TJAL - 0808628-40.2025.8.02.0000

DESPACHO Nº 0808628-40.2025.8.02.0000 - Agravo de Instrumento - Maceió - Agravante: Ednaldo Alves de Lima - Agravado: Engelot - Construcoes e Incorporacoes Ltda - 'DECISÃO MONOCRÁTICA/MANDADO/OFÍCIO N. /2025.

Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, interposto por Ednaldo Alves de Lima, em face de decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Capital, às fls. 97/99 dos autos da ação de rescisão contratual com a restituição em dobro dos valores pagos de n.º 0723172-22.2025.8.02.0001, a qual deferiu parcialmente a tutela de urgência requestada pela parte autora, apenas para determinar a expedição de ofício ao 1º Registro Geral de Imóveis e Hipotecas de Maceió, para que proceda à averbação da existência da demanda na Matrícula nº 206.742, a fim de dar publicidade a terceiros.

No provimento jurisdicional, o juízo de 1º grau indeferiu os pedidos de suspensão da exigibilidade das cobranças e de proibição de alienação do imóvel, sob o fundamento de que "são medidas drásticas que interferem diretamente na relação contratual e no direito de propriedade da parte demandada", exigindo "um grau de certeza que a fase postulatória, sem o contraditório, ainda não oferece" (fl. 98).

Em suas razões recursais (fls. 1/16) a parte agravante narra que celebrou contrato de promessa de compra e venda com a construtora agravada, cujo objeto é a aquisição do lote QF-20, no Condomínio Residencial Grand Reserva Jatobá, pelo valor de R$ 155.900,00 (cento e cinquenta e cinco mil, novecentos reais).

Nesse contexto, afirma que o aludido contrato estabeleceu a seguinte forma de pagamento: (i) 1 (uma) entrada de R$ 15.590,00 (quinze mil, quinhentos e noventa reais); (ii) 24 (vinte e quatro) parcelas mensais de R$ 714,44 (setecentos e quatorze reais e quarenta e quatro centavos); (iii) 4 (quatro) parcelas intercaladas de R$ 1.000,00 (mil reais); (iv) e saldo final de R$ 119.163,00 (cento e dezenove mil, cento e sessenta e três reais), a ser pago após a averbação da construção.

No entanto, segundo alega, a construtora recorrida teria passado a emitir boletos em desacordo com o contrato: foram cobradas 160 (cento e sessenta) parcelas mensais - ao invés de 24 (vinte e quatro) - e mais 26 (vinte e seis) parcelas intercaladas - ao invés de 4 (quatro) -, aumentando indevidamente o valor total do negócio.

Acresce que tais alterações ocorreram de forma unilateral, sem anuência do adquirente.

Argumenta que, buscando adimplir com suas obrigações, adiantou pagamentos em um total de R$ 26.941,41 (vinte e seis mil, novecentos e quarenta e um reais e quarenta e um centavos).

Apesar disso, assevera permanecer em situação de insegurança quanto ao valor efetivamente devido, em razão da falta de transparência nas cobranças realizas.

Diante da alegada abusividade, do desequilíbrio contratual e do enriquecimento sem causa, o agravante recorreu ao Poder Judiciário, buscando a revisão e a rescisão do contrato, bem como a restituição dos valores indevidamente pagos.

A tutela de urgência pleiteada em primeira instância, contudo, foi parcialmente deferida.

Sustenta-se, nesse contexto, a excessiva onerosidade das prestações impostas unilateralmente pela agravada, nos termos do art. 478 do Código Civil.

Com base nesses argumentos, pleiteia a concessão de efeito ativo ao recurso interposto para que seja determinada (i) a suspensão imediata da exigibilidade das cobranças mensais intercaladas que excedam os valores e a quantidade de parcelas originalmente pactuadas no contrato, até decisão final sobre a revisão e resolução contratual; (ii) a abstenção da prática de qualquer ato tendente à alienação, promessa de venda ou transferência do imóvel objeto do contrato a terceiros, sob pena de multa diária; e (iii) a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis competente, determinando o averbamento da presente demanda na matrícula nº 206.742, a fim de resguardar os direitos do agravante e evitar a alienação do imóvel a terceiros de boa-fé.

