TJBA - 8012649-06.2024.8.05.0000

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Desa.

Cassinelza da Costa Santos Lopes DECISÃO 8012649-06.2024.8.05.0000 Agravo De Instrumento Jurisdição: Tribunal De Justiça Agravante: Hl Arraial D Ajuda Confeccoes Ltda Advogado: Flavia Lopes De Morais Costa (OAB:MG79256) Agravado: Fvm - Empreendimentos Imobiliarios Ltda Advogado: Rafael De Anchieta Piza Pimentel (OAB:ES8890) Advogado: Fernanda Borgo De Almeida Bastos (OAB:ES9571) Advogado: Leonardo Martins Gabrieli (OAB:ES10838) Decisão: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8012649-06.2024.8.05.0000 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível AGRAVANTE: HL ARRAIAL D AJUDA CONFECCOES LTDA Advogado(s): FLAVIA LOPES DE MORAIS COSTA (OAB:MG79256) AGRAVADO: FVM - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado(s): RAFAEL DE ANCHIETA PIZA PIMENTEL (OAB:ES8890), FERNANDA BORGO DE ALMEIDA BASTOS (OAB:ES9571), LEONARDO MARTINS GABRIELI (OAB:ES10838) DECISÃO Trata-se de Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO, interposto por HL ARRAIAL D AJUDA CONFECCOES LTDA, em desfavor da decisão proferida nos autos da Ação de Despejo pelo encerramento do prazo contratual de locação, nº. 8000209-54.2024.8.05.0201, que deferiu a liminar de despejo, no prazo de 15 dias, após o depósito da caução pelo Locador, o que já ocorreu, sob pena do uso da força e guarda dos bens com um depositário judicial.

Irresignada, a Agravante aduz que “O Agravado ingressou com Ação de Despejo de Imóvel Não Residencial com Pedido Liminar em face do Agravante, alegando que o contrato de locação de imóvel não residencial formalizado entre as partes encerrou-se em 19 de dezembro de 2023.

Alude que foram encaminhadas notificações extrajudiciais ao Agravante, em fevereiro e outubro de 2023, informando que não havia interesse na manutenção do instrumento contratual e, por conseguinte, não haveria a prorrogação.

Requereu liminarmente a desocupação do imóvel, que foi concedida através da decisão ora impugnada.”; que “que o parágrafo único da Cláusula Terceira concede ao LOCATÁRIO a faculdade de rescindir o contrato a qualquer tempo E NÃO AO LOCADOR, gerando contradição na decisão e prejudicando, demasiadamente o Agravante”; que ”, que o contrato prevê dois lapsos temporais de vigência de 36 (trinta e seis) meses, 20/12/2020 a 19/12/2023, com prorrogação automática por mais 36 (trinta e seis) meses, encerrando-se a locação, por conseguinte, somente em 19/12/2026”; que “alega o Agravado que a avença teria encerrado em 19/12/2023 e que manifestou, através de notificação extrajudicial recebida pelo Agravante em 02 de fevereiro de 2023 (dez meses antes do fim do primeiro período), não possuir interesse na manutenção do contrato de locação, solicitando a desocupação do imóvel, pelo Agravante, no prazo improrrogável de 60 (sessenta) dias.”.

Ainda, que “durante o prazo de vigência ajustado para a locação NÃO PODERÁ, via de regra, o locador reaver o imóvel alugado.”, salvo em algumas hipóteses legais que não se aplicam ao caso; que “que a notificação não havia qualquer respaldo jurídico, o Agravante permaneceu no imóvel, pois ali estava há menos de 03 anos e nele realizou todos as adequações necessárias ao padrão da franqueadora Hering.”; que “Insatisfeito com a permanência do Agravante no imóvel, em outubro de 2023, o Agravado encaminhou outra notificação extrajudicial alegando que, desde fevereiro vinha tentando uma negociação amigável para desocupação do imóvel, contudo, não logrou êxito e, por isso, informou que não possuía interesse na manutenção do contrato, requerendo que o Agravante desocupasse o imóvel no prazo de 30 (trinta) dias, sob o argumento que o aluguel encerraria em 19/12/2023.”; que “desde o início das negociações, levando em consideração o ramo da atividade econômica que é exercida pelo Agravante, este manifestou de forma clara e explícita que a locação precisaria ser de no mínimo 5 (cinco) anos, restando ajustado entre as partes que a vigência seria de 36 (trinta e seis) meses com prorrogação automática pelo mesmo prazo, portanto com vencimento em 19/12/2026” e que “se a vontade das partes fosse a locação por apenas 03 anos, o segundo período de locação não estaria definido, literalmente, no contrato avençado.

