TJBA - 8146793-79.2022.8.05.0001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA  Comarca de Salvador 4° Cartório Integrado de Relações de Consumo  Rua do Tinguí, s/n, Campo da Pólvora, Ed.

Anexo Prof.

Orlando Gomes,4º Andar, Nazaré CEP 40040-380, Salvador - BA.

Processo: 8146793-79.2022.8.05.0001 Classe/Assunto: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) / [Compra e Venda, Indenização por Dano Material, Indenização por Dano Moral, Produto Impróprio] Autor:  EDVALDO OLIVEIRA DO NASCIMENTO Réu: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA ATO ORDINATÓRIO Em conformidade com o Provimento n° 06/2016, da Corregedoria Geral de Justiça, pratiquei o ato processual abaixo: Fica intimada a parte embargada para se manifestar sobre os Embargos de Declaração, no prazo de 05 (cinco) dias.   Salvador/BA, 15 de setembro de 2025.

DAVI MIRANDA SANTANA Estagiário de Direito DANIELA NOVAES RODRIGUES Diretora de Secretaria

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA   12ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR  Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8146793-79.2022.8.05.0001 Órgão Julgador: 12ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR AUTOR: EDVALDO OLIVEIRA DO NASCIMENTO Advogado(s): TIAGO MELO GONCALVES (OAB:BA57158) REU: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA Advogado(s): IVAN ISAAC FERREIRA FILHO (OAB:BA14534) SENTENÇA Edvaldo Oliveira do Nascimento ajuizou ação contra MRV Engenharia e Participações S/A, alegando ter firmado contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária no empreendimento Mirante do Iguatemi.

Sustenta que houve atraso na entrega do imóvel além do prazo de tolerância de 180 dias, com cobrança indevida de juros de obra após a entrega das chaves, cobrança de ITBI mesmo sendo isento pelo programa habitacional, e cobrança abusiva de taxa SATI disfarçada como taxa de registro cartório.

Pleiteia, conforme ID 242479836: indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00; devolução em dobro dos juros de obra no valor de R$ 22.038,56; obrigação de fazer para que a MRV assuma os juros de obra com a CEF; devolução em dobro do ITBI no valor de R$ 6.520,80; devolução em dobro da taxa SATI no valor de R$ 1.910,40; lucros cessantes no percentual de 1% do valor do imóvel por mês de atraso, totalizando R$ 33.812,38; obrigação de não fazer cobrança de juros, ITBI e taxa SATI; concessão de gratuidade da justiça; correção monetária e juros pelo IPCA; e inversão do ônus da prova.

A gratuidade da justiça foi deferida por despacho de 03 de outubro de 2022, conforme ID 246352590.

A ré foi citada e apresentou contestação conforme ID 353689350, alegando preliminarmente impugnação à gratuidade da justiça, falta de interesse de agir por ausência de tentativa administrativa, falta do dever de indenizar por já ter pago multa administrativa no valor de R$ 1.094,10 compensada no saldo devedor e R$ 3.921,74 transferidos ao autor, e ilegitimidade passiva para juros de obra que são cobrados diretamente pela Caixa Econômica Federal.

No mérito, sustenta ausência de mora na entrega do imóvel, legalidade da cobrança de juros de obra pelo agente financeiro, legalidade da cobrança de ITBI, inexistência de cobrança de taxa SATI mas apenas taxa de registro cartório, impossibilidade de cumulação de lucros cessantes com multa já paga conforme Tema 970 do STJ, e impossibilidade de inversão do ônus da prova.

Réplica apresentada conforme ID 381877648.

Por despacho, as partes foram intimadas para especificação de provas, tendo a ré manifestado desinteresse na produção de outras provas conforme ID 454846183. É o relatório.

DECIDO.

Das Preliminares Da Impugnação à Gratuidade da Justiça Deixo de acolher a impugnação à gratuidade da justiça.

Embora o autor possua renda líquida de R$ 3.370,37 conforme contracheques juntados, o que representa aproximadamente três vezes o salário mínimo vigente à época, tal circunstância por si só não afasta o direito ao benefício.

A aquisição de imóvel pelo programa habitacional Minha Casa Minha Vida, destinado à população de baixa renda, corrobora a condição de hipossuficiência econômica.

A concessão da gratuidade da justiça fica mantida.

Da Falta de Interesse de Agir Rejeito a preliminar de falta de interesse de agir.

A ausência de tentativa de composição administrativa não constitui pressuposto processual para o ajuizamento da ação.