Além disso, pugna, ao final, pelo provimento do recurso instrumental, para que seja reformado o decisum recorrido, no sentido de conceder integralmente a tutela de urgência pleiteada pela parte recorrente. É o relatório.

Fundamento e decido.

Prefacialmente registra-se o não conhecimento do recurso autoral, por ausência de interesse recursal, no ponto em que se pleiteia a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis competente, determinando o averbamento da presente demanda na matrícula nº 206.742.

Consoante se observa às fls. 97/99, tal pleito foi concedido à parte consumidora na decisão objurgada.

De forma semelhante, ausente o interesse no pedido de abstenção da prática de qualquer ato tendente à alienação, promessa de venda ou transferência do imóvel objeto do contrato a terceiros, por parte da construtora agravada.

No caso dos autos, observa-se que a parte autora pugna, em sua inicial, pela rescisão contratual e pela devolução dos valores adimplidos (fl. 20 dos autos de origem).

Com efeito, a parte agravante pretende a resolução do contrato de aquisição do imóvel, inexistindo interesse, portanto, em medidas que impeçam a alienação do bem.

Em relação aos demais pontos do recurso, presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, toma-se conhecimento do presente recurso e passa-se à análise do pedido de antecipação da tutela recursal. É cediço que, para a concessão de efeito ativo ao recurso, à similitude da tutela de urgência, a pretensão deve vir amparada por elementos que demonstrem a probabilidade do direito ou do provimento do recurso e o risco de dano grave, difícil ou impossível reparação, nos exatos termos do art. 1.019, I, combinado com o art. 300, caput, ambos do Código de Processo Civil: Art. 1.019 - Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I- poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; (Sem grifos no original) Art. 300.A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. (Sem grifos no original) Dessas dicções normativas, depreende-se que os requisitos para a concessão da medida liminar recursal se perfazem na probabilidade do direito e no risco de dano grave de difícil ou impossível reparação.

Nesse momento processual de cognição sumária, resta, portanto, apreciar a coexistência ou não dos referidos pressupostos.

A controvérsia recursal cinge-se à averiguar a possibilidade de se determinar (i) a suspensão imediata da exigibilidade das cobranças mensais intercaladas que excedam os valores e a quantidade de parcelas originalmente pactuadas no contrato, até decisão final sobre a revisão e resolução contratual; e (ii) a abstenção da prática de qualquer ato tendente à alienação, promessa de venda ou transferência do imóvel objeto do contrato a terceiros, sob pena de multa diária.

Conforme relatado, a parte agravante narra que celebrou contrato de promessa de compra e venda com a construtora agravada, cujo objeto é a aquisição do lote QF-20, no Condomínio Residencial Grand Reserva Jatobá, pelo valor de R$ 155.900,00 (cento e cinquenta e cinco mil, novecentos reais).

Nesse contexto, afirma que o aludido contrato estabeleceu a seguinte forma de pagamento: (i) 1 (uma) entrada de R$ 15.590,00 (quinze mil, quinhentos e noventa reais); (ii) 24 (vinte e quatro) parcelas mensais de R$ 714,44 (setecentos e quatorze reais e quarenta e quatro centavos); (iii) 4 (quatro) parcelas intercaladas de R$ 1.000,00 (mil reais); (iv) e saldo final de R$ 119.163,00 (cento e dezenove mil, cento e sessenta e três reais), a ser pago após a averbação da construção.

No entanto, segundo alega, a construtora recorrida teria passado a emitir boletos em desacordo com o contrato: foram cobradas 160 (cento e sessenta) parcelas mensais - ao invés de 24 (vinte e quatro) - e mais 26 (vinte e seis) parcelas intercaladas - ao invés de 4 (quatro) -, aumentando indevidamente o valor total do negócio.

Acresce que tais alterações ocorreram de forma unilateral, sem anuência do adquirente.

Com o fito de comprovar suas alegações, a parte autora acostou os boletos referentes às parcelas já pagas e seus respectivos comprovantes de pagamento (fls. 25/39 dos autos de origem), a cópia do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda celebrado entre as partes (fls. 40/74 dos autos de origem) e o recibo de pagamento do valor referente ao sinal (fl. 75 dos autos de origem).

Nessa perspectiva, verifica-se que o Sr.