O contrato de franquia firmado entre o Agravante e franqueadora Hering assevera que a FRANQUEADORA aprovou o ponto comercial indicado e eleito pela franqueada e que as atividades deverão ser desenvolvidas no endereço constante (itens1.18 e 2.1 “a” do contrato).

Ou seja, para sair do local onde está instalada a loja, seria necessária a aprovação, pela franqueadora, de novo endereço comercial, além do alto investimento necessário à adequação dos novos padrões visuais e layouts”.

Conclui, asseverando que “a conduta adotada pelo Agravado, além de estar totalmente contrária ao acordado pelas partes, não observou princípios basilares de qualquer relação contratual, quais sejam, probidade e boa-fé”, que “não existem aluguéis em atraso e que a Agravada tinha ciência que a destinação do imóvel seria para o VAREJO DE ROUPAS (vide contrato de locação – Letra I) da franquia Hering.” e que “ao desenvolver qualquer tipo de atividade num imóvel, o locatário investiu tempo e dinheiro para construir o seu negócio.

Aquele endereço é uma referência para os clientes e o estabelecimento pode sofrer sérios abalos com a perda do ponto”.

Ao final, requer “decisão de ID n.º 427287663, revogando a liminar de despejo, para que o Agravante permaneça no imóvel até o fim da locação, pois seria descabido e muito prejudicial desconsiderar os demais pactos relativos à atividade empresarial desenvolvida no imóvel.”. É o relatório.

Decido.

Observa-se que o presente agravo preenche todas as formalidades legais, atendendo aos requisitos e pressupostos previstos na legislação aplicável, encontrando cabimento na hipótese do Art. 1.015, V, do CPC de 2015, razão pela qual, segue conhecido.

Preparo efetuado, no ID 57807700.

Inicialmente, registra-se que o caso trata de ação de despejo por encerramento do primeiro prazo contratual estipulado no contrato de locação celebrado entre as partes, qual seja, dezembro de 2023, na qual a ora Agravante/Ré pleiteia a suspensão da decisão que julgou os embargos de declaração opostos em face da Liminar que deferiu o despejo, proferida pelo juiz de primeiro grau.

Segue trecho da Liminar (ID 427285042 – autos originários): “Trata-se de locação comercial com prazo determinado.

O contrato previu duas datas de vigência 20/12/2020 a 19/12/2023 e 20/12/2023 a 19/12/2026.

No entanto, o locador pode rescindi-lo antecipadamente, a qualquer tempo, conforme leitura da cláusula terceira, parágrafo único.

Dispensável a prévia notificação porque a ação foi ajuizada com observância do prazo ditado pelo artigo 56, parágrafo único.

O prazo para o ajuizamento da ação – trinta dias contados do termo do contrato (artigo 59, § 1º, VIII) foi respeitado, a fim de se obter a liminar.

A parte autora, embora posto na inicial, não prestou caução de acordo com o artigo 59, caput, da Lei nº 8.245/91.

Posto isso, intime-se a parte autora a prestar caução.

Após prestada, defiro a ordem de despejo liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, sob pena de retirada à força.

Publique-se.

Não cumprida voluntariamente a ordem acima, desde já resta autorizada a requisição de força policial e o cumprimento do mandado de despejo pelo Oficial de Justiça.

