TJBA - 0503231-42.2016.8.05.0150

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REGISTRO PÚBLICO DE LAURO DE FREITAS SENTENÇA 0503231-42.2016.8.05.0150 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Lauro De Freitas Interessado: Gisella Sampaio Mendes De Oliveira Advogado: Elias Freitas Dos Santos (OAB:BA30547) Interessado: Construtora Tenda S/a Advogado: Bruno De Almeida Maia (OAB:BA18921) Advogado: Joao Bernardo Oliveira De Goes (OAB:BA21646) Advogado: Leandro Henrique Mosello Lima (OAB:BA27586) Interessado: Gafisa S/a.

Advogado: Bruno De Almeida Maia (OAB:BA18921) Advogado: Joao Bernardo Oliveira De Goes (OAB:BA21646) Advogado: Leandro Henrique Mosello Lima (OAB:BA27586) Sentença: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REGISTRO PÚBLICO DE LAURO DE FREITAS Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0503231-42.2016.8.05.0150 Órgão Julgador: 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REGISTRO PÚBLICO DE LAURO DE FREITAS INTERESSADO: GISELLA SAMPAIO MENDES DE OLIVEIRA Advogado(s): ELIAS FREITAS DOS SANTOS (OAB:BA30547) INTERESSADO: CONSTRUTORA TENDA S/A e outros Advogado(s): BRUNO DE ALMEIDA MAIA (OAB:BA18921), JOAO BERNARDO OLIVEIRA DE GOES (OAB:BA21646), LEANDRO HENRIQUE MOSELLO LIMA registrado(a) civilmente como LEANDRO HENRIQUE MOSELLO LIMA (OAB:BA27586) SENTENÇA GISELLA SAMPAIO MENDES DE OLIVEIRA propôs a presente AÇÃO INDENIZATÓRIA contra CONSTRUTORA TENDA S/A e GAFISA S/A, todos qualificados na inicial, alegando, em síntese, que em 24/8/2010, celebrou com a 1ª ré o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda da unidade 103, bloco 19, situada no Empreendimento Residencial Rivera Life, nesta cidade de Lauro de Freitas - BA, cuja data de entrega estava prevista para 30 de novembro de 2011, além do prazo de tolerância abusivo de 180, na Cláusula XIII, todavia, só foi entregue em 4/6/2012, ocasionando-lhes transtornos.

Relata a existência de fatos do produto, isto é, irregularidades na construção do empreendimento.

A exemplo, as rés informaram que seria construído um centro comercial, bem como uma praça em frente ao bloco adquirido pela autora, todavia, não foi construída a praça, e, no lugar, em verdade, foi construído um tubo de água que faz um grande barulho durante o enchimento do tanque, causando incômodo.

Além dos defeitos acima elencados, narra que foram constatadas outras irregularidades na construção do empreendimento, a saber: I.

Não foram colocadas as pedras de ardósia nas escadas das torres e nos corredores (conforme descrito no memorial descritivo); II. não foram colocadas as escadas nas piscinas; III. não foram colocados os pisos e nem pintadas as escadas das torres; IV. não foi construído centro comercial próximo ao condomínio; V. não foi entregue a guarita geral do condomínio (conforme item 01 da planta do empreendimento); VI. não foi entregue o interfone; VII. não foi realizada a arborização do condomínio; VIII. a via de acesso ao condomínio não foi entregue asfaltada, conforme prometido pela construtora (apenas foi asfaltada pelo município de lauro de freitas no ano de 2015); IX. calçamento irregular e com rompimento do concreto; X. colocação irregular das valas.

Informa que os moradores se reuniram e formularam uma notificação extrajudicial para as rés, todavia, sem êxito.

Assevera que os consumidores contrataram um expert para realizar uma avaliação dos imóveis, e diante das irregularidades, ficou demonstrada uma desvalorização de 20% sobre o valor de mercado dos imóveis no referido condomínio.

Diz que o contrato apenas previu as penalidades decorrentes do inadimplemento contratual para a consumidora (nas cláusulas 20, “c” e 21, I, “b”), isentando, portanto, as rés de qualquer consequência jurídica e legal oriunda do inadimplemento contratual, o que não pode ser admitido.

Defende a inversão de cláusula contratual, com a aplicação, em seu favor, das multas compensatórias previstas no contrato de adesão equivalentes a 2% (dois por cento) e 20% (vinte por cento) sobre o valor do contrato.

