TJBA - 8001523-04.2025.8.05.0200

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA   V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE POJUCA  Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8001523-04.2025.8.05.0200 Órgão Julgador: V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE POJUCA AUTOR: RODRIGO DOS SANTOS e outros Advogado(s): ANTONIO CARLOS TESSITORE GUIMARAES DE SOUZA (OAB:SP330657) REU: IPIOCA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA Advogado(s):  DECISÃO Cuida-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas proposta por RODRIGO DOS SANTOS e ANDERSON CABECEIRA GOMES em face do IPIOCA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, pelas razões fáticas e jurídicas dispostas na exordial (ID 517131070).   Na petição inicial, a autora narra:  "No dia 20/09/2022, os Autores firmaram com a Ré um "Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel e Outras Avenças" tendo como objeto a Unidade G/017, bloco G, do empreendimento Ipioca Beach Residence, localizado em Maceió - AL [...] Neste contrato, definiu-se que o preço do negócio seria R$ 51.150,00(cinquenta e um mil, cento e cinquenta reais), de forma parcelada: [...] Até o presente momento, os Autores pagaram cerca de R$ 11.832,05 (onze mil, oitocentos e trinta e dois reais, e cinco centavos) a título de entrada e parcelas contratuais, conforme contratos e extratos financeiros anexos.

Ressalta-se que a Ré e demais empresas que oferecem este sistema de "Multi-Propriedade" costumam abordar seus "prospectos" em resorts e demais pontos turísticos, captando pessoas que, assim como os Autores, sonham com o merecido descanso em suas férias.

Trata-se de uma venda "por emoção", realizada a pessoas que normalmente não estão procurando este tipo de aquisição e muitas das vezes sequer conhecem o sistema de "Multipropriedade".

Toda esta apresentação convenceu os Autores, há época, de que a aquisição realmente lhe traria benefícios, bem como a forma facilitada pela aquisição com as condições de pagamento.

Todavia, os Autores não conseguem desfrutar da cota que adquiriu.

Essa e outras situações também são reclamações frequentes dos compradores de cotas, veja, Excelência, as várias reclamações no ReclameAqui: [...] Ocorre que, os Autores estão passando por grandes dificuldades financeiras, não possuem condições de arcar com suas obrigações, buscaram a rescisão do contrato de compra e venda do lote diretamente com a Loteadora Ré.

Importante ressaltar que os Autores sempre agiram com a máxima transparência frente a Ré com o objetivo de encontrar uma solução em conjunto para realizar o distrato do lote adquirido, mas, do outro lado, a postura da Ré é totalmente intransigente e quer aplicar uma multa absurda para rescindir o contrato.

Vejamos: [...] No entender dos Autores, nada justifica a imposição de multa em patamar exorbitante, tal como prevista na cláusula penal, uma vez que tal exigência representa valor manifestamente excessivo diante de todas as peculiaridades do caso concreto, implicando inclusive em verdadeiro enriquecimento sem causa da incorporadora." (sic) Pugna pela concessão de tutela provisória nos seguintes termos:  Diante do exposto, requerem os Autores seja recebida a presente demanda, para que, em sequência, seja concedida os benefícios da JUSTIÇA GRATUITA e, ato contínuo, seja concedida a TUTELA DE URGÊNCIA, sem a oitiva da parte contrária, para que, à luz do artigo 300-CPC, ou ainda, com base no Poder Geral de Cautela, seja proferida MEDIDA LIMINAR, com o intuito de: Poder Geral de Cautela, seja proferida MEDIDA LIMINAR, com o intuito de:   SUSPENDER a exigibilidade das parcelas contratuais e determinar que a Ré exclua/abstenha-se de inscrever o nome dos Autores nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa diária não inferior a R$ 5 MIL REAIS.   DECRETAR de imediato a rescisão contratual e a liberação do terreno, para que a Ré possa aliená-lo a eventual interessado, bem como para que assuma todas as despesas vinculadas ao terreno (IPTU, Condomínio e outros), impedindo assim que se acumulem despesas no curso da presente demanda.

Juntou aos autos os documentos essenciais à propositura da ação.  É a síntese do necessário.

Passo a fundamentar e decidir em sede de cognição sumária.  Inicialmente, defiro o pedido de gratuidade da justiça.

Com efeito, a parte autora é pessoa física e os documentos anexados aos autos corroboram a presunção legal milita em seu favor (artigo 99, parágrafo 3º, do Código de Processo Civil).  Pois bem.

A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, que correspondem ao "fumus boni iuris" e ao "periculum in mora", nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil.  Cediço que, para a concessão antecipada da tutela, é necessário que a prova produzida de plano convença, de forma inequívoca, a verossimilhança das alegações aduzidas na inicial, pois se trata de medida extrema, cuja excepcionalidade acaba por diferir, para momento ulterior, o princípio constitucionalmente posto do contraditório.  A despeito dos louváveis argumentos consignados na exordial, entendo que o pedido formulado pelos autores, em sede de tutela de urgência, deve ter acolhimento parcial.