Neste caso poderá haver arrombamento se imprescindível ao cumprimento desta ordem judicial e os móveis e utensílios serão retirados pelo despejado imediatamente.

Não o fazendo ficarão sob a guarda do depositário judicial desta comarca.” Opostos embargos de declaração, a fim de sanar suposta contradição/obscuridade, que consistia no fato do magistrado ter se referido a “locador”, quando o dispositivo legal que citava na decisão, referia-se a “locatário” (cláusula terceira, parágrafo único do contrato de locação).

A sentença de embargos, decisão agravada, reconheceu e retificou o erro material existente, mas manteve a ordem de despejo, alegando que o vício não é capaz de alterar o sentido da decisão: “De fato, houve falha do Juízo ao apor em sua decisão a palavra “locador” ao invés de “locatário”: “No entanto, o locador pode rescindi-lo antecipadamente, a qualquer tempo, conforme leitura da cláusula terceira, parágrafo único.” Entretanto, a consequência disso não é a almejada pela parte ré em seu recurso.

Houve tão-somente erro material que, pela semântica e interpretação da frase, conclui-se que a opção de rescisão antecipada é do locatário, pois a decisão fez remissão à cláusula terceira, parágrafo único.

Assim, acolho em parte os embargos para alterar aquela falha e mantenho a liminar.” De acordo com a inicial deste Agravo de Instrumento, narra o Agravante que “locou o imóvel supracitado com a finalidade exclusiva de abrir uma franquia da conhecida marca HERING e, dentre as exigências da franqueadora para o Agravante torna-se franqueado, isto é, obter o direito de uso da marca e knowhow, o contrato de aluguel do local a ser instalada a loja deveria possuir vigência mínima de 5 (cinco) anos”; que “o contrato prevê dois lapsos temporais de vigência de 36 (trinta e seis) meses, 20/12/2020 a 19/12/2023, com prorrogação automática por mais 36 (trinta e seis) meses, encerrando-se a locação, por conseguinte, somente em 19/12/2026” e que o Autor/Agravado não está agindo com boa-fé contratual, nem observando o investimento que o Agravante realizou para o funcionamento da franquia.

Na inicial da ação de despejo (ação originária), o Autor/Agravado relata que “O imóvel locado em debate é parte integrante do complexo de lojas de propriedade da locadora que compõem a empresa familiar dos sócios e onde funciona uma pousada denominada “Cores do Arraial Residence Hotel”.

No passado, a locadora optou em realizar a locação das lojas comerciais que estão localizadas em sua fachada e no primeiro andar do imóvel, tudo considerando suas necessidades da época.

Ocorre que com o passar do tempo, surgiu nova demanda para ampliar suas instalações considerando diversas sugestões e reclamações de seus hóspedes, principalmente quanto ao acesso ao interior da pousada que restringiu-se a um corredor lateral ao imóvel (…) O requerente pretende realizar na área da atual loja03 a construção de uma recepção e escritório de gerência, possibilitando novo acesso à pousada, maior comodidade do hóspede no check-in e checkout e melhor controle de acesso ao seu interior.”; e que “Respeitando todos os contratos existentes, passou a requerente a notificar seus locatários, visando informar com antecedência sua intenção de reforma e retomada de alguns imóveis, assumindo inclusive as eventuais multas contratuais existentes.

Assim, todos os demais locatários envolvidos entregaram os imóveis locados, com exceção da empresa requerida que passou a atuar em nítida litigância de má-fé.”.