Requereu a gratuidade da justiça, e a inversão do ônus da prova.

Pediu: a) a condenação solidária das rés decorrentes dos fatos do produto e suas consequências jurídicas e legais reconhecidas na sentença. b) a condenação solidária das rés a pagar, em favor da autora, as multas compensatórias previstas no contrato de adesão, nas cláusulas 20, “c” e 21, I, “b”, equivalentes a 2% (dois por cento) e 20% (vinte por cento) sobre o valor do contrato, correspondentes aos valores de R$1.953,50 e de R$ 19.535,00, respectivamente.

Pleiteou ainda: c) a declaração judicial da nulidade de pleno direito da cláusula nona do contrato de promessa de compra e venda, no que diz respeito à previsão da tolerância de 180 dias, constituindo as rés em mora, portanto, desde 30 de novembro de 2011, data prevista para conclusão da obra e entrega das chaves do imóvel. d) a condenação solidária das rés ao pagamento de indenização, a título de lucros cessantes, durante o período de sete meses, equivalente ao valor de aluguel do bem imóvel, na quantia mensal de R$ 960,00, correspondente ao valor total de R$ 6.720,00.

Pediu também: e) a condenação solidária das rés a pagar a indenização, a título de danos materiais, equivalente a quantia de R$ 36.000,00, em decorrência da desvalorização do imóvel, no percentual de 20% sobre o valor de mercado do bem decorrentes dos fatos do produto. f) a condenação solidária das rés a pagar a indenização, a título de danos morais, em quantia a ser arbitrada pelo MM.

Juízo, no valor sugerido e não inferior a R$ 20.000,00.

Juntou as Condições Gerais do Contrato (ID 112691014), Contrato de Compromisso de Compra e Venda (ID 112691015), memorial descritivo (ID 112691017), Termo de recebimento do imóvel (ID 112691018), Contrato de Financiamento (ID 112691024), Parecer Técnico (ID 112691027), anúncio de imóvel (ID 112691036), e outros documentos.

Foi deferido, por ora, a gratuidade da justiça, todavia, a manutenção da benesse ficou condicionada ao preenchimento dos pressupostos legais pela autora (ID 112691037).

A parte autora se manifestou, e juntou declaração de IR, e outros documentos.

Tentada a conciliação, restou infrutífera (ID 112691077).

As rés contestaram (ID 112691079).

Em sede de preliminar, alegaram a ilegitimidade da ré GAFISA, ilegitimidade ativa, e impugnaram o pedido de gratuidade da justiça.

Como prejudicial de mérito, apontaram a prescrição.

No mérito, defenderam a improcedência dos pedidos.

Juntaram o Contrato de Compra e Venda (ID 112691080), Habite-se (ID 112691081), extrato do cliente (ID 112691084).

Réplica (ID 112691106).

Intimadas para se manifestarem no interesse na produção de outras provas, a parte autora pediu a prova testemunhal (ID 112691209) e as rés informaram que não têm interesse (ID 112691210.).

A parte autora indicou suas testemunhas (ID 222566279).

Foi realizada a audiência de instrução (ID 287545714).

As partes apresentaram alegações finais (ID 293234755). É o relatório.

Decido.

A causa está em condições de julgamento imediato, nos termos do art. 355, I do Código de Processo Civil, eis que a matéria fática se encontra devidamente comprovada nos autos, restando apenas aferir questões de direito em que inexiste a necessidade de produção de outras provas para o desate da controvérsia posta em juízo.

Oportuno lembrar que: “Presentes as condições que ensejam o julgamento antecipado da causa, é dever do juiz e não mera faculdade, assim proceder.” (STJ-4ª TURMA, Resp 2.832-RJ, rel.

Min.

Sálvio de Figueiredo, j. 14.8.90, DJU 17.9.90, citado por NEGRÃO, Theotonio, GOUVEIA, José Roberto.

Código de processo civil e legislação processual civil em vigor. 37.ed.

São Paulo: Saraiva, 2005, p. 430).

Trata-se de AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZATÓRIA proposta por GISELLA SAMPAIO MENDES DE OLIVEIRA contra CONSTRUTORA TENDA S/A e GAFISA S/A, visando a declaração cláusula de tolerância de 180 dias, a condenação das rés por fatos do produto, a pagar as multas compensatórias, lucros cessantes, danos materiais e danos morais.

As rés resistiram.