O direito de ação é constitucionalmente garantido, não podendo ser condicionado à prévia submissão da controvérsia à via administrativa.

O interesse processual resta evidenciado pela pretensão resistida e pela utilidade da tutela jurisdicional pleiteada.

Da Falta do Dever de Indenizar - Ne Bis In Idem A alegação de falta do dever de indenizar por já ter sido paga multa administrativa será analisada no mérito, por se confundir com o próprio objeto da lide.

Da Ilegitimidade Passiva para Juros de Obra Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva.

Conforme jurisprudência do Tribunal de Justiça do Distrito Federal: "A análise acerca das condições da ação é realizada com base nas afirmações constantes da inicial, isto é, em estado de asserção.

Afasta-se, desse modo, a alegação de ilegitimidade passiva quando possível vislumbrar eventual responsabilidade da incorporadora pelos fatos que ensejaram o ajuizamento da demanda.

Deixo portanto, de acolher a preliminar suscitada e passo a análise do mérito, voltando a enfrentar a questão em campo específico.  Do Mérito Da Aplicação do Código de Defesa do Consumidor e Ônus da Prova Reconheço a incidência do Código de Defesa do Consumidor à espécie, tratando-se de relação de consumo entre o autor, destinatário final, e a requerida, fornecedora de produto imobiliário.

Embora o autor tenha formulado pedido de inversão do ônus da prova na inicial (ID 242479836), não houve decisão específica sobre tal questão durante a instrução processual.

Aplica-se, portanto, a regra geral do artigo 373 do Código de Processo Civil, segundo a qual incumbe ao autor a prova do fato constitutivo de seu direito e ao réu a prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor, observando-se os princípios do Código de Defesa do Consumidor para facilitação da defesa do consumidor, especialmente quanto à interpretação das cláusulas contratuais e à análise da boa-fé nas relações negociais.

Do Atraso na Entrega do Imóvel A análise dos documentos constantes dos autos, especialmente o contrato de promessa de compra e venda e os extratos de pagamento juntados no ID 242479836, demonstra que o prazo original para entrega do imóvel era março de 2018, com tolerância de 180 dias, estendendo-se até setembro de 2018.

O autor comprovou o pagamento regular das parcelas e a ausência de entrega tempestiva do imóvel.

A ré não comprovou nos autos a data exata da entrega das chaves ao autor, limitando-se a alegar genericamente que não houve atraso, sem apresentar documentação comprobatória.

Aplicando-se as regras de distribuição do ônus da prova previstas no artigo 373 do Código de Processo Civil, resta configurado o atraso na entrega do empreendimento.

Da Aplicação dos Temas 970 e 971 do STJ No julgamento do Tema 971, o STJ firmou a seguinte tese: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações heterogêneas não se compensam, porém, se a cláusula penal for estabelecida para um determinado inadimplemento, apenas este inadimplemento será passível de compensação".

Já no Tema 970, a tese fixada foi: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes".

Aplicando as teses firmadas pelo STJ ao caso concreto, verifica-se que o contrato, conforme ID 260156188, Capítulo X, prevê multa de 2% e juros de mora de 1% ao mês para o caso de atraso no pagamento pelo comprador.

Segundo o entendimento do STJ no Tema 971, essa mesma penalidade deve ser aplicada invertidamente em favor do consumidor, no caso de atraso na entrega pela construtora.

Contudo, conforme o Tema 970, não é possível cumular essa cláusula penal com lucros cessantes se ela já contemplar valor equivalente ao locativo.

No presente caso, a cláusula penal, multa de 2% e juros de 1% ao mês, não foi estabelecida em valor equivalente ao aluguel, tratando-se apenas de penalidade pelo atraso, e não de compensação pelos lucros cessantes.

Não obstante, verifico que a ré comprovou o pagamento de multa compensatória no valor de R$ 1.094,10, compensada no saldo devedor, e R$ 3.921,74, transferidos à conta bancária do autor, conforme documentos juntados na contestação ID 353689350.

Tal pagamento, no montante total de R$ 5.015,84, representa valor significativo que deve ser considerado para fins de compensação.

Aplicando-se a cláusula penal invertida sobre o valor do contrato de R$ 241.517,00, tem-se: multa de 2% equivalente a R$ 4.830,34, acrescida de juros de 1% ao mês durante o período de atraso.

Considerando que já foi pago o valor de R$ 5.015,84, verifica-se que a obrigação referente à penalidade pelo atraso foi adimplida.

Dessa forma, fica prejudicado o pedido de lucros cessantes, tanto pela aplicação do Tema 970 do STJ, que veda a cumulação da cláusula penal com lucros cessantes, quanto pelo pagamento já realizado pela ré.