Ainda, ressalta que “A empresa requerente inclusive, já possui desde meados de 2023 Alvará de Execução de Reforma junto aos órgãos públicos da Prefeitura de Porto Seguro, visando realizar as intervenções narradas, cuja programação visava já atender seus hóspedes no verão de 2024, o que não foi possível considerando a vigência do contrato ora debatido.”; que “A locadora tentou realizar amigavelmente, desde o início do ano de 2023, a ruptura do contrato de locação, nos moldes do art. 9º, I da Lei n.º 8.245/1991, solicitando a devolução do imóvel, conforme notificação de 02/02/2023.”, que chegaram a um acordo verbal de desocupação, mas a Ré/Agravante negou-se a cumprir e não o assinou, o que o obrigou a realizar nova notificação, em 04.10.2023, quando, após mais de 30 dias, recebeu uma contra notificação, informando que não desocuparia o imóvel.

O art. 932, II, do CPC/15, prescreve incumbir ao relator apreciar o pedido de tutela provisória nos recursos e nos processos de competência originária, enquanto que o art. 1.019, I prevê a possibilidade do relator atribuir efeito suspensivo ao agravo de instrumento ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal.

Não assiste razão ao Agravante.

Dispõe os art. 52 e art.56 da Lei 8.245/91 que: Art. 52.

O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade; II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou (..) Art. 56.

Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único.

Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Ainda, o contrato celebrado entre as partes prevê que, em caso de eventual prorrogação, esta deve ser realizada, expressamente, mediante novo contrato escrito, nos moldes da “Cláusula 3”: “3)- PRAZO, INÍCIO E TÉRMINO DA LOCAÇÃO: os da letra “D”, terminando, de pleno direito, no dia ali determinado, independentemente de notificação ou aviso judicial ou extrajudicial, salvo prorrogação mediante novo contrato escrito, ou por tempo indeterminado, sem consentida e se o LOCATÁRIO continuar no imóvel por mais trinta dias, sem oposição do LOCADOR, podendo este denunciar o contrato quando lhe convier, concedido ao LOCATÁRIO o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação.”: Sendo o termo “os da letra “D”” referente aos termos relativos ao primeiro período da locação, ou seja, de 20.12.2020 a 19.12.2023 (36 meses), cabível o encerramento do contrato, pelo Locador/Agravado, ainda que sem notificação ou aviso extrajudicial ou judicial, já que a prorrogação está regulada pela letra “E” do contrato e não houve contrato escrito requerendo tal situação, por nenhuma das partes.

A Agravante requer suspensão dos efeitos da decisão, mas o direito do Agravado aparenta ser claro, pois previsto legal e contratualmente, inexistindo requisitos para sua concessão.

In casu, afigura-se que o juiz de primeiro grau aplicou corretamente a lei específica, prescrevendo, ainda, caução do Locador/Agravado, não sendo caso de atendimento do pleito recursal, em sede de cognição sumária.

As demais alegações e argumentos do Agravante não são objeto de análise por este Juízo, pois além de não constarem na decisão agravada, tratam de relações comerciais deste com terceiros, não alcançando o contrato de locação aqui discutido.

Ressalve-se que as considerações ora tecidas restringem-se a um Juízo de probabilidade emitido a partir de uma cognição sumária (superficial), e, portanto, não indutora de coisa julgada.

Sendo diversos os escopos jurídico e social das tutelas provisórias e definitivas, salienta-se a precariedade da decisão acerca da concessão da liminar, de finalidade provisória e instrumental, sendo, portanto, passível de modificação até a prolação da decisão final proferida com base em cognição exauriente.

Diante do exposto, INDEFERE-SE O EFEITO SUSPENSIVO, mantendo-se a decisão agravada, em todos os seus termos.

Ato contínuo, comunique-se ao Juízo de Primeiro Grau o conteúdo desta decisão, encaminhando-lhe cópia do seu inteiro teor (art. 1.019, I, CPC/2015), dispensadas as informações.

Intime-se o Agravado para se manifestar sobre o recurso no prazo de lei, conforme prevê o Art. 1019, II, do Código de Processo Civil vigente.

Após, retornem-me conclusos.

Publique-se.

Intimem-se.

Dá-se efeito de mandado/ofício e esta decisão (LOCAL E DATA CONFORME CHANCELA ELETRÔNICA) ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES Juiz Substituto de 2º Grau – Relator