Da legislação aplicável Conquanto as rés tenham impugnado a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, a relação jurídica em julgamento envolve nítida relação de consumo, tendo em vista que as partes se amoldam nos conceitos de consumidor e fornecedor, estabelecidos nos art. 2º e 3º, do Código de Defesa do Consumidor, razão pela qual será decidida, consoante o referido diploma legal e seus princípios protetivos.

De acordo com o artigo 6º, da Lei 8.078/90, “são direitos básicos do consumidor: (...) VIII a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiência”.

Conquanto a ré tenha impugnado, diante da relação de consumo no presente caso, e, presentes os requisitos da verossimilhança das alegações da parte autora, bem como a sua hipossuficiência econômica e técnica em relação à ré, defiro a inversão do ônus da prova.

Deve-se ressaltar que "a inversão do ônus da prova ope legis não é uma varinha de condão capaz de transformar, num passe de mágica, o irreal em real.

O consumidor não fica dispensado de produzir prova em juízo..." Sérgio Cavalieri Filho, no seu livro clássico Programa de Responsabilidade Civil- 12.ª Ed. 2015, p.569.

DAS PRELIMINARES Da ilegitimidade ativa As rés arguiram a falta de legitimidade da parte autora para pleitear pedidos que atingem todos os demais condôminos, uma vez que supostamente dizem respeito aos supostos vícios apontados nas áreas comuns do Empreendimento.

A jurisprudência, inclusive, do Egrégio Tribunal de Justiça da Bahia, entende que o condômino é parte ilegítima para pleitear para si direito inerentes à área comum: [...] Nesse sentido, não possui o autor legitimidade para postular para si vícios em área comum aos demais condôminos, uma vez que cabe ao condomínio a defesa dos interesses coletivos, o que não ocorreu no presente caso.

Em vista de tais razões, com a devida vênia, voto no sentido de dar provimento ao recurso apresentado pela parte ré, para acolher a preliminar de ilegitimidade ativa suscitada, e julgar extinto o presente processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

Sem condenação ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, consoante o disposto no art. 55 da Lei nº 9.099/95. É como voto.

Sala das Sessões, em 14 de julho de 2021.

JUSTINO FARIAS Juiz Relator Documento Assinado Eletronicamente C( Classe: Recurso Inominado,Número do Processo: 0009130-81.2020.8.05.0039,Relator(a): JUSTINO DE FARIAS FILHO, Publicado em: 14/07/2021).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - DANOS MORAIS E MATERIAIS - VÍCIOS CONSTRUTIVOS - ÁREA COMUM - ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDÔMINO - RECONHECIMENTO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. - A legitimidade ad causam trata de requisito de validade relacionado à relação jurídica de direito material deduzida pelas partes.

Sendo assim, possui legitimidade processual a parte que tiver vínculo com o direito material reivindicado. - O condômino não detém legitimidade para demandar judicialmente os reparos de áreas comuns. - Detém legitimidade o condomínio, na pessoa do síndico, conforme art. 1.348, II, CC. - Correta a sentença que extinguiu o feito, nos termos do art. 485, VI, Código de Processo Civil. - Recurso não provido.

Sentença mantida. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.079809-2/001, Relator(a): Des.(a) Mariangela Meyer , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/05/2023, publicação da súmula em 15/05/2023) (negritei) As irregularidades apontadas são as seguintes: I.

Não foram colocadas as pedras de ardósia nas escadas das torres e nos corredores (conforme descrito no memorial descritivo); II. não foram colocadas as escadas nas piscinas; III. não foram colocados os pisos e nem pintadas as escadas das torres; IV. não foi construído centro comercial próximo ao condomínio; V. não foi entregue a guarita geral do condomínio (conforme item 01 da planta do empreendimento); VI. não foi entregue o interfone; VII. não foi realizada a arborização do condomínio; VIII. a via de acesso ao condomínio não foi entregue asfaltada, conforme prometido pela construtora (apenas foi asfaltada pelo município de lauro de freitas no ano de 2015); IX. calçamento irregular e com rompimento do concreto; X. colocação irregular das valas. À respeito disso, a parte autora pediu: a) a condenação solidária das rés decorrentes dos fatos do produto e suas consequências jurídicas e legais reconhecidas na sentença; […] e) a condenação solidária das rés a pagar a indenização, a título de danos materiais, equivalente a quantia de R$ 36.000,00, em decorrência da desvalorização do imóvel, no percentual de 20% sobre o valor de mercado do bem decorrentes dos fatos do produto.