Dos Juros de Obra Quanto aos juros de obra cobrados após o atraso na entrega do imóvel, a jurisprudência é pacífica no sentido de que tais encargos devem ser ressarcidos pela construtora quando comprovada sua responsabilidade no atraso da conclusão da obra.

Conforme estabelecido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal: "A análise acerca das condições da ação é realizada com base nas afirmações constantes da inicial, isto é, em estado de asserção.

Afasta-se, desse modo, a alegação de ilegitimidade passiva quando possível vislumbrar eventual responsabilidade da incorporadora pelos fatos que ensejaram o ajuizamento da demanda.

Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

Tema 996/STJ.

Considerando que o foi ultrapassado o prazo contratual, bem como o período de 180 (cento e oitenta) dias corridos de tolerância, resta configurado o atraso na entrega do imóvel, razão pela qual o apelante deve responder pela mora até a data da efetiva entrega do imóvel.

O atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, por culpa da responsável pelo empreendimento, justifica o pagamento de indenização em favor do consumidor, na modalidade lucros cessantes, durante o período do inadimplemento contratual.

A jurisprudência consolidada dos tribunais pátrios tem entendido que os juros de obra, os quais, para fins de início da amortização de saldo devedor, são cobrados pela instituição financeira, devem ser ressarcidos pela construtora, uma vez comprovada a sua responsabilidade no atraso da conclusão da obra.

A correção monetária da indenização por dano material na modalidade lucros cessantes deve incidir a partir do efetivo prejuízo, nos termos da Súmula 43, do STJ, a qual dispõe Incide correção monetária sobre dívida por ato ilícito a partir da data do efetivo prejuízo.

Sobre os juros de obra, a correção monetária deve incidir a partir do efetivo desembolso, momento que está configurada a mora do devedor, a teor do disposto no art. 397, do CC" (TJ-DF 07381827320228070001 1926215, Relator: JOSE FIRMO REIS SOUB, Data de Julgamento: 24/09/2024, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: 07/10/2024).

Verificado o atraso na entrega do imóvel por culpa da construtora, procede o pedido de restituição dos juros de obra pagos durante o período de mora, no valor pleiteado de R$ 11.019,28, de forma simples, considerando a ausência de comprovação de má-fé na cobrança nos termos consolidados no julgado: AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

Promessa de venda e compra de imóvel.

Imóvel entregue dentro prazo.

Cobrança de "taxa de evolução de obra" .

Questão não solucionada no âmbito administrativo.

Sentença de parcial procedência, para condenar a ré à devolução em dobro dos valores pagos a título de "juros de obra", após a entrega das chaves (09.02.2022), afastando a pretensão de indenização por danos morais .

Apela o autor, buscando a fixação de indenização por danos morais.

Apela a ré, defendendo o descabimento da devolução em dobro, dada a ausência de qualquer conduta contrária à boa-fé objetiva.

RECURSO DO AUTOR.

Descabimento .

Danos morais.

Não caracterização.

Reconhecimento de que a mera cobrança de valores, ainda que indevida, não caracteriza excepcionalidade apta a tornar justificável a fixação de indenização por danos morais.

RECURSO DA RÉ .

Descabimento.

Taxa de evolução de obra.

Devolução em dobro mantida.

Ilegalidade da cobrança de juros de obra após o prazo de entrega das chaves já apreciada pelo STJ em sede de recursos repetitivos (Tema 996), com trânsito em julgado em 27 .11.2019, e pelo TJSP ( IRDR nº 0023203-35.2016.8 .26.0000), e que já era de pleno conhecimento da ré antes da entrega do imóvel do autor, bem assim da realização das cobranças em discussão.

Má-fé evidenciada.

Ausente engano justificável .

Repetição de indébito justificada.

Inteligência do art. 42, parágrafo único, CDC.

Recursos improvidos .(TJ-SP - AC: 10537676120228260002 São Paulo, Relator.: James Siano, Data de Julgamento: 11/09/2023, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/09/2023).

Do ITBI O pedido de restituição do ITBI não merece acolhimento.  A ré demonstrou através da contestação (ID 353689350) que a isenção do ITBI prevista na Lei Municipal nº 7.719/2009 exige dois requisitos cumulativos: imóveis destinados ao Programa Minha Casa Minha Vida e imóveis financiados com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR.

Conforme esclarecido, os imóveis da faixa em que se enquadra o autor (faixas 2 e 3 do PMCMV) não utilizam recursos do FAR, mas apenas das faixas 1 e 1,5.

