona-se no sentido de que "a invocação de cláusula resolutiva expressa (CC/2002, art. 474), quando o inadimplemento contratual é recíproco pelos contratantes, afronta os princípios da boa-fé objetiva e da probidade, nos quais se deve pautar toda relação contratual, tanto em sua formação como em sua execução, nos termos do art. 422 do Código Civil de 2002".

Portanto, uma vez que a parte Agravada não chegou a ser citada nos autos de origem, não lhe sendo, ainda, garantido o direito ao contraditório e à ampla defesa, tenho que não se mostra prudente um pronunciamento judicial com natureza definitiva sobre a questão, principalmente quando o término da relação contratual prevê também a restituição, ainda que parcial, das parcelas pagas pelo devedor, principalmente considerando o fato de que própria agravante informa que a agravada realizou o pagamento da Parcela Sinal do negócio jurídico.

Por sua vez, a agravante não demonstrou de plano depósito de eventual saldo a restituir.

Ante o exposto, DEFIRO EM PARTE A TUTELA ANTECIPADA RECURSAL apenas para determinar a expedição do mandado para desocupação voluntária do referido imóvel objeto da ação, no prazo de 15 (quinze) dias.

Decorrido o prazo de desocupação voluntária, havendo resistência dos Agravados, expeça-se mandado de reintegração compulsória, ficando autorizado desde já o uso da força policial, se necessário, o qual deverá ser exercido com moderação.

OFICIE-SE o juízo de origem acerca desta decisão.

INTIMEM-SE as partes para que tomem conhecimento desta decisão, e a parte agravada para, querendo, apresentar contrarrazões ao recurso.

Após cumpridas tais diligências, retornem-me conclusos os autos para voto.

Maceió, (data da assinatura digital) Des.

Alcides Gusmão da Silva Relator' - Des.

Alcides Gusmão da Silva - Advs: André Vinícios C. de Melo (OAB: 13326/AL)