Ednaldo Alves de Lima, ora agravante, celebrou "Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Lote (Unidade Autônoma) e sua Correspondente Fração Ideal do Condomínio Residencial Grand Reserva Jatobá" com a Engelot - Construções e Incorporações Ltda., ora agravada, em 20/08/2024, para aquisição do lote em questão, cuja Cláusula Terceira enuncia o preço, o local e a forma de pagamento pactuados.

Transcreva-se, nesse ponto, a aludida disposição contratual: CLÁUSULA TERCEIRADO PREÇO, LOCAL E FORMA DE PAGAMENTO O preço total da unidade imobiliária autônoma objeto desta promessa de compra e venda é R$ 155.900,00, incluindo o valor correspondente ao LOTE e o valor de sua correspondente fração ideal do terreno e das demais partes e coisas comuns do EMPREENDIMENTO, que será pago pelo ADQUIRENTE à ALIENANTE, no endereço bancário ou em qualquer outro endereço indicado pela ALIENANTE, em dinheiro nacional, moeda corrente e legal do País, pagamento esse que será feito em parcelas, do seguinte modo: a) R$ 15.590,00, a ser paga neste ato a título de sinal da seguinte forma: - PIX R$ 15.590,00 com primeiro vencimento em 20/08/2024; b) R$ 17.146,50 a ser paga em 24 parcelas mensais e sucessivas, a primeira no valor de R$ 714,44, as demais corrigidas nos termos do item IV (Da Correção Monetária e Juros), a primeira com vencimento para o dia 20/09/2024 e as demais sempre na mesma data de cada um dos meses subsequentes até a última; c) R$ 4.000,00 a ser paga através de 4 parcelas intercaladas, a primeira no valor de R$ 1.000,00, as demais corrigidas nos termos do item VI (Da Correção Monetária e Juros), a primeira com vencimento para o dia 20/02/2025 e as demais nas seguintes datas: 20/08/2025, 20/02/2026, 20/08/2026; d) R$ 119.163,50 (corrigida nos termos do item VI (Da Correção Monetária e Juros), a ser paga no prazo de até 30 (trinta) dias, a contar da averbação da construção do EMPREENDIMENTO e instituição do condomínio perante o registro imobiliário competente, com uma estimativa inicialmente prevista para 25 meses após a assinatura deste contrato, podendo ser antecipado ou postergado em razão do andamento das obras e do prazo de carência, podendo ser quitado, juntamente com eventual saldo ainda vincendo das parcelas acima referidas, em parcela única, com recursos próprios, financiamento bancário; ou através de financiamento direto com a ALIENANTE, em até 136 parcelas mensais e sucessivas, sendo 22 acrescidas do valor das intercaladas, todas corrigidas nos termos do item VI (Da Correção Monetária e Juros), mediante a lavratura e registro de uma Escritura Pública de Venda e Compra, com Pacto de Alienação Fiduciária ou de uma Escritura Particular com eficácia de Pública de Compra e Venda, com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária, nos termos da Lei 9.514/1997 e posteriores alterações.

PARÁGRAFO PRIMEIRO: Para pagamento do saldo devedor do preço serão emitidos boletos bancários, em iguais números de parcelas, com seus valores devidamente corrigidos tal como previsto no presente contrato, e a serem pagos pelo ADQUIRENTE nos seus respectivos vencimentos. (Sem grifos no original) Da leitura da mencionada cláusula contratual, observa-se que o saldo final de R$ 119.163,50 (cento e dezenove mil, cento e sessenta e três reais e cinquenta centavos pode ser pago de duas formas) poderia ser pago de duas formas, à escolha do adquirente: i) no prazo de até 30 (trinta) dias, a contar da averbação da construção do empreendimento e instituição do condomínio perante o registro imobiliário competente, com uma estimativa de 25 (vinte e cinco) meses após a assinatura deste contrato, podendo ser antecipado ou postergado em razão do andamento das obras e do prazo de carência, em parcela única, com recursos próprios ou financiamento bancário; ou ii) através de financiamento direto com a construtora, em até 136 (cento e trinta e seis) parcelas mensais e sucessivas, além de 22 (vinte e duas) intercaladas, mediante a lavratura e registro de uma Escritura Pública de Venda e Compra, com Pacto de Alienação Fiduciária ou de uma Escritura Particular com eficácia de Pública de Compra e Venda, com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária, nos termos da Lei 9.514/1997 e posteriores alterações.