Ademais, o Código Tributário Municipal condiciona a isenção à comprovação de renda familiar mensal de até 03 (três) salários mínimos, requisito não comprovado pelo autor que possui renda líquida de R$ 3.370,37.

A cobrança do ITBI é legítima e encontra amparo na legislação tributária municipal, não restando configurada a isenção alegada.

Da Taxa SATI Quanto à alegada cobrança de taxa SATI, a análise dos documentos demonstra que não houve cobrança de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária, mas sim de taxa de registro cartório, conforme esclarecido pela ré no ID 353689350.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, embora reconheça a abusividade da cobrança de SATI (REsp 1.599.511/SP), não se aplica ao caso, pois não restou comprovada a cobrança de tal taxa, mas apenas de custos cartorários legítimos.

Dos Danos Morais Os fatos alegados não configuram dano moral indenizável.

Embora tenha havido atraso na entrega do imóvel, a ré providenciou o pagamento espontâneo de multa compensatória, demonstrando boa-fé na resolução da questão.

O mero atraso na entrega, sem outras circunstâncias gravosas, não ultrapassa o patamar de mero aborrecimento ou dissabor cotidiano.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem entendimento consolidado de que "o inadimplemento contratual implica a obrigação de indenizar os danos patrimoniais; não, danos morais, cujo reconhecimento implica mais do que os dissabores de um negócio mal feito" (REsp 338.162/MG, Rel.

Min.

Nancy Andrighi).

Da Correção Monetária e Juros Relativamente à correção monetária e juros de mora, conforme consolidado pelo STJ: "A taxa SELIC deve ser aplicada como índice único de correção monetária e juros de mora sobre o valor devido, até o efetivo pagamento, conforme a Lei nº 14.905/2024 e precedentes do STJ" (TJSP, Embargos de Declaração Cível nº 1016810-2).

Consoante mais um precedente do Superior Tribunal de Justiça: "A jurisprudência do STJ orienta que nas condenações a partir da vigência do CC/02, os juros de mora devem incidir à taxa SELIC, vedada sua cumulação com índice de correção monetária.

Precedentes" (STJ - AgInt no REsp: 2070287 SP 2023/0138360-1, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 13/05/2024).

Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, I, do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados por Edvaldo Oliveira do Nascimento contra MRV Engenharia e Participações S/A para condenar a ré ao pagamento de R$ 11.019,28 a título de restituição de juros de obra pagos durante o período de atraso na entrega do imóvel.

A correção monetária e os juros de mora serão calculados pela taxa SELIC até a vigência da Lei 14.905/2024, quando então a atualização monetária será feita pelo IPCA e os juros moratórios pela SELIC, deduzido o IPCA, ambos a partir do efetivo desembolso dos valores.

Julgo improcedentes os demais pedidos formulados na inicial, quais sejam: a) indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00, por não restar configurada ofensa aos direitos da personalidade que ultrapasse mero aborrecimento; b) devolução em dobro dos juros de obra no valor de R$ 22.038,56, sendo devida apenas a restituição simples de R$ 11.019,28 conforme fundamentado; c) obrigação de fazer para que a MRV assuma o custeio dos juros de obra com a CEF, por se tratar de relação trilateral em que a construtora não possui ingerência direta sobre as cobranças do agente financeiro; d) devolução em dobro do ITBI no valor de R$ 6.520,80, por não restar comprovada a isenção alegada; e) devolução em dobro da taxa SATI no valor de R$ 1.910,40, por não restar comprovada a cobrança de SATI, mas apenas de taxa de registro cartório legítima; f) lucros cessantes no valor de R$ 33.812,38, em razão da aplicação dos Temas 970 e 971 do STJ que vedam a cumulação com a cláusula penal já paga pela ré; g) obrigação de não fazer cobrança de juros, ITBI e taxa SATI, por não restar configurada a ilegalidade das cobranças; h) correção monetária e juros pelo IPCA, aplicando-se a sistemática da taxa SELIC conforme fundamentado.

Diante da sucumbência recíproca, condeno a ré às custas processuais proporcionais à sua condenação e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação, com base no artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil.

Quanto ao autor, as custas processuais e honorários advocatícios ficam suspensos nos termos do artigo 98, parágrafo 3º, do Código de Processo Civil, ante o benefício da gratuidade da justiça.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Cumpra-se.   SALVADOR - REGIÃO METROPOLITANA/BA, 8 de setembro de 2025.

Elke Figueiredo Schuster Juíza de Direito