Verifico que todas as irregularidades apontadas dizem respeito às áreas comuns do condomínio.

Assim, a parte autora não tem legitimidade para tanto.

Assim, por ser o condômino parte ilegítima para pleitear para si direito inerentes à área comum, acolho a preliminar de ilegitimidade ativa.

Reconhecida a ilegitimidade ativa ad causam do condômino para ajuizar a presente ação em relação ao pedido da alínea “a”, fica prejudicada a análise do pedido alínea “e”.

Prossegue-se então, quanto aos pedidos: [...] b) a condenação solidária das rés a pagar, em favor da autora, as multas compensatórias previstas no contrato de adesão, nas cláusulas 20, “c” e 21, I, “b”, equivalentes a 2% (dois por cento) e 20% (vinte por cento) sobre o valor do contrato, correspondentes aos valores de R$1.953,50 e de R$ 19.535,00, respectivamente; c) a declaração de nulidade da cláusula nona do contrato, no que diz respeito à previsão da tolerância de 180 dias, constituindo as rés em mora, portanto, desde 30 de novembro de 2011, data prevista para conclusão da obra e entrega das chaves do imóvel. d) a condenação solidária das rés ao pagamento de indenização, a título de lucros cessantes, durante o período de sete meses, equivalente ao valor de aluguel do bem imóvel, na quantia mensal de R$ 960,00, correspondente ao valor total de R$ 6.720,00; [...] f) a condenação solidária das rés a pagar a indenização, a título de danos morais, em quantia a ser arbitrada pelo MM.

Juízo, no valor sugerido e não inferior a R$ 20.000,00.

Da ilegitimidade passiva A ré GAFISA apontou ser ilegítima para figurar no polo passivo.

A parte autora justificou a legitimidade, asseverando que a 2ª ré comprou quase a totalidade do capital da CONSTRUTORA TENDA S/A, desde o ano de 2008.

Consoante a Teoria da Asserção, adotada pelo direito processual brasileiro, a legitimidade passiva é examinada à luz das alegações trazidas na inicial, isto é, a partir da análise abstrata dos fatos ali apresentados, ou seja, da relação hipotética jurídica deduzida nos autos.

Os documentos juntados nos autos (ID 112691012/112691026), corroboram a legitimidade da 2ª ré.

Inclusive, o contrato foi celebrado após 2008.

Observo ainda que ambas as rés contestaram na mesma peça de defesa, reforçando assim, a alegação de que integram o mesmo grupo econômico.

Além disso, por força do art. 7º, p. ú, e do art. 25, § 1º, ambos do Código de Defesa do Consumidor, o integrante da cadeia de consumo é responsável solidário.

Destarte, suficiente que segundo a situação descrita, a 2ª ré, como integrante da relação de consumo, é legítima para figurar na demanda.

Assim, rejeito a preliminar.

Da impugnação do pedido de gratuidade da justiça Foi deferido, por ora, a gratuidade da justiça, todavia, a manutenção da benesse ficou condicionada ao preenchimento dos pressupostos legais pela autora (ID 112691037).

A parte autora se manifestou, e juntou declaração de IR, e outros documentos (ID 112691041).

As rés asseveram que a parte autora possui renda em nada compatível com o grau de hipossuficiência econômica exigido por lei.

Não obstante a possibilidade de revisão da assistência judiciária gratuita a qualquer tempo, consoante o art. 100, do CPC, para que haja sua revogação, é necessária a demonstração de insubsistência da necessidade do beneficiário, mediante prova robusta em contrário pela parte ex adversa, o que não se verifica na hipótese vertente.

Assim, não tendo a ré demonstrado, a alegada capacidade financeira da autora para arcar com as despesas processuais, a manutenção do benefício mencionado é medida que se impõe.

DA PREJUDICIAL DE MÉRITO - Prescrição As rés apontaram que a pretensão da autora está prescrita, por ter ultrapassado o prazo trienal do art. 206, §3º, V, do Código Civil.

Todavia, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou que o prazo prescricional envolvendo responsabilidade contratual é decenal: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

CIVIL.

PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO INDENIZATÓRIA.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.

ATRASO. 1.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.

INOCORRÊNCIA. 2.

DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL.

PRESCRIÇÃO DE DEZ ANOS.

SÚMULA 83/STJ. 3.

ILEGITIMIDADE PASSIVA.

INOCORRÊNCIA.

RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE TODOS OS INTEGRANTES DA CADEIA DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO.

ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. 4.