Com efeito, caso o adquirente optasse pela segunda opção, isto é, pelo financiamento do saldo final diretamente com a construtora, realizaria o pagamento adicional de 136 (cento e trinta e seis) parcelas mensais, no valor de R$ 714,44 (setecentos e quatorze reais ), bem como de 22 (vinte e duas) prestações intercaladas, na quantia de R$ 1.000,00 (mil reais).

Desse modo, somadas as 24 (vinte e quatro) parcelas mensais e as 04 (quatro) intercaladas iniciais, o adquirente do lote obriga-se ao adimplemente de um total de 160 (cento e sessenta) parcelas mensais e 26 (vinte e seis) prestações intercaladas.

Nesse contexto, em que pese a Cláusula Terceira do mencionado contrato permita o financiamento do saldo final diretamente com a construtora, em prestações coincidentes com aquelas ora impugnadas pelo apelante, tem-se que tal parcelamento deve ser realizado mediante opção do consumidor e é condicionado à lavratura e registro de uma Escritura Pública de Venda e Compra, com Pacto de Alienação Fiduciária ou de uma Escritura Particular com eficácia de Pública de Compra e Venda, com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária, nos termos da Lei 9.514/1997 e posteriores alterações, a contar da averbação da construção do EMPREENDIMENTO e instituição do condomínio perante o registro imobiliário competente, com uma estimativa inicialmente prevista para 25 meses após a assinatura deste contrato, .

Da análise das provas até então produzidas, não constam informações de que o adquirente optou pelo pagamento do saldo final do imóvel através de financiamento junto à construtora.

Tampouco há provas da lavratura e registro de uma Escritura Pública de Venda e Compra, com Pacto de Alienação Fiduciária ou de uma Escritura Particular com eficácia de Pública de Compra e Venda, com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária, como exigido em contrato.

Além disso, considerando que as partes celebraram o mencionado negócio jurídico em 20/08/2024 e, assim, que sequer houve o pagamento das 24 (vinte e quatro) parcelas mensais e das 04 (quatro) intercaladas iniciais - oportunidade em que o agravante deveria decidir de que modo realizaria o pagamento do saldo final -, é verossímil a alegação do recorrente no sentido de que não anuiu com o parcelamento do saldo final juntamente à construtora agravada.

Desse modo, há fortes indícios de que as parcelas supostamente cobradas de forma abusiva correspondem, na verdade, ao saldo final do valor do imóvel.

Assim, ao menos neste momento processual, ainda sem exercício do contraditório pela parte demandada, e considerando o conjunto fático-probatório até então produzido, entende-se que os documentos apresentados pelo agravante são suficientes para demonstrar a abusividade da conduta da parte recorrida.

Portanto, o conjunto fático-probatório colacionado nos autos de origem e nos presentes, demonstra a probabilidade do direito do agravante, em sede de cognição sumária.

No que concerne ao preenchimento do perigo de dano, entende-se por sua caracterização, considerando que a manutenção da exigibilidade das cobranças mensais e intercaladas que excedam aquelas originalmente pactuadas, certamente ensejará a cobrança judicial ou extrajudicial dos valores ora impugnados.

Ante o exposto, DEFIRO PARCIALMENTE o pedido de efeito ativo formulado, para determinar a suspensão da exigibilidade da cobrança adicional de 136 (cento e trinta e seis) parcelas mensais, no valor de R$ 714,44 (setecentos e quatorze reais ), bem como de 22 (vinte e duas) prestações intercaladas, na quantia de R$ 1.000,00 (mil reais), relativas ao saldo final do imóvel adquirido.

Oficie-se o juízo de origem acerca do teor do decisum.

Intime-se a parte agravante para dar-lhe ciência deste pronunciamento jurisdicional, bem como as partes agravadas para, querendo, apresentarem contraminuta, nos exatos termos do art. 1.019, II, do Código de Processo Civil.

Utilize-se a cópia da presente decisão como Ofício/Mandado.

Intimem-se.

Publique-se.

Cumpra-se.

Maceió, 7 de agosto de 2025.

Des.

Fábio Ferrario Relator' - Des.

Fábio Costa de Almeida Ferrario - Advs: Tércio Filipe Macêdo de Albuquerque (OAB: 15029/AL)