A tutela pretendida, conforme se depreende da inicial, consiste na declaração de rescisão do contrato em sede de tutela antecipada, bem como na suspensão imediata da obrigação dos autores de adimplir as parcelas vincendas e futuras.

A primeira parte do pedido, que busca a rescisão contratual por meio de tutela antecipada, não deve prosperar.

Isso porque, ao imputar à ré uma suposta negativa injustificada e afirmar que estaria descumprindo o contrato, torna-se necessário assegurar o contraditório e a ampla defesa.

Tal conclusão se justifica porque o pedido se confunde com o mérito da demanda, não podendo ser apreciado em sede de cognição sumária.

Ademais, eventual sentença de procedência ou improcedência dependerá da verificação do alegado descumprimento contratual pela parte ré, o que, a depender da conclusão, acarretará repercussões jurídicas distintas.

Assim, eventual deferimento da declaração de rescisão contratual em sede de tutela antecipada não pode prosperar, por confundir-se com o mérito da causa.

Por outro lado, reconheço a plausibilidade do pedido de suspensão das parcelas vincendas e futuras, pois, uma vez manifestada a rescisão contratual, tal medida mostra-se adequada, visto que a rescisão é forma de resolução do contrato e deve produzir seus efeitos naturais.

Nesse sentido, são refertas as decisões: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO.

COMPRA E VENDA DE PARTE IDEAL DE UNIDADE AUTÔNOMA PARA ENTREGA FUTURA .TUTELA DE URGÊNCIA.

SUSPENSÃO DE COBRANÇA DE VALORES E VEDAÇÃO DA INSCRIÇÃO EM CADASTROS DE INADIMPLENTES.

CASO EM QUE SE VERIFICAM ESTAREM PRESENTES OS REQUISITOS DO ARTIGO 300 DO CPC A AUTORIZAR A CONCESSÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA PLEITEADA, VISLUMBRANDO-SE A PROBABILIDADE DO DIREITO E O PERIGO DE DANO.AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO . (Agravo de Instrumento, Nº 52264518020238217000, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Heleno Tregnago Saraiva, Julgado em: 27-11-2023) (TJ-RS - Agravo de Instrumento: 52264518020238217000 PORTO ALEGRE, Relator: Heleno Tregnago Saraiva, Data de Julgamento: 27/11/2023, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: 01/12/2023) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

TUTELA DE URGÊNCIA .

SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS E EXCLUSÃO DE NOME DOS CADASTROS DE INADIMPLÊNCIA.

RECURSO PROVIDO.

I.

Caso em exame Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência para suspender a exigibilidade de parcelas vencidas e vincendas em contrato de promessa de compra e venda, bem como para impedir a negativação do nome da parte agravante em cadastros de restrição ao crédito.

II.

Questão em discussão 2.

A questão controvertida consiste em avaliar se estão preenchidos os requisitos para a concessão da tutela de urgência, conforme o art. 300 do CPC, a fim de suspender a exigibilidade das parcelas contratuais e evitar a inscrição do nome da agravante em cadastros de inadimplência, diante de sua manifesta intenção de rescindir o contrato.

III.

Razões de decidir 3.

Para a concessão da tutela de urgência, é necessário demonstrar a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. 4 .

A intenção da parte autora de rescindir o contrato e a ausência de interesse na continuidade da avença justificam a suspensão das obrigações contratuais. 5.

A cobrança das parcelas durante a tramitação da ação poderia acarretar prejuízos de difícil reparação, sendo recomendável a suspensão dos pagamentos e a exclusão temporária do nome da agravante dos cadastros de restrição ao crédito.

IV .

Dispositivo e tese 6.

Agravo de instrumento provido.

Tese de julgamento: "Em ação de rescisão contratual, é admissível a suspensão das parcelas vencidas e vincendas e a abstenção da inclusão do nome da parte em cadastros de restrição ao crédito, quando preenchidos os requisitos da tutela de urgência e evidenciado o desinteresse na continuidade do contrato." Dispositivos relevantes citados: CPC, art . 300; CDC, arts. 51, II, e 53.

Jurisprudência relevante citada: TJRS, AI nº *00.***.*73-07, Rel.

Des .

João Moreno Pomar, j. 16/12/2015; TJMG, AI-Cv nº 1.0000.22 .099981-7/001, Rel.

Des.