RECURSO DESPROVIDO. 1.

Consoante dispõe o art. 1.022 do CPC/2015, destinam-se os embargos de declaração a expungir do julgado eventual omissão, obscuridade, contradição ou erro material na decisão embargada, não se caracterizando via própria ao rejulgamento da causa.2.

O entendimento deste Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que as demandas envolvendo responsabilidade contratual observam o prazo prescricional decenal.3.

Os integrantes da cadeia de consumo, em ação indenizatória consumerista, são responsáveis pelo danos gerados ao consumidor, não cabendo a alegação de que o dano foi gerado por culpa exclusiva de um dos seus integrantes.

Precedentes.4.

Agravo interno a que se nega provimento.(AgInt no REsp n. 2.043.246/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 23/8/2023.) A entrega do imóvel ocorreu em 4/6/2012, e a presente ação foi distribuída em 22/8/2016.

Desse modo, não está prescrita.

Rejeito a prejudicial de mérito.

Presentes os pressupostos de admissibilidade e validade do processo.

As partes sendo legítimas e não havendo causa de suspensão ou nulidade, passo ao exame do MÉRITO.

Cinge-se a controvérsia sobre a validade da cláusula de tolerância, o atraso injustificado, e a existência de danos a serem reparados.

Consta no Quadro Resumo do Contrato de Compromisso de Compra e Venda, que o prazo estimado para conclusão da unidade, o objeto da lide, era 30/11/2011 (ID 112691080 - Pág. 2).

Verifico ainda que, o §1º da CLÁUSULA 9ª, das Condições Gerais do Contrato (ID 112691080 - Pág. 17), dispõe sobre um prazo de tolerância de 180 dias.

A estipulação de cláusula de prorrogação de prazo de entrega de imóvel encontra-se respaldada na jurisprudência e é entendida como devida, não constituindo abusividade, consoante o informativo de nº 612, da Terceira Turma do STJ: Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que prevê prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias.

Assim, se for o caso, o prazo final para entrega do imóvel seria em 30/5/2012.

O imóvel foi entregue em 4/6/2012, ou seja, 4 dias após o prazo final.

Consta na Proposta de Venda a seguinte cláusula: 4.7) Que a entrega do imóvel objeto desta Proposta somente ocorrerá, após a quitação de todos os valores devidos até o momento do recebimento das chaves, em decorrência do Contrato de Compromisso de Venda e Compra de Bem Imóvel, a ser assinado oportunamente, O habite-se já havia sido expedido, desde 28/2/2012 (ID 112691081 - Pág. 1).

Ainda que fosse o caso de se considerar os 4 dias de atraso, verifico que, apesar de ter informado que o imóvel estava quitado em 30/11/2011, o documento de ID 112691084 aponta que, quando houve a entrega do imóvel (4/6/2012), havia uma parcela em aberto, com vencimento para 30/6/2012.

O art. 476 do Código Civil dispõe que “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.

Desse modo, não demonstrada a mora das rés, a improcedência dos pedidos é medida que se impõe.

Ante o exposto, rejeitadas as preliminares, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos iniciais de GISELLA SAMPAIO MENDES DE OLIVEIRA contra CONSTRUTORA TENDA S/A e GAFISA S/A, extinguindo o processo com resolução de mérito.

Condeno a autora ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios devidos ao advogado dos réus, os quais arbitro em 10% sobre o valor atualizado da causa, com fundamento no artigo 85, § 2.º do CPC, e com fulcro no art. 98, §3º, suspendo a exigibilidade, por ser beneficiário da gratuidade da justiça.

Em caso de não pagamento dos emolumentos no prazo de 15 dias (CPC, art. 290), remeta-se com cópia, inclusive desta decisão, ao setor competente do TJBA para os devidos fins que entender cabíveis, colando-se nestes autos comprovante da remessa, de tudo certificando-se.

Dou por prequestionados conforme artigos 77 e 1.025 do CPC, todas as teses de direito apresentadas para os fins tão só de evitar embargos aclaratórios protelatórios e força de mandado/ofícios/comunicado/carta a esta.

Confiro à presente, força de mandado judicial/ofício, com fulcro no art. 188, combinado com o art. 277, ambos do CPC.

P.R.I Lauro de Freitas/BA, na data da assinatura digital.

LUIZA ELIZABETH DE SENA SALES SANTOS Juíza de Direito (Documento assinado eletronicamente) Jéssica Laiane de Carvalho Estagiária de Pós-Graduação