Fabiano Rubinger de Queiroz, j. 13/10/2022. (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10192680620248110000, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 26/11/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/11/2024) Sob essa perspectiva, revela-se prudente a concessão da tutela antecipada para suspender as cobranças das parcelas relativas às operações discutidas nos autos, uma vez que a continuidade dos descontos em conta dos autores poderá ocasionar prejuízos de difícil ou impossível reparação, sobretudo diante da discussão judicial acerca da contratação.

Entretanto, a tutela não se estende ao pedido de responsabilização da ré pelo pagamento das despesas condominiais e do IPTU do imóvel.

O pedido de tutela de urgência tem por objeto a suspensão da exigibilidade das prestações vencidas e vincendas do contrato indicado, não sendo cabível, neste momento processual, a declaração de rescisão contratual.

A cessação da obrigação de pagamento das despesas relacionadas à posse exige a declaração expressa de rescisão contratual, razão pela qual deve-se aguardar a decisão de mérito para eventual acolhimento integral da pretensão inicial.

Entretanto, inexiste risco de irreversibilidade da medida, uma vez que, caso as operações discutidas sejam consideradas legítimas, a requerida poderá retomar os descontos, propor ação executiva ou proceder à negativação dos dados, não havendo, portanto, prejuízo em se aguardar o julgamento da lide.

Nesse contexto, reconheço presentes os requisitos para o DEFERIMENTO PARCIAL DA TUTELA DE URGÊNCIA, apenas quanto à suspensão imediata da obrigação dos autores de adimplirem as parcelas vincendas e futuras, bem como determino ao réu que se abstenha de inscrever seus nomes nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) por evento de descumprimento (desconto posterior ao prazo de cumprimento da presente decisão), limitada ao montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais).   Diante da vulnerabilidade do consumidor, inverto o ônus da prova.  DETERMINAÇÕES AO CARTÓRIO  1- Designe-se audiência de conciliação (art. 334 do CPC) na pauta da Conciliadora/CEJUSC, por videoconferência, observando-se os Decretos Judiciários n. 276/2020 e 818/2020, e Resoluções CNJ n. 329 e 341/2020, no que couberem. | Local: videoconferência (Lifesize) | Link de acesso a ser informado pelo cartório.       2- Cite-se o Réu sobre esta ação.

Cópia desta decisão servirá de carta/mandado de citação.

O Cartório deverá enviar as orientações para acesso e participação na audiência por videoconferência.  A ausência injustificada das partes ou de procurador com poder para negociar e transigir será reputada como desinteresse no acordo, mas incidirá multa de 2% do valor da causa, porque é considerada ato atentatório à dignidade da justiça.

As partes devem estar acompanhadas de seus advogados.  Não havendo acordo, o réu terá o prazo de 15 dias úteis para contestar, independente de novo despacho, sob pena de revelia, quando serão consideradas verdadeiras as alegações iniciais.  3- Havendo preliminares ou documentos na contestação, intime-se a parte autora para, querendo, apresentar réplica, no prazo de 15 dias.  4- Após o prazo da réplica, com ou sem resposta, intimem-se as partes, independente de outro despacho, para, no prazo comum de 15 (quinze) dias, se manifestarem acerca do interesse na produção de outras provas.

Caso as partes desejem produzir novas provas, deverão especificá-las e justificar sua produção, apontando as questões de fato sobre as quais recairá a atividade probatória, sob pena de preclusão.

Ou seja, requerimentos genéricos de produção de provas, sem as devidas justificativas, serão indeferidos, nos termos do art. 370, parágrafo único, do CPC.  Expedientes necessários.

Em observância ao princípio da celeridade, atribuo a este ato força de mandado/ofício/carta ou qualquer outro expediente necessário para a sua comunicação.     Pojuca, data registrada no sistema.   Marcelo de Almeida Costa  Juiz de Direito Titular

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA   V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE POJUCA  Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8001523-04.2025.8.05.0200 Órgão Julgador: V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE POJUCA AUTOR: RODRIGO DOS SANTOS e outros Advogado(s): ANTONIO CARLOS TESSITORE GUIMARAES DE SOUZA (OAB:SP330657) REU: IPIOCA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA Advogado(s):  DECISÃO Da análise cuidadosa dos autos, constato que o autor apresentou comprovante de residência; contudo, o documento encontra-se ilegível.

Tal comprovação é imprescindível para a aferição da competência territorial deste Juízo, especialmente em observância ao princípio do Juiz Natural.

Posto isso, intime-se a parte requerente, por seu advogado (DJE ou sistema), para juntar aos autos o aludido documento legível, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de extinção do feito sem resolução do mérito, nos termos do art. 104, parágrafo 2º c/c art. 321, parágrafo único e art. 76, §1º, inciso I, todos do CPC/15.  Após, voltem-me conclusos.  Publique-se.

Cumpra-se.   Pojuca, data registrada no sistema.   Marcelo de Almeida Costa  Juiz de Direito Substituto